許 蔚 業(yè) 濤 玉 峰

景觀樹木資產(chǎn)價值涉及面廣,多學(xué)科多領(lǐng)域。新的領(lǐng)域,需要資產(chǎn)評估師去面對,做到快捷、準確與公正的評估,這是市場經(jīng)濟發(fā)展的需要,特別是城市建設(shè)向外擴張,征用土地涉及城市周邊景觀樹木搬遷。

一、景觀樹木資產(chǎn)的概述

景觀樹木資產(chǎn)是指有生命的動物和植物。景觀樹木資產(chǎn)分為消耗性景觀樹木資產(chǎn)、生產(chǎn)性景觀樹木資產(chǎn)和公益性景觀樹木資產(chǎn)。消耗性景觀樹木資產(chǎn),是指為出售而持有的、或在將來收獲為農(nóng)產(chǎn)品的景觀樹木資產(chǎn),包括生長中的大田作物、蔬菜、用材林以及存欄待售的牲畜等。生產(chǎn)性景觀樹木資產(chǎn),是指產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或出租等目的而持有的景觀樹木資產(chǎn),包括經(jīng)濟林、薪炭林、產(chǎn)畜和役畜等。公益性景觀樹木資產(chǎn),是指以防護、環(huán)境保護為主要目的的景觀樹木資產(chǎn),包括防風(fēng)固沙林、水土保持林和水源涵養(yǎng)林等。景觀樹木是景觀樹木資產(chǎn)的重要組成部分。它是以公益性、防護、環(huán)境保護為主要目的景觀樹木資產(chǎn)。一般指公園、城市園林、道路兩旁和旅游景區(qū)擁有的景觀樹木。評估園林景觀樹木,一般樹的胸徑比較大,樹齡比較長,大部分為移栽的樹木。衡量樹木的重要指標是樹木的胸徑、樹高、整型、蓄積量和出材率、材質(zhì)、經(jīng)濟價值或景觀樹等名貴樹種。在我國組成優(yōu)勢樹種有落葉松、云杉、冷杉、華山松、柏木、樟子松、油松、馬尾松、云南松、杉木、銀杏、花梨木、紫檀、樟木、楠木、水曲柳、胡桃楸、黃波羅、櫟樹、樺木、榆樹、紅花七葉、柞樹、欒樹、樸樹、五角楓、橡樹、紅楓、楊樹、紫薇、酸棗樹、雪松、椿樹等。評估對象是指消耗性景觀樹木資產(chǎn),主要為苗木樹木及景觀樹等。根據(jù)約定委托方與產(chǎn)權(quán)持有者提供的景觀樹木資料。并以委托方與產(chǎn)權(quán)持有者、審計公司提供(三方認可)與評估機構(gòu)調(diào)查核實的資產(chǎn)評估明細表為基礎(chǔ)(本文僅談景觀樹木)。

二、對景觀樹木資產(chǎn)調(diào)查核實

（一）對景觀樹木資產(chǎn)調(diào)查的目的

景觀樹木資產(chǎn)調(diào)查的目的是為了解評估委托方與資產(chǎn)占有方所提供的景觀樹木資產(chǎn)的合法性、可靠性和準確性,并以此確定該景觀樹木資產(chǎn)是否可以在本次評估中作為重要依據(jù)。不同的評估目的,選用的評估方法、精度要求和評估結(jié)果是不相同的。因此,首先,要明確評估的目的；其次,明確資產(chǎn)調(diào)查的目的；評估目的與調(diào)查目的是相互依存的,只有明確了評估目的后,才能正確確定調(diào)查的目的,評估目的是確認委托景觀樹木資產(chǎn)公允搬遷補償價值,為委托方征收補償提供價值參考依據(jù)。所以,景觀樹木資產(chǎn)調(diào)查目的為了解評估委托方與資產(chǎn)占有方所提供的景觀樹木資產(chǎn)的合法性、可靠性和準確性,并以此確定該景觀樹木資產(chǎn)作為本次評估的重要依據(jù)。

