張凱

【摘 要】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，資金管理對(duì)于保障企業(yè)的順暢運(yùn)行和企業(yè)的生死存亡都起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投入、高成本，資金占用時(shí)間長(zhǎng)而且回收期受市場(chǎng)因素影響比較大的行業(yè)，因此資金的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比較大。如果說(shuō)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤項(xiàng)目鑄成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的筋骨，那么資金就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的血液。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理問(wèn)題凸顯，往往企業(yè)的管理者從過(guò)去關(guān)注利潤(rùn)表到現(xiàn)在關(guān)注現(xiàn)金流量表可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資金問(wèn)題已逐漸成為重中之重。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從投資建設(shè)的產(chǎn)業(yè)逐步變成了“準(zhǔn)金融”的行業(yè)。隨著龍頭企業(yè)的做大做強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步形成了強(qiáng)者俞強(qiáng)弱者俞弱，最終演變成大魚(yú)吃小魚(yú)的行業(yè)發(fā)展局面。許多小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終倒在了資金鏈斷裂的困境之下。因此，如何提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理能力、降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提高資金使用效率、加快資金周轉(zhuǎn)速度成為許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注的焦點(diǎn)。本篇論文主要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的重要性及其特點(diǎn)，提煉出資金管理過(guò)程中形成的問(wèn)題，對(duì)應(yīng)的提出若干建議和對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資金管理；問(wèn)題；對(duì)策

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理情況概述

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了20多年的發(fā)展已經(jīng)基本過(guò)渡到了運(yùn)營(yíng)專業(yè)化、管理精細(xì)化的階段，房地產(chǎn)行業(yè)也從生產(chǎn)密集型過(guò)渡到了資金密集型?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入周期長(zhǎng)、資金占用量大，同時(shí)負(fù)債率高、利潤(rùn)率較高、投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大的特點(diǎn)。從2009-2016年，行業(yè)內(nèi)TOP100的企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值從58.62%上升至72.56%，尤其是TOP20的企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率由55.55%上升至74.55%。上述的數(shù)據(jù)說(shuō)明行業(yè)內(nèi)排名靠前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于資金杠桿的運(yùn)用程度非常高，從而也拉升了整個(gè)行業(yè)的平均水平?？梢哉f(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)階段屬于一個(gè)高財(cái)務(wù)杠桿、高資金配比的行業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期內(nèi)對(duì)于資金的需求量非常大，有息負(fù)債占比也比較大。具體資產(chǎn)負(fù)債率變化情況見(jiàn)下圖。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的作用和特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的作用

（1）規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)是屬于資金密集型企業(yè)，大規(guī)模的資金流會(huì)始終伴隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行，所以資金風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生幾率也比較大。利用資金管理加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)防控，防止企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈的斷裂帶來(lái)難以挽回的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是非常重要的。

（2）提高資金使用效率。如何利用融資杠桿彌補(bǔ)暫時(shí)性的資金缺口以及如何利用資金存量進(jìn)行新的項(xiàng)目投資是考驗(yàn)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者綜合素質(zhì)的問(wèn)題。因此，借助資金管理提高企業(yè)整體的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理水平以及指導(dǎo)整個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃是非常有必要的。我們都知道資金是有時(shí)間價(jià)值的，資金的投向是否可以創(chuàng)造更大的價(jià)值、為企業(yè)積累更多的內(nèi)部收益是評(píng)判一個(gè)投資方案是否可行的重要依據(jù)。通過(guò)對(duì)資金的運(yùn)籌管理，對(duì)于將資金的高周轉(zhuǎn)程度提高、防止資金被套牢有著重要的幫助。

（3）提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)對(duì)國(guó)家宏觀政策的把控與了解，積極有效的調(diào)整資金戰(zhàn)略對(duì)于化解潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、解決企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題是資金管理的重要意義，也就是說(shuō)通過(guò)資金管理為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要研究的重要課題。在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否可以做大做強(qiáng)取決于是否有廣泛的土地儲(chǔ)備，是否有足夠的自有資金。提升企業(yè)的資金管理能力有助于企業(yè)廣泛的獲取資金、高效的使用資金，從而使得企業(yè)有足夠的資本在行業(yè)中立足。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

（1）前瞻性。一個(gè)項(xiàng)目或多個(gè)項(xiàng)目的總體的資金狀況一般是項(xiàng)目前期可研階段的重要參考數(shù)據(jù)，而通過(guò)資金測(cè)算往往可以預(yù)先判斷項(xiàng)目的資金平衡點(diǎn)、項(xiàng)目的融資規(guī)模以及項(xiàng)目自身的內(nèi)含報(bào)酬率、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值以及投資回收期。通過(guò)這些指標(biāo)的測(cè)算來(lái)作為一個(gè)項(xiàng)目是否值得投資的標(biāo)準(zhǔn)，幫助企業(yè)的管理層進(jìn)行投資決策。

