2018年8月8日后，幸福人壽的咨詢熱線響得更密集了——銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定將試點四年的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品擴大到全國范圍。這使得幸福人壽2015年3月推出的“房來寶”老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險受到了更多關(guān)注。

“產(chǎn)品上市三年來，我們平均每天會接到十多個咨詢電話。自從銀保監(jiān)會日前宣布要把這個業(yè)務(wù)擴大到全國范圍，我們的日咨詢量一下漲了三倍。”幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險試點工作負(fù)責(zé)人趙水龍告訴記者，這些老年人都表達(dá)了非常強烈的投保意愿，希望以此增加自己的養(yǎng)老收入。

盡管如此，記者在采訪中了解到，截至2018年7月末，試點四年來，全國只有來自99個家庭的139位老人成功投保。

唯一在售的產(chǎn)品

在人社部特聘專家、中國養(yǎng)老金融50人論壇秘書長董克用看來，“以房養(yǎng)老”保險雖然在世界各國都屬小眾產(chǎn)品，但它在中國的潛在需求卻不容小覷。

“中國人自有房比重較大、大城市住房資產(chǎn)價值不斷上升，這些都為‘以房養(yǎng)老’的推行提供了基礎(chǔ)?！倍擞酶嬖V記者，房產(chǎn)幾乎占到中國家庭總資產(chǎn)的70%，其中超過75%的城鎮(zhèn)老年人都擁有自己的產(chǎn)權(quán)房。

雖然“把房子留給孩子”這種觀念可能會影響一部分老年人對“以房養(yǎng)老”的接受程度，但對于失獨和孤寡老人，因為基本不存在房產(chǎn)繼承問題，如果能一邊住著房子，一邊把“死”房子變現(xiàn)，讓手里多些“活”錢，無疑是改善晚年生活質(zhì)量的一項有效舉措。

原國家衛(wèi)生計生委發(fā)布的《中國家庭發(fā)展報告（2015年）》顯示，中國的空巢老人約占老年人總數(shù)的一半。

國務(wù)院于2017年印發(fā)的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》預(yù)計，全國獨居和空巢老年人將于2020年增加到1.18億人左右。

為什么看似具備一定市場潛力的“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品，上市超過三年承保不過百戶？銀保監(jiān)會重大決策專家咨詢委員會委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文告訴記者，除了老年人和子女們的傳統(tǒng)觀念和消費習(xí)慣，保險設(shè)計復(fù)雜、法規(guī)制度缺位、風(fēng)險機制不完善、微利經(jīng)營等因素，也在嚴(yán)重影響著保險公司的積極性。

銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，截至2018年7月，全國只有幸福人壽和人民人壽兩家保險公司申請參與“以房養(yǎng)老”保險并分別有一款產(chǎn)品獲批，但人民人壽尚未正式出單。換句話說，目前市場在售的只有“房來寶”一款產(chǎn)品。

看不準(zhǔn)的房價

“對于保險公司來說，住房抵押貸款養(yǎng)老保險的產(chǎn)品設(shè)計比較復(fù)雜，方方面面所涉及的風(fēng)險又太多，這些都在一定程度上影響了它們的參與積極性。”鄭秉文認(rèn)為，面對長壽風(fēng)險、市場風(fēng)險、利息風(fēng)險和政策風(fēng)險等多重風(fēng)險，保險公司必然疑慮重重。

“未來房價走勢的不確定性是中國住房反向抵押供給端的最大顧慮?！编嵄膶τ浾弑硎?。

他認(rèn)為，從長期來看，人口老齡化發(fā)展趨勢越嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場價格越會呈現(xiàn)下降趨勢；而就業(yè)人口占比的下降速度一旦超過總?cè)丝谝?guī)模下降速度，房地產(chǎn)市場受到的影響將會更大。

除此之外，政府對房地產(chǎn)市場的收緊和調(diào)控政策不斷出臺，也令保險公司對未來的房價走勢顧慮重重。

“房來寶”的產(chǎn)品設(shè)計是：老人去世后，繼承人處置房產(chǎn)時，房屋價值剩余部分和房價上漲所帶來的收益全部歸繼承人所有，而若處置房產(chǎn)所得收益不足以償還保險公司給付的養(yǎng)老金及利息時，虧損部分全部由保險公司自行承擔(dān)。

趙水龍告訴記者，雖然銀保監(jiān)會在2016年7月將產(chǎn)品的試點范圍從北京、上海、廣州和武漢四個城市擴大到各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省部分地級市，但目前幸福人壽的主要業(yè)務(wù)還是集中在北京、上海和廣州等一線城市。

“北京、上海這種城市，房價的抗跌能力也依然較高?！倍擞谜J(rèn)為，隨著未來房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅相繼落地，全國絕大多數(shù)城市的房價走勢都將充滿未知，因此保險公司的重點客戶未來還是會集中在超大型城市。

“高齡老人、失獨孤寡老人和低收入老人是我們在提供服務(wù)時要優(yōu)先考慮的三大群體。在這個基礎(chǔ)上，我們也會對房屋的質(zhì)量和建成年代加以考慮?！壁w水龍?zhí)寡浴?/p>

“房來寶”上市三年來，幸福人壽目前所有簽約老人都是自己主動找上門來要求投保的。出于防控風(fēng)險的考慮，保險公司也會對客戶各項資質(zhì)進(jìn)行評價和篩選。

銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其他國家在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計上會有政府介入，一旦房價波動，政府將出資為借貸雙方兜底。而“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品在中國還是一個純粹的商業(yè)行為，在目前“保本微利”的指導(dǎo)原則下，保險公司唯有找到可持續(xù)的經(jīng)營模式才敢介入。

意料之外的風(fēng)險

獲取利潤是每一個商業(yè)機構(gòu)的核心訴求，保險公司也不例外，其之所以不太愿意主動開展住房反向抵押貸款，長時間沒有現(xiàn)金流入是一個重要原因。

一位保險從業(yè)人員對記者表示，像航空意外險這類短期保險是保險公司最喜歡的產(chǎn)品，不僅出險概率較低、投保周期也很短，飛機一旦安全降落，這筆保費收入就可以直接確認(rèn)。而住房反向抵押貸款的投保周期取決于老人的生存時間，而且在這個過程中，保險公司不僅沒有任何資金收入，還要不斷向老人支付養(yǎng)老金，這對公司的現(xiàn)金流有很高要求。

幸福人壽提供的數(shù)據(jù)顯示：截至2017年7月31日，共有99戶家庭139位老人參保，人均月領(lǐng)養(yǎng)老金近8000元。

對于提供住房反向抵押貸款的保險公司，養(yǎng)老金一直要按月發(fā)放直至老人身故。然而，即便是進(jìn)入到房產(chǎn)處置階段，還有可能發(fā)生各種不可控的潛在風(fēng)險。

2018年上半年，“房來寶”出現(xiàn)了第一例投保人身故，需要繼承人出面處置房產(chǎn)的情況。但令繼承子女都沒想到的是，老人生前辦理完房產(chǎn)抵押后，另立遺囑，內(nèi)容幾乎徹底推翻了最初辦理抵押業(yè)務(wù)時定下的房屋繼承公證。

“雖然對保險公司而言，房產(chǎn)無論由誰繼承都不影響抵押合同，但如果房產(chǎn)處置時間過長，保險公司在計息期結(jié)束后依然無法收回貸款和利息，經(jīng)濟利益也會有一定損失。”趙水龍告訴記者，上述老人的子女正在因新遺囑打官司，而保險公司需要等待法院最終判決，在明確了最終的繼承人及各自的繼承份額后，才能根據(jù)房產(chǎn)處置情況收回款項。

在鄭秉文看來，要提高保險公司對住房反向抵押業(yè)務(wù)的熱情，政策法規(guī)還需進(jìn)一步完善。

“國家可以考慮對提供住房反向抵押產(chǎn)品的承保人予以一定的稅收減免，這樣才有可能帶動保險公司的參與積極性。另外國家的《繼承法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律法規(guī)也都有待完善?！编嵄谋硎荆圏c一方面要看產(chǎn)品是否有市場，是否行得通，另外一方面就是要發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

費時費力的溝通

即便投保老人的房屋價值較高，家庭結(jié)構(gòu)相對簡單，保險公司在辦理相關(guān)抵押手續(xù)時，也會遭遇重重阻礙。

“住房反向抵押貸款除了要面臨大大小小各種風(fēng)險，在具體操作的時候也會遇到很多問題?！币晃簧虡I(yè)保險公司的壽險業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對記者表示，他們目前對“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品持觀望態(tài)度，如果“房來寶”可以把相關(guān)政策和受理渠道打通，其他保險公司也許會考慮陸續(xù)介入。

住房反向抵押貸款涉及房地產(chǎn)、金融、財稅等多個領(lǐng)域，需要多個部門協(xié)調(diào)推進(jìn)。而保險公司所擔(dān)心的，正是推進(jìn)過程中的溝通成本。

記者在采訪中了解到，“房來寶”的每一單業(yè)務(wù)都需要經(jīng)過房屋價值評估、律師盡職調(diào)查、抵押登記、業(yè)務(wù)公證多個環(huán)節(jié)，再加上不同地區(qū)的流程和具體操作要求也不盡一致，保險公司在這項業(yè)務(wù)上所投入人力、物力和財力成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)。

“為了做好這個產(chǎn)品，我們調(diào)配的都是公司最精英的工作人員，即便如此，外部辦理難度依然很大?！壁w水龍說。

據(jù)了解，“房來寶”每單業(yè)務(wù)從老人簽訂投保意向書，到最終各項手續(xù)完結(jié)領(lǐng)到養(yǎng)老金，通常都要花上2—3個月時間，最長的一單歷時9個月。

住房反向抵押貸款是一個新生事物，很多地方政府部門都是第一次接觸，無論是政策法規(guī)，還是業(yè)務(wù)流程、體系機制，都需要重新梳理建立。例如傳統(tǒng)的抵押貸款都是正向抵押，會約定一個具體的抵押期限和金額，但反向抵押是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，有些政府部門的流程、規(guī)定等系統(tǒng)都需要重新設(shè)置，否則無法支持相關(guān)業(yè)務(wù)辦理。

“前段時間有不少老年人遭遇了金融和房產(chǎn)詐騙，司法部門為保護(hù)老年人權(quán)益，出臺了一些細(xì)則規(guī)定，一些城市對涉及老年人的公證和抵押業(yè)務(wù)幾乎全面叫停。我們不得不花費了大量精力去溝通和解決這個問題?！壁w水龍說。