陳薪文

摘要：保障性住房是一項惠及民生的重大工程，如何控制保障性住房的建設(shè)成本一直是工程建設(shè)者的難題。本文主要通過對保障性住房建設(shè)成本控制措施進行了詳細(xì)的分析，并提出了相對應(yīng)的解決方法，希望為未來更有效控制保障性住房的成本提供一些有益的借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：保障性住房；建設(shè)成本；控制措施

保障性住房直接關(guān)系到國計民生，能夠有效維護社會穩(wěn)定。近年來國家不斷加大在保障性住房建設(shè)上的投入，滿足中低收入人群的住房需求。但是保障性住房從根本上來講不同于商品住房，它是由政府進行投資，整個財政資金負(fù)責(zé)兜底。相較于商品住房出讓金來講保障性住房是一項非營利的惠及民生的工程，因此其地塊往往采取無償劃撥的方法，變相增加了政府的財政壓力。同時由于保障性住房在建設(shè)過程中經(jīng)常會出現(xiàn)成本超支的現(xiàn)象，使得整個項目成本大幅度增加，影響了政府資金的有效運作。如何提高保障性住房經(jīng)濟收益已成為當(dāng)前面臨的主要問題。與商品住房相比保障性住房資金的回收資周期更長、政府獲得的利潤較低、維護保障性住房的成本較高，這都造成保障性住房投資資金循環(huán)難度比較大，極有可能造成政府的債務(wù)風(fēng)險。因此實現(xiàn)保障性住房資金的良性循環(huán)主要是加強對于保障性住房的成本控制工作，對成本控制來講是控制建設(shè)支出，緩解財政的緊張壓力，同時也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，牽涉到保障性住房的選址、設(shè)計質(zhì)量以及施工管理的水平。必須要使得保障性住房成為中低收入人群樂于購買的住房才是實現(xiàn)保障性住房建設(shè)資金良性循環(huán)的根本所在。

一、保障性住房建設(shè)成本控制策略研究

（一）需要加快基礎(chǔ)與宏觀研究工作

保障性住房是我國推出的一項惠民工程，政府應(yīng)該對保障性住房加快基礎(chǔ)與規(guī)律性研究工作，主要包括：保障性住房的建設(shè)需求以及中低收入人群增減的變化；保障性住房與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局之間的關(guān)系；提高保障性住房的設(shè)計與施工質(zhì)量；保障性住房與當(dāng)?shù)厣唐纷》恐g的關(guān)系；如何有效實現(xiàn)保障性住房的社會融資，減少政府債務(wù)壓力。對于這些宏觀上面的研究工作可以有效避免在保障性住房建設(shè)過程中，對于資金的浪費，有效實現(xiàn)統(tǒng)籌保障性住房的建設(shè)資金，從而更加節(jié)約政府資金，使得保障性住房建設(shè)資金能夠發(fā)揮更大的社會效益。對基礎(chǔ)性工作進行研究能夠提高工作中的準(zhǔn)則性，所以政府部門需要組織專家對保障性住房的熱點問題進行基礎(chǔ)性以及宏觀上研究工作。

（二）注重保障性住房的技術(shù)創(chuàng)新與突破

要想實現(xiàn)保障性住房的成本控制，還必須從宏觀方面提高保障性住房的技術(shù)創(chuàng)新，下面是作者主要思考的幾個方面的內(nèi)容：

1.技術(shù)創(chuàng)新需要針對保障性住房的特點

需要從保障性住房的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上進行創(chuàng)新。與傳統(tǒng)的商品住房不同，保障性住房一般建設(shè)密度較大，用地面積以及建筑面積都比較有限，這樣能夠提供給中低收入人群更多的住房。從這點上也決定了保障性住房面積較小的特點，因此需要加強非成套保障性住房的相關(guān)設(shè)計工作，出臺相應(yīng)的規(guī)范；由于保障性住房建設(shè)資金是由政府出資，因此在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該盡量體現(xiàn)社會公平性，即對于保障性住房建設(shè)如果建設(shè)面積達到國家住宅標(biāo)準(zhǔn)，一定要按照國家住宅強制標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計；如果沒有達到住宅面積標(biāo)準(zhǔn)，就可以不需要按照強制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，就可以有效保障中低收入人群的居住需求。非成套的保障性住房是指居住面積小于22平方的住房，這些住房可以采用酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)，盡量減小廁所與廚房的面積，取消陽臺，在同等的面積之下可以多提供30%左右的居住面積。這種設(shè)計方法的深入貫徹執(zhí)行還需要進一步進行研討。

2.注重保障性住房的布局創(chuàng)新

理想的保障性住房的選址應(yīng)該布局相對合理，同時充分考慮日照間距以及市政公共設(shè)施，配套的因素形成一個統(tǒng)一的城市綜合體。但是在現(xiàn)實保障性住房的選址中，由于各種因素的影響，保障性住房常常選址在基礎(chǔ)設(shè)施較差、交通不便的地區(qū)。為了有效控制保障性住房的建設(shè)成本，需要進行合理的規(guī)劃布局，尊崇綠色、安全舒適的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該在市政公共設(shè)施配套、日照控制、綠色配比等等指標(biāo)上，盡最大可能滿足保障性住房的建設(shè)規(guī)劃。