（二）對景觀樹木資產(chǎn)調(diào)查的程序

根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—森林資源資產(chǎn)》的規(guī)定和《森林資源資產(chǎn)評估管理暫行規(guī)定》等原則,其調(diào)查按以下程序進行：①編制工作方案。包括調(diào)查的范圍與任務(wù)、內(nèi)容與要求、工作步驟、人員組織等。技術(shù)方案內(nèi)容一般包括調(diào)查任務(wù)、內(nèi)容、開展調(diào)查工作的技術(shù)依據(jù)、技術(shù)方法、質(zhì)量保證和成果組成等。赴委托方處就評估相關(guān)事宜進行協(xié)商,進一步明確評估目的、評估對象、評估基準日和現(xiàn)場清查核實具體安排。②工具準備工作。工具、儀器主要有林分速測儀、GPS、角規(guī)、測高器、直徑圈尺、皮尺、鋼尺及無人機等。應(yīng)根據(jù)具體情況和條件進行收集與準備。③組建調(diào)查隊伍。對調(diào)查人員進行短期技術(shù)培訓(xùn),進行職業(yè)道德教育、安全自救教育、野外生成教育,以及統(tǒng)一指揮紀律教育等；④實地調(diào)查實施。項目負責(zé)人帶隊,由資產(chǎn)評估師、林業(yè)工程師一行五人赴現(xiàn)場對其景觀樹木資產(chǎn)進行調(diào)查,嚴格按照工作方案和技術(shù)方案有序進行調(diào)查。收集與評估對象有關(guān)的山林權(quán)證、承包合同或協(xié)議；收集當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、社會經(jīng)濟狀況；收集資產(chǎn)所在地森林調(diào)查及林業(yè)經(jīng)營等情況；收集當(dāng)?shù)卣傲謽I(yè)主管部門發(fā)布的各種規(guī)定與辦法、立地質(zhì)量等級和地利等級等調(diào)查情況；收集有關(guān)的技術(shù)標準、技術(shù)規(guī)定、規(guī)范等。⑤編寫調(diào)查報告。景觀樹木資產(chǎn)調(diào)查報告的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：調(diào)查對象、范圍、內(nèi)容、起訖時間、調(diào)查隊伍基本情況、調(diào)查技術(shù)方法、調(diào)查質(zhì)量、調(diào)查結(jié)果、結(jié)論意見等。

（三）對景觀樹木資產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容

景觀樹木資產(chǎn)調(diào)查的重點是：對委托涉及的景觀大型樹木的分類認識,如樹苗、樹木和景觀樹；對資產(chǎn)進行拍照或無人機錄像、樹木品種、胸徑或地徑、高度、冠幅進行測量,了解種植年限,樹齡、樹形等進行測量登記；驗證產(chǎn)權(quán)證明文件,理清產(chǎn)權(quán)歸屬,明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

首先,對本次評估的有關(guān)事項進行了解和詢問,評估的目的是確認委托景觀樹木資產(chǎn)公允搬遷補償價值,為委托方征收提供價值參考依據(jù)。

其次,現(xiàn)場進行數(shù)量與質(zhì)量的核查,主要是對各種樹木進行抽查、核實。

其三,對資產(chǎn)進行拍照、對未登記的樹木進行登記核實。

（四）景觀樹木資產(chǎn)調(diào)查的依據(jù)與調(diào)查報告擬寫（略）

三、評估取價的原則與標準

（一）取價的基本原則

一是看樹的生長期(即樹齡：3年以下,3--5年,5年以上,10年以上,20年以上,30年以上,40年以上,50年以上)；二是看樹的大小(胸徑,地徑,高度,蓬徑)；三是看樹的類型(嫁接苗,實生苗,移栽苗,全冠,截頭,造型)；四是看樹的造型(獨桿,多桿,獨枝多枝,形態(tài),長勢)；五是看樹的品種(特殊品種,稀有品種；皂角,對節(jié)白臘,黃楊,紫薇,紅繼木等)；六是看評估目的及補償方式(全價收購,是搬遷移栽各種費用補償)。

