邸妍妍

[摘 要] 文章首先從宏觀和微觀兩個(gè)層面定性分析我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響因素，在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析法分析各因素的影響程度。結(jié)果表明，各因素影響程度為：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)>商品房?jī)r(jià)格>人口城鎮(zhèn)化>土地城鎮(zhèn)化>勞動(dòng)人口比例。根據(jù)文章的定性和定量研究結(jié)果，文末就減少庫(kù)存、擴(kuò)大有效需求等方面提出了降低商品房?jī)r(jià)格，促進(jìn)租房市場(chǎng)建設(shè)和提升住房功能品質(zhì)等建議。

[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)庫(kù)存；影響因素；灰色關(guān)聯(lián)分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.28.053

1 選題背景與研究意義

從1998年住房改革實(shí)施到今天的二十年間，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不僅經(jīng)歷了輝煌的時(shí)刻，同時(shí)也經(jīng)歷了一次次的改革與變化。

在政府大力推動(dòng)住房改革之后，居民再也無(wú)法免費(fèi)享受相關(guān)的福利，而與此同時(shí)隨著居民對(duì)住房需求的變化，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生并迅速壯大。自此之后，不僅商品房年新開(kāi)工面積均大于年銷售面積，商品房庫(kù)存不斷增加，隨之水漲船高的房?jī)r(jià)也逐漸成為影響居民生活收入和質(zhì)量的主要因素，在一線城市這種矛盾尤為普遍，也因此使得庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}日趨嚴(yán)重。2003年，政府相關(guān)部門為保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展頒布了相關(guān)政策，自此明確了房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位。隨著政策出臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的款額大幅度攀升，僅2003年至2017年增長(zhǎng)比例達(dá)到18%，從萬(wàn)億元增長(zhǎng)至十萬(wàn)億元，而同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的熱潮極大地帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是GDP在2003年到2015年這12年間從13億元增長(zhǎng)至82億元，增比14%左右。此外，房地產(chǎn)的迅速發(fā)展也推動(dòng)了我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程， 至2017年城鎮(zhèn)化人口比例升至57.35%。習(xí)近平主席于2015年11月的財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議上首次提出了房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，習(xí)近平主席強(qiáng)調(diào)要解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在黨校講話時(shí)也強(qiáng)調(diào)與生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的庫(kù)存問(wèn)題。隨后的12月，政府在相關(guān)會(huì)議上明確了接下來(lái)一年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)及任務(wù)，其中備受關(guān)注的去庫(kù)存即是專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下發(fā)的發(fā)展任務(wù)。會(huì)議中明確指出可以從完善房屋所有權(quán)以及戶籍政策制度的角度或者通過(guò)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶動(dòng)農(nóng)村的購(gòu)房需求的角度等具體解決辦法來(lái)從源頭上減少房地產(chǎn)的現(xiàn)有庫(kù)存過(guò)剩的問(wèn)題。由此我們不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅與國(guó)家發(fā)展息息相關(guān)，更體現(xiàn)出我國(guó)在當(dāng)前發(fā)展的大環(huán)境中對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)存問(wèn)題及發(fā)展的關(guān)注與重視。

從我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及房地產(chǎn)行業(yè)的供需狀態(tài)分析，當(dāng)下我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展處于相對(duì)供大于需，即供應(yīng)過(guò)剩的狀態(tài)。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因一方面是供需結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位和老化，以及資源配置不均；[1]另一方面使其商品特性決定其很難像食物等日常化用品短時(shí)間內(nèi)減少庫(kù)存。所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，當(dāng)下最重要的議題就是需要從根本源頭上了解影響庫(kù)存的因素并找出切實(shí)可行的方法來(lái)減少房地產(chǎn)庫(kù)存。

