陳財燈

物業(yè)管理，作為一項關(guān)系到千家萬戶、關(guān)系到全體業(yè)主的生命財產(chǎn)安全的重要工作，正是人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題之一，它絕不僅僅是一些人認(rèn)為的打掃衛(wèi)生、管理秩序這樣簡單的工作。2017年12月13日，北京市朝陽區(qū)一起電動車充電引發(fā)的火災(zāi)，導(dǎo)致5人遇難9人受傷，震驚全國。據(jù)各地消防部門提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有75%的電動自行車火災(zāi)是在充電時發(fā)生的，其中隨意停放、私拉電線等是引起失火的重要原因，說穿了，還是管理方面引發(fā)的人禍。由此我們看到，如果每個社區(qū)都能有優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊，及時巡查，排除隱患，或許可以避免悲劇發(fā)生。

物業(yè)管理，提升居民生活品質(zhì)功不可沒

物業(yè)管理行業(yè)在中國大陸自1981年誕生以來，通過大量瑣碎的工作和不斷提高的服務(wù)水平，在提升中國的人居品位和人民生活的幸福感方面，發(fā)揮了巨大的作用。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，截至2017年，全國物業(yè)管理規(guī)模達(dá)185.1億平方米，較2008年增長47.5%，企業(yè)數(shù)量從5.8萬家增長到10.5萬家以上，從業(yè)人員隊伍由250.1萬人增長到711.2萬人以上，累計增長1.8倍，行業(yè)的社會地位顯著提高，成為推動經(jīng)濟(jì)和民生建設(shè)、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定、促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要行業(yè)。

隨著我國人均可支配收入的穩(wěn)定增長、恩格爾系數(shù)的逐步下降，追求更加便利、更高品質(zhì)的生活方式將成為人民群眾的核心訴求之一。物業(yè)管理行業(yè)未來5年將迎來萬億級的市場規(guī)模，這也對物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)和管理水平提出了更大的挑戰(zhàn)。

物業(yè)收費，中國小區(qū)管理的“老大難”問題

市場越來越大，要求越來越高，然而物業(yè)管理的收費難問題，多年來卻始終難以得到圓滿的解決。

在物業(yè)管理過程中，大量的工作需要人工開展，也有大量諸如管理服務(wù)人員的工資、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用等多項難以避免的“硬成本”，同時這些成本也會隨著通脹而逐漸上升，物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)了較大的壓力。

盡管物業(yè)管理工作十分重要，收費也不可或缺，然而物業(yè)費收繳的“老大難”問題，仍然讓許多物業(yè)公司難為“無米之炊”。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站報道，全國大城市的商品房物業(yè)服務(wù)費平均收繳率不足70%，北京一些小區(qū)甚至有4至5成的業(yè)主拒不繳納物業(yè)費。一些業(yè)主以購買了房產(chǎn)但長期不入住為由，拒絕繳納物業(yè)費。在三四線城市，還有很多中低收入購房者因為經(jīng)濟(jì)能力有限，買房已經(jīng)透支了整個家庭幾代人的積蓄，未來二三十年還背負(fù)著沉重的貸款，對他們而言，物業(yè)費以及日常的一些維護(hù)公攤也是一筆不小的負(fù)擔(dān)，況且中低收入群體面對未來普遍具有很強的不安全感，于是買得起、住不起成為很大一部分人共同的擔(dān)憂；還有部分業(yè)主因為別的業(yè)主沒有交物業(yè)費也選擇了不交……有些人是對物業(yè)管理服務(wù)不滿意而選擇拒繳，類似拒繳物業(yè)費的理由層出不窮。同樣的物業(yè)費，有人繳納有人拖欠，卻共同享受服務(wù)，這對于誠信業(yè)主而言是不公平的。正因如此，惡意拖欠物業(yè)費的行為往往具有極強的“傳染性”，以至于許多社區(qū)出現(xiàn)物業(yè)費收繳率不斷降低的趨勢。據(jù)媒體報道，武漢市有的小區(qū)物業(yè)費收繳率低至20%，廈門市個別小區(qū)甚至低至10%，有些物業(yè)人員甚至在上門收費過程中遇到業(yè)主放狗威脅。面臨無法改變的收費難局面后，選擇了減少人員、降低服務(wù)品質(zhì)等辦法來降低運營成本，這又讓業(yè)主的滿意度進(jìn)一步下降，物業(yè)費越發(fā)難收，從而造成惡性循環(huán)，甚至有些物業(yè)企業(yè)對業(yè)主采取了斷水?dāng)嚯姷冗^激手段，對社會的穩(wěn)定和諧造成不利影響。

