丁 霞，胡文倩

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)a.國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院；b.會計(jì)學(xué)院，安徽蚌埠233030）

一、背景

以房養(yǎng)老模式在美國、日本等國家的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，這種新的養(yǎng)老模式被國內(nèi)專家所關(guān)注并且希望能將這種新的養(yǎng)老模式引入到國內(nèi)。2004年，浙江大學(xué)柴效武教授就提出“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”的養(yǎng)老模式，即“以房養(yǎng)老”。一般我們所說的以房養(yǎng)老是一種“倒按揭”的形式，老人可以將自己的房子抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)過評估房屋現(xiàn)有價(jià)值、借款人剩余生命時(shí)間、市場利率等綜合因素后金融機(jī)構(gòu)按期給借款人一定現(xiàn)金直到借款人離世，隨后用售賣房屋的資金償還借款本息，剩余部分仍歸借款人繼承人所有。

隨著中國越來越多的“421”和“422”家庭發(fā)展模式的出現(xiàn)，青年人的壓力越來越大，尤其在一線城市，青年人手中的現(xiàn)金用于購置房屋已經(jīng)是舉步維艱，能夠用于父母養(yǎng)老的資金極為有限。等到這些人退休后手中有房產(chǎn)但卻沒有閑散資金用于養(yǎng)老，極大地影響了老年人晚年的生活品質(zhì)。以房養(yǎng)老模式就可以很好地緩解這種“房屋富人，現(xiàn)金窮人”的矛盾局面。一方面，該模式可以解決老人養(yǎng)老資金來源方面的擔(dān)憂。另一方面，很好地貫徹了國家十三五規(guī)劃中“推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)，全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場”的精神。

二、遇到的障礙

（一）房價(jià)的不穩(wěn)定性

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房價(jià)上漲趨勢明顯，尤其是北京、上海這些一線城市的房價(jià)更是讓人鞭長莫及，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了很多人的承受范圍。雖然各地政府出臺限購令等政策，但房價(jià)依然沒有大幅下降的跡象，有些城市出現(xiàn)房價(jià)泡沫現(xiàn)象，這種虛擬資本的增長，使得土地和房屋價(jià)格虛高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其實(shí)際使用價(jià)值。現(xiàn)階段來說，大城市老年人手中的房子固然值錢，但倒按揭模式中借款人手中房子售賣卻是十幾二十年甚至更久之后的事，多年以后房子的實(shí)際售賣價(jià)值有多少，因?yàn)楦鞣N不確定性因素的存在很難做出準(zhǔn)確判斷。如果房價(jià)超過現(xiàn)期預(yù)測對該模式中各方來說固然是好事，售賣房產(chǎn)償還貸款本息后剩余資金歸借款人所有，對借貸雙方都有利。但是一旦部分城市日后房地產(chǎn)泡沫破裂，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩潰，房價(jià)大幅度下跌，使房價(jià)低于現(xiàn)期預(yù)測價(jià)值，很可能都不夠償還貸款本息。正因?yàn)槿绱?，很多金融機(jī)構(gòu)不愿意承擔(dān)這樣大的風(fēng)險(xiǎn)，鮮有銀行和保險(xiǎn)公司愿意在試點(diǎn)階段推出該貸款業(yè)務(wù)。