（2）復(fù)雜性。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身就具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)，單一的項(xiàng)目資金運(yùn)作就需要考慮到對(duì)于建設(shè)周期、銷售時(shí)點(diǎn)、資金回收期的綜合考慮，而對(duì)于一些大中型的房企往往都是幾個(gè)或者十幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)建設(shè)，資金的平衡使用就更為復(fù)雜了。

（3）互補(bǔ)性。一般大中型房企都是將每個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)錯(cuò)開(kāi)來(lái)打資金流動(dòng)的時(shí)間差，通過(guò)不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分階段的資金投入來(lái)產(chǎn)生資金回報(bào)，用以在集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行整體的資金綜合使用。這就需要通過(guò)集團(tuán)公司的層面制定統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)周期安排，對(duì)于相同或者類似的項(xiàng)目產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、銷售周期需要有嚴(yán)格的計(jì)劃性以及高度的執(zhí)行力，目的就在于每個(gè)項(xiàng)目除了獲得自身的既定收益外，還要保證集團(tuán)總體資金戰(zhàn)略的實(shí)施。否則如果同時(shí)有幾個(gè)項(xiàng)目在資金周轉(zhuǎn)方面出了問(wèn)題的話，那么就很有可能拖累到集團(tuán)總體的資金使用計(jì)劃。

（4）？風(fēng)險(xiǎn)性。主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)本身就屬于高負(fù)債率的行業(yè)，而且受房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化影響非常大，銷售市場(chǎng)的供需變化就將導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而一旦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成導(dǎo)致存貨占?jí)嘿Y金過(guò)多，就會(huì)很快引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的難點(diǎn)和問(wèn)題

1.國(guó)家宏觀政策環(huán)境趨緊

近些年，國(guó)家的宏觀政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐漸從嚴(yán)。主要體現(xiàn)于兩個(gè)方面：一是融資渠道收窄；二是項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管力度加大。受宏觀政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資通道減少，拿地資金的來(lái)源受限，開(kāi)發(fā)貸的監(jiān)管加強(qiáng)，房地產(chǎn)信托、私募股權(quán)基金向房地產(chǎn)市場(chǎng)的投放條件越來(lái)越嚴(yán)苛，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從外部融資的方式愈發(fā)的困難；此外，各地相繼出臺(tái)了預(yù)售資金監(jiān)管政策（如北京、重慶、武漢、呼和浩特等），對(duì)于以往的利用期房銷售快速回籠資金的做法制約性越來(lái)越強(qiáng)，企業(yè)自有資金的周轉(zhuǎn)速度越來(lái)越慢，有些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚至到竣工結(jié)算結(jié)束都無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的自身資金平衡，從而使得企業(yè)的資金成本大大增多，盈利水平也越來(lái)越低，甚至可能有的項(xiàng)目堅(jiān)持不到竣工就草草收?qǐng)鲂纬纱罅康臓€尾樓，損害了消費(fèi)者的利益也給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)極其負(fù)面的影響。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)階段可行性分析不嚴(yán)謹(jǐn)

一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目科研分析期間，對(duì)政策的把握以及企業(yè)自身的實(shí)力、現(xiàn)狀缺乏準(zhǔn)確、客觀、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，往往只看到有利的一面，而?duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力預(yù)估不充分，致使項(xiàng)目草率上馬。而等到真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)節(jié)奏受到各種之前不確定因素制約使得工程進(jìn)度放緩，銷售速度受到市場(chǎng)環(huán)境影響致使資金回流速度差于預(yù)期，使得項(xiàng)目的投資回收期拉長(zhǎng)，資金占用成本加大，最終很有可能使得一個(gè)項(xiàng)目的投資失敗。

3.資金預(yù)算執(zhí)行力度不強(qiáng)

現(xiàn)在不少企業(yè)采用動(dòng)態(tài)管理的方式進(jìn)行資金預(yù)算的編制。但是在實(shí)際操作的時(shí)候，集團(tuán)或區(qū)域公司對(duì)于下面項(xiàng)目公司的具體經(jīng)營(yíng)狀況缺乏了解，管理嚴(yán)格往往造成預(yù)算卡的很嚴(yán)，導(dǎo)致付款安排的過(guò)于滯后，從而間接影響施工方的工作積極性導(dǎo)致影響正常工程進(jìn)度。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果資金管理過(guò)于松散，又會(huì)使得資金支付節(jié)奏過(guò)快，缺少了對(duì)施工單位的管理力度，加大了施工現(xiàn)場(chǎng)的管理難度。另外，資金預(yù)算一般是一個(gè)由下到上的“編制-上報(bào)-審核”的過(guò)程，項(xiàng)目公司往往會(huì)出于自身一些原因把資金支出預(yù)算預(yù)估的很高，把資金回流的速度預(yù)估的又很保守。如果審批資金預(yù)算的部門對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度了解不明、審核不嚴(yán)的話，很有可能會(huì)將資金劃撥至錯(cuò)誤的方向，對(duì)于項(xiàng)目的資金回收速度管理也會(huì)出現(xiàn)失控的現(xiàn)象，使資金沉淀于項(xiàng)目公司過(guò)多，對(duì)于集團(tuán)總體進(jìn)行中短期的資金籌劃也會(huì)產(chǎn)生誤判。

