姚斌

（浙江航遙土地規(guī)劃設計公司，杭州311100）

1 引言

農(nóng)村不動產(chǎn)登記主要內容為農(nóng)村集體建設用地和農(nóng)村宅基地使用權的確認，目的是保護相關權利人的合法利益，在城鄉(xiāng)之間實現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)要素的合理流動，加快新農(nóng)村建設。不動產(chǎn)登記是便民利民、依法行政的表現(xiàn)，可以有效保護合法的各類資源和資產(chǎn)，具有十分重要的社會價值和經(jīng)濟價值。

2 農(nóng)房地一體不動產(chǎn)登記發(fā)證工作概述

《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的出臺進一步促進了新農(nóng)村的建設和城鄉(xiāng)一體化的進展，為不動產(chǎn)登記工作提供了法律支持，能夠有效保護農(nóng)民的合理合法資產(chǎn)，保證已有宅基地使用權的合法性和正當性，避免出現(xiàn)產(chǎn)權糾紛和后續(xù)因產(chǎn)權不明而導致的經(jīng)濟損失。沒有發(fā)證的宅基地可以通過權利人申請，在完成審批和公示之后發(fā)放證件，但在實際登記發(fā)證過程中存在著一些問題，影響登記工作的順利進行。因此，要嚴格按照相應法律法規(guī)的要求，完成相關信息的調研，規(guī)范農(nóng)房地一體不動產(chǎn)登記發(fā)證流程，切實提高工作質量，保證人民的合法權益[1]。

在進行不動產(chǎn)登記發(fā)放時，所有人需要根據(jù)政策和法規(guī)進行房屋所有權、宅基地使用權等相關登記工作，工作人員根據(jù)工作規(guī)范，詳盡調查申請范圍內土地的使用權人、面積、位置以及用途等基本信息。同時還需要明確房屋產(chǎn)權人、房屋建筑年代、建筑結構、樓層數(shù)目、房屋面積和房屋用途、產(chǎn)權糾紛以及墻體邊界的基本信息，根據(jù)不動產(chǎn)登記的相關規(guī)定，整合土地權屬資料和有關房屋信息，為后續(xù)不動產(chǎn)登記發(fā)放工作提供詳細的數(shù)據(jù)支撐。工作人員在進行不動產(chǎn)發(fā)證之前，需要做好不動產(chǎn)項目的調查工作，包括房屋產(chǎn)權狀況調查、宗地權籍調查、成果審查、不動產(chǎn)測量以及數(shù)據(jù)庫建設等，確保不動產(chǎn)登記發(fā)證工作能夠順利合法的進行。

3 農(nóng)房地一體不動產(chǎn)登記發(fā)放面臨的問題

3.1 一戶多宅和面積超標

在1982 年《村鎮(zhèn)建房用地管理規(guī)定》實施之前，建房所占用的宅基地范圍到目前為止沒有擴大的，按照使用面積進行產(chǎn)權登記并頒發(fā)產(chǎn)權證書。在政策實施之后，農(nóng)民建房使用宅基地按照有關批準面積辦理不動產(chǎn)權證書，如果沒有用地使用證，則根據(jù)當?shù)叵嚓P鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)定最高宅基地核準要求發(fā)放不動產(chǎn)權證書。從實際調研來看，存在很多宅基地超標的情況，隨著人們住房需求的不斷加大和經(jīng)濟水平的提高，農(nóng)民對原有的房屋進行重建和翻建，大量建立占用公共土地的院墻，給資產(chǎn)核算工作帶來了一定的難度。

一戶多宅的問題主要是通過贈與、繼承以及自行購買宅基地的方式導致，政策出臺之前缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標準，導致一戶多宅現(xiàn)象嚴重。在現(xiàn)行宅地系管理政策當中，以一戶一宅為核心，但由于長期以來缺乏有效的監(jiān)管制度，導致一戶一宅標準模糊不清，在實際登記發(fā)證工作中落實一戶一宅工作比較困難，造成實際管理工作混亂，影響宅基地登記效率。

3.2 權屬不明確

在實際進行一體不動產(chǎn)登記發(fā)證工作時，由于需要經(jīng)歷多個審批階段和審批部門，時間跨度比較久，容易出現(xiàn)資料丟失情況，導致核發(fā)工作存在困難。而且以往的登記審批資料都為紙質檔案，工作人員保管不善會導致相關權屬證明材料丟失，權屬來源資料不全，給后續(xù)的不動產(chǎn)登記發(fā)證工作帶來較大難度。隨著農(nóng)村改革開發(fā)建設的不斷加快，新農(nóng)村工程建設項目在各地有序開展起來，部分村民已經(jīng)從原有宅基地中搬遷到新農(nóng)村安置點當中，也無形中增加了不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的工作量。有的村民搬遷后尚未辦理有關手續(xù)，便進行了房屋的買賣和權利的變更工作，導致宅基地歸屬混亂，權屬關系不明確，給后續(xù)登記發(fā)證工作造成較大阻礙。

3.3 工作宣傳不到位

在進行不動產(chǎn)登記發(fā)證工作之前沒有做好有效的宣傳工作，導致村民配合度低，也給調查工作帶來了一定的困難。有的村民外出務工，造成調查期間權利人簽字工作無法有效完成，影響實際工作進展，還有的工作人員對相關法律法規(guī)以及登記工作的流程了解不清，實際工作中問題頻發(fā)，影響登記發(fā)證的工作效率。

4 解決方法和對策

不動產(chǎn)登記管理部門針對一戶多宅問題要嚴格規(guī)范宅基地申請和審批流程，根據(jù)實際情況保證登記工作的合法性和合理性，從原則上杜絕一戶多宅的問題。工作人員要明確合法面積劃分標準和法律依據(jù)，合理治理面積超標問題，保證登記工作的有效性。當實際登記面積高于當?shù)貥藴逝鷾拭娣e時，需要注明超額面積予以拆除，實際占地面積在當?shù)貥藴逝鷾拭娣e之內但是超過原批準面積時，需要補辦相關用地超額手續(xù)之后才可以辦理不動產(chǎn)登記證件。

在不動產(chǎn)登記過程中涉及權屬問題時要明確統(tǒng)一的權屬材料標準，根據(jù)《土地管理法》《物權法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關法律法規(guī)，對已有的土地登記資料進行全面的分析和梳理，確定有關權利人的所屬關系，保證登記的有效性和合法性，避免出現(xiàn)錯誤登記和漏登記的問題。當發(fā)生權屬材料丟失的情況時，要查明土地歷史使用的現(xiàn)狀和實際情況，在經(jīng)過相關部門依法審核通過之后，才可以完成登記確權工作。

5 結語

綜上所述，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以促進社會主義新農(nóng)村的建設，保障相關權益人的合法權利，在實際登記過程中要以相關法律法規(guī)為指導，充分利用各種已有的成果資料，結合當?shù)貙嶋H情況，嚴格規(guī)范登記流程，加大審核力度，保障不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的科學性和有效性，為不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的廣泛開展奠定堅實的基礎。