2018年在住建部和各級(jí)政府的一系列嚴(yán)防死守的調(diào)控政策下，房價(jià)大幅上漲的勢(shì)頭得到了初步的遏制，可近期房租的上漲卻令人驚駭。

真可謂住房市場(chǎng)是按下葫蘆起了瓢。那么是什么誘發(fā)了此輪房租的暴漲？

從表象看，中介搶房大戰(zhàn)、哄抬價(jià)格是租金上漲過快的推手。但更值得關(guān)注的是，如今的租賃市場(chǎng)的大環(huán)境及供需關(guān)系已發(fā)生了重大變化。

一是政府住房政策變化提升了租賃住房的需求。

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展”成為建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的一個(gè)重要舉措，“租售并舉”使租賃住房的市場(chǎng)地位顯著提高。

廣州帶頭出臺(tái)的“租購?fù)瑱?quán)”及其他城市的迅速跟進(jìn)，使許多買不起房的城市常住人口和城市新市民看到在城市生存與發(fā)展的新生機(jī)——租房可以與購房人一樣享受同等的公共福利。

二是新建商品住房供給不足加劇租賃房的需求。

許多人把2017年房價(jià)上漲歸咎于二線城市搶人大戰(zhàn)、棚改危改，其實(shí)這些都是實(shí)實(shí)在在的住房需求，城市化必然會(huì)帶來人口的增長和城市的改造更新，由此帶來的住房需求遲早都會(huì)以一種租或購的方式釋放出來。面對(duì)城市化和舊城改造帶來住房需求的增長，一些大城市住宅用地供給不足，新建商品住房供給下降，必然會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上漲。新建商品住房的價(jià)格是限制住了，但一手與二手房的價(jià)格倒掛又會(huì)帶來一輪新房搶購大戰(zhàn)，行政干預(yù)的惡性循環(huán)不僅波及售房市場(chǎng)還會(huì)波及租房市場(chǎng)。因?yàn)?，售房和租房市?chǎng)就是一個(gè)蹺蹺板，售房市場(chǎng)無法滿足的住房需求必然會(huì)轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，棚改危改、剛畢業(yè)的大學(xué)生和各類城市新市民都需要租房過渡、周轉(zhuǎn)或長期滯留，這些無形中都加劇了租房的緊缺和租金的上漲。

三是大城市租賃住房供給短缺。

說一千道一萬，租金上漲的癥結(jié)還是租賃住房供給不足。國外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，如美、英、法、德、日，住房自有率分別為68%，69%，54%、47%和61%，但租賃房仍占有較大的比重，且越是大城市租賃房比重越高。中國城市住房自有率雖高達(dá)89%，但多年來“只售不租”的房改政策使中國的租賃住房發(fā)展嚴(yán)重滯后，特別是大城市和特大城市，租賃住房供給更是嚴(yán)重不足。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查，目前中國大概有1.6億-1.9億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%-27%。但面對(duì)龐大的租房需求，租賃房的供給卻十分有限。租房的供多以個(gè)體私營住房為主，租房品質(zhì)差，租客端續(xù)約率短，缺乏規(guī)模化運(yùn)營機(jī)構(gòu)，政府法律法規(guī)不健全、監(jiān)管不到位都制約了租賃租房市場(chǎng)的發(fā)展。

北京有2173萬常住人口，租房人口占比高達(dá)34%，但可供出租的住房150多萬套，缺口80多萬套。

加上這兩年首都“疏解整治促提升”工作全面展開，梳理非核心功能，清理、拆除城中村違建、城鄉(xiāng)結(jié)合部的出租大院、工棚成為重中之重，但在大規(guī)模地拆除非正規(guī)住房的同時(shí)，公租房和其他租賃性住房的供給并沒有跟上。這無形中會(huì)加劇租賃房短缺，推動(dòng)租金快速上漲。毋庸置疑，維系適當(dāng)規(guī)模的租賃市場(chǎng)是滿足城市社會(huì)群體多樣化的住房需求不可或缺的。

