張磊 袁競峰 張嘉澍 浦曉天 徐成 易曉偉

摘要：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金在使用的過程中面臨“安全”和“便利”的兩難選擇，合理的維修資金使用通道能夠有效地平衡二者的矛盾，激發(fā)行業(yè)活力。從物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修的內(nèi)涵著手，分析了我國維修資金使用通道的現(xiàn)狀和問題;在此基礎(chǔ)上，以維修資金使用第三方監(jiān)管模式為突破口，提出了物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用通道的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備;維修資金;使用通道

中圖分類號(hào)：F299.23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）12-0064-69

收稿日期：2019-11-26

自上世紀(jì)80年代至今，中國住房體制改革、房地產(chǎn)市場發(fā)展、城鎮(zhèn)化已經(jīng)歷30多年，城鎮(zhèn)房屋建筑已進(jìn)入修繕期，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修事件進(jìn)人高增長期。在維修過程中，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修與維護(hù)的內(nèi)涵、維修資金的使用范圍方面的問題，導(dǎo)致權(quán)利主體的矛盾愈發(fā)劇烈。雖然《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和相關(guān)的管理?xiàng)l例能在一定程度上對維修資金的使用進(jìn)行規(guī)定與指導(dǎo)，但是在使用共用設(shè)施設(shè)備維修資金的過程中仍存在管理空白區(qū)域，從而造成維修過程中的種種問題。例如，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中雖然明確了建設(shè)單位、專營經(jīng)營單位、責(zé)任人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于維修資金的禁止使用情形，但是在實(shí)踐中，由于法規(guī)不完整、配套標(biāo)準(zhǔn)少和實(shí)施細(xì)則不配套等原因，使得維修與維保工作在具體實(shí)施過程中常出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清，造成了許多“模糊地帶”。除此之外，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金（后稱維修資金）在使用的過程中，由于維保和維修邊界不清、監(jiān)管不到位等問題，使得維修資金惜用和濫用的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，導(dǎo)致了使用維修資金的糾紛。

造成上述問題的主要原因之一是目前的維修資金使用通道存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)在：一是普通通道決策難。嚴(yán)格的資金使用程序雖然能確保維修資金的安全，并保證其不被亂用、虛假使用，但是會(huì)造成維修資金使用難的問題。二是維修資金消耗過重。應(yīng)急的“綠色通道”雖然能在一定程度上解決資金使用難的問題，但是在執(zhí)行過程中出現(xiàn)的“濫用的問題”導(dǎo)致了維修資金的消耗過重，危及資金安全。由此可見，維修資金的使用面臨“安全”和“便利”的兩難選擇。合理的維修資金使用通道不僅能夠有效地平衡上述矛盾，而且能夠減輕政府的監(jiān)管負(fù)擔(dān)，激發(fā)行業(yè)的活力。因此，本文從物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修的內(nèi)涵著手，通過分析我國維修資金使用的現(xiàn)狀和問題，并在梳理維修資金使用通道優(yōu)化方向的基礎(chǔ)上，探究維修資金使用通道的優(yōu)化策略。

1物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修的內(nèi)涵

從設(shè)備維修發(fā)生的時(shí)點(diǎn)考慮，可將設(shè)備維修分為預(yù)防性維修和事后維修。其中，預(yù)防維修指設(shè)備維修主要是指為保證設(shè)備的規(guī)定狀態(tài)，在其發(fā)生故障前對其進(jìn)行的潤滑、擦拭、檢查、調(diào)整、更換和拆修等活動(dòng);事后維修則指設(shè)備的維修指在設(shè)備發(fā)生故障后，為使其恢復(fù)到初始或規(guī)定狀態(tài)而進(jìn)行的維修活動(dòng)。而從設(shè)備利用率的視角考慮，設(shè)備維修主要以設(shè)備的利用率為目標(biāo)，綜合考慮實(shí)際生產(chǎn)、停機(jī)影響和費(fèi)用等因素，制定相應(yīng)的維修策略。由此可見，設(shè)備維修的主要作用是使設(shè)備恢復(fù)或處于規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的所有技術(shù)和管理活動(dòng)。

依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。因此，可將物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修定義為：共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)劣化或發(fā)生故障后，為恢復(fù)其功能而進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)，包括各類計(jì)劃修理和計(jì)劃外的故障修理及事故修理。

2物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用通道的現(xiàn)狀及問題

2.1物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用通道的現(xiàn)狀

現(xiàn)行各省市專項(xiàng)維修資金的管理辦法大部分都是基于《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）制定的。具體可分為三種不同的使用情景：資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前、資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后及發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí)的資金使用流程。在此流程體系下，涉及的主體主要有業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府主管部門、專戶管理銀行。其中，業(yè)主是專項(xiàng)資金的所有權(quán)人，通過業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)行使對資金的管理權(quán)和處置權(quán);物業(yè)服務(wù)企業(yè)需按照合同對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，并根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造;政府主管部門門需在業(yè)主大會(huì)成立前代管資金，對資金的使用方案進(jìn)行公示和備案;專戶管理銀行則是按照要求設(shè)立專用賬戶，按照業(yè)主委員會(huì)的通知?jiǎng)澽D(zhuǎn)資金，定期發(fā)生對賬單，提供賬戶查詢服務(wù)。