2 房地產(chǎn)庫(kù)存相關(guān)文獻(xiàn)綜述

過(guò)去二十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，已成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱行業(yè)，但近年來(lái)出現(xiàn)的庫(kù)存剩余現(xiàn)象不利于經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展。房產(chǎn)過(guò)剩已經(jīng)逐漸成為社會(huì)所關(guān)注的問(wèn)題，很多學(xué)者對(duì)此發(fā)表了看法及建議。其中ARMEN 和 ALLEN（1983）[2]指出，住房供需失衡是導(dǎo)致商品房空置的主要因素。而YONG PING LIANG（2006）[3]認(rèn)為，房產(chǎn)庫(kù)存積增的原因不外乎地產(chǎn)商過(guò)于追求利潤(rùn)而忽略市場(chǎng)供求的不協(xié)調(diào)以及行業(yè)的壟斷。王家庭（2002）[4]在探究庫(kù)存問(wèn)題時(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋自身的品質(zhì)比如周邊的環(huán)境及交通等問(wèn)題是影響房產(chǎn)積存的重要因素。

除此之外，很多專家學(xué)者還利用建模的方式通過(guò)定量對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有的庫(kù)存問(wèn)題進(jìn)行探究。郭峰和任宏（2004）[5]在以當(dāng)下國(guó)內(nèi)商品房空房率的概念以及計(jì)算法則的基礎(chǔ)上，觀察對(duì)比一定周期內(nèi)的變化規(guī)律，并在符合市場(chǎng)現(xiàn)狀以及口徑統(tǒng)一的條件下，提出了比較符合目前國(guó)內(nèi)房屋空置率的計(jì)算方法，最后通過(guò)貴陽(yáng)市內(nèi)1998年到2003年這6年內(nèi)的房屋剩余數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證，以確保公式的可行與合理性。孔英、姚毅等（2013）[6]將國(guó)內(nèi)六個(gè)城市的綜合數(shù)據(jù)進(jìn)行建模統(tǒng)計(jì)，通過(guò)實(shí)證的方法探究當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)空置的問(wèn)題。通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)絕大部分城市的房?jī)r(jià)與空置率之間的關(guān)系為負(fù)影響，且空置率為商品房?jī)r(jià)格的格蘭杰的原因。

3 我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存影響因素定性分析

文章基于宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，在充分考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化規(guī)律和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)庫(kù)存的影響因素分為宏觀和微觀兩個(gè)層面分別進(jìn)行定性分析。

3.1宏觀層面

3.1.1 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

作為判斷一個(gè)區(qū)域或者國(guó)家的經(jīng)濟(jì)水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，GDP的增長(zhǎng)不僅可以在某種程度上說(shuō)明國(guó)家經(jīng)濟(jì)的良好與否，對(duì)普通的消費(fèi)居民來(lái)說(shuō)，GDP能體現(xiàn)在他們生活水平的變化以及房屋供求是否協(xié)調(diào)；從投資者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)向好時(shí)，投資與開(kāi)發(fā)信心俱增，房屋供給量也將增多。因此，無(wú)論是從需求端還是供給端考慮，GDP都深刻影響著房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

3.1.2 人口城鎮(zhèn)化

所謂的人口城鎮(zhèn)化，主要是指農(nóng)村人從住宅到生產(chǎn)等各個(gè)方面向城市靠近，并逐漸推動(dòng)城市的擴(kuò)大，這些都不同程度地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展：一是城鎮(zhèn)人口比重升高，潛在購(gòu)房者規(guī)模擴(kuò)大；二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)所屬的第三產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的比重隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸上升；三是城市規(guī)模的擴(kuò)張，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地面積的增長(zhǎng)。

