韓艷林

摘要：隨著高校規(guī)模的擴(kuò)張，高校物業(yè)服務(wù)范圍和內(nèi)容不斷增加，舊的后勤物業(yè)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢(shì)下的高校發(fā)展。本文從高校物業(yè)特點(diǎn)及管理存在的問題出發(fā)，提出物業(yè)管理市場(chǎng)化和物業(yè)管理信息化是解決目前高校物業(yè)管理的解決辦法，也是未來高校物業(yè)管理的發(fā)展方向。

Abstract： With the expansion of colleges and universities， the scope and content of college property services continue to increase， and the old logistics property management model can no longer adapt to the development of colleges and universities under the new situation. Starting from the problems of university property characteristics and management， this paper proposes that property management marketization and property management informationization is the solution to the current university property management， and is also the development direction of future university property management.

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)；物業(yè)管理市場(chǎng)化；物業(yè)管理信息化

Key words： university property；marketization of property management；property management informationization

中圖分類號(hào)：G647 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）33-0028-02

0 引言

近年來高校規(guī)模不斷擴(kuò)大，教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，如何給廣大師生和科研人員提供一個(gè)高質(zhì)量的、舒適和諧的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，是高校物業(yè)管理需解決的主要問題。高校物業(yè)有其自身特點(diǎn)，與住宅小區(qū)物業(yè)、寫字樓物業(yè)有明顯區(qū)別。要做好高校物業(yè)管理，必須了解其自身特點(diǎn)。

1 高校物業(yè)特點(diǎn)

1.1 物業(yè)規(guī)模大，服務(wù)對(duì)象多

國(guó)內(nèi)高?；径冀?jīng)歷了或正在經(jīng)歷新一輪的擴(kuò)張，很多高校都有兩個(gè)及以上的校區(qū)，無論是校區(qū)面積還是建筑規(guī)模都是成倍增長(zhǎng)，各具特色的教學(xué)大樓、圖書館、實(shí)驗(yàn)大樓、學(xué)生公寓等更加完備，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、配套設(shè)施等陸續(xù)跟進(jìn)，物業(yè)規(guī)模非常龐大，是常規(guī)住宅小區(qū)、寫字樓物業(yè)所不能比擬的。

經(jīng)歷多年的擴(kuò)招，普通高校在校生規(guī)模早已過萬，如四川普通高校在校生規(guī)?；径荚?～5萬，一所高校的人員數(shù)量規(guī)模相當(dāng)于中等城鎮(zhèn)。且學(xué)生來自全國(guó)各地，來自不同的民族，有不同的地域文化和生活習(xí)慣，加上教職員工、商業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，高校就是一個(gè)自成體系的微型社會(huì)。高校物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象廣、受眾類型多、管理難度大。

1.2 物業(yè)類型多，專業(yè)性明顯

學(xué)校主要功能為教學(xué)科研，與之配套的有教學(xué)樓、圖書館、科研樓、實(shí)驗(yàn)室等，有為教學(xué)科研服務(wù)的商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、食堂餐飲等，還有教職工家屬區(qū)、校辦企業(yè)、創(chuàng)新中心等等場(chǎng)所，物業(yè)種類繁多，都是高校正常運(yùn)轉(zhuǎn)不可或缺的有機(jī)組成部分，各場(chǎng)所彼此間相互協(xié)同又自成體系；每個(gè)場(chǎng)所都有自己不同的特點(diǎn)和使用方式，如圖書館物業(yè)和專業(yè)實(shí)驗(yàn)室物業(yè)管理對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)要求都明顯不同，專業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理需要有較強(qiáng)的針對(duì)性和專業(yè)性。

因高校物業(yè)體量龐大，校園安全保衛(wèi)、消防設(shè)施設(shè)備巡查維護(hù)、綠化工程等更為專業(yè)，一般按專業(yè)來統(tǒng)籌安排、系統(tǒng)管理，體現(xiàn)出很強(qiáng)的專業(yè)性管理。

1.3 物業(yè)管理季節(jié)（周期）性明顯

高校每年都有寒假、暑假，有畢業(yè)季、開學(xué)季。每個(gè)時(shí)段受眾對(duì)象和人數(shù)不一樣，對(duì)物業(yè)管理的要求也不同。如何充分利用物業(yè)資源、合理安排物業(yè)管理從業(yè)人員也是很大的挑戰(zhàn)

