羅毅

（宜賓市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，四川宜賓644000）

我國從2005年起引入REITs概念，2008年國務(wù)院首次發(fā)文提出開展REITs試點的要求，但多年來推動緩慢。2015年在中央層面成立了資產(chǎn)證券化REITs課題組，研究落實REITs工作，然而時至今日在我國也僅有“類REITs”工具出現(xiàn)，還沒有一個真正嚴(yán)格意義上的REITs落地。隨著“十九大”的召開，中國經(jīng)濟社會發(fā)展迎來了新的時代。2017年中央金融工作會議上，習(xí)近平總書記提出提高資源配置效率服務(wù)于實體經(jīng)濟，加大發(fā)展直接融資比例建設(shè)普惠金融體系；同年李克強總理在《政府工作報告》中也提出要大力推進資產(chǎn)證券化（Asset Securitization），足見我們國家推動REITs的決心已很迫切。

當(dāng)前，在發(fā)展新舊動能轉(zhuǎn)換的新時期，國家在探索化解債務(wù)、盤活存量資產(chǎn)、實現(xiàn)“三去一降一補”、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)金融、促改革、助發(fā)展、保良性循環(huán)等方面面臨許多挑戰(zhàn)。因此，從宏觀與微觀層面研究落實大力發(fā)展REITs的政策，滿足投融資模式差異化、多樣化需求，充分發(fā)揮REITs在存量資產(chǎn)盤活與增效保障需求、破解投資渠道難題、規(guī)范資管、化解債務(wù)風(fēng)險、穩(wěn)定金融體系等方面的長效作用，探索并積極推進REITs發(fā)展等方面具有重大創(chuàng)新價值和戰(zhàn)略意義。

二、新時期我國發(fā)展REITs的意義

隨著新常態(tài)下經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的推進，中國不動產(chǎn)市場由增量時代進入存量時代，局部和區(qū)域性的風(fēng)險已有所顯現(xiàn)。麥肯錫近年來的一項研究顯示：近半數(shù)中國債務(wù)與房地產(chǎn)市場有關(guān)，相應(yīng)的，中國迎來了“大資管”（Great Capital Management）時代。2018年上半年，中國GDP增速減緩至6.7%，中央經(jīng)濟工作會已經(jīng)表明，當(dāng)前化解金融風(fēng)險已經(jīng)成為新的工作重心。引導(dǎo)不動產(chǎn)由短期銀行資金持有向以證券化方式長期持有方式轉(zhuǎn)變。現(xiàn)階段金融資源配置的效率亟待改善，REITs不僅限于房地產(chǎn)，還可以投資于各類基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)，充分發(fā)揮其金融屬性和不動產(chǎn)屬性的“雙性工具”作用，有著深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義：

1.符合國家政策導(dǎo)向，促進住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整。REITs相互間交易，轉(zhuǎn)讓的不是房子而是有價證券，順應(yīng)“十九大”提出的“房住不炒”美好生活向往，同時可鼓勵和推動住房租賃市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，特別是長租公寓市場的融資保障，實現(xiàn)“租售共舉”（Renting and Lifting）的體制運行。

2.化解“資產(chǎn)荒”，助力金融穩(wěn)定，推動中國金融體系全球化發(fā)展。REITs作為金融創(chuàng)新品種，集聚社會的長期資本，減少金融期限錯配，從國外發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗也印證了REITs能穩(wěn)定股市，也能穩(wěn)定樓市。同時REITs與股市和債市的相關(guān)性較低，使之成為股票、債券和現(xiàn)金之外的第四個大類資產(chǎn)配置（Asset Allocation）類別。有助于投資者的資產(chǎn)配置多元化，促進公眾資產(chǎn)聚合，并能有效分散風(fēng)險，防范金融波動。REITs作為一種高收益風(fēng)險比的長期投資工具，成為新常態(tài)下的貨幣政策傳導(dǎo)機制之一。未來逐步完成跨國交易、規(guī)則對接和資本開放，將推動中國金融體系融入全球化發(fā)展，實現(xiàn)中國金融改革的長期目標(biāo)。

3.投資門檻低、回報率高，拓展百姓投資渠道。REITs實現(xiàn)不動產(chǎn)的小額投資和按份交易，大體量投資也能實現(xiàn)低門檻投入。投資者以類似買指數(shù)方式進入，交由專業(yè)團隊運作，讓投資者得以分享不動產(chǎn)租金收益以及增值回報。按照其頂層設(shè)計原則，REITs90%及以上的經(jīng)營性利潤必須分紅，不得留存，這與股票分紅明顯不同，體現(xiàn)出流動性強、分紅比例高的特點。美國是REITs交易最為活躍的市場，在過去40年里，REITs僅有3次收益落后于標(biāo)普500。