（二）樹木取價的依據(jù)與標準

根據(jù)某市公布的《工程造價》,如《工程造價》上沒有的查詢某省綠化委員會主辦《花木盆景》發(fā)布的太子山近期苗木價格,某市四季美花木市場近期苗木價格；《花卉》發(fā)布的苗木價格；以及中華綠化網(wǎng)等網(wǎng)站上公布的價格信息。取價時一般按中限取價,一般會留有余地,給征收方談判的余地,對于個別特殊情況的林木也有超過極限的,這種情況比較少,最后確認價以正式報告為準。

四、搬遷樹木價值的評估

資產(chǎn)評估方法是評估師評估資產(chǎn)價值的技術(shù)手段,熟知、理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估方法是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體。根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準則》規(guī)定“資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、成本法和收益法”的規(guī)定。依據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件,分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性,恰當(dāng)選擇評估方法,形成合理評估結(jié)論。本次評估苗木樹木資產(chǎn)選擇市場法。其計算公式：

P=(P,×A×B×C×D)

P——資產(chǎn)評估值；P,——參照物價值；A——交易情況修正系數(shù)；B——交易日期修正系數(shù)；C——區(qū)域因素修正系數(shù)；D——個別因素修正系數(shù)。

資產(chǎn)評估師從現(xiàn)場勘測查看、種植年限,以及市場詢價并結(jié)合近年評估樹木的經(jīng)驗,綜合分析確認本次評估景觀樹木資產(chǎn)——苗木樹木的評估價值。

一是確定樹木的胸徑、高度或蓬徑、冠徑；

二是市場詢價,對待評估樹木的市場價格,求得同類樹種的平均價格；

三是取價依據(jù),某市城市園林綠化企業(yè)協(xié)會發(fā)布的《某市2018年11月苗木市場參考價格表》；某市建設(shè)工程標準定額管理站發(fā)布的《某市工程造價--園林綠化綜合信息價》；某省綠化委員會主辦《花木盆景2017年11月號》發(fā)布的價格信息。

四是最終確定樹木的評估價值。

評估樹木資產(chǎn)采用原木法與樹木系數(shù)法相結(jié)合的技術(shù)方法。

原木法計算公式：樹木評估價值=胸徑×原木蓄積×樹木數(shù)量×出材率×木材單價

樹木系數(shù)法計算公式：樹木評估價值=(樹種價值×胸徑×生長勢系數(shù)×級別系數(shù)×場所系數(shù)×倍數(shù))

五、搬遷樹木補償價值測算與確定

樹木搬遷移栽的實際情況,取費標準主要看樹的胸徑、高度、樹種、遠近距離等因素來選擇,資產(chǎn)評估師多年評估搬遷樹木經(jīng)驗及相關(guān)技術(shù)參數(shù)及費用率,合理選取費用率。具體是：搬遷移栽費用=評估價值×(起苗(樹)費率＋運雜及力資費率＋機械設(shè)備作業(yè)費率＋挖穴栽種費率+搬遷移栽損失費率＋截冠損失率)+后期維護管理費。

（一）樹木搬遷移栽補償標準

根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定及樹木搬遷移栽的實際,取費標準主要看樹的胸徑、高度、樹冠、樹種、遠近距離等因素來選擇,資產(chǎn)評估師與林業(yè)工程師多年評估搬遷樹木經(jīng)驗及相關(guān)技術(shù)參數(shù)及費用率,合理選取費用率。搬遷項目評估,大部分涉及農(nóng)民資產(chǎn),為了直觀、明確、容易解釋、好理解,所以采用樹木的評估原值,對各種費用按市場價進行必要的分解,從中確定六項費用率,乘以評估價值作為搬遷費用。另一種方法用工程造價來確認搬遷費用進行驗證,其誤差率不得高于6%。

1.搬遷移栽費率依據(jù)與選擇。評估搬遷移栽費用主要依據(jù)《某省園林綠化工程消耗量定額及全費用基價表》、《某市工程造價》的相關(guān)規(guī)定,一般樹苗(木)胸徑在5公分或地徑在8公分以上,高1.5米以上的樹移栽時,一般按下面費用率取費。