1.4 物業(yè)從業(yè)人員管理技能不強(qiáng)

高校物業(yè)管理很多沿用了高校后勤管理模式，從業(yè)人員管理技能普遍不強(qiáng)。一是后勤物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)崗位輪崗升遷，二是普通管理人員有較大部分是教職工家屬，三是少有相應(yīng)的物業(yè)技能培訓(xùn)。

2 高校物業(yè)管理模式和信息化建設(shè)

物業(yè)管理技術(shù)在不斷的創(chuàng)新與發(fā)展，監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)用促使安保模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，樓宇智控系統(tǒng)提升了用戶體驗(yàn)還大大降低了物業(yè)管理成本。但大多數(shù)的高校物業(yè)管理仍然是粗放的傳統(tǒng)管理模式，運(yùn)行成本中人工成本仍然占據(jù)了最大的比重，管理機(jī)構(gòu)越來越臃腫，管理成本逐年上升，用戶滿意度卻無法提升。如何破解高校物業(yè)管理的難題，如何應(yīng)對(duì)高校物業(yè)的急速擴(kuò)張，如何提升物業(yè)管理質(zhì)量，更好的服務(wù)高校教育事業(yè)。筆者認(rèn)為可從以下幾個(gè)方面入手：

2.1 建立物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)體系

高校物業(yè)系統(tǒng)性強(qiáng)、物業(yè)類型多、體量大。要管理好高校物業(yè)必須要根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)、使用部門要求建立物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。

所謂的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，一是指物業(yè)管理本身標(biāo)準(zhǔn)化，比如安防管理制度標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)備管理制度標(biāo)準(zhǔn)化、清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化等。物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)盡可能的細(xì)化或者出配套的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，做到切合實(shí)際、操作性強(qiáng)；二是指監(jiān)督、考核標(biāo)準(zhǔn)化，常態(tài)化。包括監(jiān)督人員、監(jiān)督對(duì)象、量化考核指標(biāo)等都要有具體的要求和措施，做到全方位監(jiān)督管理。

物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，是物業(yè)管理考核的依據(jù)。有高水平的標(biāo)準(zhǔn)體系（要求），才會(huì)有高水平的物業(yè)管理服務(wù)。同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)體系是一個(gè)不斷完善提高的動(dòng)態(tài)體系，要結(jié)合實(shí)際不斷的總結(jié)和改進(jìn)。

2.2 市場(chǎng)化管理與自主管理相結(jié)合

深化高校物業(yè)體制改革，引入市場(chǎng)化物業(yè)管理，結(jié)合自主物業(yè)管理，不斷提高物業(yè)管理水平是深化高校物業(yè)管理改革的方向。適時(shí)地引入社會(huì)化的物業(yè)管理力量有利于高校物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化，有利于高校物業(yè)管理品質(zhì)提升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理也不斷的提檔升級(jí)、日趨完善，很多物業(yè)管理理念和方法值得高校學(xué)習(xí)借鑒，但高校物業(yè)類型多、專業(yè)性強(qiáng)，物業(yè)類型與小區(qū)、商場(chǎng)有很大的不同，要求和目標(biāo)也不一樣。建議在物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化前提下，將常規(guī)性的物業(yè)先開放試點(diǎn)，如教學(xué)樓、圖書館、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大樓等作為物業(yè)管理單元進(jìn)行社會(huì)化招標(biāo)管理、市場(chǎng)化運(yùn)作。對(duì)于整個(gè)校區(qū)的安全保衛(wèi)、校內(nèi)交通綠化、消防聯(lián)控等系統(tǒng)性及社會(huì)影響較大的物業(yè)系統(tǒng)建議由學(xué)校組織管理。專業(yè)實(shí)驗(yàn)樓、科研樓等有特殊管理需求或涉密的建議由學(xué)校自行管理。

市場(chǎng)化管理與自主管理相結(jié)合，形成相互對(duì)照和競(jìng)爭(zhēng)，學(xué)校自行管理的物業(yè)也應(yīng)按公司運(yùn)營(yíng)模式建立相關(guān)的制度。這樣才能充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，提升高校物業(yè)管理的水平。市場(chǎng)化率多少則可根據(jù)具體情況確定。

2.3 推進(jìn)高校物業(yè)信息化建設(shè)

