李子寧 李從欣

[提要] 房價上漲的影響因素是多方面的，既有供給方面，又有需求方面，也有大環(huán)境方面。本文從住房的需求方面分析石家莊市居民購房行為影響因素。實證結(jié)果表明：年齡是購房行為的第一影響因素，期望房價是第二影響因素，家庭人均年收入是第三影響因素，高房價的接受能力是第四影響因素。針對此結(jié)論，提出相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：購房行為；影響因素；路徑分析；石家莊

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2018年6月25日

在石家莊，無論是新房還是二手房，2017年7、8、9月份達(dá)到了最高點，買房成為大多工薪家庭可望而不可及的事，在國家“房住不炒”定位下，房價大幅上漲的趨勢被扼制，石家莊的房價開始小幅下跌。本文通過問卷調(diào)查，了解石家莊居民期望房價與實際房價的差異，從而探討石家莊居民購房行為影響因素。

一、石家莊市居民期望房價分析

本次調(diào)查采用多階段PPS分層抽樣，調(diào)查對象包括裕華區(qū)、新華區(qū)、長安區(qū)和橋西區(qū)的石家莊市居民。共發(fā)放問卷608份，最終收回有效問卷545份，問卷有效回收率為89.64%。

石家莊市居民期望房價與現(xiàn)實房價如表1所示。在調(diào)查的545位石家莊市居民中，期望房價在8，000元以下的占30.64%，期望房價在8，000～12，000元的占30.46%，期望房價在12，000～14，000元的占26.06%，期望房價在14，000～16，000元的占9.54%。石家莊居民期望房價在16，000元以下的占到96.7%，期望房價在16，000元以上的僅占3.3%，而石家莊2018年3月份現(xiàn)實平均房價在16，000元以上，石家莊市居民期望房價與現(xiàn)實房價差異顯著。河北新聞網(wǎng)2018年2月26日數(shù)據(jù)公布，石家莊市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入32，929元，與石家莊目前房價相比，買房仍是個美好的夢想。（表1）

石家莊居民希望政府部門加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使實際房價與期望房價趨于一致，大部分人能買得起、住的起房，真正體現(xiàn)“房住不炒”，還房于民，安居樂業(yè)。

二、石家莊市居民購房行為理論模型構(gòu)建

多元線性回歸模型是基于單一方程建立的模型，反映的是自變量和因變量之間的直接作用，但不能反映各變量之間的間接關(guān)系。變量之間的關(guān)系往往是錯綜復(fù)雜的，要想在單一回歸模型上選擇合適的變量集是非常困難的。

期望房價會影響石家莊市居民的購房行為，年齡、收入、高房價的接受能力也會影響居民的購房行為，同時年齡、收入、高房價的接受能力影響居民期望的房價，從而通過期望房價對居民購房行為產(chǎn)生間接影響。顯然，通過一個簡單的多元線性回歸模型完全無法正確地反映這種錯綜復(fù)雜的關(guān)系。

針對上述情況，本文采用1920年遺傳學(xué)家Wright提出的路徑分析解決變量之間的復(fù)雜關(guān)系。其基本思想是從假設(shè)變量的直接線性關(guān)系出發(fā)，通過估計變量間的相關(guān)系數(shù)和它們的函數(shù)，來評價這些變量的作用及相互關(guān)系。

路徑分析是多元線性回歸模型的擴(kuò)展，首先是把變量之間的相互關(guān)系繪制成一張路徑圖，然后按照相應(yīng)的變量分別擬合各自的多重線性回歸方程。路徑分析是由一組線性方程所構(gòu)成，它所描述的變量間的相互關(guān)系不僅包括直接的還包括間接和全部的關(guān)聯(lián)。根據(jù)變量之間的相互關(guān)系，本文路徑分析需要擬合如下兩個回歸模型：

該模型是一個遞歸模型，可以采用分別擬合回歸的方法來實現(xiàn)對模型中參數(shù)的估計。

三、石家莊市居民購房行為影響因素實證分析

（一）第一個回歸模型的回歸結(jié)果。年齡的測量題項是18～25歲、26～30歲、31～40歲、41～50歲、51～60歲、60歲以上；家庭人均年收入測量題項是2萬元及以下、2萬～5萬元、5萬～10萬元、10萬～20萬元、20萬～50萬元、50萬元及以上；高房價的接受能力的測量題項是偏低可接受、一般尚可接受、偏高不可接受、過高完全不可接受；期望房價的測量題項是8，000元以內(nèi)、8，000～12，000元、12，000～14，000元、14，000～16，000元、16，000元以上。表2是以年齡、家庭人均年收入、高房價的接受能力為自變量，期望房價為因變量的回歸結(jié)果。由表2可知，年齡、家庭人均年收入對期望房價產(chǎn)生正向顯著影響，表明隨著被調(diào)查者年齡的增長、家庭財富的積累可接受的期望房價價格會越來越高；當(dāng)被調(diào)查者認(rèn)為房價過高完全不可接受時，他們期望房價價格能夠變低，因此是負(fù)向影響。（表2）

