孫 聰，劉 霞，姚玲珍

（1. 上海財經(jīng)大學 城市與區(qū)域科學學院，上海 200433；2. 上海財經(jīng)大學 公共經(jīng)濟與管理學院，上海 200433；3. 蘇州科技大學 商學院，江蘇 蘇州 215009）

一、引 言

自住房市場化改革以來，我國住房建設(shè)與銷售規(guī)?？焖僭鲩L，城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境和條件極大改善，人均住房建筑面積由2000年的22.36平方米上升到2016年的36.6平方米。①2000年數(shù)據(jù)來源于2000年全國人口普查匯總資料，2016年數(shù)據(jù)來源于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2016年城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計公報》。2013年，全國層面實現(xiàn)了“一戶一房”，標志著住房總量供不應(yīng)求的矛盾基本得到緩解（倪鵬飛，2017）。然而，住房領(lǐng)域也出現(xiàn)了不充分、不平衡發(fā)展的突出問題（秦虹，2013），具體表現(xiàn)為重售輕租、租房市場發(fā)展嚴重滯后、房價租金比過高等。在這些問題背后，住房市場所蘊含的深層次矛盾是供給與需求結(jié)構(gòu)的不匹配，特別是住房供給并沒有契合不同群體差異化、多層次的需求。十九大明確提出，推進以“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”為發(fā)展方向的住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快長效機制建設(shè)，促進住房租賃與銷售市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。

由此，全面準確地把握租房與購房群體的需求特征，促進住房供給與需求在總量和結(jié)構(gòu)上的匹配，對于促進新時代住房市場的可持續(xù)發(fā)展尤為重要。具體而言，租購群體對住房的品質(zhì)、區(qū)位、鄰里設(shè)施等細分需求存在怎樣的差異，如何結(jié)合這些差異性特征來優(yōu)化住房產(chǎn)品設(shè)計和空間布局，政府如何進一步激勵市場主體供應(yīng)住房產(chǎn)品以契合租購群體多層次、差異化的需求，對這些問題的分析能夠為供需匹配的住房制度改革和政策設(shè)計提供參考，這也是本文研究的重點。

回顧住房領(lǐng)域的已有研究，關(guān)于住房供給優(yōu)化、住房供需匹配的研究成果較少，且大多采用定性分析方法，對住房供給側(cè)的政策評估與建議以探討和論述為主。已有文獻指出，我國住房市場的供給彈性小于需求彈性，在收入快速增長和城鎮(zhèn)化進程中，供給滯后會造成供需缺口（劉洪玉和楊帆，2012；陳瑞，2017），且供給不足主要體現(xiàn)為不能有效提供滿足中低收入群體住房需求的產(chǎn)品（解海等，2013）。在保障供給領(lǐng)域，主要問題是以政府為主導(dǎo)的住房保障供給不足，對新市民未做到全覆蓋（陳繼勇等，2013；孫聰?shù)龋?017）。為了契合多層次住房需求，形成多層次住房供給體系，部分文獻注重借鑒國外經(jīng)驗，強調(diào)非營利組織解決中低收入家庭住房問題的作用（虞曉芬等，2017）；更多的文獻側(cè)重于定性分析，從明確政府責任、完善供地制度、激勵社會主體等方面來探討住房有效供給的增加（鄭玉歆，2014；辜勝阻等，2018；金朗和趙子健，2018）。盡管這些研究能夠把握住房市場發(fā)展的階段性特征，并對住房市場的主要矛盾與問題進行深入思考，但是由于缺少經(jīng)驗證據(jù)的有力支撐，研究結(jié)論略顯寬泛，所提建議的針對性也不足。

相比而言，有關(guān)居民住房選擇的實證研究比較多?；诂F(xiàn)有文獻，租購模式與住房特征的選擇是聯(lián)合決定的。早在20世紀80年代，Henderson和Ioannides（1983）就給出了關(guān)于住房租購模式和住房消費量的綜合模型。后續(xù)文獻則進一步探討了租購模式與住房物理特征、區(qū)位特征、鄰近設(shè)施特征以及多套房占用的聯(lián)合選擇行為（Skaburskis，1999；García 和 Hernández，2007）。這為研究不同群體的住房需求奠定了理論基礎(chǔ)。

租購群體的住房需求會存在差異，原因可歸為三類：一是租購群體的整體異質(zhì)性。家庭人口、經(jīng)濟特征、心理歸屬感、就業(yè)特點等都會影響家庭的租購選擇（Brown和Lafrance，2013；陳淑美等，2004；劉洪玉，2017），租購群體在這些特征上的差別會使其對住房特征的偏好出現(xiàn)差異。收入是決定租購選擇最重要的因素，大多數(shù)學者認為持久收入越多、穩(wěn)定性越好的家庭購房的可能性越大（Goodman 和 Kawai，1982；Haurin，1991；周京奎，2011；陳杰和金珉州，2012），而且對住房舒適性的要求越高。消費者因受預(yù)算約束而需要權(quán)衡住房的多種特征（Morrow-Jones和Kim，2009；胡卓瑋等，2013），優(yōu)先考慮對自己效用影響最大的特征。比如，租房群體主要是外來就業(yè)者，區(qū)位上的工作可及性和交通設(shè)施的鄰近性通常是其最優(yōu)先考慮的因素（Horner，2004；劉濤和曹廣忠，2015）。