物業(yè)信息化建設(shè)是高校物業(yè)管理發(fā)展的必然方向，它將是高校物業(yè)管理的基礎(chǔ)性平臺(tái)，是從傳統(tǒng)物業(yè)管理模式發(fā)展到高效集約物業(yè)管理模式的必經(jīng)階段。

高校物業(yè)信息化建設(shè)，一是提高物業(yè)的實(shí)用效率、管理效率，降低管理成本；二是可以提升師生的滿意度，更好為教學(xué)科研服務(wù)。

高校物業(yè)管理系統(tǒng)是綜合的信息系統(tǒng)，屬于智慧校園的一個(gè)有機(jī)組成部分。它至少包括三個(gè)層級(jí)，一是決策支持平臺(tái)，為學(xué)校管理決策做支持和服務(wù)；二是物業(yè)信息管理系統(tǒng)，包括建筑本身信息和使用信息、能源供給（水電氣視訊）情況等等，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)控、監(jiān)測(cè)和管理，三是末端應(yīng)用系統(tǒng)，針對(duì)不同的專業(yè)、用途以及目標(biāo)客戶群體開發(fā)不同的客戶端軟件，如物業(yè)使用申請(qǐng)系統(tǒng)（教室、教研室、報(bào)告廳等）、如面向廣大學(xué)生和教職員工的手機(jī)APP或微信客戶端，其中可包含物業(yè)損壞報(bào)修模塊和投訴建議模塊以及物業(yè)使用知識(shí)推送模塊、互動(dòng)模塊等等，拉近與學(xué)生和教職員工的距離，提升滿意度。綜合信息化系統(tǒng)也是一個(gè)平臺(tái)，是物業(yè)信息化新的起點(diǎn)，通過平臺(tái)還可以擴(kuò)展很多其他模塊或增值業(yè)務(wù)，如專業(yè)的安防、中心消防集中管理模塊、校內(nèi)商業(yè)互助平臺(tái)等。不同的層級(jí)、不同的模塊對(duì)應(yīng)不用的使用權(quán)限。

物業(yè)信息管理系統(tǒng)通過一段時(shí)間的運(yùn)行所收集的大數(shù)據(jù)就能分析出物業(yè)的實(shí)用情況、利用率，構(gòu)配件的易損情況等等，為學(xué)校管理決策提供有力的依據(jù)，信息化可以優(yōu)化物業(yè)管理流程，縮短物業(yè)管理環(huán)節(jié)和響應(yīng)時(shí)間進(jìn)而降低物業(yè)管理成本，使各項(xiàng)服務(wù)更高效快捷，提升受眾的滿意程度，從而整體推動(dòng)物業(yè)管理水平的提升，助力高校物業(yè)管理提擋升級(jí)。

2.4 加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立專業(yè)管理隊(duì)伍

無論高校物業(yè)管理發(fā)展到哪個(gè)階段，都需要專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，管理人才是物業(yè)管理優(yōu)劣的核心要素。所以必須加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，提升專業(yè)管理水平和服務(wù)意識(shí)，要做到懂專業(yè)、懂管理、愛黨愛校。高校物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)要注重人才的梯隊(duì)建設(shè)，要有行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，要有解決實(shí)際問題的創(chuàng)新能力，要有銳意進(jìn)取的精神。通過人員培訓(xùn)和管理隊(duì)伍的人才梯隊(duì)建設(shè)使之成為專業(yè)的高水平的管理隊(duì)伍。

3 結(jié)束語

物業(yè)管理的意義在于提高對(duì)物業(yè)的管理維護(hù)水平、提升對(duì)業(yè)主（受眾）服務(wù)質(zhì)量，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要。從這個(gè)意義上講，做好高校物業(yè)也是踐行習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想的具體體現(xiàn)。高校物業(yè)管理正經(jīng)歷變革與挑戰(zhàn)，物業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，管理模式即將變革，只有順應(yīng)歷史發(fā)展的潮流，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、加強(qiáng)物業(yè)信息化建設(shè)、適度引入競(jìng)爭(zhēng)，才能適應(yīng)高校物業(yè)管理的發(fā)展形勢(shì)，更好的服務(wù)高?？蒲泻徒虒W(xué)。同時(shí)，高?？山Y(jié)合自身教學(xué)科研優(yōu)勢(shì)，成為物業(yè)管理行業(yè)引領(lǐng)力量。

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