房源緊缺，中介才有搶房的理由和基礎(chǔ)。因此，要從制度上消除租金暴漲的基礎(chǔ)，深化住房供給側(cè)的改革，增加租賃房的有效供給可能才是解決問題的正道。

明確政府培育租賃住房市場(chǎng)責(zé)任主體的職能和作用

一是“兜底線”。

增加租賃住房的供給并不是要求政府大包大攬、大干快上、大規(guī)模地興建公共租賃房。從國外的經(jīng)驗(yàn)和深圳住房改革新方案來看，政府不應(yīng)是租賃房供給的主角。

政府興建和持有的公租房應(yīng)占租賃住房市場(chǎng)的20%左右，且主要應(yīng)面向低收入、住房困難、殘疾和特殊困難群體。以減少政府投資經(jīng)濟(jì)社會(huì)效率低下、腐敗及政府項(xiàng)目過多帶來資源的錯(cuò)配。

二是政策指引激勵(lì)和制度建設(shè)。

減少政府直接進(jìn)入租賃市場(chǎng)并不意味著放棄政府責(zé)任，而是要求政府通過調(diào)查研究，分析市場(chǎng)需求、供需變化，因地制宜，因城施策，制定出符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際的住房政策，改變以往一哄而上的做法，特別是在一些人口凈流出的城市，短期的租房短缺可能會(huì)隨著人口流出變成過剩。所以，政府應(yīng)更多借助市場(chǎng)的力量，運(yùn)用土地、稅收和金融政策引導(dǎo)民營企業(yè)、私人業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)企業(yè)和其他長期機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入租賃市場(chǎng)，增加租賃房的有效供給。

有效的供給既不是建的租賃房越多越好，也不是越高大上越好，而是要與居民的住房需求相匹配，以滿足多層次的租房需求。政府還要通過完善法律法規(guī)、信息披露、監(jiān)督管理等制度建設(shè)為租賃市場(chǎng)健康發(fā)展?fàn)I造良好的制度環(huán)境。

政策激勵(lì)引導(dǎo)更多社會(huì)資源進(jìn)入租賃市場(chǎng)

租賃住房具有投資收益率低、回收期長和經(jīng)營管理成本高的特點(diǎn)，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)不愿意涉足租賃市場(chǎng)，因此，政府要深化體制機(jī)制改革，以制度創(chuàng)新和政策激勵(lì)促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。

首先，要深化土地制度改革。

發(fā)展租賃住房繞不過去的第一道門檻就是土地，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，沒有土地租賃房建設(shè)和供給就是紙上談兵。為此，2017年國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將北京、上海、沈陽等13個(gè)城市納入試點(diǎn)。北京市計(jì)劃到2021年，將供應(yīng)1000公頃農(nóng)村集體土地用于租賃住房。上海在閔行區(qū)已有集體建設(shè)用地建租賃房的實(shí)踐。盡管這與打破城鄉(xiāng)二元土地制度、構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的終極目標(biāo)還相差甚遠(yuǎn)，但它畢竟是允許農(nóng)村集體經(jīng)建設(shè)用地合理合法有序地進(jìn)入城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)一種嘗試，是一個(gè)良好的開端。

這不僅增加了租賃房土地供給，也使農(nóng)民、農(nóng)村集體成為城鎮(zhèn)住房供給一個(gè)新的主體，同時(shí)農(nóng)民也分享了城市化進(jìn)程中土地增值的收益。此外，北京市鼓勵(lì)國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，目前已建設(shè)成約12萬套。盡管這有向舊住房福利體制回歸之嫌，但在一定程度增加了土地和租賃房的供給，緩解了租賃房短缺的壓力。

其實(shí)土地制度改革力度還可以再大些，如將北京拆除違建后部分的土地和建筑物可改建為租賃房。其他大城市也有產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要土地用途調(diào)整的問題。