然而，上述維修資金使用通道在具體實(shí)施的過程中往往會(huì)造成業(yè)主表決難，而表決難的原因又錯(cuò)綜復(fù)雜，短期甚至中期內(nèi)難以解決。因此，為了保障房屋和設(shè)施設(shè)備在緊急情況下得到維修，避免危及其出現(xiàn)安全問題。各地區(qū)設(shè)計(jì)了資金使用的應(yīng)急通道，此通道對維修資金使用流程在一定程度上進(jìn)行了優(yōu)化。該通道的特點(diǎn)在于，可以省去業(yè)主大會(huì)投票的步驟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出動(dòng)用資金的申請之后，只需業(yè)主委員會(huì)審核同意后，報(bào)政府備案即可。該通道能夠有效減少?zèng)Q策難所帶來的資金使用難、重要的維修工作難以開展的現(xiàn)狀。

綜上所述，《管理辦法》規(guī)定的維修資金使用通道從邏輯、程序上都是合理的，但在具體的實(shí)施過程中，又會(huì)出現(xiàn)種種問題，最明顯的問題是由于業(yè)主表決難使得決策效率低。而“應(yīng)急通道”的建立雖然能夠解決業(yè)主決策難的問題，但是其副作用也很明顯，具體表現(xiàn)在出現(xiàn)維修資金濫用的現(xiàn)象。

2.2物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用通道存在的問題

結(jié)合現(xiàn)狀分析可對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用通道中存在的問題做如下梳理：

第一，資金使用邊界不明，維修資金濫用。維修資金在使用過程中會(huì)出現(xiàn)物業(yè)公司推諉責(zé)任，將本應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修責(zé)任轉(zhuǎn)移到全體業(yè)主頭上，借故動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，損害業(yè)主利益。同時(shí)，應(yīng)急通道的建立，取消了業(yè)主集體決策的過程，降低了維修資金的使用門檻，通道中規(guī)定的“緊急情況”難以被全面、準(zhǔn)確地定義和描述，使得個(gè)別利益者有機(jī)可乘，導(dǎo)致維修資金的“濫用”。

第二，政府監(jiān)管責(zé)任變大。政府在各階段承擔(dān).了監(jiān)管維修資金使用的責(zé)任，對于設(shè)施設(shè)備的維修工作，政府都要公示和報(bào)備。而應(yīng)急通道的設(shè)置，要求政府對應(yīng)急或非應(yīng)急的維修工作進(jìn)行界定，無形中又增加了政府在監(jiān)管方面的任務(wù)。

第三，第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管效果較弱。由于維修資金支付的項(xiàng)目具有規(guī)模小、分布廣、種類多和周期長的特點(diǎn)，使得監(jiān)管費(fèi)用的支付能力和監(jiān)管激勵(lì)的矛盾加大，從而造成監(jiān)管流于形式。同時(shí)，各地區(qū)的《管理辦法》規(guī)定無論是一般維修工程還是應(yīng)急維修工程，單項(xiàng)工程在一定數(shù)額以上的，要聘請監(jiān)理公司實(shí)施監(jiān)理。由此可知，目前的維修資金使用通道并不能完全覆蓋所有的維修項(xiàng)目。而在監(jiān)管內(nèi)容上，第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)只針對特定的內(nèi)容進(jìn)行審核（例如審計(jì)機(jī)構(gòu)只針對送審預(yù)算中的單價(jià)進(jìn)行審核，工程量及施工內(nèi)容等不在審核范圍內(nèi)），而不能進(jìn)行全流程的跟蹤審核。

3物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用通道優(yōu)化的方向

針對上述問題，各省市都在探索對現(xiàn)行資金使用通道進(jìn)行改進(jìn)，如：為了解決投票難的問題，深圳市探索設(shè)立了備用金賬戶制度;成都市則采用了全體小區(qū)業(yè)主提前投票形成民事決議的方式;南京等地區(qū)則加入了第三方監(jiān)理和審價(jià)制度等。雖然這些補(bǔ)救措施能產(chǎn)生一些效果，但其普適性還有待進(jìn)一步驗(yàn)證。

要明確維修資金使用通道的優(yōu)化方向，應(yīng)對其優(yōu)化的邏輯進(jìn)行梳理。首先，維修資金使用邊界不明，資金濫用的原因在于，維修過程中的各方主體并未盡到相應(yīng)的責(zé)任，具體包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護(hù)責(zé)任，施工單位的維修方案及預(yù)算是否合理，施工量是否虛報(bào)，工程質(zhì)量是否合格等。如果這些問題可以有效地控制住，則可以保障維修資金的合理使用。其次，維修資金在使用過程中的監(jiān)管，應(yīng)該由政府部門和第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)，政府部門則根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)為合理監(jiān)管提供政策依據(jù)，而第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)則可以結(jié)合自身的專業(yè)性為監(jiān)管提供技術(shù)保障。