4.企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢

不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，結(jié)果導(dǎo)致銷售的速度非常緩慢，資金回款的周期也非常長(zhǎng)。當(dāng)然，最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響因素也比較大，尤其是有些城市出現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的限價(jià)銷售政策，使得不少房地產(chǎn)商為了獲取更高的利潤(rùn)采取了短時(shí)間內(nèi)捂盤觀望的現(xiàn)象。這些原因都會(huì)不同程度的造成項(xiàng)目的資金平衡周期加長(zhǎng)，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢，從而加劇了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

5.資金使用缺乏集中管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)在不同的城市或者區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)工作。而如果采用一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司的情況，那么銀行的賬戶總量就會(huì)慢慢增加。賬戶的增加也必然導(dǎo)致資金的分散，尤其是集團(tuán)公司對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目公司的收入賬戶如果沒(méi)有完善的資金歸集管理，那么會(huì)使項(xiàng)目公司沉淀大量的閑置資金，進(jìn)而影響集團(tuán)公司對(duì)于資金的總體調(diào)撥、新的融資計(jì)劃以及如何開(kāi)展新的投資計(jì)劃。

6.缺乏進(jìn)行長(zhǎng)期資金預(yù)算的統(tǒng)籌意識(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期比較長(zhǎng)的行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到結(jié)束一般需要2-3年的時(shí)間，大型的項(xiàng)目甚至需要10年或以上的時(shí)間。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也是有周期性的，不同的城市不同的區(qū)域，土地供應(yīng)量的變化、城市人口的變化會(huì)直接影響一個(gè)城市的住宅庫(kù)存狀況進(jìn)而影響一個(gè)大型樓盤未來(lái)2-3年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的資金狀況。但是，現(xiàn)在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚缺乏這種進(jìn)行長(zhǎng)期資金測(cè)算的意識(shí)或者即使意識(shí)到了開(kāi)展這項(xiàng)工作的時(shí)候也往往比較草率，在進(jìn)行長(zhǎng)期資金預(yù)算的時(shí)候，對(duì)于預(yù)算期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)缺乏政策預(yù)判，往往陷入只進(jìn)行靜態(tài)預(yù)測(cè)的誤區(qū)，缺乏從動(dòng)態(tài)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度進(jìn)行預(yù)判。而且對(duì)于大型項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃沒(méi)有合理性的安排，缺乏從全局性的資金的角度考慮如何安排開(kāi)發(fā)周期。

四、完善資金管理的建議和措施

1.緊密結(jié)合國(guó)家政策持續(xù)開(kāi)拓多元化的融資通道

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密的聯(lián)系國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)策略，做到業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新從而做到融資模式的創(chuàng)新。一是靠企業(yè)的品牌效應(yīng)積累建立良好的信用評(píng)級(jí)，充分利用銀行的開(kāi)發(fā)貸款杠桿；二是通過(guò)信托投資、不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行債權(quán)性融資來(lái)緩解企業(yè)的資金壓力；三是建立戰(zhàn)略性的合作伙伴，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式吸引投資者進(jìn)入；四是通過(guò)自身的內(nèi)部鏈條尋求資源，通過(guò)施工單位墊資或者施工進(jìn)度款以房抵賬的方式延緩企業(yè)的資金支付進(jìn)度；五是開(kāi)拓更多的投資模式，將單一的通過(guò)招拍掛獲取土地的方式結(jié)合收購(gòu)公司獲取優(yōu)質(zhì)土地的方式相結(jié)合，爭(zhēng)取在投資前期階段利用最少的資金撬動(dòng)更大的項(xiàng)目。

2.重視項(xiàng)目立項(xiàng)的可行性研究分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)可行性分析是一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)始環(huán)節(jié)，也是一項(xiàng)綜合性非常強(qiáng)的工作。在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)之前需要廣泛結(jié)合國(guó)家政策、理性預(yù)測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、綜合考慮項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)行科學(xué)、合理的分析測(cè)算是非常必要的，這對(duì)于降低未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)有著重要的指導(dǎo)作用。而在這一環(huán)節(jié)宜采用內(nèi)外結(jié)合的方式，可聘任外部第三方的中介機(jī)構(gòu)做政策調(diào)研、提供咨詢建議，由企業(yè)內(nèi)部人員針對(duì)自身情況做出一整套完整、科學(xué)的分析測(cè)算模型。