（二）傳統(tǒng)觀念的限制

中國受儒家思想教育影響多年，國人一直把房子作為家的寄托，很多人奮斗一生僅僅為了一套房子，認(rèn)為有屬于自己的房子才算組建了一個(gè)完整的家，老年人在初次接觸該保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)內(nèi)心可能會不自覺地抵觸這種將奮斗一生換來的房子抵押出去的做法，更別談參與其中了。很多老年人心里一直有“方有一寸地，但留子孫耕”的傳統(tǒng)思想，大部分老年人都覺得“養(yǎng)兒防老”才是合理的，他們更愿意在兒女們的照顧下安度晚年，去世后無償將房子留給后代。相應(yīng)地，這種想法在子女們心中也是根深蒂固，理所當(dāng)然地認(rèn)為父母在自己身邊才能盡到孝順父母的責(zé)任，不至于背上不孝的罵名，待父母百年后自己也可以無償繼承父母的房產(chǎn)。此時(shí)，即使老人愿意嘗試這種新模式向家人提出將自己的房產(chǎn)抵押給銀行或者保險(xiǎn)公司換取養(yǎng)老金，也很可能會引起子女們的強(qiáng)烈反對，不利于和諧家庭的建設(shè)，更違背了國家十三五規(guī)劃綱要中“加強(qiáng)老年人權(quán)益保護(hù)，弘揚(yáng)敬老、養(yǎng)老、助老社會風(fēng)尚”的目標(biāo)方向。

（三）房屋價(jià)值審核難度大

借款人和貸款公司在簽訂協(xié)議前需要對房屋現(xiàn)有價(jià)值做出評估，此時(shí)就需要一個(gè)與借款人以及貸款公司均沒有利益關(guān)系的第三方評估機(jī)構(gòu)對房子的現(xiàn)有價(jià)值做出公正、公平、合理的評估，以維護(hù)協(xié)議簽訂雙方的共同利益。單個(gè)借款人和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)相比，借款人作為個(gè)體處于弱勢地位，而貸款機(jī)構(gòu)有雄厚的資金、完善的體制和專業(yè)的法律團(tuán)隊(duì)，在遇到問題時(shí)他們可以很及時(shí)地和公司律師取得聯(lián)系、商量對策，他們對房屋現(xiàn)有價(jià)值的把控更具有優(yōu)勢。在房屋價(jià)值審核過程中很可能出現(xiàn)貸款金融機(jī)構(gòu)和第三方評估機(jī)構(gòu)串通的情況，虛報(bào)房屋實(shí)際價(jià)值。而借款人掌握的資源有限，欠缺法律知識，在合法權(quán)益受到損害時(shí)也不愿意另外花錢咨詢專業(yè)人士。雙方一旦在前期評估階段出現(xiàn)分歧，借款人對貸款公司的信任就會大打折扣，對該項(xiàng)業(yè)務(wù)也會出現(xiàn)懷疑態(tài)度，老年人及其子女很可能會放棄嘗試這種新模式。而且現(xiàn)在市場上也很少有權(quán)威性的房屋評估機(jī)構(gòu)，中國二手房買賣市場中房屋的價(jià)格一般只是買賣雙方互相協(xié)議，完全是一種“你情我愿”的模式，缺乏完善的監(jiān)管體制。另外，借款人對自己房子價(jià)值做評估時(shí)一般都加入了感情因素，做出的價(jià)值評估自然就會不合理、高于實(shí)際市場價(jià)值，第三方評估機(jī)構(gòu)評定的市場價(jià)值往往難以滿足借款人對評估結(jié)果的心理期望。

（四）缺乏完善的法律制度保障

完善的法律保障是金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)順利進(jìn)行的前提，自幸福人壽推出以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)三年多來，國內(nèi)對該模式的法律制度完善工作仍然沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。沒有對應(yīng)的法律制度作為維權(quán)保障，借款人和貸款公司無形中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會增大，一旦簽訂協(xié)議后出現(xiàn)什么糾紛，雙方都難以尋求法律的保護(hù)。以房養(yǎng)老模式中很多實(shí)際問題在現(xiàn)有的法律體系中也難以找到合理的解決措施。我國法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成的，房屋所有權(quán)的期限為永久性的，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50或70年不等，由于老人手中的房子一般購買年限已經(jīng)較長，二手房買主很可能需要在土地使用權(quán)到期時(shí)屆滿自動續(xù)期，但是《物權(quán)法》中對自動續(xù)期的規(guī)定不夠完善，對有償續(xù)期還是無償續(xù)期并未做明確規(guī)定，這就讓金融機(jī)構(gòu)對日后房屋出售時(shí)的價(jià)格不能有準(zhǔn)確的把控，加大了日后房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)用預(yù)測的難度。

