劉洪升

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，周期長(zhǎng)，受國(guó)家調(diào)控政策影響大，不確定因素多，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)業(yè)財(cái)融合，有效控制風(fēng)險(xiǎn)，提高開(kāi)發(fā)效益，勢(shì)在必行。

一、業(yè)財(cái)融合對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的作用

業(yè)財(cái)融合是指業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的有效融合，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財(cái)融合就是財(cái)務(wù)人員滲透到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中去，將財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)緊密融合，在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)目標(biāo)，挖掘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)潛力，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。業(yè)財(cái)融合對(duì)房企的作用主要有：

1.通過(guò)業(yè)財(cái)融合可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化

財(cái)務(wù)人員介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，通過(guò)精細(xì)化財(cái)務(wù)管控，建立“戰(zhàn)略規(guī)劃—項(xiàng)目決策—項(xiàng)目全面預(yù)算—項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程管控—業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的財(cái)務(wù)管控鏈條，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值收益最大化。

2.通過(guò)業(yè)財(cái)融合可以有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在決策階段、拿到階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建造階段、銷售階段等環(huán)節(jié)均存在風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商血本無(wú)歸，通過(guò)業(yè)財(cái)融合，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全程風(fēng)險(xiǎn)控制，可以有效降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

3.通過(guò)業(yè)財(cái)融合可以提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力

業(yè)財(cái)融合并非一味降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，而是以顧客滿意度為導(dǎo)向，價(jià)值最大化為目標(biāo)，合理配置資源，打造有競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)財(cái)融合的路徑

業(yè)財(cái)融合手段很多，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最有效的路徑是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面預(yù)算管理和全過(guò)程成本控制。

全面預(yù)算管理是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過(guò)對(duì)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行全面預(yù)測(cè)和分析，科學(xué)、合理配置企業(yè)各項(xiàng)資源，制定和分解各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，全員參與，對(duì)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)控，對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行全面評(píng)價(jià)和反饋，從而推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門通過(guò)全面預(yù)算管理，可有效的將財(cái)務(wù)貫穿到開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而起到財(cái)務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。以全面預(yù)算管理和全過(guò)程成本控制為抓手可以有效的開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財(cái)融合，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化，有效推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)用

全面預(yù)算管理的模式有以銷售收入為導(dǎo)向、以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向、以目標(biāo)成本為導(dǎo)向、以現(xiàn)金流為導(dǎo)向四種模式，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，逐步探索到適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的模式是以項(xiàng)目成本控制為核心、資金流量控制為重點(diǎn)的具有房地產(chǎn)行業(yè)特色的全面預(yù)算模式。

1.預(yù)算核心指標(biāo)

核心指標(biāo)是依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃制定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化目標(biāo)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算年度的工作必須為完成核心指標(biāo)而努力。財(cái)務(wù)預(yù)算體系中的核心指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。

（1）靜態(tài)指標(biāo)有兩類，共5個(gè)。包括：銷售額、投資額、利潤(rùn)額、去化率、銷售回款率等；動(dòng)態(tài)指標(biāo)有兩個(gè)：現(xiàn)金凈流量增加額、動(dòng)態(tài)投資回收期節(jié)約。

① 銷售額

公式：銷售額=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入

其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指住宅、車位和非住宅建筑物等項(xiàng)目銷售取得的收入。其他業(yè)務(wù)收入是指住宅、車位和公建等項(xiàng)目出租取得的收入，及其他各項(xiàng)收入。

確認(rèn)原則：實(shí)行按揭付款方式的買賣合同，以首付款交齊并由客戶提供全套有效的按揭材料的時(shí)間為收入確認(rèn)時(shí)間。

② 投資額

投資額=土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+前期工程費(fèi)用+建安工程費(fèi)用+項(xiàng)目建設(shè)配套費(fèi)用+監(jiān)理費(fèi)用+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