城市要發(fā)展、人們要住房，緩解土地供給不足的出路無非有兩個(gè)：一個(gè)是開疆?dāng)U土，向農(nóng)村要地；二是調(diào)整存量用地結(jié)構(gòu)。以往工業(yè)化中，工業(yè)用地占城市用地比重較大，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，土地的用途也要相應(yīng)調(diào)整，將部分閑置的工業(yè)地、商業(yè)樓宇通過改變土地用途，轉(zhuǎn)為租賃房用地。多種土地制度改革與創(chuàng)新來將有效解決普通住房和租賃房土地供給不足的問題。

其次，財(cái)稅激勵(lì)。

鑒于租賃房投資收益低和回收期長，政府應(yīng)為企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入租賃市場(chǎng)給予一定的稅收減免。

包括：1）投資租賃房的貸款的利息支出、維修費(fèi)和管理成本等可部分的減免所得稅和未來的房地產(chǎn)稅；或在提供租賃房服務(wù)頭10年里降低所得稅率。

2）對(duì)出租賃給低收入戶的住房，政府可給承租人租金補(bǔ)貼，或加大業(yè)主稅收減免額。

3）加速房屋折舊。

4）對(duì)長期租賃房投資者減免資本利得稅，以更好地保護(hù)投資者的利益。

這些稅收減免政策不僅適用于經(jīng)營租賃房的企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者，也適用于私人業(yè)主，這有利于盤活存量的住房，增加租賃房供給。政府每年從房地產(chǎn)領(lǐng)域收了那么多的稅和土地出讓金，仍解決不了百姓的住房問題，不如換一個(gè)思路還稅于民，減輕企業(yè)和居民的稅負(fù)，動(dòng)員社會(huì)力量解決住房問題。

再次，金融支持。

租賃房開發(fā)經(jīng)營投資資金需求量大、回收期長的特點(diǎn)使其更需要長期資金支持。近年來，工、農(nóng)、中、建、交五大國有商業(yè)銀行開始在北京、上海、廣州、深圳、杭州等人口凈流入城市“試水”長租賃公寓。

一方面對(duì)企業(yè)提供優(yōu)惠利率開發(fā)貸、貸款展期。另一方面給承租人提供“安居貸”。

金融機(jī)構(gòu)的介入有其積極的一面：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和政府來說，可以緩解開發(fā)經(jīng)營租賃住房長期資金不足的后顧之憂。對(duì)承租人來說，“按居貸”可緩解長租客一次支付一大筆租金或押金資金不足的問題，且可鎖定租金，避免租金上漲。

對(duì)銀行來說，在一二線城市“五限”政策頻出和銀監(jiān)會(huì)禁止信托類資金違規(guī)投向房地產(chǎn)和嚴(yán)防金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，房地產(chǎn)信貸增速受限，銀行也需要因時(shí)因勢(shì)而變，通過金融創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級(jí)，尋找新的資金出口和新的利潤增長點(diǎn)。

當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)企業(yè)推出的長租公寓和“按居貸”能否得到消費(fèi)者的追捧，仍有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。但至少我們看到了金融機(jī)構(gòu)開始支持房地產(chǎn)企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)，更希望金融創(chuàng)新能給租賃市場(chǎng)發(fā)展注入新的活力和生機(jī)。

第四，加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)和市場(chǎng)監(jiān)管。

要解決百姓租房“搜尋成本高、中介不規(guī)范”的問題，簡單一兩次約談是不夠的，政府要強(qiáng)化服務(wù)與監(jiān)管，包括完善法律法規(guī)建設(shè)，對(duì)出租人、中介和承租人的責(zé)、權(quán)、利做出明確規(guī)范，改變租賃市場(chǎng)無法可依、無章可循、市場(chǎng)秩序混亂和合同不規(guī)范的現(xiàn)狀，并通過“互聯(lián)網(wǎng)+租賃房信息”在出租人和承租人之間搭建信息橋梁，目前，許多城市購房有網(wǎng)簽信息，租房信息也應(yīng)可以網(wǎng)上公示和查詢，這樣，信息透明就可減少承租人的搜尋成本，避免信息不對(duì)稱帶來中介創(chuàng)租尋租行為泛濫，還可提高租房分配和交易的效率。這些制度性的建設(shè)將為住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

（摘自8月27日《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》。作者為中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員）