王莉

【摘 要】 車庫是小區(qū)中的重要組成部分，對人們的日常生產(chǎn)生活具有重要影響。本文主要從界定車庫歸屬的必要性分析入手，針對物權(quán)法中車庫的權(quán)屬制度情況進行全面細(xì)致的介紹和說明，提出了一些完善物權(quán)法中車庫制度的法律問題的建議，為更好地保障業(yè)主權(quán)益提供有益參考。

【關(guān)鍵詞】 物權(quán)法；車庫；歸屬

物權(quán)法對保障人們的切身權(quán)益具有重要作用，但物權(quán)法中對于車庫的和車位的劃分存在著一定的不足，給實際生活中帶來了一些問題，容易引發(fā)一定的糾紛。對此，本文針對物權(quán)法中車庫的歸屬問題進行全面細(xì)致的分析和研究，以期為更好的保障車庫的歸屬科學(xué)性、合理性，充分保障業(yè)主的權(quán)益提供良好的借鑒和參考。

一、車庫歸屬界定的意義

車庫和車位之間存在著較大的差異，車庫是建筑物的一種類型，具有建筑物的共有特點，其四周屬于封閉的空間。車庫和停車場及露天停車位存在著較大的差異，物權(quán)法在車庫歸屬方面的具體規(guī)定存在著不足。全面細(xì)致的規(guī)定好車庫的歸屬，將會能夠更好的保障到業(yè)主的權(quán)益。建筑物區(qū)分所有制度中的車庫，為全體業(yè)主的建筑區(qū)分所有權(quán)提供良好的服務(wù)。對于車庫來說，雖然其不能夠被稱為是區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，但是一旦缺少車庫，將會無法充分有效的發(fā)揮專有部分的總體功能優(yōu)勢。小區(qū)作為人們生活的重要場所，其自身的服務(wù)配套設(shè)施越為完善和健全，就越能夠更好的吸引到更多的業(yè)主，相應(yīng)的市場價格將會得到有效提升。因而，車庫作為住宅小區(qū)內(nèi)部的重要組成部分，其和建筑物區(qū)分所有權(quán)保持著密切的聯(lián)系，是建筑物區(qū)分所有制度之中的重要財產(chǎn)。在保障業(yè)主合法權(quán)益的過程中，無法忽略車庫這一概念。因此，針對車庫的各方面情況進行全面細(xì)致的分析和規(guī)定，明確車庫的法律歸屬，通過物權(quán)法的良好保障和規(guī)范，將能夠更好的提升車庫的總體價值，給業(yè)主提供更好的保障支持。

二、現(xiàn)行物權(quán)法中的車庫歸屬制度

我國現(xiàn)行對車庫歸屬的規(guī)定，主要集中在第74條之中，具體說來，有以下幾個方面的規(guī)定：

第一，針對車庫和地面停車場（占用小區(qū)公共場地）進行全面區(qū)分，規(guī)定了不同的歸屬原則。車庫與停車位由于其所處位置，其物權(quán)歸屬也不同。在業(yè)主共有道路、小區(qū)其他場地中所修建的停車位，其歸屬情況，應(yīng)該隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，最終應(yīng)該確定為業(yè)主共有。而對于車庫，我國物權(quán)法并沒有明確細(xì)致的規(guī)定車庫的具體歸屬情況，其主要是按照法定歸屬和約定歸屬相結(jié)合的原則進行確定的。小區(qū)的車庫如果沒有和建筑物保持良好的聯(lián)系，其自身的使用效力也會出現(xiàn)大幅度降低，因而法律沒有對車庫的具體歸屬進行簡單規(guī)定，這是符合現(xiàn)實生活需要的。將車庫的歸屬以約定和法定相結(jié)合，能有效減少損害到業(yè)主的合法利益情況出現(xiàn)，防止開發(fā)商通過一些格式條款的形式設(shè)計出不合理的情形。[1]

第二，按照當(dāng)事人約定原則，明確小區(qū)車庫的具體歸屬情況，同時明確小區(qū)內(nèi)部的地面車庫歸業(yè)主共有。車庫是小區(qū)內(nèi)部的獨立空間，其屬于整個小區(qū)的部分，可能是開發(fā)商獨立建設(shè)的，同時也可能是業(yè)主共有土地上共同建設(shè)的。按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，如果車庫是開發(fā)商所獨立興建的，業(yè)主和開發(fā)商之間，可以自行約定車庫的歸屬問題，也就是通過一些出租、出售或者附贈的形式達(dá)成。而對于業(yè)主共有土地上所建造的地面車庫，其必然是屬于全體業(yè)主共有的。[2]