確認(rèn)原則：各項(xiàng)投資額以公司財(cái)務(wù)部門實(shí)際會(huì)計(jì)核算報(bào)表中的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，以實(shí)際投資到位為標(biāo)準(zhǔn)

③ 利潤(rùn)額

利潤(rùn)額=銷售收入-投資額-期間費(fèi)用-稅金及附加

其中：期間費(fèi)用是指管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化的利息不包括在內(nèi)）的總和。

確認(rèn)原則：根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確定。

④ 去化率

去化率是在一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率，也稱為銷售率，主要指某一特定時(shí)期內(nèi)某產(chǎn)品的銷售量占總可售量的百分比。去化率=銷售套數(shù)/總套數(shù)⑤ 銷售回款率

銷售回款率是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)收的銷售款與銷售收入的總額的比率。其用于衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。

銷售回款率=實(shí)際收到銷售款/銷售總收入*100%=（現(xiàn)銷收入+本月應(yīng)收賬款收回?cái)?shù)）/銷售總收入*100%=[現(xiàn)銷收入-（應(yīng)收賬款期末數(shù)-應(yīng)收賬款期初數(shù)）]/銷售總收入*100%

（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)

① 現(xiàn)金凈流量增加額=預(yù)算收入的凈增加額+預(yù)算成本費(fèi)用的凈節(jié)約額

作為年度績(jī)效考核和項(xiàng)目總評(píng)價(jià)的指標(biāo)

② 動(dòng)態(tài)投資回收期節(jié)約=項(xiàng)目計(jì)劃的投資回收期—項(xiàng)目實(shí)際投資回收期

2.制定預(yù)算管理目標(biāo)的步驟

（1）詳細(xì)了解具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，分析比對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境、市場(chǎng)定價(jià)、開(kāi)發(fā)潛力和預(yù)期利潤(rùn)等，到擠出具體項(xiàng)目的目標(biāo)成本。

（2）根據(jù)確定的具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，按照成本費(fèi)用項(xiàng)目的具體用途，針對(duì)發(fā)生費(fèi)用的責(zé)任單位（人），進(jìn)行分解、量化及分類整理，形成一系列完善的具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)。

（3）將分解的項(xiàng)目成本預(yù)算指標(biāo)具體落實(shí)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工作過(guò)程和工作事項(xiàng)，及相關(guān)的責(zé)任單位和個(gè)人。

（4）根據(jù)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)，對(duì)采購(gòu)、建筑、安裝等各項(xiàng)進(jìn)行招標(biāo)并簽訂經(jīng)濟(jì)合同。

（5）制定以預(yù)算成本指標(biāo)完成情況為考評(píng)依據(jù)的考核指標(biāo)體系和獎(jiǎng)懲制度，將相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人權(quán)責(zé)利緊密結(jié)合。

（6）對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本發(fā)生流程進(jìn)行跟蹤，依據(jù)具體項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)編制投資進(jìn)度計(jì)劃、付款計(jì)劃、匯總編制現(xiàn)金收支預(yù)算。

（7）嚴(yán)格按照現(xiàn)金預(yù)算執(zhí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的所有費(fèi)用的支出，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地成本費(fèi)用實(shí)行全過(guò)程控制管理。

3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算編制期限及調(diào)整

項(xiàng)目預(yù)算編制期限應(yīng)該和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期限一致，項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，受外部環(huán)境影響大，不確定因素多，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的編制不能一蹴而就，要采用滾動(dòng)預(yù)算編制方法，根據(jù)外部環(huán)境變化不斷調(diào)整，但預(yù)算調(diào)整要科學(xué)、合理，并嚴(yán)格履行審批程序，不能隨意調(diào)整。

4.預(yù)算執(zhí)行

預(yù)算執(zhí)行是預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行編制的預(yù)算，才能確保實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。預(yù)算執(zhí)行包括預(yù)算分解、授權(quán)、審批、定期更新數(shù)據(jù)、定期分析預(yù)算和重大預(yù)算外事項(xiàng)的調(diào)整。

