摘 要：根據中國公安部公布的數據，截至2017年底，全國汽車保有量達2.17億輛，汽車產銷量連續(xù)九年蟬聯全球第一。汽車數量的逐年增加，不僅為城市交通造成巨大壓力，更激化了小區(qū)車位、車庫的權屬糾紛。本文試從小區(qū)車位、車庫的權利歸屬理論出發(fā)，結合我國當前車位、車庫糾紛實踐中存在的問題，對小區(qū)車位、車庫的權屬作相關探討，希望能為解決現實糾紛提供新思路。

關鍵詞：住宅；車位；歸屬

一、車位、車庫的概述

本文對小區(qū)車庫、車位的定義，采國內學者通說：前者是指在住宅小區(qū)內設置的、具有封閉空間并以存放車輛為目的的場所；后者是指住宅小區(qū)內在地上或地下設置的，以停放車輛為目的的開放式場所。其類型按其特性、功能主要為以下三類：

（一）地面車位、車庫

地面車位是指在小區(qū)地面上以劃線分割的方式作為界限區(qū)分的停車設施。其主要分為兩類：一是占用建筑物區(qū)分所有權人（業(yè)主）共有的場所建設的車位，二是經過政府部門的審批，在小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內且不占用業(yè)主共有場所建設的車位。地面車庫是經過政府部門規(guī)劃批準而單獨修建的、利用墻壁和庫門等屏障物進行間隔封閉而形成的獨立停車空間，一般能夠進行產權登記。除此以外，還有一種機械式立體車庫。其運用機械設備，以升降、排序等方式實現對車輛的管理，但目前在我國小區(qū)內較為少見。

（二）地下車庫、車位

地下車庫、車位包括人防工程改造的地下車位和非人防工程性質的地下車位。前者是指經過政府部門的審批建造的，和平時期用于停車，戰(zhàn)時無條件由國家征用的地下設施；后者是開發(fā)商通過開發(fā)利用住宅小區(qū)地下空間建造的、用以滿足業(yè)主停車需求的車位。

（三）架空層及樓頂車庫、車位

架空層車庫、車位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空，利用該架空形成的空間建造的車庫、車位。樓頂車庫、車位是指利用小區(qū)建筑物樓頂的平臺建造的車庫、車位。

二、住宅小區(qū)車位、車庫權屬的立法現狀

我國《物權法》和《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《區(qū)分所有權解釋》）對住宅小區(qū)車位、車庫的權屬和處分作了原則性的規(guī)定。《物權法》第74條第二款規(guī)定了經建筑規(guī)劃批準的車位、車庫的權屬采取約定權屬說，第三款則規(guī)定了業(yè)主共有的場地類型。而后，《區(qū)分所有權解釋》出臺，其第6條對前述兩款的適用范圍作了限制。當前立法根據車位、車庫是否包含在由政府部門審批的建筑規(guī)劃之中，把車位、車庫分為“規(guī)劃內”和“規(guī)劃外”兩種類型。對于“規(guī)劃外”的車庫、車位，其屬于業(yè)主共有。對于“規(guī)劃內”的車庫、車位，由開發(fā)商與業(yè)主約定其權利歸屬。

三、住宅小區(qū)車位、車庫權屬立法中存在的問題

（一）“首先滿足業(yè)主需要”含義模糊

現行規(guī)定對“首先滿足”的時間和義務主體都沒有進行明確的限定?！笆紫取笔且箝_發(fā)商從始到終都要優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求，還是只是在一定期限內限制開發(fā)商對外出租或銷售車位？義務主體一般為開發(fā)商，但是其他的車位的繼受者是否也應成為這一義務主體？其次，業(yè)主的內涵是否包括只購買了車位、車庫，而未購買小區(qū)用房的權利人？商業(yè)用房的業(yè)主與居住用房的業(yè)主對車位、車庫是否有同等的權利？最后，該“需要”除了指使用需要以外，是否包含投資需要？現行的法律及司法解釋關于小區(qū)車位、車庫的規(guī)定過于原則性，對以上問題均沒有予以明示，導致引發(fā)了相關的糾紛。