二是住房的投資屬性。房齡和面積是住房最重要的兩個物理特征（Sirmans等，2005）。在升值預(yù)期下，面積越大、房齡越小的住房的預(yù)期投資收益越大，購房者對這類特征住房的支付意愿較強。投資需求不僅體現(xiàn)在購買多套房者身上，受預(yù)算約束、只能購買一套房的家庭也會傾向購買較大面積的住房（Cao等，2018）。另外，由于良好的地段和鄰里設(shè)施條件 已反映在房價中（Oates，1969；Richard，1993；程亞鵬，2017），與租房者傾向于市中心和生活設(shè)施配套較好的地段相比，投資者會偏好待開發(fā)的地段（黃烈佳和張萌，2015）。

三是“租購不同權(quán)”。公共服務(wù)享有方面存在的差異推動了租購群體對住房特征需求的分化（巴曙松，2017）：其一，購房群體特別偏好鄰近有優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的住房，在國內(nèi)又以優(yōu)質(zhì)教育資源最為典型。大量實證研究顯示，“學區(qū)房”購買需求旺盛、溢價明顯，但租房者卻不會對“學區(qū)”特征額外付費（馮皓和陸銘，2010；胡婉旸等，2014；張牧揚等，2016）。其二，其他一些公共服務(wù)，如醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等盡管對租房者并不存在嚴格的排他性，但是“不同權(quán)”仍會增加其生活成本，降低生活便利性，并引致社會歧視（謝志強和黃磊，2017）。這會減少租房群體對住房物理特征舒適性的支付意愿。

現(xiàn)有相關(guān)研究具有兩個主要特點：一是大多針對某一類住房特征進行需求分析，而較少全面考慮住房需求的多層次特征；二是針對購房需求的分析居多，而缺少對租購群體需求差異性的有效識別。鑒于此，本文以上海市為案例城市，利用多維度微觀數(shù)據(jù)，綜合比較了租購群體對住房物理特征、地段區(qū)位、鄰里設(shè)施等方面需求的差異性。為了契合租購差異、推進住房有效供給，本文基于實證分析結(jié)果，從供給產(chǎn)品、主體和渠道三個方面給出了一系列建議。需要說明的是，本文關(guān)于住房需求差異的分析及相應(yīng)的空間選址研究方法 可以推廣應(yīng)用于其他城市，以便于不同城市根據(jù)自身住房市場發(fā)展現(xiàn)狀來制定和實施不同的供需匹配策略。

二、住房需求分析的模型方法與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

本文采用顯示性偏好法中的特征價格模型（Hedonic Model）來識別住房需求并分析租購群體的需求差異性。具體而言，住房是一種具有多維度特征的商品，各類特征都會影響居民的效用函數(shù)。因此，居民對住房的整體需求可分解為對其物理特征、區(qū)位特征和鄰里設(shè)施的需求，居民對這些細分特征的支付意愿（隱含價格）則綜合為愿意支付的住房成本。特征價格模型是從居民購買或租賃住房的實際交易行為中提取相應(yīng)信息，構(gòu)建住房價格或租金與各類住房特征之間的計量經(jīng)濟學模型，以識別居民對住房細分特征的支付意愿，進而比較分析不同群體的住房需求差異。與采用問卷調(diào)查來直接獲取住房需求和支付意愿等主觀信息的陳述性偏好法（Stated Preference）相比，特征價格模型這一顯示性偏好法從住房市場實際交易行為中提取信息，能夠更加客觀地獲得居民的支付成本（并非問卷中“只說不做”的成本），因而在近年來住房需求研究中得到了更加廣泛的應(yīng)用（鄭思齊等，2016）。

（一）數(shù)據(jù)來源。存量商品住房交易數(shù)據(jù)來自上海鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司網(wǎng)站發(fā)布的存量住房銷售與租賃記錄，①在研究期內(nèi)，該公司在上海存量住房交易中的市場份額在10%左右（租賃市場份額更大），其門店在上海市區(qū)分布廣泛并已建立起上海市“樓盤字典”，因而其住房交易樣本具有代表性。數(shù)據(jù)的空間范圍為上海全市域（不含崇明區(qū)），時間跨度為2015年至2017年2月②本文樣本在空間范圍上沒有納入崇明區(qū)是考慮其地理位置的特殊性。時間跨度的選取主要出于以下考慮：該公司在2014年以前（含2014年）公布的住房成交記錄并不完整，2015年起住房成交信息化程度顯著提高，因此樣本期始于2015年。。之所以選取存量住房而非新建商品住房作為研究對象，主要原因有：研究期內(nèi)上海市商品住房交易以存量住房為主；存量住房銷售與租賃具有更好的可比性，新建商品住房的需求容易受到當期供給的產(chǎn)品特征和區(qū)位的影響；存量住房交易中的價格和租金是供需雙方博弈的結(jié)果，而新建商品住房大多由開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)定價。經(jīng)過篩選，本文的有效樣本為7 231個存量住房社區(qū)內(nèi)銷售成交的71 210套住房和10 001個存量住房社區(qū)內(nèi)租賃成交的243 917套住房。