5.預(yù)算考評(píng)

預(yù)算考評(píng)是在審計(jì)后的財(cái)務(wù)決算結(jié)果的基礎(chǔ)上，對(duì)預(yù)算編制單位年度預(yù)算執(zhí)行情況和經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，考評(píng)結(jié)果是績(jī)效考核的重要依據(jù)，從而起到激勵(lì)作用，并確保有效執(zhí)行預(yù)算。

四、全過(guò)程成本控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)用

1.全過(guò)程成本控制的思路

（1）具有超前成本意識(shí)，將成本管控重心前移，進(jìn)行動(dòng)態(tài)的成本管控。

（2）制定目標(biāo)成本，圍繞目標(biāo)成本進(jìn)行積極、主動(dòng)的控制。

（3）全過(guò)程、全方位、全員參與的全面動(dòng)態(tài)成本管理；目標(biāo)成本管控貫穿開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每個(gè)階段。事前、事中控制為主，事后控制為輔。努力在策劃、立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、營(yíng)銷之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

2.全過(guò)程成本控制要點(diǎn)

（1）全過(guò)程成本構(gòu)成

全過(guò)程成本=開(kāi)發(fā)成本（含資本化借款費(fèi)用）+期間費(fèi)用（管理費(fèi)用+營(yíng)銷費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）

開(kāi)發(fā)成本=土地成本+建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

建造成本=前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建安工程費(fèi)（土建+安裝）+公共配套設(shè)施費(fèi)

注：如果開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一期間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不止一個(gè)的，編制預(yù)算時(shí)應(yīng)將發(fā)生的期間費(fèi)用按合理比例分?jǐn)偟礁鏖_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以便按項(xiàng)目考核。

（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段成本管控要點(diǎn)

①項(xiàng)目可研、定位、立項(xiàng)階段

該階段成本控制的關(guān)鍵是在內(nèi)外部環(huán)境調(diào)查、分析基礎(chǔ)上對(duì)銷售收入、利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，到擠出目標(biāo)成本，與行業(yè)先進(jìn)成本、地區(qū)先進(jìn)成本和企業(yè)先進(jìn)成本比較，分析實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的可能性。該階段成本測(cè)算要與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃和市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果相結(jié)合，確保成本預(yù)測(cè)目標(biāo)的先進(jìn)性和可行性。

②策劃、規(guī)劃階段

該階段成本控制對(duì)開(kāi)發(fā)成本具有舉足輕重的影響，在該階段進(jìn)行成本控制可最大限度的降低成本。該階段成本控制應(yīng)論證科學(xué)、規(guī)劃周密、審批嚴(yán)格。專家評(píng)審委員會(huì)和策劃、設(shè)計(jì)部門在該階段起到重要作用。

③設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段決定了建筑成本的70%～80%，是開(kāi)發(fā)成本控制的關(guān)鍵階段，合理經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)方案是控制建安成本的最佳途徑。該階段要通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、聲譽(yù)佳的設(shè)計(jì)單位，還要請(qǐng)專家對(duì)設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)、地基處理等進(jìn)行反復(fù)論證，獲得成本最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。

④招投標(biāo)（發(fā)包）階段

該階段成本控制涉及設(shè)計(jì)、工程、運(yùn)營(yíng)、合同造價(jià)管理、銷售多個(gè)部門，程序上采取標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，沒(méi)有太多的變數(shù)，成本控制的關(guān)鍵是選擇合適的招標(biāo)公司和招標(biāo)評(píng)審委員，客觀、公正的評(píng)標(biāo)議標(biāo)，使真正有實(shí)力、可以最好的執(zhí)行設(shè)計(jì)方案，最大限度的降低成本的單位中標(biāo)。