①起苗(樹)費率3～7%；②運雜費率6～8%；③機械設(shè)備費率5～8%；④挖穴栽種費率5～9%；⑤搬遷移栽損失費率6～10%；⑥后期維護費率4～8%；最低標準為29%,還可下浮20%；最高達50%,也可下浮15%。這主要看移栽樹木的實際情況而定,一般移栽費用不低于10%,最高不得超過60%。

2.各參數(shù)的選擇與確定。資產(chǎn)評估師與林業(yè)工程師根據(jù)上述確定的費率標準,綜合分析委托方或產(chǎn)權(quán)持有方的實際狀況及樹木大小的實際,以及從業(yè)的經(jīng)驗積累,綜合判斷評估資產(chǎn)在搬遷過程中需進行的程序而具體確定取苗(樹)費、運雜費、機械費和挖穴費和后期維護費等如下：

①起苗(樹)費是指企業(yè)在搬遷時原地的將樹木進行挖取、打包、人工等產(chǎn)生的費用。據(jù)相關(guān)規(guī)定,搬遷樹木的形體大小、樹枝長短、高度、土球重量、截冠狀況等繁簡程度,資產(chǎn)評估師及工程師認為在3～7%內(nèi)綜合確定為按樹木評估價值的6%計算費用；

②運雜及力資費是指企業(yè)在搬遷中由原地址運往新地址的上下車力資和運輸費用。本次委托評估企業(yè)從原址搬遷到新址,按照國內(nèi)運雜費率標準為二類6～8%。資產(chǎn)評估師經(jīng)過分析及運輸距離(2.5公里)特選取運雜費率為8%計算運雜費；

③機械設(shè)備作業(yè)費是指企業(yè)搬遷的樹木或機器設(shè)備時,需用機械作業(yè)而發(fā)生的各種費用,如吊車、截枝、清障。根據(jù)國內(nèi)費用率標準,采用的大中型設(shè)備不同,取費標準也不同,綜合平均為5～8%,本次根據(jù)機械設(shè)備的具體情況,選擇8%為計算費用；

④挖穴栽種費是指企業(yè)搬遷樹木到新地址挖穴栽種而進行的費用。應(yīng)包括：采用機械挖穴、人工挖穴、人工栽種、枝撐相連的平臺或稱支架等等。搬遷樹木,胸(米)徑有部分50mm的大樹,高在5m以上的優(yōu)質(zhì)樹術(shù),占總數(shù)量的10%,綜合分析各方面的因素,最終選擇切合實際的9%為計算依據(jù)。

⑤搬遷移栽損失費是指企業(yè)在搬遷樹木移栽時成活、上下車及運輸過程中而損失的部分價值,資產(chǎn)評估師根據(jù)本次評估樹木大小,以及季節(jié)等因素綜合考慮,并結(jié)合搬遷同類樹木的經(jīng)驗,特別是特殊品種及稀有樹木,一般損失費比例在6%～10%,而本次評估時則選取8%為計算標準。

⑥后期維護管理費是指企業(yè)搬遷樹木移栽時的搬遷過程要安排專人負責(zé)對這些樹木看護管理、營養(yǎng)液、生根劑等所需費用,以及的人工費用,一般占搬遷樹木價值的4%～8%,最終選擇切合實際的中限8%為計算依據(jù)。

3.樹木評估具體評估過程(略)

六、采用定額直接計算移栽補償價值

（一）搬遷樹木補償價值評估依據(jù)

根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定及樹木搬遷移栽的實際情況,取費標準主要看樹的胸徑、高度、樹冠、樹種、遠近距離、交通條件等因素來選擇,資產(chǎn)評估師與林業(yè)工程師多年評估搬遷樹木經(jīng)驗及相關(guān)技術(shù)參數(shù)及費用率,合理選取費用率,按樹木的價值乘以費用率求得搬遷樹木的移栽費用。由于評估景觀樹木資產(chǎn)樹木(移栽樹木數(shù)量多、規(guī)格大、費用高),為了準確,評估師并用某省定額分別對人工定額、材料定額、機械定額和費用定額進行普遍測算求出搬遷費用額用以驗證上述方法評估補償價值,其定額由某省建設(shè)工程標準定額管理總站編制的《某省園林綠化工程消耗量定額及全費用基價表》,往往與實際有差異。這種方法計算比較復(fù)雜,多少定額,多少工時,多少價格,材工費等,很不直觀農(nóng)戶不歡迎這種辦法,特別對胸徑50cm以上的未有定額標準,也同樣依據(jù)長期工作經(jīng)驗來確定,復(fù)雜而系統(tǒng)工程。其園林綠化工程定額計算表(略)。