需要說明的是，本文的住房交易樣本具有代表性。如圖1所示，樣本分布在各區(qū)域和空間板塊中，中心城區(qū)的住房成交量約占全市域總量的50%-60%，住房房齡從市中心向外圍總體上是遞減的，符合上海市存量住房的空間分布特點。從同質(zhì)住房價格指數(shù)和同質(zhì)住房租金指數(shù)的月度變化情況來看，研究期內(nèi)住房銷售價格累計漲幅高達80%以上，住房租金指數(shù)走勢則相對平緩（累計漲幅僅為20%左右），這與上海市住房市場的總體變化特征也是相符的。

圖1 上海存量住房樣本空間分布

實證分析使用的住房信息包括住房價格或租金、成交時間、住房屬性、社區(qū)名稱及地址等。其中，住房屬性包括住房面積、建成年代（可換算為房齡）、所在樓層區(qū)域、朝向等，用于分析居民對住房物理特征的需求。本文依托Arc GIS地理信息系統(tǒng)構(gòu)建上海市城市空間數(shù)據(jù)庫，基于地址信息實現(xiàn)住房社區(qū)的空間定位，以獲取住房所在地段區(qū)位信息，并與城市各類設(shè)施等進行匹配，以采集和計算住房與鄰里設(shè)施的空間關(guān)系。該空間數(shù)據(jù)庫中的城市設(shè)施包括教育醫(yī)療設(shè)施、休閑生活設(shè)施和公共交通設(shè)施三類，相關(guān)信息由政府部門發(fā)布的名單目錄、規(guī)劃信息以及生活服務(wù)網(wǎng)站的信息采集得到。教育設(shè)施區(qū)分中小學、高中和大學并考慮其質(zhì)量差異，醫(yī)療設(shè)施選取較為稀缺的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源-三級綜合型醫(yī)院，休閑生活設(shè)施以上海市100余座免費公園①本文主要考慮居民較長時段的住房需求與住房選擇，因而沒有將收費公園作為休閑生活設(shè)施。以及8萬余家餐館為代表，交通設(shè)施則選取軌道交通設(shè)施。這些設(shè)施的選取重點考慮其空間分布特征以及對居住選址的潛在影響，并根據(jù)已有研究進行了適當調(diào)整，如不考慮歌劇院、博物館等數(shù)量較少的公共設(shè)施以及便利店、公共汽車等分布均勻的一般設(shè)施。

（二）模型與變量。租購群體住房需求分析的特征價格模型如下：

式（1）和式（2）中，被解釋變量price和rent分別表示存量住房的銷售價格和租金。X、L和N分別表示住房的物理特征、地段區(qū)位和鄰里設(shè)施組成的向量，從住房銷售與租賃交易記錄中提取相應(yīng)的信息構(gòu)造得到。住房物理特征變量包括房齡、面積、住房所在樓層區(qū)域等，地段區(qū)位變量由市中心鄰近性和住房所在環(huán)線區(qū)域來表示，鄰里設(shè)施變量則采用城市空間數(shù)據(jù)庫計算的住房與各類設(shè)施之間的直線距離或周邊設(shè)施密度來表示。controls表示其他影響住房價格或租金的變量。例如，考慮到銷售住房在裝修程度上的差異通常比租賃住房要大，且住房租賃交易記錄中不包含裝修程度的信息，我們在式（1）中引入反映裝修程度的虛擬變量組進行分析。同時，租金給付方式（月付或季付）對住房租金存在直接影響，因此我們在式（2）中引入該變量作為控制變量。下標i、d和t分別表示住房成交樣本、所在空間板塊（或社區(qū)）以及住房成交時間。考慮到不同時間點上的住房價格和租金會受到住房市場整體供需關(guān)系的影響，我們在式（1）和式（2）中通過控制時間（年度與月度）固定效應(yīng)（ηt和θt）來提取和剝離這種整體性變化。由于上海市200個左右的空間板塊（或社區(qū)）之間存在難以捕捉的空間差異性因素（不隨時間變化）也會對住房價格和租金產(chǎn)生影響，模型中還控制了空間板塊（或社區(qū)）固定效應(yīng)（γd和λd）。ε和μ是隨機誤差項。主要變量的含義及描述性統(tǒng)計見表1。①裝修程度虛擬變量組及租金給付方式在銷售與租賃樣本之間不具有可比性，因而表1中未列出。