3.努力實現(xiàn)保障性住房的產(chǎn)業(yè)化建造

合理控制保障性住房的建設(shè)成本，需要加大其產(chǎn)業(yè)化以及集成化的建設(shè)。保障性住房建設(shè)如果采用傳統(tǒng)的模式，盈利比較低，因此采用產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)方法將成為保障性住房的必然建設(shè)途徑。第一，標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)能夠大大降低保障性住房的建設(shè)成本，通過對于保障性住房構(gòu)配件的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)以及工廠化的運作，進行集中生產(chǎn)與集中安裝，從而實現(xiàn)了規(guī)模的效應(yīng)，提升了保障性住房的建設(shè)效率，降低了保障性住房的建設(shè)成本，完善了其產(chǎn)業(yè)鏈的整合程度。第二，在保證住房建設(shè)過程中要有效的利用信息化的建設(shè)，其標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)離不開信息技術(shù)的發(fā)展，特別是bim技術(shù)的應(yīng)用，能夠貫穿于整個建筑壽命的全周期，有效減少工程對于環(huán)境的污染，提高了建造效率。

二、設(shè)計與施工過程中的成本控制工作

（一）設(shè)計成本控制

1.政府要向保障性住房的設(shè)計單位提供盡可能詳細(xì)的住房建設(shè)資料，明確保障性住房的性質(zhì)，在設(shè)計過程中要盡量突出實用性，在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能節(jié)約工程建造成本。

2.設(shè)計單位要確保各個專業(yè)協(xié)調(diào)合理，第一，在設(shè)計方案中對于住房的面積與結(jié)構(gòu)進行合理化設(shè)計，能夠滿足居住者的正常生活需要；第二是在設(shè)計中要滿足經(jīng)濟性，比如說建筑尺寸是否經(jīng)濟，功能分區(qū)是否經(jīng)濟；

3.做好圖紙審查工作，政府部門需要對于施工圖紙進行細(xì)致的審查，還需要掌握市場信息，對有可能影響工程質(zhì)量以及成本的問題進行詳盡的調(diào)查，在滿足保障性住房使用功能的前提之下，盡可能節(jié)約建造成本。

（二）施工成本控制

1.施工企業(yè)需要提高現(xiàn)場成本，控制人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，根據(jù)項目自身的特點對成本控制人員進行相應(yīng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，更新其造價管理知識，加強職業(yè)道德素養(yǎng)教育，增強其自律意識；

2.現(xiàn)場的簽證必須三方代表簽字，同時對價格比較高的簽證，應(yīng)該加蓋有建設(shè)單位的公章。簽證資料至少保存三份，這樣可以作為后期結(jié)算的憑據(jù)。

3.在對材料單價進行簽證時，需要明確其法定的程序，檢查材料是否已經(jīng)劃歸為綜合單價，這樣可以避免竣工結(jié)算中的重復(fù)結(jié)算，同時做好材料單價的市場調(diào)查。

4.對于現(xiàn)場簽證的準(zhǔn)確性與時效性進行檢查，主要包括工程價款的結(jié)算方式、結(jié)算的時間、工程價款單價的確定，同時，現(xiàn)場造價控制人員還需要采用拍照或者是錄像的方式，搜集第一手的資料，這可以作為后期工程結(jié)算的憑證。

（三）竣工結(jié)算階段成本控制

1.需要全面收集匯總與工程結(jié)算相關(guān)的資料，比如說答疑紀(jì)要、工程量清單、工程設(shè)計變更清單、現(xiàn)場的原始簽證等等資料，對施工現(xiàn)場進行細(xì)致勘查，對比原始資料盡量做到心中有數(shù)；

2.在對工程量進行審核時，需要嚴(yán)格按照定額規(guī)定的計算方法，劃分項目進行審核。對工程量變更的審核原則，要防止施工單位虛報工程量，遵循有增必有減的原則。

3.要審查施工單位提交的工程單價是否與定額單價相符，單價的名稱、計量單位與計算方法是否與定額一致，同時其標(biāo)準(zhǔn)是否經(jīng)過換算，計算的方法是否準(zhǔn)確等等。

4.需要審查施工單位設(shè)備的價格是否符合市場信息價格，在建筑材料設(shè)備的選擇上是否與投標(biāo)以及圖紙設(shè)計要求相符，有沒有故意提高設(shè)備與材料價格的現(xiàn)象。

5.審核取費標(biāo)準(zhǔn)是否符合要求。需要審查取費的標(biāo)準(zhǔn)是否正確，取費標(biāo)準(zhǔn)是否符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r的相關(guān)政策，有沒有在政策規(guī)定的范圍之外增加收費的項目等等。

三、結(jié)束語

保障性住房是一項惠及民生的民心工程，主要是利用政府資金進行投資建設(shè)，因此在對資金的使用上，一定要堅持節(jié)約的原則，合理的對于建設(shè)成本進行把控，強化造價成本的控制措施，這樣才能使得保障性住房成為一項可持續(xù)的能夠良性發(fā)展的民心工程。

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