（五）金融保險(xiǎn)市場的不確定性

在金融市場中利率的變動增加了業(yè)務(wù)雙方的風(fēng)險(xiǎn)性，中國雖然提出利率市場化已有多年，但是利率的變動仍受國家相關(guān)政策、國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物價(jià)變動等多重復(fù)雜因素的影響，以房養(yǎng)老模式中對房屋的未來價(jià)值預(yù)測需要用到利率變動，利率的變動性就給這個(gè)環(huán)節(jié)增加了不確定性。中國保險(xiǎn)業(yè)務(wù)雖然發(fā)展已經(jīng)較為完善，但是仍有很多沒有涉及到的可保業(yè)務(wù)。從國外的以房養(yǎng)老模式經(jīng)驗(yàn)中我們了解到國外屋主一般會給房屋購買保險(xiǎn)，以防房屋遭遇自然災(zāi)害等意外情況，但是國內(nèi)房主還沒有大面積形成這種意識。為房屋投?？梢詼p少意外發(fā)生后利益相關(guān)人的損失，我國以房養(yǎng)老模式在推行中缺乏這一制度保障就給該業(yè)務(wù)增加了難度。

三、應(yīng)對策略

（一）加大該模式宣傳力度

我國養(yǎng)老形勢嚴(yán)峻，開展多種養(yǎng)老模式是必不可少的。以房養(yǎng)老模式如果可以大面積開展必然可以減少政府和社會壓力，在人口基數(shù)巨大的中國，哪怕只有較少比例的老年人愿意嘗試那都是一個(gè)龐大的群體。目前很多人對以房養(yǎng)老不是真正的了解，只是淺顯地理解為“住房反向抵押貸款”，并沒有了解到以房養(yǎng)老的形式其實(shí)是多樣的，以房養(yǎng)老的具體模式歸納可包含30種，除了我們常說的“住房反向抵押貸款”外還有售房養(yǎng)老、投房養(yǎng)老、購房返款養(yǎng)老等各種形式，人們可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選取最適合自己的模式。由于了解渠道有限，老人們不了解該模式的運(yùn)作機(jī)制，更不清楚該項(xiàng)政策大面積開展對社會的作用有多大。在推行初期，國家可以成立有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)，通過各種渠道宣傳以房養(yǎng)老模式。

（二）政府增強(qiáng)優(yōu)惠措施

讓百姓易于接受以房養(yǎng)老新模式勢必需要政府公信力的支持，比如可以先在國家掌控的銀行中大力開展，有了國家相關(guān)機(jī)構(gòu)的支持，一來可以增加民眾對該項(xiàng)業(yè)務(wù)的信賴度，減少老人在簽訂業(yè)務(wù)時(shí)心中的顧慮和擔(dān)憂，更愿意參與其中。其次，政府在向金融機(jī)構(gòu)宣傳時(shí)可以承諾給其一定的優(yōu)惠政策和鼓勵機(jī)制，在銀行或者保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)遇到資金問題時(shí)積極開放綠色通道，及時(shí)解決金融機(jī)構(gòu)遇到的難題。對于每一筆以房養(yǎng)老產(chǎn)品給予一定的資金獎勵，對開展該業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)給予營業(yè)稅和所得稅的相應(yīng)減免。只有同時(shí)調(diào)動民眾和金融機(jī)構(gòu)的積極性才算完成了以房養(yǎng)老模式推行工作的第一步。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)

要想大面積穩(wěn)定推行以房養(yǎng)老模式，必須完善相關(guān)法律法規(guī)?，F(xiàn)行法律制度已經(jīng)不能解決以房養(yǎng)老模式在實(shí)施過程中可能遇到的問題和矛盾。法律應(yīng)該明確規(guī)定以房養(yǎng)老參與主體的身份界定，對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差的老年人辦理以房養(yǎng)老保險(xiǎn)可以給予一定的政策優(yōu)惠，讓這種模式能真正地解決老人們在養(yǎng)老問題上的困難。對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的家庭，老人愿意參與其中可能只是想避開相關(guān)房屋稅費(fèi)，對于這種情況應(yīng)該嚴(yán)厲杜絕，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅處理，金融機(jī)構(gòu)在簽訂合同前必須做好借款人家庭經(jīng)濟(jì)條件的評估審核，做到全面了解借款人的家庭經(jīng)濟(jì)情況，審核借款人的信用情況，讓補(bǔ)助資金真正用到實(shí)處上。