表1 住房需求分析的變量含義及描述性統(tǒng)計

從表1中可以看出，銷售住房和租賃住房樣本的部分物理特征存在差異，租賃住房樣本的室內(nèi)面積較小，較多位于中區(qū)樓層且南朝向住房占比較低，地段區(qū)位比較靠近市中心，而兩者在鄰里設(shè)施的鄰近性方面差異不大。這是否反映了租購群體的需求差異性呢？我們要進一步結(jié)合特征價格模型對住房各類細分特征的需求進行分析與識別。

三、租購群體住房需求差異性的實證識別

（一）住房物理特征需求。我們首先結(jié)合式（1）和式（2）對住房各項物理特征的需求進行分析。由于住房面積、所在樓層區(qū)域、朝向等物理特征在同一社區(qū)內(nèi)存在明顯差異，針對這些物理特征的分析采用的是較為嚴格的社區(qū)固定效應(yīng)。房齡特征在同一社區(qū)內(nèi)的差異不大，而應(yīng)通過不同社區(qū)之間的差異進行分析，因此在模型中將社區(qū)固定效應(yīng)放松為板塊固定效應(yīng)。①需要特別說明的是，在控制板塊固定效應(yīng)的情況下，上述物理特征的估計系數(shù)不僅體現(xiàn)出社區(qū)內(nèi)的差異，也反映出社區(qū)間的差別。因此，關(guān)于物理特征的分析結(jié)論主要基于控制社區(qū)固定效應(yīng)的回歸結(jié)果。當然，無論是控制板塊固定效應(yīng)還是社區(qū)固定效應(yīng)，不會對租購群體需求差異性的分析結(jié)論產(chǎn)生顯著影響。此外，結(jié)合住房的具體成交信息，銷售樣本回歸模型中引入住房裝修程度變量，租賃樣本回歸模型中引入租金給付方式變量。主要物理特征變量的估計結(jié)果見表2。

表2 住房物理特征的需求分析

整體上看，租購群體對住房物理特征都存在需求且具有一定的相似性：隨著住房面積的增加，單位面積的銷售價格和租金呈現(xiàn)邊際下降的特點；中樓層區(qū)域的住房價格和租金高于其他樓層區(qū)域；房齡的增加會引起住房價格和租金的折減；相對于其他朝向的住房，南朝向的住房具有更高的價格和租金。

而租購群體對住房物理特征的支付意愿存在顯著的差異。根據(jù)社區(qū)固定效應(yīng)模型的估計結(jié)果，②社區(qū)固定效應(yīng)能夠捕捉不同社區(qū)之間不隨時間變化的各種差異。住房面積每增加10平方米，單位面積銷售價格和租金分別下降1.9%和7.6%。這說明租房群體對住房面積增加的邊際支付意愿下降幅度更大，也說明租賃住房面積需求的價格彈性更高。從住房所在樓層區(qū)域來看，租房群體對高樓層住房的支付意愿要高于低樓層，而購房群體對高低樓層住房的支付意愿并不存在顯著差別。就朝向而言，南朝向住房的銷售價格溢價為1.4%，而其租金溢價為4.3%，后者為前者的3倍多，結(jié)合描述性統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)南朝向的租賃住房數(shù)量相對較少，這說明同一社區(qū)內(nèi)南朝向的租賃住房更受租房群體歡迎。在此基礎(chǔ)上，將社區(qū)固定效應(yīng)放松為板塊固定效應(yīng)，可以分析不同社區(qū)之間的住房因房齡差異所導(dǎo)致的售價與租金折減情況。結(jié)果顯示，房齡增加所導(dǎo)致的住房價格折減率為1.1%，而住房租金折減率為0.42%。值得注意的是，兩組固定效應(yīng)回歸模型中其他物理特征的系數(shù)均發(fā)生較大變化，說明社區(qū)層面戶型（住房面積）、樓層和朝向設(shè)計的固有差別也能部分解釋不同社區(qū)之間住房價格和租金的差異。①例如，以南朝向設(shè)計為主的社區(qū)比混合朝向設(shè)計的社區(qū)具有更高的舒適性，其住房銷售價格溢價也更高。這使銷售住房樣本回歸中控制板塊固定效應(yīng)后的估計系數(shù)明顯增大，而租賃住房樣本回歸中則變化不大。

綜上分析，盡管租房者和購房者對面積、樓層區(qū)域、朝向、房齡等住房物理特征的需求具有一定的相似性，但是支付意愿存在明顯差異。租房者更加偏好住房的實用性，購房者則相對偏好住房的舒適性。上述模型在控制社區(qū)固定效應(yīng)后，難以再深入識別社區(qū)之間的差異（包括地段區(qū)位、鄰里設(shè)施等）對住房價格和租金的影響，因此后續(xù)分析將采用板塊固定效應(yīng)模型。