物業(yè)收費作為一個“老大難”問題長期存在，觸發(fā)了我們的思考。我們意識到，今后物業(yè)收費的發(fā)展方向應(yīng)該可以因時、因地制宜，朝著兩端發(fā)展，即：高端物業(yè)、可以通過高收費手段，通過不斷創(chuàng)新、不斷提供高端服務(wù)來滿足業(yè)主個性化和多樣化的定制需求；而對于中低收入的業(yè)主，則可以參照中國特色住房合作社所建設(shè)的“美好生活家園”的模式，將收費問題解決到極致，即通過商業(yè)運營的利潤補貼物業(yè)費用的開支，從而實現(xiàn)業(yè)主十年乃至終身免繳物業(yè)費。若此，可以徹底打破以往物業(yè)公司與業(yè)主的對立局面，實現(xiàn)雙方的和諧共處、共同營造美好生活家園。

免物業(yè)費，中國特色住房合作社的創(chuàng)舉

既然對于中低收入群體來說，買房很吃力、住房同樣負(fù)擔(dān)不輕，那么有沒有一種兩全其美的辦法，讓老百姓買得起還要住得起，而管理和服務(wù)單位也能實現(xiàn)收支平衡從而永續(xù)經(jīng)營呢？

經(jīng)過理論研究和大量測算，我們找到了一個解決方案。目前擬在“新鄉(xiāng)·美好生活家園”等試點實施，主要做法是在大社區(qū)中設(shè)立幸?；鸸芾砦瘑T會及常設(shè)機構(gòu)，對本社區(qū)的幸?；穑ê匈Y產(chǎn)）進(jìn)行管理，通過資產(chǎn)租賃或運營收入，補貼物業(yè)管理和公共設(shè)備維護(hù)、維修費用，從而做到業(yè)主十年乃至終身免繳物業(yè)費。

下文以“新鄉(xiāng)·美好生活家園”項目為樣本進(jìn)行簡單陳述，看一下收支能否平衡，實現(xiàn)明明白白算賬、清清楚楚管理：

一、物業(yè)公司年度收入：1872萬元

商業(yè)收益：（商業(yè)租賃平均單價18元/平方米/月+商業(yè)物業(yè)管理費1.5元/平方米/月）×8萬平方米×12月=1872萬元。

【注】：商業(yè)按200萬平方米總建筑面積約4%標(biāo)準(zhǔn)配置，其總量為8萬平方米。

二、物業(yè)公司年度運營費用開支：1681萬元

1. 人力工資獎金福利：依據(jù)新鄉(xiāng)當(dāng)?shù)毓べY標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)情況，人均3500元/月×12月×250人=1050萬元。

2. 公共設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)費：按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)0.1萬元/平方米/月×12月×170萬平方米=204萬元。

3. 稅收：按一般納稅人企業(yè)，稅率10%，1872萬元×10%=187.2萬元。

4. 幸?；鸸芾砦瘑T會相關(guān)運營機構(gòu)費用：20萬元/月×12月=240萬元。

以上1—4項費用開支總計約：1681萬元（注：住宅建筑面積按170萬平方米計算，人員配置依據(jù)為中物協(xié)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。）

三、結(jié)論及長遠(yuǎn)構(gòu)想

從以上物業(yè)的收支測算來看，收入可以滿足支出并有所盈余。那么有人可能會問，隨著今后物價上漲、人力成本上漲，如何確保業(yè)主十年乃至終身免繳物業(yè)費？

針對以上疑問，一方面，幸福基金將閑置資金和資產(chǎn)委托專業(yè)機構(gòu)理財，其理財收入作為物業(yè)公司解決成本上漲和通貨膨脹的措施，有力保障物業(yè)公司良性運營，讓業(yè)主無后顧之憂；另一方面，隨著社區(qū)的日漸成熟，商業(yè)的運營價值不斷提升，商業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)及租金收入也將逐步遞增，由此實現(xiàn)以“幸福基金”為基礎(chǔ)，構(gòu)建社區(qū)生態(tài)圈，打造互信、共享的區(qū)塊鏈經(jīng)濟(jì)體系，幸?；鸬目沙掷m(xù)發(fā)展對于業(yè)主十年乃至終身免繳物業(yè)費達(dá)成動態(tài)平衡。

“新鄉(xiāng)·美好生活家園”在免收業(yè)主物業(yè)費的前提下，還通過現(xiàn)代化的管家式服務(wù)，以及利用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)對社區(qū)教育、社區(qū)金融、社區(qū)健康等社區(qū)O2O，開展多板塊現(xiàn)代化管理，讓“新鄉(xiāng)·美好生活家園”業(yè)主享受無微不至的管家式服務(wù)，幸福感和獲得感將極大增強。與此同時，還通過積分制等手段，鼓勵業(yè)主共同參與管理，秉持《美好生活家園公約》，人人都是美好生活管家，人人都是服務(wù)者也是被服務(wù)者，大家共同管理，同建美好生活家園。

九層之臺，起于壘土；千里之行，始于足下。對于中低收入群眾而言，一千句豪言壯語不如一個小小的溫暖舉措。對業(yè)主終身免收物業(yè)費，增進(jìn)鄰里和諧、共建美好家園，是中國特色住房制度的創(chuàng)新舉措，更是對民眾的莊重承諾。

（作者為天福集團(tuán)商業(yè)運營中心總經(jīng)理、河南美好生活家園商業(yè)運營管理有限公司總經(jīng)理）