第三，在出售、出租小區(qū)的車庫時，首先需要滿足小區(qū)業(yè)主的需求。建設(shè)車庫，主要是為了全面滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的停車需求，從實質(zhì)內(nèi)容來說，車庫是小區(qū)整體環(huán)境的重要組成部分，因而在實際利用車庫的過程中，需要以業(yè)主購買專有部分為重要前提。同時需注意到，車庫屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主成員權(quán)的范疇，在實際針對車庫進行轉(zhuǎn)讓和利用的時候，需要能夠充分滿足整體小區(qū)建筑物的使用原則，并良好保障業(yè)主的全體利益。[3]所以，我國物權(quán)法明確規(guī)定，車庫理應(yīng)首先滿足業(yè)主的需求。

三、車庫歸屬法律制度的完善

針對現(xiàn)階段車庫保護法律方面不夠健全的問題，需要不斷采用科學(xué)合理的方式和手段，優(yōu)化和健全物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，使其能更貼合現(xiàn)代社會的實際發(fā)展情況，更好的保障業(yè)主的切身利益。

1、滿足業(yè)主的需求的法律設(shè)計

物權(quán)法的健全和完善，尤其是在車庫歸屬制度方面的改進和調(diào)整，主要目的都是為了滿足業(yè)主的實際需要，這是最為首要的目標(biāo)。[4]當(dāng)前在理解“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”方面，本文較為認(rèn)可的是業(yè)主對于小區(qū)的車庫具有優(yōu)先承租權(quán)或者優(yōu)先購買權(quán)。這一規(guī)定在小區(qū)車庫的出售或者出租方面作了一定限制，但是無法杜絕開發(fā)商采用同等條件出售給業(yè)主以外的人，這樣會使得很多業(yè)主被迫承受高價，無法起到良好保障業(yè)主權(quán)益的作用。對此，立法者需要不斷開展相應(yīng)的研究工作，更為充分的滿足業(yè)主的實際需要。對于同等條件、優(yōu)先出租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等方面的主體范疇，可以進行更為細(xì)致的劃分和確定，減少一些開發(fā)商利用法律漏洞的情況出現(xiàn)，更為有效的保障權(quán)利主體。[5]

2、約定不明或者沒有約定的情況

業(yè)主和開發(fā)商之間的約定，是明確小區(qū)車庫最終歸屬的重要參考和標(biāo)準(zhǔn)。但在實際生活之中，容易出現(xiàn)較多約定不明或者沒有約定的情況，物權(quán)法在保障這一情況下業(yè)主和開發(fā)商雙方利益方面存在著一定的不足。當(dāng)整體產(chǎn)權(quán)歸屬明確的時候，采用業(yè)主共有原則，能夠發(fā)揮積極作用，一般情況車庫都是處于明確歸屬的狀態(tài)中，對于個別的不明確情況，僅僅采用業(yè)主共有的原則，顯然是不夠合理的，可以從約定不明的區(qū)域面積和成本“分?jǐn)偂鼻闆r，確定出其產(chǎn)權(quán)的具體歸屬，具體來說，就是看小區(qū)車庫在實際出租或者出售的過程中，是否將車庫的成本、面積具體分?jǐn)偟搅丝傮w建筑物或者房屋的成本或者面積之中，如果存在這種情況，就認(rèn)為車庫的產(chǎn)權(quán)是歸屬于全體業(yè)主共有的，如果不存在，則產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商。[6]

四、結(jié)語

立法滯后，是世界范圍內(nèi)普遍存在著的法律問題，不利于保障人們的切身權(quán)益。對于我國物權(quán)法來說，其在車庫的歸屬爭議方面起到了一定的作用，但仍存在著一些不夠合理的情況。立法機關(guān)和司法機關(guān)，應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合社會發(fā)展實踐，結(jié)合司法實務(wù)，總結(jié)出相應(yīng)的操作經(jīng)驗，促使物權(quán)法在車庫歸屬方面的規(guī)定更為清晰明確。

【參考文獻】

[1] 李嘉豪. 物權(quán)法中車庫歸屬及法律問題研究論述[J]. 法制博覽， 2017（5）125-126.

[2] 晏林歡， 羅璀. 車位、車庫歸屬及處分限制——以《物權(quán)法》第七十四條為中心[J]. 中南財經(jīng)政法大學(xué)研究生學(xué)報， 2013（6）258-258.

[3] 尹泓明. 論我國小區(qū)停車位權(quán)利歸屬——以《物權(quán)法》第74條為切入點[J]. 法制博覽， 2014（24）359-359.

[4] 管健， 歐陽帆. 由《物權(quán)法》第74條論小區(qū)車庫、車位權(quán)利歸屬規(guī)則[J]. 法制博覽， 2014（7）178-179.

[5] 劉陽. 小區(qū)停車位及車庫歸屬法律問題研究——以《物權(quán)法》第74條為分析對象[J]. 金田， 2015（9）175-176.

[6] 陸安琪. 小區(qū)車位、車庫權(quán)屬問題研究——以法經(jīng)濟學(xué)和解釋論為視角[J]. 法制與社會， 2016（9）23-24.

【作者簡介】

王 莉，南京師范大學(xué)法學(xué)院2016級法律碩士專業(yè)研究生，專業(yè)方向：國際法學(xué).