2017年外伶仃島垃圾產(chǎn)生量（由擔(dān)桿鎮(zhèn)政府提供）見表1。外伶仃島旅游分為淡季和旺季，旺季為5—10月，上島旅游人數(shù)隨季節(jié)波動較大?？梢园l(fā)現(xiàn)垃圾產(chǎn)生量變化規(guī)律與上島人數(shù)一致，旺季垃圾產(chǎn)生量比淡季高44.7%。海島生活垃圾通過垃圾轉(zhuǎn)運車收集、運至垃圾處理站分揀為4類：①可回收垃圾，包括塑料泡沫、硬紙板、塑料瓶、金屬；②壓縮處理垃圾，包括無法低溫焚燒的垃圾，如玻璃、織物等；③低溫焚燒處理的垃圾（包括水產(chǎn)垃圾），由于垃圾含水率較高，常常需要加入含水率較低物料混合；④建筑垃圾及一些大件家具等。

4.助力解決中國社會老齡化問題。REITs自身屬性與養(yǎng)老項目的經(jīng)營特點相契合，養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通地產(chǎn)項目靠快銷回籠資金的運作模式，收益期長，收益率還需要后期的運營服務(wù)來支撐和保障，沒有長期低成本資金支持難以形成良性循環(huán)。REITs因此成為養(yǎng)老金、保險資金等長期資金的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，有效解決大多數(shù)類型資金不愿介入養(yǎng)老地產(chǎn)、“以房養(yǎng)老”模式等長期性投資的難題，為中國日益嚴(yán)峻的人口老齡化問題提供解決路徑。

5.助推廉租房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。在美國、新加坡、香港等地均有REITs參與政府廉租房建設(shè)的許多成功案例，而我國目前的廉租房建設(shè)全部由財政兜底，雖然近期也有創(chuàng)新的廉租房PPP模式，但REITs無疑是最低成本的一種資金方式。只要政府以適當(dāng)?shù)难a貼，滿足REITs資金的合理回報，就能發(fā)揮杠桿作用，更好更快地推行這一民生工程。

6.促進不動產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉(zhuǎn)變。REITs是符合我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式的創(chuàng)新思路，有利于盤活我國眾多的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，有利于基礎(chǔ)設(shè)施運營效率的提高。將推動不動產(chǎn)由“開發(fā)+出售”模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡凿N售與持續(xù)性收入并重的模式，同時促使不動產(chǎn)行業(yè)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

三、國際國內(nèi)REITs發(fā)展的現(xiàn)狀

當(dāng)前全球市場中，美國仍是REITs交易最為活躍的市場，占比高達(dá)65%，緊隨其后的是日本7.2%和澳大利亞7%，新加坡占1.9%，中國香港只占1.7%。目前美國REITs投資總額達(dá)3萬億美元，其中2萬億美元上市交易；在亞洲市場上，日本和新加坡分別于2001年、2002年有REITs落地，緊接著在臺灣和香港等地相繼推出。據(jù)統(tǒng)計，目前全球約有37個國家和地區(qū)建立了REITs制度，包含中國在內(nèi)的8個國家尚處于準(zhǔn)備階段。

REITs在我國起步較晚，其發(fā)展歷程如表1所示。2005年11月，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金在香港上市，成為香港的第一支REITs基金。同年12月，越秀房地產(chǎn)信托基金在香港上市，成為第一支以中國內(nèi)地資產(chǎn)為交易對象的REITs。2010年國務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為REITs試點城市。2014年中信證券推出“中信啟航”專項資產(chǎn)管理計劃，算是國內(nèi)與REITs較接近的產(chǎn)品，但因其私募定位對投資者僅限制在200人以內(nèi)，屬資產(chǎn)支持證券（ABS）模式。2015年鵬華前海萬科REITs成功發(fā)行，是第一只使用公募基金作為發(fā)行載體的公募（Public offering）“類 REITs”產(chǎn)品，在流動性上實現(xiàn)了重大突破。

