李斌

對于拓展上下游產(chǎn)業(yè)鏈金融業(yè)務(wù)而言，不少上市房企近年來一直樂此不疲。雖然多少有點后知后覺，但綠城中國（03900.HK）終于邁出實質(zhì)一步，宣布入股險企。香餑餑型的金融業(yè)務(wù)，在市場看來，最直接的影響莫過于可以為地產(chǎn)輸血補充資金。然而，從幾年前就準(zhǔn)備布局金融業(yè)務(wù)的綠城中國而言，目前還未見成效。

反過來，對于以“精品”聞名的綠城中國來說，當(dāng)下的挑戰(zhàn)，一方面源自于周轉(zhuǎn)慢、資金沉淀、現(xiàn)金流承壓、負(fù)債率攀升;另一方面，在調(diào)控整體上仍然吃緊的態(tài)勢下，無疑對綠城中國銷售面積和銷售價格有所影響，尤其是2019年充滿不確定性。

接盤萬達所持百年人壽股份？

12月17日晚間，綠城中國發(fā)布公告稱，以27.18億元價格受讓百年人壽9億股股份。交易完成后，綠城中國將持有百年人壽11.55%的股份。但該事項仍需中國銀保監(jiān)會審核同意。

公告顯示，綠城中國全資附屬公司綠城中國房地產(chǎn)集團有限公司與賣方訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同意以人民幣27.18億元向賣方收購目標(biāo)公司百年人壽的9億股股份。

公告并未透露賣方身份，僅披露賣方為中國注冊成立的股份有限公司，主要在中國從事于商業(yè)、地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)及金融業(yè)。外界對此解讀為，綠城中國接盤萬達所持有的股份。

雖然股份較少，但這也意味著綠城中國首次布局險資。綠城中國對金融業(yè)務(wù)層面有哪些想法？是財務(wù)投資者？亦或是后續(xù)百年人壽與綠城中國有具體地產(chǎn)業(yè)務(wù)合作？帶著這些問題，《投資者報》記者把相關(guān)問題發(fā)送到綠城中國董秘、首席財務(wù)官、副總裁馮征郵箱，同時還電話及短信聯(lián)系他，但截至發(fā)稿前并未得到相關(guān)回復(fù)。

鑒于中國保險業(yè)的高門檻，人壽保險牌照具有獨特的資本投資價值，收購事項對綠城中國而言是一個于中國投資人壽保險業(yè)的機會，且能使其于中國的業(yè)務(wù)種類更多元化。

嚴(yán)格意義上講，雖然綠城中國以此進入了保險業(yè)務(wù)，但百年人壽未必是一家理想化的優(yōu)勢險資。

根據(jù)百年人壽4月份披露的2018年一季度償付能力報告，一季度公司的核心償付能力充足率99.46%，自2016年三季度以來連續(xù)第6個季度下跌;綜合償付能力充足率為109.89%，逼近《保險公司償付能力管理規(guī)定（征求意見稿）》中劃定的100%紅線。

更具體來看，今年一季度百年人壽的保險業(yè)務(wù)收入、新單保費收入及續(xù)期保費收入分別有54.72%、39%和143%的增長，達151.39億元、114.64億元及36.76億元，但凈利潤和凈資產(chǎn)持續(xù)下滑：實現(xiàn)凈利潤6136.52萬元，較2017年四季度下跌68.45%;凈資產(chǎn)為56.8億元，較2017年末縮少8.8億元，縮減幅度達13.52%。

對金融業(yè)務(wù)的渴望由來已久

房地產(chǎn)企業(yè)做保險業(yè)務(wù)，更早前就有寶能、恒大、萬達等，可以說，保險與地產(chǎn)聯(lián)動效應(yīng)不斷加強，險資紛紛舉牌地產(chǎn)股（如金地等），而房企也參股保險公司。

國泰君安分析師劉斐凡在接受《投資者報》記者采訪時表示，綠城中國參股百年人壽，更多考慮應(yīng)該是資金來源方面對公司有補充和幫助。雖然傳統(tǒng)的銀行融資，標(biāo)準(zhǔn)化的債券融資和非標(biāo)信托等房企都是重要融資渠道，但如果直接擁有險資這樣金融平臺，那資金來源和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的獲得渠道可以豐厚自己?！艾F(xiàn)在大型地產(chǎn)公司基本上都有自身的金融業(yè)務(wù)公司”。

不過，中信里昂證券房地產(chǎn)行業(yè)研究部主管、董事總經(jīng)理王艷告訴記者，“即便入股險資，但不一定會帶來輸血或融資邊界。因為開發(fā)商買險資，并不是開發(fā)商說了算，不一定是融資的新渠道。

值得一提的是，綠城中國對于金融業(yè)務(wù)的渴望一直存在。2016年8月，綠城中國在浙江注冊成立綠城中國資產(chǎn)管理有限公司，注冊資金為3億元。三個月后，注冊資本（金）增加至50億元，公司名稱也變更為綠城中國資產(chǎn)管理集團有限公司。

綠城中國2015-2018上半年核心財務(wù)數(shù)據(jù)單位：億元人民幣

數(shù)據(jù)來源：思維財經(jīng)根據(jù)公開資料整理

但一直以來，關(guān)于綠城中國資管業(yè)務(wù)發(fā)展情況，外界并不清楚。

債務(wù)高企、現(xiàn)金流不足

如果算上代建項目，截至11月底，綠城中國取得總合同銷售面積約為694萬平方米，總合同銷售金額約為人民幣1334億元。

劉斐凡指出，不僅是綠城中國，全行業(yè)來說，銷售面積和金額會迎來2014年以來的下滑，政策還是偏緊，2019年開發(fā)商會偏向于保守。據(jù)記者查詢發(fā)現(xiàn)，截至2018年6月，綠城中國的收入/調(diào)整債務(wù)比率（包括其在合資企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)中的份額），已從2017年12月底的57.4%上升至71.8%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.1%，環(huán)比去年年底有所提升。截至今年6月底，綠城中國總負(fù)債為2051億元，同比凈增加了超過450億，經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為-77.8億元。

馮征曾介紹稱，綠城中國一年內(nèi)到期債務(wù)占債務(wù)總額比為33.7%，一年以上到兩年占比為21.5%，兩年以上占比為44.8%。如果從2015年算起，當(dāng)時綠城中國的負(fù)債總額才不過1078億元，三年多時間，快翻了一倍。

“綠城中國的模式肯定會造成債務(wù)擠壓，因為周轉(zhuǎn)慢，銷售慢，那么現(xiàn)金就會壓在建設(shè)的過程和預(yù)售之前里面，這樣的話，存貨增加，現(xiàn)金減少，資產(chǎn)負(fù)債率就會高一些，它的資金壓力一直處于偏大狀態(tài)。”劉斐凡強調(diào)。（思維財經(jīng)出品）