（二）住房地段區(qū)位特征需求。住房所在地段區(qū)位也是居民在居住選址時考慮的重要因素，因而會對其售價和租金產(chǎn)生影響。在表2中板塊固定效應(yīng)模型的基礎(chǔ)上，我們進一步引入反映地段區(qū)位的變量，分析租購群體對住房地段區(qū)位特征的需求差異。

表3結(jié)果顯示，住房價格和租金自市中心向外均呈現(xiàn)出明顯的遞減特點。與中環(huán)以外的區(qū)域（默認組）相比，內(nèi)環(huán)以內(nèi)（市中心區(qū)域）的住房價格和租金分別高出16.4%和20.2%，而內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間的住房價格和租金分別高出11.8%和14.9%。我們進一步采用住房到市中心距離這一連續(xù)變量（其系數(shù)表示住房價格和租金的空間變化梯度），發(fā)現(xiàn)住房與市中心的距離每增加1公里，住房價格和租金將分別下降3.62%和4.90%。也就是說，住房價格的梯度變化比租金更加平緩，這與住房環(huán)線區(qū)域特征的分析結(jié)果相符。綜上分析，租房者比購房者更偏好市中心區(qū)域，這可能與兩類群體在自駕車擁有率、居住流動性等方面的差別有關(guān)。

表3 住房地段區(qū)位的需求分析

（三）住房鄰里設(shè)施需求。我們接下來將反映住房與城市各類設(shè)施空間關(guān)系的變量引入特征價格模型中，分析租購群體對鄰里設(shè)施的需求，回歸結(jié)果見表4?？傮w來看，相對于物理特征和地段區(qū)位特征，租購群體對住房鄰里設(shè)施的需求具有更加明顯的差異。

在教育設(shè)施方面，模型中引入了反映不同階段教育設(shè)施的變量并考慮了教育資源的質(zhì)量。回歸結(jié)果顯示，重點初中小學的鄰近性在住房價格中產(chǎn)生了顯著的溢價效應(yīng)，而普通初中小學周邊并沒有類似效應(yīng)，這與針對“學區(qū)房”的已有研究發(fā)現(xiàn)一致。同時，這一溢價主要存在于公立重點初中小學周邊，說明公立基礎(chǔ)教育資源“就近入學”的學區(qū)安排的確會影響購房選擇，而不存在類似安排的民辦初中小學周邊的溢價效應(yīng)則不明顯。各類基礎(chǔ)教育資源的鄰近性對住房租金的影響均不顯著，這是基礎(chǔ)教育資源“租購不同權(quán)” 所導(dǎo)致的。雖然高中沒有明確的學區(qū)安排，但是示范性高中周邊住房價格具有溢價效應(yīng)，這一效應(yīng)在住房租金中則不顯著。對于一般教育資源周邊的住房，租購群體都沒有表現(xiàn)出明顯的需求。此外，重點大學周邊的住房價格和租金都沒有溢價效應(yīng)，說明高等教育資源的鄰近性并不是住房選擇的主要考慮因素。

表4 住房鄰里設(shè)施的需求分析

在醫(yī)療設(shè)施方面，代表優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的三級綜合型醫(yī)院對周邊住房價格和租金產(chǎn)生了一定程度的影響，且對住房價格的影響略大于租金。應(yīng)當承認，這個溢價效應(yīng)可能存在高估成分，因為在為數(shù)不多的三級綜合型醫(yī)院周邊，生活配套設(shè)施通常較為豐富，居民對這些設(shè)施的需求也會包含在上述溢價效應(yīng)中。

在休閑生活設(shè)施方面，免費公園周邊社區(qū)的住房價格并沒有發(fā)生顯著的溢價，而住房租金水平則顯著高于遠離公園的社區(qū)。類似地，住房周邊500米以內(nèi)的餐館數(shù)量與其價格水平并不存在顯著的相關(guān)性，但會影響住房租金水平?？梢姡夥空咴谶x擇住房時會關(guān)注周邊免費公園、餐館等休閑生活設(shè)施的便利程度，并愿意為其支付更高的租金。

在公共交通設(shè)施方面，軌道交通為租購群體（特別是無車居民）的日常出行提供了便利，對站點周邊住房價格和租金都有顯著影響。住房與軌道交通站點的距離每增加1%，住房價格和租金分別下降3.7%和5.1%。若將該距離按照每500米劃分區(qū)間并引入相應(yīng)的虛擬變量，則可以進一步觀察軌道交通的非線性影響。在不同的距離區(qū)間中，軌道交通在住房租金中的溢價水平始終高于住房價格，不過兩者的溢價水平隨距離增加而趨于收斂。這表明租購群體對鄰近軌道交通設(shè)施都有需求，且租房者對軌道交通便利性的需求更強，特別是在軌道交通站點周邊步行較為適宜的500米以內(nèi)區(qū)域。