（二）對車位、車庫的登記規(guī)定的缺失

車位、車庫的類型多樣，其是否可以統(tǒng)一認定為“獨立的物”尚且不明。我國尚未建立地下空間權制度，地下車位、車庫的土地使用權的類型不明確。種種原因，導致各地能否對車位、車庫予以登記的操作不統(tǒng)一；統(tǒng)一的登記制度的缺失進而導致對車位、車庫的抵押、租賃等均難以實現。

（三）對車位、車庫流轉方式的規(guī)定不清

現行規(guī)定確定了規(guī)劃內的車位、車庫可以采取出售、附贈或出租的方式流轉，但未就流轉的具體程序及流轉的標準作相關規(guī)定。現實生活中，部分開發(fā)商對車位、車庫“只售不租”，這極大地損害了業(yè)主權益。

四、完善立法的建議

（一）明確車位、車庫的法律屬性及權屬

車位、車庫的類型的多種多樣、開發(fā)商的開發(fā)性質的不同，都可能導致單一的權屬判斷標準無法達到平衡開發(fā)商和業(yè)主之間利益的效果。筆者認為，應根據車位、車庫的類型，確定其分別的法律屬性及權利歸屬，如建筑物首層架空層車位、樓頂平臺車位、占有業(yè)主共有部分場所建設的地面車位、利用人防工程改造的地下車位等，可以明確識別其屬于區(qū)分建筑所有權中的共有部分的車位、車庫屬于業(yè)主共有車位；明確經過規(guī)劃審批的普通地下車位、獨立車位屬于專有車位，初始所有權為開發(fā)商，其有權通過出售、附贈或者出租等方式，將車位的所有權或者使用權轉移給業(yè)主。

（二）細化《物權法》第74條

明確“首先”“滿足”“業(yè)主”“需要”措辭的法律內涵和外延。明確開發(fā)商和車位、車庫的繼受者都應成為該條所規(guī)定的義務主體，只有購買了商業(yè)用房或居住用房的建筑物區(qū)分所有權人才能成為該條所規(guī)定的權利主體。明確“首先滿足”的操作程序，如專有車位數量應大于或等于小區(qū)房屋單元的數量。此外，還需要明確業(yè)主對開發(fā)商違反該規(guī)定是否享有的“撤銷權”，以有力保障業(yè)主的停車權益和小區(qū)的停車秩序。

（三）完善車位、車庫登記和流轉制度

通過登記的公示公信的功能，能有力保障當事人的財產權益、維護住宅小區(qū)的秩序?？梢酝ㄟ^參照不動產管理條例及比較各地的做法，建立全國統(tǒng)一的專有車位的所有權登記制度。其次，明確車位、車庫的流轉規(guī)則，如落實包括供出售或供出租的車位、車庫的配置比例。

隨著社會的發(fā)展，住宅小區(qū)車位、車庫的權屬問題這一舊患不除，勢必影響到如共享車位、共享停車等平臺或制度的建立，不利于資源整合。車位、車庫糾紛不斷，也對社會的穩(wěn)定有序造成影響。因此，應加強立法，健全小區(qū)車位、車庫制度。

參考文獻：

[1]蔣繼磊.小區(qū)車位、車庫權屬問題研究[D].西南政法大學碩士論文，2013.

[2]羅劍.論住宅小區(qū)車位的權利歸屬[D].中國政法大學碩士論文，2016.

[3]王利明.論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題[J].現代法學，2006，5.

[4]高圣平.《住宅小區(qū)車位、車庫的性質及其權利歸屬研究——兼評〈物權法〉第74條》[J].法學家，2008，6.

作者簡介：

林嘉琪（1993～ ），女，漢族，廣東肇慶人，碩士，研究方向：民商法學。