劉育寶 張軍 王曉博 于克民 郭勁松 鄭殿旺

摘 要：中國郵政儲蓄銀行北京分行營運用房裝修改造工程是2016年9月28日中國郵政儲蓄銀行在香港聯(lián)交所主板成功上市后第一座新辦公樓。作為全國各地中國郵政儲蓄銀行分行新辦公樓的標桿工程，項目施工組織為先導(dǎo)，精心策劃，以人為本，服務(wù)生產(chǎn)，通過生活區(qū)物業(yè)化服務(wù)，側(cè)面解決了生產(chǎn)勞動力數(shù)量不穩(wěn)定問題，通過團隊建設(shè)，打造了一批管理精英，通過新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用，為類似拆除改造工程積累了施工經(jīng)驗，實現(xiàn)了社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收。

關(guān)鍵詞：拆除改造；裝飾裝修；物業(yè)化管理；團隊建設(shè)

1 項目成果背景

1.1 行業(yè)背景

目前，北京市城市化建設(shè)程度已相當高，隨著科技進步以及人們生活辦公需求的逐步提高，越來越多的大廈、辦公樓、住宅配套設(shè)施、功能處于待改造、待維修的狀態(tài)，如何在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下合理組織結(jié)構(gòu)拆除加固舊建筑，同時又能在保證一定數(shù)量勞動力的情況下合理穿插各種工序是一二線城市即將面臨的一種新的城市建設(shè)狀況。

1.2 工程概況

中國郵政儲蓄銀行北京分行營運用房裝修改造項目位于北京市豐臺區(qū)南三環(huán)路與嘉園路交匯處北甲地路2號院，原有建筑名為璽萌大廈，于2006年建成。

規(guī)劃總用地面積總占地面積15400m2，總建筑面積：72093m2，地上：57693m2地下：14400m2，其中改造面積67016m2，結(jié)構(gòu)共分為三個區(qū)北塔、南塔和裙房，北塔地上21層，南塔地上20層，裙房地上4層，地下兩層。塔樓結(jié)構(gòu)形式框架核心筒，裙房結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻。

本工程地下二層：汽車庫、金庫及機電用房、戊類物品用房；地下一層：現(xiàn)金清分中心、銀行保管庫、自行車庫、物業(yè)用房、機電用房；首層：現(xiàn)金處理中心、營業(yè)網(wǎng)點、大堂、消防控制室、醫(yī)務(wù)室等；二層：金融交易中心；三層：大餐廳、小餐廳、包間、廚房；四層：會議室及視頻會議室；五層：健身房、瑜伽室、臺球室、乒乓球室及淋浴更衣室；六層及以上：各職能辦公室。

1.3 施工組織重難點

（1）重要影響力。2016年9月28日中國郵政儲蓄銀行在香港聯(lián)交所主板成功上市，銀行將在全國各地進行新辦公樓建設(shè)（改造、裝修）。本工程為中國郵政儲蓄銀行上市后第一座新辦公樓，為該銀行的標桿工程，將有多批次新樓拆改負責人來本項目觀摩學(xué)習(xí)。

（2）生產(chǎn)組織難度大。由于拆除改造的特性，部分管線、設(shè)備、結(jié)構(gòu)拆除，新增管線及新增結(jié)構(gòu)的交叉、連接、工序穿插等等存在不同程度的矛盾、碰撞、甚至破壞，需要保護性拆除的設(shè)備繁多，涉及專業(yè)多且專業(yè)性強，深化設(shè)計量大，同時勞動力數(shù)量的保持是工序銜接的重要保證，由于銀行本身的特殊性，涉及多個專業(yè)分包，綜合協(xié)調(diào)管理難度大，以及單機調(diào)試、綜合調(diào)試、電梯驗收、消防驗收、竣工驗收等檢查驗收工作，是總承包單位在施工階段所面臨的主要難題。