四、契合租購需求的住房供給優(yōu)化對策

上文對租購群體住房需求的差異性分析為精準供應(yīng)住房產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)。為了實現(xiàn)有效供給，政府需要補齊租賃市場的“短板”、實現(xiàn)兩個市場協(xié)調(diào)平衡發(fā)展，充分發(fā)揮市場在住房資源配置中的決定性作用，通過“以盤活存量為主”、“多主體供給”和“多渠道保障”來優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)全體人民住有所居。

（一）供給產(chǎn)品：優(yōu)化租售住房的空間分布，提供契合需求差異的住房產(chǎn)品

第一，結(jié)合租購群體對地段區(qū)位和鄰里設(shè)施的需求特點，優(yōu)化城市居住用地與住房供給。購房與租房群體對城市中某一空間位置的住房需求可分解為對地段區(qū)位及各類鄰里設(shè)施特征的需求。本文分析發(fā)現(xiàn)，租房群體偏好靠近市中心的區(qū)位以及休閑生活設(shè)施和軌道交通設(shè)施，而購房群體的住房選擇在空間上相對分散，并關(guān)注住房周邊優(yōu)質(zhì)公立教育資源的可達性。利用上文的估計系數(shù)，可以定量測算租購群體對城市中任一空間位置的綜合支付意愿，進而從機會成本的角度來分析和判斷各個空間位置用于提供租賃住房用地或租賃住房的適宜程度。例如，某一空間位置位于市中心并靠近軌道交通站點，那么租房群體對該位置的支付意愿比購房群體要強，在此空間位置上提供租賃住房或相應(yīng)用地則較為適宜。圖2展示了上海全市域范圍以及部分行政區(qū)各位置上租賃住房（用地）適宜度，其中顏色越深表示租賃住房（用地）供給適宜度較高的區(qū)域，越淺表示適于供給銷售住房（用地）的區(qū)域。在新城開發(fā)和舊城更新改造時，政府可根據(jù)該指標初步確定租賃住房（用地）選址的優(yōu)先順序，并綜合考慮拆遷難度、項目經(jīng)濟、技術(shù)可行性等因素來供給相應(yīng)的住房或土地，以更好地契合租購群體對地段區(qū)位和鄰里設(shè)施的差異性需求。

圖2 上海市區(qū)和部分行政區(qū)租賃住房用地適宜度指標分布

第二，契合租購群體對住房物理特征的需求差異特點，設(shè)計和供給相應(yīng)的住房產(chǎn)品。在選定適宜供給租賃住房（用地）的空間位置后，供給主體應(yīng)進一步考慮租購群體對住房物理特征的需求特點，提供增量住房產(chǎn)品或挖掘潛在的租售住房供給源。就租賃住房供給而言，供給主體更應(yīng)注重借助城市更新改造的機會盤活存量住房資源。例如，市中心的老舊社區(qū)建成年代較久遠居住空間狹小，居住舒適度往往偏低，但其周邊生活休閑設(shè)施和公共交通設(shè)施通常較好。這些特點與租房者的住房需求特征存在較多契合點，說明老舊社區(qū)具備成為租賃住房供應(yīng)來源的潛力。對此，可考慮設(shè)計合理的機制，妥善安置老舊社區(qū)原住居民的住所，將經(jīng)過基本改造的老舊住房提供給部分住房困難家庭短期租賃使用，滿足其基本居住生活需求，并通過長期更新改造形成新的租賃住房社區(qū)。

（二）供給主體：政府落實自身保障職責，并激勵各類型市場主體提升有效供給

由于契合租購需求的住房產(chǎn)品特征各異，這要求新時代的住房供給主體呈現(xiàn)多元化。本文建議政府在承擔保障住房供給主體責任的同時，引導(dǎo)既有市場供給主體提升有效供給，并積極培育新型營利性和非營利性的專業(yè)住房租賃機構(gòu)。

第一，政府要落實自身在保障住房供給中的職責，引導(dǎo)社會參與，提高保障水平?；谧赓徯枨蟛町悾谔峁┕夥亢凸灿挟a(chǎn)權(quán)房時需合理選址和設(shè)計戶型，避免出現(xiàn)因保障房不滿足保障對象需求而空置的現(xiàn)象。當前，政府要改變以自身為主導(dǎo)的單一住房保障方式，引導(dǎo)社會參與保障房供給以提高保障效率。