（二）工程定額計算有關(guān)說明

1.栽植樹木定額包括栽植前準備、栽植是工料、栽植后綠化場地周圍2m內(nèi)的清理。

2.定額項目中已綜合考慮材料(不包括外購苗木)場內(nèi)距離≤50m的搬運就位。

3.植物的起挖和栽植是按一、二類土考慮的,如為三類土,人工乘以系數(shù)1.34；四類土,人工乘以系數(shù)1.76。

4.樹木帶土球的規(guī)格按胸徑的8倍計算。

5.當(dāng)樹木的起挖和栽植在以下情況時另行計算,①樹木帶土球直徑超過280cm(胸徑35cm)；②名貴樹木的起挖和栽植。對于這兩種情況評估師根據(jù)相鄰規(guī)格之間的系數(shù)增長幅度測算得出。

6.栽植花木定額以原土回填為準,如需換土,另行按換土定額項目執(zhí)行。

7.栽植定額項目材料中未包含肥料,設(shè)計如有需要或?qū)嶋H施加肥料,可另行計算,其他不變。

8.樹木修剪,只適用于為保證樹木成活而在種植前進行的剪枝、摘葉及形態(tài)整理。

（三）關(guān)于反季節(jié)栽植樹木補償確定

反季節(jié)栽植：符合下條件之一的均屬反季節(jié)栽植。①當(dāng)月平均氣溫超過22℃時的樹木栽植；②長江流域5月中旬至9月上旬是的樹木栽植；③落葉樹種在其展葉后落葉前的栽植。

反季節(jié)栽植難度增加的處理辦法。①起挖、栽植喬木按胸徑的11倍套用相關(guān)定額計算,起挖、栽植灌木比照相鄰大一規(guī)格的定額計算；②增加修剪摘葉和遮陽棚處理費用；③增加人工噴霧費用；④增加生根劑處理費用。資產(chǎn)評估師根據(jù)計算選擇樹木定額全費用的3-6%反季節(jié)費用。

（四）移栽后經(jīng)濟損失的確認

我國現(xiàn)行規(guī)定及樹木搬遷移栽的取費標準主要看樹的胸徑、高度、樹冠、樹種、遠近距離、交通條件等因素來選擇的,對樹栽種后未來一兩年經(jīng)濟損失如何賠償,是一個很大難點疑點,很難找到相關(guān)政策與規(guī)定。但是大樹移栽后確有經(jīng)濟損失,一兩年內(nèi)主要保證樹木成活,它根本不會增值。損失怎么辦呢？由委托方及被拆遷方協(xié)商解決。資產(chǎn)評估師認為或按一定比例確定。一般這種種植企業(yè)其他資產(chǎn)較少,移栽后經(jīng)濟損失可按拆遷條例中停產(chǎn)停業(yè)損失規(guī)定5%補償,參照這個標準,按樹木搬遷補償價值來計算移栽后經(jīng)濟損失的補償,以達到公正公平維護中小企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益。

（五）搬遷樹木補償價值評估

采用工程消耗量定額計算移栽補償費用具體計算過程(略)。

總之,為了公平公正對征收方與被征收方高度負責(zé)任的原則,資產(chǎn)評估師與林業(yè)工程師根據(jù)上述兩種方法得出的移栽費用進行分析與比較,其差異率為4.44%。這個差異率在可控范圍之內(nèi),合情合理的,符合現(xiàn)行法律法規(guī)及準則要求。我們認為使農(nóng)戶直觀、明確、又好解說,故采用樹木評估價值乘以費用率求得移栽費用的方法較為公正公平,以此方法作為移栽費用的補償價值,為委托方與被拆遷方補償時參考。