摘要：社區(qū)商業(yè)經過20多年的發(fā)展，建筑形態(tài)從住宅底商及街鋪，逐步演變?yōu)榧惺劫徫飯鏊?，業(yè)態(tài)更復合，購物更具體驗感，社區(qū)商業(yè)已從對居民吃喝拉撒基本生活需求的滿足，升級對精神層面的滿足。而當前傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)，面臨的問題集中在：底商過剩、缺乏規(guī)劃、電商沖擊、附近綜合體競爭等。

關鍵詞：東線設計;體驗式空間;互動性;連續(xù)性

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0019-21

收稿日期：2019-11-12

社區(qū)商業(yè)經過20多年的發(fā)展，建筑形態(tài)從住宅底商及街鋪，逐步演變?yōu)榧惺劫徫飯鏊瑯I(yè)態(tài)更復合，購物更具體驗感，社區(qū)商業(yè)已從對居民基本生活需求的滿足，升級對精神層面的滿足。

而當前傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)，面臨的問題集中在：底商過剩、缺乏規(guī)劃、電商沖擊、附近綜合體競爭等。

近幾年新增項目則大部分躲不開空間限制（商戶少、可逛性不足、曝光量低）;時間限制（全天候需求與商業(yè)體早10晚10矛盾）;情感限制（除了物理空間，還需要賦予“意義”，促成情感鏈接，用戶粘性）;同質化（爭相模仿成功案例，忽略因地制宜，缺乏用戶調研與溝通）等問題。

以上問題無論向內看還是向外看，造成因素都很客觀，也很重要，但這并不是最根本的因素。商業(yè)需要強于理解商業(yè)規(guī)律、敢于嘗鮮創(chuàng)造先機、善于突破發(fā)展瓶頸的操盤手，更需要有執(zhí)念、謀長遠、重人才、能大度的企業(yè)家。

1規(guī)劃上的3個重點

1.1項目規(guī)劃既要契合當前實際，又要有調整的余地

銷售/運營時流的淚，都是當初規(guī)劃設計時腦子里進的水。很多社區(qū)商業(yè)缺乏合理規(guī)劃，使得商鋪價值大打折扣。

首先，一個社區(qū)商業(yè)的規(guī)模多大，業(yè)態(tài)比例怎么劃定，都需要做精準的定位。只有詳盡調查該區(qū)域未來商業(yè)地產的供應量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設計，了解輻射區(qū)域內的顧客需求和消費水平，才能做出最佳的判斷，比如，項目所在區(qū)域老齡化嚴重，則顯.然不適合建造兒童主題商場;若建在高校附近，則適合文化藝術類主題，可以引進密室、鬼屋等價格不高又相對新奇的業(yè)態(tài)。

其次，要預留調整空間，以便適時調整。任何類型的商業(yè)，都不可能一開始運營就達到最佳的狀態(tài)，需要不斷調整;另外，消費者的偏好會不斷發(fā)生變化，也要對癥下藥。因此，必須要預留15%左右的空間，便于有需要的時候調整。

1.2建筑等硬件指標要符合具體業(yè)態(tài)的使用標準

無論多好的業(yè)態(tài)規(guī)劃，終究還是需要建筑物.本身去承載。這里面有非常多的坑，開發(fā)商們一掉再掉。

比如物業(yè)布局不考慮居民出行習慣：某開發(fā)商的商鋪2012年交房，雖然現(xiàn)在項目及周邊入住已較為成熟，但鮮有商家愿意承租，因為其商鋪位是沿城市快速路一側分布的。

有些建筑標準不符合業(yè)態(tài)要求。某社區(qū)商業(yè)，開發(fā)商前期花了很大力氣把商家招進去，但一年之后，商家就流失了大半，剩下的則集體抗繳物業(yè)費，起因就是煙道設計不合理，餐飲類商家根本沒法做生意。

1.3主題形成合力才能實現(xiàn)差異化

雖然互聯(lián)網打破了傳統(tǒng)物理界限，但是以家庭消費，社交需求和個人休閑為場景的社區(qū)商業(yè)還是有吸引力。

早點攤位、菜店水果店、小超市、銀行網點、快遞柜、美容美發(fā)以及SAP會所和社區(qū)診所等，這種滿足生活最基本需求的業(yè)態(tài)，確實是社區(qū)商業(yè)pk電商和綜合體的有力武器。但僅僅靠這些還不夠。社區(qū)商業(yè)必須要有鮮明的主題。

2設計上的6個要點

好的商業(yè)設計必須以優(yōu)秀的商業(yè)規(guī)劃為基礎，商業(yè)設計的真正魅力所在，就是通過建筑、景觀、標識、藝術等多專業(yè)的統(tǒng)一設計來創(chuàng)造一種環(huán)境，能讓顧客停下來、留下來，讓顧客樂意來。優(yōu)秀的商業(yè)設計可以激發(fā)消費者的消費欲望，讓人們享受自由購物的樂趣。當人們深深陶醉于這種體驗氛圍時，整個商業(yè)地產的潛在價值也將會可持續(xù)地成倍增長。