2 管理重難點分析及創(chuàng)新特點

2.1 管理重點

該項目總承包管理的重點主要在于生產(chǎn)管理控制、技術(shù)質(zhì)量控制、安全控制、組織與協(xié)調(diào)控制等幾個方面。

2.2 管理難點

（1） 現(xiàn)場施工正確處理工期與質(zhì)量、安全、成本之間的關(guān)系。

（2） 專業(yè)分包多、工序穿插多、交叉作業(yè)多、成品保護、安全管理難度大。

（3）深化設(shè)計工作量大，圖紙變更頻繁。

（4）本工程拆除加固的部位分散，需管理人員旁站監(jiān)督，防止錯拆、漏拆，防止加固搭接虛空，防止交叉施工，破壞成品，監(jiān)管難度大。

2.3 創(chuàng)新特點

（1）新技術(shù)。工程BIM技術(shù)應(yīng)用涵蓋設(shè)計階段、施工階段和竣工運維全過程，尤其是在管線碰撞和裝修效果展示等過程中發(fā)揮重要作用。在施工前發(fā)現(xiàn)解決設(shè)計圖紙的差錯，并進行碰撞檢查，在施工組織管理上對土建、安裝各專業(yè)之間及各工序之間預(yù)先做好協(xié)調(diào)，從而更好地控制工程安全、質(zhì)量、進度、成本。

（2）新工藝。在地下室車庫及樓梯間采用納米無機硅自流平施工技術(shù)，該施工技術(shù)不僅造價低廉，且比一般環(huán)氧自流平更耐磨，更綠色環(huán)保，同比其他常規(guī)自流平施工節(jié)約1/3工期。

3 項目管理分析、策劃和實施

3.1 管理問題分析

拆除改造裝修工程不同于新建工程，它沒有基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)階段到二次結(jié)構(gòu)階段的過度，建筑中所有的施工階段同時同在，即有混凝土柱，又有鋼板結(jié)構(gòu)與之粘結(jié)；即有隔墻，又有新的隔墻與之替換；即有舊的設(shè)備，又有新的設(shè)備即將配套……因此自開工開始，各專業(yè)的工作面都或多或少存在于每一層，即可以進行裝修，也可以進行拆除，還可以進行加固施工，工況復(fù)雜，但是按照拆除加固施工原則，拆除施工應(yīng)當先對下部進行支撐后拆除，加固施工應(yīng)當先卸載頂部荷載后加固。合理的進度計劃排布是必須要合理且詳盡的，不但如此，工序銜接更顯得重要，部分看似存在的工作面其實不存在，因此各專業(yè)間穿插施工稍有偏差將使得工序銜接不暢，而這種偏差不可避免，或材料問題或環(huán)境問題將造成不同程度的窩工，就目前建筑市場勞動力的常態(tài)來看，勞動力是緊缺資源，隨時都會有工人離開工地，隨時都會有新工人進場，但新工人進場進過安全培訓(xùn)教育，技能培訓(xùn)、交底等必要的工作后已耽誤工期3天左右，因此留住熟練的操作工人并最讓工人保持干勁是擺在生產(chǎn)組織的第一要位。

3.2 管理措施策劃實施

（1）施工計劃精細化，節(jié)點考核手段多樣。進度計劃分區(qū)、分段、分層，精細到施工組、施工人員數(shù)量、節(jié)點日期安排。進度節(jié)點每周考核，對于進度質(zhì)量游戲的單位進行表彰，對于施工形象滯后的部位進行原因分析，并協(xié)調(diào)校正施工進度，確保大節(jié)點的完成要求。在實際施工中要確保材料進場的及時，對于實驗周期較長的材料應(yīng)至少提前一個試驗周期進場，以免因材料不合格或未復(fù)檢造成工期滯后。

（2）勞動力的競爭就是生產(chǎn)力的競爭，要讓工人留在項目隨時跟進項目進度，需要項目部讓工人的生活變得豐富多彩且舒適。本項目生活區(qū)采用物業(yè)化的管理方式聘用專業(yè)保安、保潔、廚師等物業(yè)管理人員，24小時解決工人生活區(qū)的一切生活問題，無論娛樂健身、上網(wǎng)學(xué)習(xí)還是吃飯住宿，拎包入住的條件讓工人以最快的方式入住及融入。酒店式服務(wù)，物業(yè)化管理，把工人當顧客，將工人視為“上帝”。

（3）建設(shè)合理的配套設(shè)施。想工人之所想，做工人之所盼，在生活區(qū)布設(shè)免費WIFI無線網(wǎng)絡(luò)，帶寬100M，保證工人手機免費連接使用，方面閑暇時間上網(wǎng)學(xué)習(xí)交流以及閱覽新聞等；并開通安全答題功能，只要連上網(wǎng)就可下載在線安全教育答題app，用手機號注冊登錄，進入答題環(huán)節(jié)，考試題目全部經(jīng)過項目部嚴格篩選，安全問題可以在服務(wù)器更新。得了100分還有雙倍網(wǎng)速加速獎勵。讓工友在享受網(wǎng)絡(luò)沖浪的方便的同時主動接受安全教育。