（二）第二個回歸模型的回歸結(jié)果。石家莊市居民購房行為的測量題項是租房居住、首次購房、二次購房、三次或購房更多。表3是以年齡、家庭人均年收入、高房價的接受能力、期望房價為自變量，購房行為為因變量的回歸結(jié)果。從表3可知，年齡、家庭人均年收入對購房行為產(chǎn)生正向顯著影響，表明年齡越大、家庭財富越多，就會傾向購房；房價越高對購房行為產(chǎn)生負(fù)向顯著影響，表明如果房價過高，絕大多數(shù)居民就會減少購房，直到房價趨向于對被調(diào)查者來說到一個合適的可接受范圍；期望房價越高，高房價的接受能力就會越強(qiáng)，越傾向于買房，因此期望房價對購房行為產(chǎn)生顯著的正向影響。（表3）

（三）標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)的購房情況影響因素路徑圖。標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)可以進(jìn)行比較，因此用標(biāo)準(zhǔn)化后的系數(shù)作為路徑分析中的回歸結(jié)果。從標(biāo)準(zhǔn)化后的回歸結(jié)果可以看出，年齡是購房行為的第一影響因素，期望房價是第二影響因素，家庭人均年收入是第三影響因素，高房價的接受能力是第四影響因素。年齡、家庭人均年收入、高房價的接受能力通過期望房價對購房行為的間接影響是0.139×0.230+0.263×0.230-0.224×0.230=0.04094。（圖1，***表示在0.001水平下系數(shù)顯著）

四、對策建議

本文根據(jù)上述實證結(jié)果，提出了如下對策建議：

（一）居民理性購房，使房價趨于合理區(qū)間。房地產(chǎn)銷售經(jīng)常采用“捂盤惜售”、“門庭若市”等策略，給人造成供不應(yīng)求的假象。而中國的大多數(shù)居民都會持有“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念，不僅給自己買房，隨著年齡和收入的增加，也會想到給子女買房，使子女不像自已那樣拼搏勞碌一生，這樣又會造成需求市場旺盛。供“少”需“多”，使房價不斷上升。只要石家莊居民理性購房，不被房地產(chǎn)銷售中介的銷售假象迷惑，使房價逐漸趨于合理區(qū)間。

（二）引導(dǎo)居民合理投資，豐富投資渠道。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，綜合實力的增強(qiáng)，人民生活越來越富裕，手中有了一定的積蓄，他們希望能用這部分錢產(chǎn)生更大的收益。但對大多數(shù)居民來說，投資渠道主要有兩個：一是股票基金，股市風(fēng)險很大，升降無規(guī)律。于是有一部分居民把投資的目光投入到了另一個投資渠道上，那就是買房，坐等房價上漲，賺取差價。在調(diào)查中，有的居民就是因為2016年6月前買的房子，2016年7月后房價大漲后，賺取的差價相當(dāng)于買房時的房價。應(yīng)當(dāng)豐富投資渠道，使居民手中的積蓄盤活，不再把投資的目光放在房地產(chǎn)市場中。

（三）盡快出臺房地產(chǎn)稅，遏制炒房現(xiàn)象。限購政策和提升利率雖然在一定程度上減少了炒房，但是對改善住房和剛需住房的購買者也會產(chǎn)生一定影響，這部分群體本身存款不多，需要貸款購房，利率上升無疑是雪上加霜，使本來不富裕的生活更是要節(jié)衣縮食。而房地產(chǎn)稅主要針對擁有住房多的居民，其擁有的住房不是住的，而是為了未來房價上升，賺取差價的，如果其手中的房屋面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)當(dāng)征收房地產(chǎn)稅，當(dāng)征收的房地產(chǎn)稅無法彌補(bǔ)房價上升的差價時，這部分群體就不會囤房掙錢了。對剛需購買者以及改善住房的居民來說，其住房面積不會超過國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)稅不會影響到他們的生活水平。

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