第二，鼓勵開發(fā)企業(yè)按需轉(zhuǎn)換經(jīng)營業(yè)態(tài)，引導(dǎo)多套房家庭租賃或銷售閑置住房。當前，開發(fā)企業(yè)是我國商品住房市場的唯一供給方，擁有多套房的家庭是存量房交易市場和租賃市場的主要供給主體。對于新建商品住房開發(fā)，政府可推廣配建租賃住房，減緩城市購房與租房空間的分割。在租購并舉時代，政府要鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求變化，適時轉(zhuǎn)換經(jīng)營業(yè)態(tài)，開展租賃業(yè)務(wù)。政府在出讓只能建設(shè)租賃住房或有租賃住房配建要求的土地時，應(yīng)根據(jù)地塊租售適宜度指標，在考慮開發(fā)企業(yè)正常盈利需求的基礎(chǔ)上，合理設(shè)置土地拍賣底價。對于持有多套房的家庭，政府應(yīng)積極推動其或租或售閑置住房。當前，我國各城市住房資源配置不均的現(xiàn)象較為突出，以上海為例，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)初步估算，存量閑置住房約有60萬套。①根據(jù)上海市第六次人口普查10%的抽樣結(jié)果，上海常住人口中租賃私有房屋的家庭占37.5%，而全市共有家庭8 251 160戶，可估算出上海市市場租賃房源有3 094 185（=8 251 160×37.5%）套；再根據(jù)西南財經(jīng)大學的調(diào)查，上海市自有多套住房空置率為16.2%，可算出空置住房約有 60（=309×16.2%/（1-16.2%））萬套。為了打擊囤房謀利，政府可施行懲罰性財稅政策來推動投機性住房入市；為了培育租賃市場，政府應(yīng)考慮對出租住房實行稅收減免政策。

第三，積極培育營利性和非營利性住房租賃機構(gòu)，發(fā)展壯大租賃市場。與開發(fā)企業(yè)和有多套房的家庭相比，租賃機構(gòu)是住房市場供給的新興主體。當前，我國住房租賃機構(gòu)的規(guī)模較小，數(shù)據(jù)顯示2016年其市場滲透率僅為2%左右，與美國30%和日本80%左右相比明顯偏低。②租賃機構(gòu)市場滲透率數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院黃靖的報告《中、美大對比，看清未來中國租賃市場的4大趨勢》，https://www.sohu.com/a/207228347_99913821。與零散的家庭出租相比，租賃機構(gòu)批量管理租賃房的優(yōu)勢明顯，如可節(jié)約成本、增強資源使用效率、提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量等，政府應(yīng)予以扶持。租賃機構(gòu)分為營利性和非營利性兩類，當前制約租賃機構(gòu)發(fā)展的最重要問題是盈利不高，經(jīng)營回報率甚至不高于銀行存款利率。政府需要通過政策優(yōu)惠推動其快速發(fā)展，可考慮以下優(yōu)惠政策：一是稅收減免。租賃機構(gòu)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等，稅種繁多、稅負重且存在重復(fù)征稅。二是支持企業(yè)融資創(chuàng)新。由于租金的回收周期長，租賃機構(gòu)普遍融資壓力較大，政府應(yīng)允許其通過REITs、ABS模式吸收長期融資。三是將租賃機構(gòu)的水電由按工業(yè)使用標準結(jié)算轉(zhuǎn)換為按民用標準，以降低其運營成本。四是允許租賃企業(yè)在符合安全、衛(wèi)生和消防標準的前提下改建商業(yè)用房、適度改造居住空間并推行合租業(yè)務(wù)。另外，政府要給予非營利性租賃機構(gòu)更大的支持力度，因為經(jīng)驗表明非營利社會組織在為中低收入家庭提供租賃住房方面成效卓著，其中較為典型的有德國的住房合作社。20世紀90年代，我國一些大型企事業(yè)單位也曾經(jīng)實踐過合作建房，有力解決了職工居住困難。本文建議，未來我國的非營利性租賃機構(gòu)可考慮企事業(yè)單位住房合作社、農(nóng)村集體租賃組織、政府的公租房公司或政府資助的住房租賃公司。

（三）供給渠道：租購并舉，實現(xiàn)全體人民住有所居

本文分析表明，租購群體的需求差異明顯，而在租購群體內(nèi)部，由于家庭現(xiàn)有住房條件和經(jīng)濟能力的不同，差異會進一步細化。因此，為了實現(xiàn)全體人民住有所居，首先要提供經(jīng)濟性租賃住房以滿足中低收入家庭的基本居住需求，然后通過各種檔次的租售住房來改善中高收入家庭的居住狀況。

第一，對于中低收入居民，以租為主，提供經(jīng)濟實用的住房。當前，中低收入家庭的基本住房需求問題還沒有完全解決。由于以政府為主導(dǎo)提供的住房保障資源有限，在保障領(lǐng)域呈現(xiàn)出隨保障范圍的擴大而保障水平下降的特征。目前，政府對中低收入戶籍居民的保障水平最高，提供租（公租房）售（共有產(chǎn)權(quán)房）相結(jié)合的保障，應(yīng)保盡保；大多數(shù)城市將中低收入常住人口納入公租房的保障體系，但由于公租房數(shù)量有限，實際覆蓋水平并不高；對于收入低、住房困難的流動人口，政府的支持最少。由此，中低收入居民住房問題的解決仍要堅持市場主導(dǎo)的原則，政府通過優(yōu)惠政策引導(dǎo)市場多提供小面積的租賃住房。考慮到中低收入人口的流動主要受就業(yè)驅(qū)動，改建、新建的租賃用房要優(yōu)先布局在產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，并增加生活設(shè)施的配置。