設(shè)置工會工作站設(shè)置視頻親情連線網(wǎng)絡(luò)服務(wù)吧，每天定時開放，安排專人采用視頻的方式幫助背井離鄉(xiāng)的工人在電腦屏幕前能見到親人并與之通話；

娛樂健身不用“遛彎兒”、“跑步”，在生活區(qū)設(shè)置健身區(qū)，乒乓球臺、籃球場、單雙杠等健身器材等最大限度滿足工人健身需求配備，這對于長干體力活的工人來說有糾偏“職業(yè)姿勢”，鍛煉身體協(xié)調(diào)性的作用；

項目部配置免費自動洗衣機供工人使用，同時配套晾衣棚。還建有吸煙亭、茶水廳供工人們休憩、解乏。

廁所的干凈程度在一定程度上能夠反映出我們對待使用者的態(tài)度，干凈的廁所源自24小時有人清潔的物業(yè)，時刻為工人提供整潔清新的入廁環(huán)境，讓工人愿意到廁所解決內(nèi)急，而不是現(xiàn)場。

工人宿舍內(nèi)限員8名，人員與門牌上的登記人員一致，宿舍床上由物業(yè)統(tǒng)一配發(fā)床褥及三件套，儲物柜、鞋柜，采暖、涼采用1.5匹節(jié)能空調(diào)，統(tǒng)一由物業(yè)單位按需開啟關(guān)閉。宿舍內(nèi)手機充電一律采用USB安全電壓插座，手機防止在防爆盒內(nèi)進行充電。項目人性化管理，如工人有結(jié)伴夫妻在場，則憑借結(jié)婚證可以入住特別設(shè)置的夫妻房。

項目部在生活區(qū)設(shè)置小賣部，18小時供應(yīng)日常百貨，滿足工人的不同需求，不用出工地，買到貨真價實，物美價廉的物品。

項目生活區(qū)設(shè)置男女淋浴間，一人一隔斷淋浴，并配有櫥衣柜及換衣座椅，地面鋪設(shè)防滑毯，熱水采用3臺180L電熱器24小時提供。

（3）新技術(shù)、新工藝。①新工藝無機硅彩地坪自流平施工技術(shù)成功應(yīng)用于本工程的樓梯間及地下車庫地面，其原料為硅酸鹽等天然礦物原料，經(jīng)特殊生產(chǎn)工藝加工而成，無毒無味，不含甲醛、苯、重金屬等有害物質(zhì)，無輻射；防火阻燃、耐水、耐酸、耐堿、可擦洗、摩擦；色彩豐富，使用壽命長，維護費用低，適宜各種水泥、混凝土基面等。施工簡單方便，可噴涂、滾涂或刷涂。施工工藝簡單，工人易操作，施工條件寬松，施工工期相較于普通環(huán)氧地坪漆可縮短1/3。②BIM技術(shù)應(yīng)用。國家大力提倡綠色建筑、節(jié)能建筑。在這種背景下改造項目結(jié)合新技術(shù)的運用，探索BIM技術(shù)在改造工程的運用及發(fā)掘BIM技術(shù)在改建項目中的價值顯得十分重要。隨著虛擬現(xiàn)實技術(shù)越來越多的改變著人們的生活，近幾年將其引入工程建設(shè)中的實例也比比皆是，但裝修改造項目的虛擬體驗運用并不多。本工程建模根據(jù)圖紙、方案進行精裝模型創(chuàng)建，創(chuàng)建數(shù)字化樣板，明確建筑做法進行可視化方案交底。精裝過程中裝飾風格、裝飾材料等均需要比選效果進行確定，BIM模型結(jié)合VR技術(shù)的運用，利用VR技術(shù)進行沉浸式體驗，BIM模型數(shù)據(jù)與VR場景數(shù)據(jù)雙向關(guān)鍵，可隨時調(diào)整方案比選效果，敲定最終方案。創(chuàng)建各專業(yè)機電模型，與土建及精裝修模型進行整合，進行管線綜合排布。并盡量利用原有機電預(yù)留的洞口，達到空間的高效利用。