隨著REITs的頂層設(shè)計的推動，國務(wù)院、發(fā)改委、住建部、財政部、央行、證監(jiān)會等多次發(fā)文推動REITs的發(fā)展。2016年REITs試點工作被納入“十三五”規(guī)劃綱要，2017年起一批類REITs獲批發(fā)行，當(dāng)年10月國內(nèi)首單房企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃成功獲批，該計劃有利于提高住房租賃市場經(jīng)營管理水平，改變當(dāng)前“一對一”“散戶式”住房租賃市場的粗放發(fā)展現(xiàn)狀。2017年“類REITs”產(chǎn)品發(fā)行空前活躍，總規(guī)模近380億，超過前三年總和。2018年碧桂園獲批百億級規(guī)模 “類REITs”，是目前租賃住房領(lǐng)域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。同年5月，全國首單公共人才租賃住房類REITs獲深交所評審?fù)ㄟ^。

表1 國內(nèi)REITs相關(guān)政策發(fā)展歷程

據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)目前已經(jīng)有約700多億REITs獲批發(fā)行。然而應(yīng)該看到，上述所有融資方式均為ABS，以及類REITs，仍是采用私募的方式，開放性、靈活性不足，導(dǎo)致市場參與度低，與標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs還存在較大區(qū)別，只有能在資本市場公募和全流通才是真正的REITs。

標(biāo)準(zhǔn)公募REITs，投資者持有的股權(quán)能夠上市交易并轉(zhuǎn)讓，其流動性及變現(xiàn)性強；具有抗通脹性與穩(wěn)定成長的特點，以及穩(wěn)定派息，使得其長期回報較高；REITs以其專業(yè)團隊運作模式，可有效分散風(fēng)險，保障投資回報。以美國為例，在過去25年里，富時美國權(quán)益REITs指數(shù)的年化回報達(dá)到10%，該收益水平不僅超過美國國債、信用債的收益，也完勝美國三大股指。目前國內(nèi)投資者可以通過QDII參與海外REITs。

從發(fā)達(dá)國家的發(fā)展數(shù)據(jù)可以看到未來REITs的光明前景，國內(nèi)有研究機構(gòu)提出中國僅住房租賃REITs板塊的潛在市值規(guī)模就可以達(dá)到1.5萬億元，北大光華管理學(xué)院REITs課題組預(yù)測：中國公募REITs市場規(guī)模最高有望達(dá)到12萬億，超越中國股市的規(guī)模。

四、我國發(fā)展REITs面臨的困境

（一）稅費過重、收益率偏低

這是我國REITs發(fā)展的主要障礙。研究發(fā)達(dá)國家成熟的REITs產(chǎn)品，例如美國和新加坡的REITs在投資端和資產(chǎn)端均有免稅、減稅政策，而我國目前還沒有專門的免稅或優(yōu)惠稅費規(guī)定，國內(nèi)交易流程中的大量稅費，導(dǎo)致不合理的雙重征稅現(xiàn)象，增加了REITs的交易成本。同時由于我國主要城市不動產(chǎn)物業(yè)二手房市場租金收益率低迷，低于持有國債的收益率，無法滿足REITs投資者的最低投資收益率要求，權(quán)益型投資回報率不足，抑制了投資活力。而發(fā)達(dá)市場恰恰相反，過去20年發(fā)達(dá)國家REITs的收益率比較可觀，數(shù)據(jù)顯示北美地區(qū)達(dá)到13%，其他地方也基本在7%以上，過去30年來國際REITs平均分紅收益率在7%-8%的區(qū)間水平。美國REITs市場近16年表現(xiàn)出了高額的平均回報，其平均收益超過股票市場水平，與債券市場基本持平。

（二）SPV法律形態(tài)的確定和完善

SPV（Special Purpose Vehicle）特殊目的機構(gòu)，是一個以資產(chǎn)證券化為目的的獨立法律實體。SPV不僅通過專業(yè)手段降低證券化的成本，最關(guān)鍵是其自身的破產(chǎn)風(fēng)險隔離特征，保證了所發(fā)行證券的安全性。SPV的法律形態(tài)主要有信托、公司、有限合伙三種，但國內(nèi)當(dāng)前《信托法》、《公司法》、《合伙企業(yè)法》、《證券法》、《商業(yè)銀行發(fā)》等法律法規(guī)的規(guī)定，在發(fā)行主體資格、兼容性、機構(gòu)資產(chǎn)額、機構(gòu)合并等方向上存在較多介入障礙，限制了REITs的發(fā)展和創(chuàng)新。