3.1.3 勞動(dòng)人口比例

從國(guó)內(nèi)的住宅現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，雖然很多人將房產(chǎn)作為買賣的投資行為，而且行業(yè)內(nèi)的投資行為普遍存在，但由于我國(guó)人口眾多，從實(shí)際的居住需求上來(lái)說(shuō)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資的需求，并且仍占據(jù)主導(dǎo)。在當(dāng)下，有買房需求的群體的年齡段主要在18歲以上64歲以下，而且大部分都是勞動(dòng)人員，因此人口結(jié)構(gòu)的變化對(duì)城鎮(zhèn)居民的住房需求有著很大的關(guān)系。隨著計(jì)劃生育的嚴(yán)打嚴(yán)治，人口老齡化逐漸成為一種明顯的社會(huì)矛盾，這也就使得在我國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)需的人群中人口比例失調(diào)問(wèn)題較為突出，嚴(yán)重影響了房產(chǎn)的有效需求。

3.1.4 土地城鎮(zhèn)化

所謂的土地城鎮(zhèn)化，就是土地從農(nóng)村所有變?yōu)槌鞘兴校闯擎?zhèn)面積的增加。在此過(guò)程中，政府批準(zhǔn)住房建設(shè)用地發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，表現(xiàn)在待開(kāi)發(fā)土地面積的增減，直接影響房屋建設(shè)面積；另外，土地城鎮(zhèn)化會(huì)拉動(dòng)人口城鎮(zhèn)化。因此，土地城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響也是多方面的。

3.2 微觀層面

3.2.1 房屋自身因素

建筑房屋銷售滯后有多方面原因，除了房?jī)r(jià)過(guò)高和限購(gòu)政策等外部因素，房屋自身存在缺陷也不利于化解庫(kù)存，最常見(jiàn)的缺陷比如像房屋構(gòu)架設(shè)計(jì)老式無(wú)法吸引買者、質(zhì)量存在隱患以及周邊過(guò)于僻靜等。

3.2.2 商品房?jī)r(jià)格

這幾年，房?jī)r(jià)蹭蹭地大幅上漲是影響房屋庫(kù)存的重要因素。而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲的原因：一是房地產(chǎn)商為獲得豐厚的收益而大規(guī)模地建設(shè)使得房屋數(shù)量大幅增多；二是居民購(gòu)買力與房屋價(jià)格不匹配，高昂的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購(gòu)買水平，消費(fèi)需求疲弱。由此可見(jiàn)，商品房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制也是多方面的。

盡管我們對(duì)各因素的影響機(jī)制和可能產(chǎn)生的影響結(jié)果分別進(jìn)行了定性分析，但必須認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是由政府、企業(yè)和消費(fèi)者共同作用的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律也顯示各個(gè)因素之間有復(fù)雜關(guān)聯(lián)，單個(gè)變量的變化必然會(huì)對(duì)全局造成影響，牽一發(fā)而動(dòng)全身。為了更清晰地認(rèn)識(shí)各因素對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的影響，定量分析也是必要的。

4 我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存影響因素定量分析

通過(guò)對(duì)過(guò)去10年間（即2007—2016年）房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，利用灰色關(guān)聯(lián)法對(duì)其進(jìn)行分析。

4.1 關(guān)聯(lián)系數(shù)和關(guān)聯(lián)度

觀察上述差序列值，我們可以得到：兩極差最大值 M=4.32，兩極差最小值m=0，取分辨率ρ=0.5，求得到灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)見(jiàn)下表。

4.2 結(jié)果分析

從上表的結(jié)果中我們可以看出，影響房屋空置的因素中占比最大的因素是國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)水平，即GDP，緊跟其后的因素是房屋價(jià)格，接著便是人口和土地的城鎮(zhèn)化以及勞動(dòng)人口的比例因素?？偟膩?lái)說(shuō)，這五種因素中數(shù)據(jù)相差并不大，最大與最小的數(shù)據(jù)差也僅為0.14，可見(jiàn)這個(gè)五因素與房屋空置密切相關(guān)。