4 管理效果

4.1 工期目標的實現(xiàn)

良好的生活環(huán)境也能改變?nèi)说那榫w和心理。本項目的工人流動相對較為穩(wěn)定，因此勞動力在一定程度上得到了最好的保障，本工程按照合同約定完成裝飾裝修的各項施工內(nèi)容及竣工驗收工作。物業(yè)化管理的方式得到了工人及政府領(lǐng)導(dǎo)多次贊揚，并組織觀摩數(shù)次。以人為本服務(wù)工人，回報給企業(yè)的不僅僅是一個項目的完成，而是更大的社會意義，只有讓工人全心全意工作，才會有高效率的回報。

4.2 完成郵儲銀行第十期基本建設(shè)培訓(xùn)班

自2016年11月07日至2017年7月31日共培訓(xùn)90余人次，加微信群學(xué)員數(shù)85人，關(guān)注項目公眾號80人；培訓(xùn)講師為建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、審計單位、施工單位，平均年齡35歲；學(xué)員培訓(xùn)調(diào)查滿意度為94分，對課件授課與現(xiàn)場講解認知度較高，對項目品質(zhì)服務(wù)、各項管理指標均表示認可；課程的開設(shè)為業(yè)主與施工方提供了一個很好的交流平臺，建設(shè)相關(guān)知識互相學(xué)習(xí)互相補充互相提高。

此類向業(yè)主進行施工經(jīng)驗輸出的培訓(xùn)班在我公司屬于首次舉辦，并順利開展十期，離不開所有講師的辛勤付出與業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)的信任，我們將不斷提升自我，在后續(xù)為業(yè)主踐行品質(zhì)服務(wù)的過程中盡自己更大的義務(wù)。

4.3 表揚信

因多次攻堅克難，質(zhì)量及進度都未曾脫離進度計劃，業(yè)主多次檢查和考核均圓滿完成任務(wù)，在最后精裝修階段連續(xù)4次獲得業(yè)主表揚信。

4.4 質(zhì)量與安全

質(zhì)量是企業(yè)的生命，安全勝于一切，在質(zhì)量、安全與進度的穩(wěn)步推進下本工程圓滿結(jié)束，裝修效果得到了設(shè)計院及業(yè)主最高負責人的高度贊揚。

5 拆除改造經(jīng)驗及結(jié)束語

裝飾裝修改造工程，施工節(jié)奏緊張，在施工前務(wù)必排足夠詳盡的施工計劃，防止因材料、人員、方案等不確定因素導(dǎo)致工序的斷接或窩工，無論從工作的選擇還是社會階層的交流，物業(yè)化管理在工地的落地就是以人為本的體現(xiàn)，始終把勞動力排在第一位，時刻為工人著想，才能更好的服務(wù)生產(chǎn)。

機電安裝專業(yè)需做到無BIM不施工，原有結(jié)構(gòu)圖紙應(yīng)與建筑實體進行復(fù)合，建模根據(jù)現(xiàn)有建筑建立，然后再與新設(shè)計碰撞，而后才是新管線與舊管線的建模和碰撞。

原有設(shè)備應(yīng)從新估價檢測，外表看似完整且光鮮的設(shè)備不一定可以繼續(xù)使用，損耗件廠商已不再生產(chǎn)或因硬件落后已無法與相應(yīng)軟件匹配對接，因此不宜再繼續(xù)利舊，這一點需提前與建設(shè)單位溝通防止最終設(shè)備調(diào)試出現(xiàn)聯(lián)動故障。

我們的祖國正處于日新月異的建設(shè)發(fā)展中，土地資源有限，為了匹配更加現(xiàn)代化的城市，在用建筑的維護的需求也隨之增加，發(fā)展生產(chǎn)不僅僅只靠新建，將舊建筑推倒重來并不是唯一方案 ，拆除加固裝飾裝修必然成為一二線大城市的一種發(fā)展趨勢，對老項目的技術(shù)改造是非常必要的，根據(jù)國情，我們資金還比較缺乏，在今后生產(chǎn)發(fā)展的過程中，搞必要的新建項目與老項目改造相結(jié)合，采用兩條腿走路的方針，是發(fā)展生產(chǎn)，強國富民的必經(jīng)之路。