（三）投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化

REITs的投資主體很寬泛，涵蓋共同基金、銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資顧問公司、托管機構(gòu)、境外投資者（機構(gòu)）、散戶個人投資者等。發(fā)揮好頂層設(shè)計的引導(dǎo)以及市場自由調(diào)節(jié)的功能，構(gòu)建合理的投資者結(jié)構(gòu)體系，是維系REITs健康有序發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

（四）分配結(jié)構(gòu)化的國際接軌

REITs常見的模式主要是公司型和契約型，其品種類型無論是股票模式，還是受益憑證模式，國外REITs對投資者的回報一般要求把所得利潤的90%分配給投資者，而目前國內(nèi)因缺乏配套的法律約定，房地產(chǎn)信托計劃在受益權(quán)形式上劃分為優(yōu)先級、次級等多種類別的收益類型，投資者回報為信托計劃方案中的協(xié)議回報，通常僅在3%-9%左右；從產(chǎn)品周期比較，國內(nèi)房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品周期通常僅為國外REITs產(chǎn)品周期時長的1/3-1/5，缺乏后期經(jīng)營過程投資理念及享受長期持有增值的路徑和環(huán)境。

（五）市場監(jiān)管與信心

國內(nèi)REITs在政策制定、監(jiān)管溝通、機構(gòu)準(zhǔn)入等方面還存在短板，市場運行與監(jiān)管體制仍待完善?，F(xiàn)有的其他信托、融資類產(chǎn)品暴露出的各種典型案例、REITs管理人的道德風(fēng)險、兜底回購細(xì)則的不明晰、不動產(chǎn)貶值的顧慮等，都影響著投資者的參與積極性。

五、發(fā)展REITs的建議

（一）加快綜合稅制改革試點

以直接稅為主的稅制改革為突破口，近期對包括REITs在內(nèi)的金融投資工具免征增值稅，改為按消費環(huán)節(jié)的投資所得征稅，降低投資過程和生產(chǎn)過程中的稅負(fù)成本，發(fā)揮市場的基礎(chǔ)性作用；遠(yuǎn)期通過合理的路徑設(shè)計，從完善稅制環(huán)境的角度出發(fā)，對相關(guān)稅費問題進行逐步完善解決，同時也解決REITs收益偏低的問題。例如對于租賃住房租售比低的問題，可通過共有產(chǎn)權(quán)房的辦法來解決；用抵押型REITs可以規(guī)避過戶稅。

（二）堅持REITs的定位不動搖，找準(zhǔn)REITs的切入口

REITs是化解債務(wù)、盤活存量資產(chǎn)的科學(xué)金融工具，能把負(fù)債轉(zhuǎn)變成權(quán)益。政府資產(chǎn)、基建投資、教育、醫(yī)療、公益性項目、甚至壟斷性的資源項目，都能以REITs進行置換。目前中國的地方債、政府債問題已相當(dāng)嚴(yán)重，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示政府的直接負(fù)債加上間接和或有負(fù)債，已經(jīng)超過60萬億，成為“資管新政”穿透式監(jiān)管的重要防范領(lǐng)域。必須堅守REITs去平臺化（Leave Platform）、化解金融風(fēng)險的金融工具定位，若濫用REITs，將會造成難以彌補的“金融黑洞”?；诂F(xiàn)有基本國情，中國的公募REITs資產(chǎn)，首先應(yīng)重點投放于有資產(chǎn)保障的政府項目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施、公共購買服務(wù)等，也包括有穩(wěn)定收益的成熟經(jīng)營性物業(yè)，例如收益好的城市綜合體、國有劇場、酒店賓館等，嚴(yán)格限制REITs投向房地產(chǎn)開發(fā)。從政府公共資產(chǎn)起步，并延續(xù)政府平臺公司的運營，用負(fù)債所持有的資產(chǎn)通過證券化減輕負(fù)擔(dān)，資金得到良性滾動循環(huán)，同時形成穩(wěn)定的收益流，還可以解決REITs在運營中的稅收問題和收益率問題，增強投資能力。另外，順應(yīng)國家“租售共舉”體制運行的政策倡導(dǎo)，緊抓住住房租賃市場，特別是長租公寓市場的發(fā)展機遇，實現(xiàn)投融資的良性循環(huán)。