3.加強(qiáng)資金預(yù)算編制的科學(xué)性和管控力度

可以通過(guò)編制滾動(dòng)資金預(yù)算的方式加強(qiáng)資金使用的預(yù)判性，例如可以每次將資金計(jì)劃的編制期間延伸到2-3個(gè)月。同時(shí)提高審批部門對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的了解程度，對(duì)于資金支出進(jìn)行適度的審減，對(duì)于資金回流嚴(yán)格監(jiān)控。并且可以通過(guò)設(shè)置資金預(yù)算偏離度指標(biāo)加強(qiáng)考核，讓資金預(yù)算編制部門樹(shù)立審慎編制資金計(jì)劃的意識(shí)，提高資金使用效率。

4.加速房企銷售速度和回款速度

對(duì)于高周轉(zhuǎn)、以追求去化速度為先的項(xiàng)目需要加快銷售速度，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的不同采用不同的營(yíng)銷策略，在營(yíng)銷手段上加大創(chuàng)新的思路，通過(guò)客群的劃分制定不同的銷售策略和優(yōu)惠政策。通過(guò)提高首付比例、加大一次性客戶購(gòu)房的優(yōu)惠促銷力度等方式來(lái)提高資金回款的速度。此外，對(duì)于應(yīng)收賬款或按揭貸款加強(qiáng)前期管理和后期的催款力度，在與客戶簽訂銷售合同和與銀行簽訂按揭合作協(xié)議的時(shí)候就將回款周期明確于合同條款。企業(yè)內(nèi)部還應(yīng)當(dāng)制定規(guī)范的銷售流程，將回款指標(biāo)作為重要的業(yè)績(jī)考核指標(biāo)，指定專人負(fù)責(zé)銷售回款的催繳，既可以有助于縮短資金回款的周期還有利于防止壞賬風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

5.健全資金統(tǒng)一管理的信息化系統(tǒng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具備一定規(guī)模的情況下，應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的資金管理中心，通過(guò)安全、完善的信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)收支兩條線的資金管理模式。大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的資金歸集系統(tǒng)，對(duì)于項(xiàng)目公司的資金進(jìn)行實(shí)時(shí)歸集以供集團(tuán)公司統(tǒng)一調(diào)撥、管理，防止過(guò)多的資金占?jí)涸诒静恍枰捻?xiàng)目部。同時(shí)項(xiàng)目公司的支付申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)以資金預(yù)算的審核結(jié)果為依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)籌撥付，最終實(shí)現(xiàn)資金高效使用、統(tǒng)一管理的目的，盡可能的創(chuàng)造更多的資金價(jià)值。

6.提高企業(yè)長(zhǎng)期的資金統(tǒng)籌意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立長(zhǎng)期的資金測(cè)算機(jī)制，必要時(shí)需要調(diào)整公司的部門結(jié)構(gòu)，配備相應(yīng)的人員組建投資測(cè)算部門，而且需要首先從宏觀經(jīng)濟(jì)政策的角度對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)判，形成未來(lái)若干年內(nèi)的總體戰(zhàn)略方向后，再進(jìn)行投資、開(kāi)發(fā)計(jì)劃的編排。而且在編制長(zhǎng)期資金預(yù)算的時(shí)候需要從企業(yè)全局的角度統(tǒng)籌資金計(jì)劃，根據(jù)自身的資金實(shí)力理性安排項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)節(jié)奏。將最終形成的長(zhǎng)期資金測(cè)算結(jié)果提供給管理層，使企業(yè)的決策者對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏、新的投融資計(jì)劃做出正確、合理的判斷。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)思路的轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金管理工作已經(jīng)上升到企業(yè)戰(zhàn)略的層面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也必須有將資金管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合的意識(shí)，制定出符合每一個(gè)企業(yè)自身發(fā)展的資金管理戰(zhàn)略。在資金管理的工作，健全管理制度、完善信息系統(tǒng)、加強(qiáng)資金管控以及拓展融資渠道是企業(yè)進(jìn)行資金管理的重要內(nèi)容，在降低資金成本提高資金使用效率方面也需要企業(yè)的管理者投入更高的關(guān)注度。資金風(fēng)險(xiǎn)終究是會(huì)發(fā)展成為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房地企業(yè)也只有在防控企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提升總體的競(jìng)爭(zhēng)水平，才能在競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)中存活下來(lái)甚至于做大做強(qiáng)。

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