4物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用通道的優(yōu)化策略

4.1物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用的第三方監(jiān)管模式

結(jié)合，上述分析可知，建立行之有效的第三方監(jiān)督機(jī)制能夠保證維修資金使用的安全性和合理性。而第三方監(jiān)管機(jī)制直接與維修工作和資金使用掛鉤，第三方監(jiān)管的到位與否對維修資金的安全性影響巨大。第三方監(jiān)管機(jī)制的建立健全，是資金使用通道優(yōu)化設(shè)計(jì)的核心。因此，本文結(jié)合上問題，提出了第三方監(jiān)管模式，以實(shí)現(xiàn)更好地維護(hù)業(yè)主利益為導(dǎo)向，使第三方可以有效地監(jiān)管維修資金是否被合理地使用，監(jiān)管模式如圖1所示。

由圖1可知，該監(jiān)管模式主要由政務(wù)平臺(tái)和其他主體兩部分構(gòu)成。其中，政務(wù)平臺(tái)由政府主導(dǎo)建立并維護(hù)。該平臺(tái)主要包括：維修單位備選庫、第三方機(jī)構(gòu)備選庫、專家名錄庫、投訴通道和申請資料上傳于公式五個(gè)模塊。而其他主體則包括維修單位、第三方機(jī)構(gòu)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)部門以及業(yè)主群體。在維修工作發(fā)生之前，物業(yè)部門或業(yè)主委員會(huì)上傳維修資金使用申請。當(dāng)維修工作進(jìn)行時(shí)，物業(yè)部門或業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)等方式選擇相應(yīng)的維修單位，并上傳至政務(wù)平臺(tái)公式;同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)部門需要結(jié)合政務(wù)平臺(tái)內(nèi)的信息選取合適的第三方機(jī)構(gòu)，對維修單位進(jìn)行監(jiān)督。而在維修發(fā)生的過程中，業(yè)主、物業(yè)部門或業(yè)主委員會(huì)可通過投訴渠道對維修單位、專家、第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)施監(jiān)督。在維修工作結(jié)束之后，物業(yè)部門或者業(yè)主委員會(huì)需要上傳竣工資料，以實(shí)現(xiàn)對維修項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)。

4.2物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用通道的優(yōu)化建議

第一，通過規(guī)范細(xì)化的項(xiàng)目過程文件，落實(shí)第三方監(jiān)管模式。首先，依據(jù)法律法規(guī)或部門行業(yè)的強(qiáng)制性規(guī)定，規(guī)范和細(xì)化物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修的技術(shù)方案，厘清物業(yè)設(shè)施設(shè)備故障的技術(shù)原因、責(zé)任原因、維修范圍、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，并核驗(yàn)預(yù)算;其次，根據(jù)合同約定所執(zhí)行的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范規(guī)程等，從維修工程實(shí)施前、實(shí)施中，和實(shí)施完成三個(gè)階段著手，對故障原因、故障責(zé)任、工程量清單、市場比價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行記錄。

第二，建立具有聲譽(yù)機(jī)制與懲戒機(jī)制的機(jī)構(gòu)和專家備選庫。由政府主導(dǎo)，建立對外公開的第三方機(jī)構(gòu)備選庫，并將所有符合條件的維修單位和第三方機(jī)構(gòu)的基本信息、項(xiàng)目經(jīng)歷、資質(zhì)信譽(yù)等信息錄入備選庫;同時(shí)，建立第三方機(jī)構(gòu)專家?guī)?，并設(shè)計(jì)專家負(fù)責(zé)制的維修項(xiàng)目監(jiān)督機(jī)制。除此之外，通過建立物業(yè)檔案大數(shù)據(jù)、投訴渠道，維修結(jié)果反饋渠道等措施，對機(jī)構(gòu)備選庫和專家?guī)鞂?shí)行動(dòng)態(tài)管理，對出現(xiàn)事故及不法行為的機(jī)構(gòu)和專家進(jìn)行懲罰，嚴(yán)重者可以剔除備選庫。

第三，搭建信息公開平臺(tái)。首先，通過將項(xiàng)目信息、技術(shù)資料、第三方記錄、會(huì)簽資料等信息錄入平臺(tái)，以支撐項(xiàng)目事后追溯或追責(zé)的目標(biāo);其次，通過設(shè)計(jì)告知送達(dá)和公示下載等功能，使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開放監(jiān)督，并協(xié)助業(yè)主進(jìn)行決策;再次，從信息服務(wù)、實(shí)力展示和信譽(yù)監(jiān)督三個(gè)方面著手，通過設(shè)計(jì)信息發(fā)布、信息查詢等功能，滿足業(yè)主、第三方和維修單位對信息平臺(tái)的功能需求;最后，在即時(shí)公布維修的方案、預(yù)算、進(jìn)度、內(nèi)容等信息的基礎(chǔ)上，通過建立投訴專用渠道，實(shí)時(shí)監(jiān)管途徑等方式促進(jìn)業(yè)主的主動(dòng)監(jiān)督，并提升業(yè)主對維修資金的主人翁意識(shí)。

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