（三）建立完善的配套制度與法律保障體系，設(shè)立審批綠色通道

REITs主要可分為權(quán)益型、抵押型和混合型，由于REITs運作方式與證券投資基金有較大差異，現(xiàn)階段國內(nèi)《公司法》、《信托法》和《證券投資基金法》等，都不能為REITs提供明確的法律保障。REITs作為一種“投資集合”，當(dāng)前急需解決REITs的法人主體、稅收主體、會計準(zhǔn)則等問題，并逐步解決基金稅收政策不穩(wěn)定性、融資規(guī)模限定性、公募、股權(quán)REITs和稅費等問題。政府及市場管理部門在政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展流程、資產(chǎn)價值評估與交易、REITs產(chǎn)品發(fā)行等各環(huán)節(jié)上，在審核審批領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”，提高審批效率，保障REITs發(fā)展的政策環(huán)境和投資環(huán)境。

（四）健全房地產(chǎn)信托投資基金治理結(jié)構(gòu)，完善監(jiān)管制度及信用評級制度

以完善、科學(xué)、可靠的基金管理治理結(jié)構(gòu)，清晰的資產(chǎn)權(quán)屬與受托管理者職能規(guī)約，保障REITs的投資方向及分配的落實，有效維護投資者的合法權(quán)益。需要避免REITs因缺乏結(jié)構(gòu)制衡，淪為發(fā)起人絕對掌控的附屬金融機構(gòu)，演變成喪失制約、“道德風(fēng)險”失控的外部管理模式?？梢越梃b美國成熟的傘型基金管理制衡模式，能較好地保障普通投資者利益。經(jīng)營REITs物業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人以及有專業(yè)素養(yǎng)的中介服務(wù)機構(gòu)，離受托管理、受托經(jīng)營所要求的專業(yè)化能力還有較大差距。以“集合投資制度”形式設(shè)立投資基金，聘請專家管理，從而形成規(guī)模優(yōu)勢，降低個體投資風(fēng)險，節(jié)約風(fēng)控成本，同時防范REITs管理人的道德風(fēng)險；創(chuàng)新改革信用評級制度，以專門的法律法規(guī)、以及行業(yè)過程監(jiān)管的相關(guān)規(guī)約，規(guī)范對REITs的信用評級。

（五）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會、高校、研究機構(gòu)作用，促進專業(yè)復(fù)合型人才培養(yǎng)

在政策制定、監(jiān)管溝通、機構(gòu)準(zhǔn)入、人員準(zhǔn)入與培訓(xùn)等方面，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會、高校與研究機構(gòu)的作用，例如在估值方法與投資邏輯形成等方面有所建樹和突破，讓投資者看到簡潔、透明又清晰的效益路徑，堅定市場信心。REITs產(chǎn)品在中國屬于創(chuàng)新金融工具，尚處于起步探索階段。產(chǎn)業(yè)鏈涉及房地產(chǎn)、工程建設(shè)、證券、基金、金融政策等眾多領(lǐng)域，許多知識點與交叉學(xué)科對操作者及管理者而言還是空白，同時還需要對國外REITs產(chǎn)品市場的理論研究與借鑒，因此急需培養(yǎng)多領(lǐng)域的復(fù)合型人才，對REITs有深入和系統(tǒng)的理論研究和實戰(zhàn)經(jīng)驗，加之制度建設(shè)的完善，才能持續(xù)開拓有效市場。

（六）創(chuàng)新設(shè)立REITs的補充保險再平衡機制

在公平自愿的前提下，探索由政府或政策性再保險機構(gòu)對REITs基金或其投資者提供再保險（Reinsurance）服務(wù)，特別是在REITs推廣初期，以降低新生投資品種所承擔(dān)的風(fēng)險，既調(diào)動各方面參與的積極性，同時也可為保險業(yè)開創(chuàng)新的業(yè)務(wù)路徑，實現(xiàn)“雙贏”局面。