2.1動線設計

動線設計直接影響商業(yè)后期的運營效果。商業(yè)面對的人群較廣，動線種類相對復雜，必須對人流、物流、車流等不同類型的動線進行合理組織。提供便捷的交通環(huán)境是商業(yè)高效運轉的必要條件。不僅前期規(guī)劃設計要考慮這一點，后期的管理與經營也必須同步跟進。許多商業(yè)的失敗不是因為設計問題，而是缺少與規(guī)劃設計思路一致的高效、系統(tǒng)、現(xiàn)代化的管理手段與設施。

2.2首層平面設計

對大型商業(yè)來說，首層平面的設計很大程度上關系到其商業(yè)價值能否躍升。首層商業(yè)直接與外部環(huán)境相連，最先與人接觸，不僅承擔著商業(yè)運營管理功能，而且是人流集散點、垂直交通與水平交通的節(jié)點、室內外空間的交叉點?？梢娂纫獫M足商業(yè)通達性的需求，又要創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，使其價值最大化，首層平面設計可謂重中之重。

2.3地下車庫特色設計

對于商業(yè)來說，地下車庫往往成為接待顧客的“第一大堂”，停車需求是否被滿足，是否有明確的區(qū)域劃分和標識系統(tǒng)，是否足夠方便也逐漸成為人們是否選擇該購物場所的重要因素。

2.4地下空間增值開發(fā)

對于商業(yè)來說，地下一層甚至是地下二層空間都存在潛在的商業(yè)價值。利用立體化交通組織，通過下沉廣場、中庭空間、光線、廣告導識、特色業(yè)態(tài)等多方面設計因素引導人流自然進人地下商業(yè)空間，打造地下商業(yè)氛圍，充分發(fā)掘其潛在價值。

2.5商業(yè)設計之體驗式空間設計

好的空間設計可以有足夠的沖擊力和吸引力。而我們所追求的空間有一個共同特質一強調人在其中的“體驗性”。因為傳統(tǒng)商業(yè)模式的價值優(yōu)勢歸根究底就在于體驗式消費模式。隨著社會的發(fā)展，人們對情感溝通的需要將遠遠大于物質消費的價值。所以，精神層面的消費需求前景無可替代，體驗式空間的開發(fā)至關重要，它已經成為商業(yè)項目成功與否的重要標準，時間消費、精神層面的需求將是未來商業(yè)的發(fā)展方向。

2.6室內外空間的互動性、連續(xù)性

在商業(yè)設計過程中，不容忽視的是外部空間的設計以及室內外空間的互動與交流，包括灰空間的利用。其核心是創(chuàng)造出舒適、有趣而且充滿活力的開放性空間?，F(xiàn)有許多商業(yè)室外空間預留不足或者處理方式簡單、生硬，沒能與商業(yè)形成良好的溝通，這些都為后期商業(yè)運營埋下隱患。

事實上好的商業(yè)設計不僅是做“點”，而且要做“面”，要充分利用商業(yè)外部空間，將其與商業(yè)本身統(tǒng)一設計，同時結合景觀、標識、色彩、形象.藝術等專業(yè)一體化設計，讓商業(yè)感染力不斷擴大延伸，甚至影響周圍的城市環(huán)境，如此，商業(yè)對人的吸引力才會更強。

3總結

消費升級帶來了消費需求的多樣化，消費者已然越來越難以取悅，除了關注自身需求和商品質量，他們更講求購物體驗而非簡單的買到一件商品集購物、餐飲、娛樂于一體的購物中心在體驗性上的優(yōu)勢是電商無法模仿的，親臨現(xiàn)場體驗到的感覺絕對會更令人印象深刻。

社區(qū)型購物中心提供了一種與緊張的工作環(huán)境截然相反的舒緩、慢節(jié)奏氣氛，滿足了社區(qū)居民個性化、多層次的情感需求及服務需求。因此，在引進新晉品牌時，必須注重其服務理念。以及在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時要重點考慮對目標人群的吸引和影響力，客流貢獻型的業(yè)態(tài)往往在社區(qū)購物中心中起到舉足輕重的作用。

社區(qū)型購物中心可進行多元化品牌組合，除了設置2-3家百貨、超市作為主力店外，還要盡量爭取50-100家個性化專門店、快餐店和服務性店鋪。最好能與周邊設施如劇場、文化中心、體育館、銀行、公園綠地及一定規(guī)模的停車場等融合成一體，為社區(qū)居民提供一個兼具購物、休閑、娛樂、教育文化、聚會社交等多重功能的生活樂園，充分展現(xiàn)社區(qū)購物中心所營造的“生活趣味”。

如今，社區(qū)購物中心在全國的購物中心總量中占比將近一半。社區(qū)型購物中心是未來發(fā)展的重點，也是未來成長潛力最好的，這也帶來了同質化競爭嚴重的問題。除了吸引消費者消費，運營策略也是一個社區(qū)型購物中心能夠取勝的關鍵所在。因此要做到經營商家的品牌連鎖化;合理的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比;零售商聯(lián)合擴大經營的范圍;社區(qū)型購物中心要更加注重"硬件"的提升和"軟件"的深化;客源分析要精準，打造雙向服務功能才能出奇制勝。

社區(qū)購物中心的服務對象既有消費者，也有經營者。它不僅要向消費者提供具有購物、餐飲、娛樂、休閑、生活服務、社會交往等多種功能的服務場所，還要向商戶提供便利、可靠的經營環(huán)境，提供多種業(yè)態(tài)共生共榮的盈利模式，使各商戶在經營中感受到全方位的服務和支持。