第二，對于中高收入居民，租售結(jié)合，推動美好居住。中高收入家庭的改善性居住需求呈現(xiàn)多樣化特點，需要匹配高品質(zhì)、設(shè)施配套好的住房。從物理特征角度看，在住房銷售市場上，對新建房和大面積住房的需求仍然較大。雖然我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房自有率較高，但是一些家庭的住房質(zhì)量并不；①第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)不成套住房的比例超過20%。雖然平均而言家庭住房建筑面積不低，但是住房資源分配不均，一些家庭的住房面積并不寬裕。隨著收入的增加，以上兩類家庭改善住房的需求應(yīng)較強。另外，受二胎政策影響，家庭人口結(jié)構(gòu)的變化也會促使一些家庭增加住房消費。這表明在大力發(fā)展租賃市場的同時，不應(yīng)完全忽視購房家庭的合理改善需求。在租賃住房市場上，盡管整體上租賃群體對住房的舒適性要求不高，但是隨著租賃人口的構(gòu)成日漸復(fù)雜，高收入人才的流動、獨立養(yǎng)老趨勢以及青年住房消費的新觀念也會使其對住房品質(zhì)的要求提高。②本文沒有獲得租房和購房群體的人口、社會、經(jīng)濟等特征數(shù)據(jù)，因而未能展示出租購需求多層次的差異，但是我們的社會調(diào)研結(jié)果證實了這一點。從地段和鄰里設(shè)施特征角度看，上文實證分析顯示地段越好、鄰里設(shè)施越豐富，租購群體的支付意愿都越強，且租賃群體比購房群體更看重地段和鄰里設(shè)施。這表明新時代住房供給不應(yīng)僅僅關(guān)注居住空間的寬裕，更應(yīng)推動設(shè)施的齊全和居住環(huán)境的改善。

五、結(jié)論與研究展望

十九大將“租購并舉”作為新時代住房市場改革的總體方向，提出加快發(fā)展租賃住房市場、穩(wěn)定住房銷售市場的舉措，關(guān)鍵在于促進住房租賃市場與銷售市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以契合租購群體的差異化需求。本文在已有研究的基礎(chǔ)上，利用顯示性偏好法中的特征價格模型，設(shè)計了識別居民對住房面積、樓層等物理特征以及教育、醫(yī)療、交通等鄰里設(shè)施需求的方法，并以上海為案例城市，利用住房租售微觀交易數(shù)據(jù)比較了租購群體的差異化需求特征。結(jié)果顯示，對于物理特征和多數(shù)鄰里設(shè)施，兩個群體的住房需求具有明顯不同：在物理特征方面，租賃住房面積的價格彈性相對較高，這意味著租房群體比購房群體對居住空間的需求更傾向于實用性而非舒適性；在區(qū)位特征方面，租房者更偏好市中心；在鄰里設(shè)施方面，租房群體更偏好軌道交通、餐飲服務(wù)等生活設(shè)施，而購房群體兼顧各類生活設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，并愿意為優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源支付更高的住房價格。

根據(jù)上述研究發(fā)現(xiàn)和定量參數(shù)，本文構(gòu)造了租賃住房供給區(qū)位的適宜度指標，并以上海市為例進行了空間可視化分析。該方法將為基于需求特征的租賃住房與銷售住房產(chǎn)品設(shè)計、供給區(qū)位選擇等提供參考依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，本文從制度優(yōu)化和政策設(shè)計角度，就如何激勵各類市場供給主體、拓寬供給渠道與方式進行討論，為實現(xiàn)住房產(chǎn)品供給契合租購群體的差異化需求提出了一系列建議。

未來可將上述住房需求分析方法應(yīng)用到其他城市，比較租購群體住房需求特征的城市間差異，探討適用于不同城市住房市場發(fā)展階段的住房供給優(yōu)化策略，如制定租售住房標準和推進“租購?fù)瑱?quán)”等。同時，可挖掘城市內(nèi)部不同板塊之間住房供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)等因素如何影響租購群體的需求，以及新建商品住房供給是否會受到其周邊既有住房租購群體特征的影響。此外，可利用更加詳細的個體調(diào)研數(shù)據(jù)來識別高校應(yīng)屆畢業(yè)生、在華外籍居民等典型居民群體的差異化住房需求，以及識別租房群體內(nèi)部的需求分層差異，為住房供應(yīng)和住房保障提供參考依據(jù)。