（七）推廣“REITs+PPP”模式，明晰負(fù)面清單，規(guī)避金融工具的或有風(fēng)險

REITs是“存量資產(chǎn)的PPP”，能與PPP形成互補。由于相當(dāng)部分的PPP集中于純公共領(lǐng)域、準(zhǔn)公共領(lǐng)域，政府在協(xié)議約定時期須向社會資本支付對價，實質(zhì)上是政府的一種融資手段，形成政府的負(fù)債。作為置換方式，基礎(chǔ)設(shè)施REITs可成為PPP項目投資人的退出通道之一。數(shù)據(jù)顯示截至2018年上半年，中國PPP項目金額已經(jīng)接近17萬億人民幣，其中落地率約50%?！癙PP+REITs”的模式，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)找到了持續(xù)運營的戰(zhàn)略路徑。在金融市場蓬勃發(fā)展的時代，各類創(chuàng)新金融（衍生）工具頻繁涌現(xiàn)。要警惕那種“超級資本主義”（Supercapitalism）金融商業(yè)模式抬頭，以宣揚股權(quán)激勵和“股東利益最大化”，而忽略公司的道德標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)價值觀，進而追逐短期團隊利益的短視行為。所有的金融工具都具有雙刃劍的效果，倘若濫用或疏于監(jiān)管，危害極大。需要動態(tài)列明各類負(fù)面清單，找準(zhǔn)風(fēng)險點，并根據(jù)實踐過程中的新問題，適時調(diào)整管控舉措，既達(dá)到促進金融市場改革發(fā)展的目的，也避免對實體經(jīng)濟發(fā)展的“擠出效應(yīng)”，助力實體經(jīng)濟的良性發(fā)展。

六、REITs發(fā)展的前景

當(dāng)前“新居住時代”已經(jīng)到來，房地產(chǎn)市場由增量時代進入存量時代，行業(yè)分化加劇；同時，國民的整體居住需求，從“解決住房短缺”，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤疤嵘幼∑焚|(zhì)”。泛商業(yè)地產(chǎn)化下，居民的住房信貸負(fù)債率也在逐步攀升，2018年5月，央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，居民中長期貸款達(dá)到了31萬億元，家庭最新房貸債務(wù)率達(dá)到34.29%，同時地方政府債務(wù)高也引起中央的高度關(guān)注，另外房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率偏高也不容忽視，因此中央實時推出了嚴(yán)厲的“大資管”組合措施。其中2018年1月銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》（即“委貸新規(guī)”），4月央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（稱“資管新規(guī)”），可見強監(jiān)管力度在不斷加強。

由于受到金融大環(huán)境收緊的影響，多數(shù)房企融資受限，使得融資量減少，2018年前三季度85家典型房企融資總量同比下降11%，同時融資成本增加約10%，這制約著資金密集型行業(yè)的發(fā)展。一邊是中國目前高達(dá)44萬億美元的不動產(chǎn)規(guī)模，一邊是城市基礎(chǔ)設(shè)施、以及類似房企這樣的實體經(jīng)濟體等需要流動資金的助力，而另一端是國家對化解風(fēng)險積累、去杠桿、盤活存量資產(chǎn)有效配置和經(jīng)營等資管需求的強調(diào)，穿透式監(jiān)管的趨嚴(yán)，這些都急切需要資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新產(chǎn)品。

“委貸新規(guī)”和“資管新規(guī)”落地，必將引起新一輪的“資產(chǎn)荒”，而目前銀行業(yè)直接持有債券余額已經(jīng)達(dá)到44萬億元，如果沒有剛性回報，需要用合適的投資品及資產(chǎn)配置去取代它。資管新規(guī)出臺起到加速器的作用，促使類REITs業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，之前“類REITs”中常用的“股權(quán)+委托貸款”結(jié)構(gòu)中一部分業(yè)務(wù)勢必受到限制，相應(yīng)的，權(quán)益型公募REITs的發(fā)展有望迎來新的突破。REITs作為具有金融屬性和不動產(chǎn)屬性的“雙性工具”，促進公眾資產(chǎn)聚合，并能有效分散風(fēng)險，在投資屬性上具有很強的防御性、普惠性，契合資管要求。

貨幣多、資本少的金融結(jié)構(gòu)，是由我國轉(zhuǎn)型經(jīng)濟發(fā)展階段所決定的。當(dāng)前國內(nèi)融資體系是以銀行為主導(dǎo)地位的間接融資為主，需要通過加快發(fā)展資本市場、提高直接融資比重，特別是股權(quán)融資比重來逐步加以緩解。培育和發(fā)展REITs市場，規(guī)范房地產(chǎn)投融資體系，作為“十九大”金融體系供給側(cè)改革的重要內(nèi)容，預(yù)示著未來中國公募REITs市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)袌鰧瓉砜捎^的發(fā)展前景。REITs應(yīng)以投、融資雙方的價值創(chuàng)造為原則，踐行公開化、透明化、專業(yè)化，防止將REITs視為單純的融資通道，推動REITs的標(biāo)準(zhǔn)化、國際化，真正發(fā)揮REITs對資本市場和不動產(chǎn)行業(yè)的雙重推動作用，推進金融市場的創(chuàng)新與改革，聚合資源、夯實基礎(chǔ)、釋放動能，全面促進房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)、健康、有序發(fā)展。