閆軍

今年的“金九銀十”行情風(fēng)光不再，如同當(dāng)下天氣，房地產(chǎn)商明顯感覺到深秋的絲絲涼意。

國慶長假期間，萬科的“活下去”三個字在地產(chǎn)圈及各大媒體被刷屏，甚至有評論調(diào)侃萬科從“領(lǐng)跑”到“領(lǐng)哭”。和其他房企一樣，為了回籠資金，萬科也對部分項目進(jìn)行打折銷售，隨后網(wǎng)上瘋傳“萬科五折甩賣、前期業(yè)主每戶退款100萬元”的消息。

10月10日晚上，《投資者報》記者從萬科方面了解到，“（甩賣退款）傳言不屬實?！睆B門萬科表示，該項目9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標(biāo)準(zhǔn)包含溫泉入戶，但在推進(jìn)過程中經(jīng)反復(fù)論證發(fā)現(xiàn)難以滿足實際使用要求，故該項目不引進(jìn)溫泉入戶。對此，廈門萬科給出針對前期買家的兩套方案：接受無溫泉入戶的，給予20萬元補償；不接受者可選擇退房，同時萬科根據(jù)一年期定期存款利率，給予購房者一定的利息補償。

有分析人士向《投資者報》記者表示，對于房地產(chǎn)的悲觀論調(diào)也無需過分解讀，萬科“活下去”的照片是內(nèi)部策略會議上流出，更多的應(yīng)該是表達(dá)企業(yè)的危機意識。在行業(yè)周期之下，為了回籠資金，降低負(fù)債率，房企打折促銷現(xiàn)象還將繼續(xù)。

萬科的焦慮在于未來

房地產(chǎn)行業(yè)的“寒冬”真的來了嗎？

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1～9月，受監(jiān)測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

上述機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國300個城市，各類用地成交樓面均價為每平方米2220元，同比下跌了8.2%，平均的溢價率為16.1%。其中住宅用地成交樓面均價為每平米3881元，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降了21.1個百分點。

雖然行業(yè)拿地、成交量以及成交額均呈現(xiàn)下滑趨勢，不過從今年1-9月份房企銷售數(shù)據(jù)來看，主流房企累計銷售金額同比增速有所回落，累計銷售面積同比增速則繼續(xù)上升，說明當(dāng)前主流房企仍以高周轉(zhuǎn)策略為主，以價換量。

這就不難解釋今年以來包括恒大、中海、碧桂園等諸多房企喊出降價口號，值得注意的是，萬科的回款壓力同樣不小。

萬科董事會主席郁亮曾表示，6300億元回款目標(biāo)的達(dá)成變得至關(guān)重要，“如果6300億回款目標(biāo)未達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

房企在享受過城鎮(zhèn)化紅利之后，萬科認(rèn)為，住房全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束了。此前很少談?wù)摲績r的郁亮在今年3月份明確表示，中國房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結(jié)束了。如果房地產(chǎn)企業(yè)還有地就買，不看價格的話，那么之前怎么賺的錢之后就會怎么還回去。

“房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產(chǎn)價格上漲來賺錢?！庇袅练Q。

可見，一葉知秋，萬科的焦慮，在于未來的發(fā)展。

打破剛兌疊加融資渠道收緊，房企融資成本持續(xù)上行，這對行業(yè)整體構(gòu)成極大考驗。不過，對于手握1595億元現(xiàn)金流的萬科來講，當(dāng)前似乎沒有什么可以阻擋其“買買買”的步伐。

10月9日，A股上市公司華夏幸福公告稱，擬與北京萬科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬平方米的住宅用地簽署合作協(xié)議，暫定交易價款約為32.34億元。根據(jù)公告，萬科擬通過收購華夏幸福涿州、大廠、廊坊和霸州市等5家項目公司的部分股權(quán)的方式進(jìn)行合作開發(fā)。

此外，9月28日，深高速也公告稱，擬引進(jìn)萬科作為戰(zhàn)略投資者，增資價格已確定為29億元，擁有聯(lián)合置地30%的權(quán)益。據(jù)悉，聯(lián)合置地主要業(yè)務(wù)為梅林關(guān)城市更新項目的投資、開發(fā)和經(jīng)營。

轉(zhuǎn)型的聚焦與收斂

回籠資金、儲備土地，對于萬科來講，“活下去”并不是問題，而是下半場該“怎么活”。

今年年初，郁亮對萬科的定位從城市配套服務(wù)商到城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)變進(jìn)行了詳細(xì)地解讀。

“我們不僅要做不動產(chǎn)，提供服務(wù)的場所，也要直接提供服務(wù)內(nèi)容。”郁亮表示，萬科從租賃住房、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、冰雪、度假、養(yǎng)老等方面拓展業(yè)務(wù)。

基于房產(chǎn)社區(qū)場景，房企業(yè)務(wù)拓展的領(lǐng)域大同小異。值得注意的是，作為早在2014年就入局長租公寓的房企，今年上半年，萬科將租賃住宅確立為核心業(yè)務(wù)。當(dāng)前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。截至今年上半年，萬科長租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間超過16萬間，累計開業(yè)超過4萬間。

不過創(chuàng)新業(yè)務(wù)同樣面臨諸多問題。此前有媒體報道稱，萬科首次對戰(zhàn)略進(jìn)行了檢討?！邦愃谱匀纾ㄩL租公寓）事件，以及一些小概率、高風(fēng)險事件，比如教育的性侵問題、養(yǎng)老的責(zé)任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發(fā)生只有關(guān)門?！?/p>

面對轉(zhuǎn)型，郁亮表示，收斂和聚焦是應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定因素的最好方法，如此才能應(yīng)對正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折；“沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折中被淘汰。這么做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是我們的選擇?！?/p>

對于轉(zhuǎn)型中非開發(fā)業(yè)務(wù)，郁亮提出了五個基本原則：投入和產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配的項目必須要調(diào)整；風(fēng)險和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須要調(diào)整；做了三年還沒做成的業(yè)務(wù)不要再做；做了三年仍然靠萬科內(nèi)部資源內(nèi)生增長的業(yè)務(wù)，也不要做了；出于獎金導(dǎo)向建立的能力中心，可以公司化運作，但不算業(yè)務(wù)。

可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)的白銀時代轉(zhuǎn)折點已至，對于后市，分析人士向《投資者報》記者表示，房企依賴原有模式維持高增長難以為繼，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度松動跡象不大，而希望靠房地產(chǎn)暴富的投資者怕是難以獲利了。