（四）金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范

金融機(jī)構(gòu)在開展該業(yè)務(wù)時(shí)也承擔(dān)著很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)，為了減少日后不必要的麻煩，金融機(jī)構(gòu)必須提前預(yù)測各個(gè)環(huán)節(jié)中所有可能遇到的問題，提前想好解決措施，在向客戶介紹產(chǎn)品時(shí)應(yīng)解釋所有條款的明確含義，并且在合同條款中要有所體現(xiàn)，在雙方對該業(yè)務(wù)中所有條款含義清楚的前提下簽訂合同。金融機(jī)構(gòu)也可以給自己的業(yè)務(wù)辦理相應(yīng)的保險(xiǎn)，這樣即使出現(xiàn)糾紛也可以將自己的損失和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司。在業(yè)務(wù)開展中及時(shí)完善不合理的地方，建設(shè)有效、成熟的符合中國特色新時(shí)代要求的以房養(yǎng)老模式制度。

（五）多次評估房屋價(jià)值

因?yàn)榉績r(jià)、市場利率、相關(guān)政策的不確定性，房屋的實(shí)際價(jià)格是一直在變動的，金融機(jī)構(gòu)可以縮短和借款人的合同年限，將先前的合同年限（合同生效日直至借款人去世）改為五年，這樣就可以每五年根據(jù)市場實(shí)際情況評估一次，每次按照實(shí)時(shí)評估結(jié)果給借款人相應(yīng)現(xiàn)金。這樣不僅可以減少各種不確定性因素給金融機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而且借款人在嘗試過這種模式后可以評估一下這種模式是否真正能改善自己的老年生活品質(zhì)，能否達(dá)到自己當(dāng)初在簽訂協(xié)議時(shí)的心理預(yù)期，在五年合同到期后考慮是否要繼續(xù)這種形式。這種多次評估形式對業(yè)務(wù)雙方都是有利的。

（六）增加借款人贖回房屋空間

在該模式推行初期可以給予其一定法律上的便利，一些借款人在簽訂合同時(shí)可能對該種模式還不是太了解或不太放心，這時(shí)候如果政策允許借款人在簽訂合同一定期限內(nèi)對該模式若有異議可以終止合同，只需繳納相應(yīng)手續(xù)費(fèi)和償還已借款本息，這樣就給借款人在簽訂協(xié)議前吃了一顆定心丸，更愿意進(jìn)行嘗試。同時(shí)，在借款人離世后如果借款人子女愿意購置該房產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)可以承諾給予其一定優(yōu)惠。

四、結(jié)語

任何一種新模式在推行初期都會遇到許許多多不可預(yù)測的障礙，以房養(yǎng)老模式是從國外引進(jìn)的成熟養(yǎng)老模式，需要在吸收國外成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合中國的實(shí)際國情、社會現(xiàn)狀、民眾反饋情況做出相關(guān)制度調(diào)整來適應(yīng)中國的相關(guān)法律規(guī)定，在大面積推行前廣泛聽取民眾意見。在試點(diǎn)過程中政府、金融機(jī)構(gòu)和社會民眾都遇到了一些阻礙，這就要我們善于總結(jié)、不斷改正，才能在探索的道路中不斷前進(jìn)。我們相信在政府、金融機(jī)構(gòu)做好宣傳工作和完善法律保障制度的前提下，民眾也會慢慢摒棄傳統(tǒng)思想的束縛，樂意參與其中，最終形成減少政府養(yǎng)老壓力、金融機(jī)構(gòu)完善業(yè)務(wù)形式和老年人改善養(yǎng)老環(huán)境的多贏局面。