此外，從數(shù)據(jù)結(jié)果我們可以看出這五個(gè)因素的數(shù)值均在0.6～0.8之間，都高于0.5，這說(shuō)明雖然GDP是占比最多的影響因素，但其他因素也不可以忽略。同時(shí)，這說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)向好時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與各類投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信心指數(shù)提升，將加大對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存走高；相反，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、停滯，甚至倒退時(shí)，企業(yè)與投資者行為將更加謹(jǐn)慎，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)庫(kù)存的化解。

5 政策建議

從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光來(lái)說(shuō)，只有切實(shí)地解決房產(chǎn)業(yè)庫(kù)存過(guò)剩的現(xiàn)狀才能更好地實(shí)現(xiàn)行業(yè)的進(jìn)步。因此，文章針對(duì)房產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題提出下列建議供參考。

5.1 政府引導(dǎo)聯(lián)合龍頭企業(yè)示范作用，適當(dāng)降低商品房銷售價(jià)格

從房屋的供需現(xiàn)狀來(lái)看，房?jī)r(jià)是影響供需的重要因素，而且也是最容易進(jìn)行管控的因素，所以通過(guò)價(jià)格的調(diào)整與控制是緩解當(dāng)下供需差距最可行且相對(duì)成效較大的方法。在高房?jī)r(jià)的條件下，取消限購(gòu)限貸所激發(fā)的需求也是有限的。因此，只有合理地對(duì)房?jī)r(jià)的價(jià)格進(jìn)行降低，才能誘發(fā)更多的購(gòu)買需求，從而取消限購(gòu)政策等控制措施才能真正實(shí)施。降低價(jià)格減少庫(kù)存有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，也有利于居民生活的改善。

5.2 推進(jìn)租房市場(chǎng)建設(shè)，構(gòu)建多層次商品房供應(yīng)體系

近十年，房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及國(guó)人傳統(tǒng)的房屋觀念，使得房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)了單一的買賣特點(diǎn)，而租賃等其他方式的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較為緩慢的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。導(dǎo)致這種問(wèn)題的原因一方面是國(guó)人傳統(tǒng)的房屋情結(jié)作祟；另一方面房產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展使得房屋的增值以及未來(lái)回報(bào)率可觀。由此，要想解決房屋庫(kù)存問(wèn)題我們需要完善當(dāng)下的供房體系，開(kāi)發(fā)銷售房產(chǎn)與租賃房產(chǎn)等多元化房產(chǎn)買賣市場(chǎng)的發(fā)展。從企業(yè)方面，通過(guò)多元化的角度制定符合各類人群的房屋使用方案；從政府方面，利用政府的管控手段加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)業(yè)的管理與控制，為房屋的租賃以及買賣制定健全的政策，確保民眾可以放心地進(jìn)行房屋的買賣及租賃，建立可持續(xù)的房屋保障體系；從消費(fèi)者方面，要改變傳統(tǒng)的購(gòu)房思想，合理有計(jì)劃地進(jìn)行房屋的購(gòu)置以及租賃。

5.3 因地制宜結(jié)合消費(fèi)者需求，提升住房功能品質(zhì)

建筑房屋銷售滯后有多方面原因，除了房?jī)r(jià)過(guò)高和限購(gòu)政策等外部因素，房屋自身存在缺陷也不利于化解庫(kù)存，最常見(jiàn)的缺陷比如像房屋構(gòu)架設(shè)計(jì)老式無(wú)法吸引買者、質(zhì)量存在隱患以及周邊過(guò)于僻靜等。所以一方面可以通過(guò)加快商品房周邊公共設(shè)施的建設(shè)來(lái)吸引更多的買家，從而減少庫(kù)存。比如建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校等與民生息息相關(guān)的公共部門讓民眾感受到房屋周邊的宜居性，建立公交站或者地鐵站等提高居住區(qū)域的便利性；另一方面對(duì)拿地未開(kāi)工項(xiàng)目，可以適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃用途，比如可以建設(shè)一些宜居的養(yǎng)老院或者科研研究院等個(gè)性化的房產(chǎn)項(xiàng)目。

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