⑤施工階段

該階段成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)是合理確定各種原因變更導(dǎo)致成本費(fèi)用的增加和控制好支付工程款的節(jié)奏?？刂谱兏こ坛杀疽獓?yán)格簽證的內(nèi)部控制，防止虛增成本。控制好支付工程款節(jié)奏，既可有效牽制施工單位，促使其控制成本、提高工程質(zhì)量，又能提高資金利用效率，節(jié)約資金成本。

⑥材料及設(shè)備采購(gòu)階段

該階段成本控制的有效方法是戰(zhàn)略采購(gòu)、集中招標(biāo)采購(gòu)。選擇戰(zhàn)略伙伴、建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系是降低長(zhǎng)期成本的有效手段。通過(guò)集中招標(biāo)采購(gòu)，可以提高企業(yè)議價(jià)能力，并能選擇到最佳供應(yīng)商，在確保質(zhì)量的前提下，最大限度的降低成本。

⑦銷售階段

銷售環(huán)節(jié)的成本控制一般按核定銷售收入的比例控制，制定了銷售費(fèi)用控制總目標(biāo)，單項(xiàng)開(kāi)支必須嚴(yán)格控制，只能節(jié)約，不能超支。

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，廣告費(fèi)開(kāi)支在銷售費(fèi)用中的比例呈上升趨勢(shì)，如何控制廣告費(fèi)的膨脹成為控制銷售階段成本的關(guān)鍵點(diǎn)。選擇新媒體是控制廣告費(fèi)用的有效途徑。在信息傳播高度發(fā)達(dá)的今天，方面和便捷的網(wǎng)絡(luò)已成為消費(fèi)者獲取信息的最主要的途徑。選擇網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣較傳統(tǒng)年媒體廣告可以節(jié)省大量費(fèi)用，從而有效減低銷售費(fèi)用的支出。

⑧竣工階段

竣工階段成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)和難點(diǎn)是竣工決算審計(jì)質(zhì)量的高低，高水平的竣工決算審計(jì)是防止虛增成本，真實(shí)反映工程造價(jià)，控制成本的最后一道防線，應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選聘執(zhí)業(yè)質(zhì)量高，信譽(yù)好的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程決算審計(jì)，以達(dá)到有效控制成本的目的。

3.全過(guò)程成本控制的重要手段

除上述各開(kāi)發(fā)階段成本管控要點(diǎn)外，全過(guò)程成本控制的重要手段有：全過(guò)程工程造價(jià)咨詢、加強(qiáng)合同管理、項(xiàng)目全生命周期稅收籌劃。

全過(guò)程工程造價(jià)咨詢是在項(xiàng)目立項(xiàng)后就選聘工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，從項(xiàng)目策劃、規(guī)劃階段直至項(xiàng)目清盤，進(jìn)行全過(guò)程的工程造價(jià)咨詢，利用外部專家的力量，進(jìn)行全過(guò)程咨詢和監(jiān)督，可以有效控制開(kāi)發(fā)成本。

合同管理是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的核心，一切開(kāi)支均在成本、開(kāi)發(fā)期、質(zhì)量三要素引導(dǎo)下，以合同為紐帶，完成各項(xiàng)開(kāi)發(fā)目標(biāo)。高效的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理和成本控制都是通過(guò)有效的合同管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的，要制定合同管理制度和流程，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的合同管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)重，稅費(fèi)支出在全部項(xiàng)目成本費(fèi)用中占有較大比例，從項(xiàng)目可研階段就應(yīng)將稅收籌劃作為重要的支點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目全生命周期的稅收籌劃，從而通過(guò)降低稅收支出，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)全面預(yù)算管理和全過(guò)程成本管控，可以為財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)緊密融合打開(kāi)突破口，從企業(yè)高管到各層級(jí)管理人員及普通員工均認(rèn)識(shí)到業(yè)財(cái)融合的重要性后，再利用管理會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)管理的其他方法，擴(kuò)大業(yè)財(cái)融合的范圍和領(lǐng)域，更好地為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)。