姜威

【摘 要】本文對2014年國家統(tǒng)計局公布的相關數(shù)據(jù)進行研究，通過因子分析得到我國各地區(qū)住宅投資環(huán)境差距明顯及經(jīng)濟因素是對住宅投資影響最重要的因素并提出相關建議。

【關鍵詞】住宅投資;影響因素;因子分析

一、引言

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，人民生活水平的顯著提高，人們更加熱衷于對房產(chǎn)的購買，無論是居住還是進行投資。因此研究哪些因素會影響地產(chǎn)投資以便促進地產(chǎn)投資健康蓬勃發(fā)展具有重要意義?，F(xiàn)在大多數(shù)關于住宅投資的研究大都集中在對城市空間方面的研究，或集中于某一單一因素如價格、住房公積金比例對地產(chǎn)投資的影響。因此，本文采用了多維度的影響因素進行研究，更為全面的分析哪些因素會影響地產(chǎn)投資。

二、住宅投資與影響因素的理論分析

本文了采取了地區(qū)生產(chǎn)總值、常住人口、城鄉(xiāng)居民儲蓄額、政府預算支出、城區(qū)面積、公共交通運輛營量、教育經(jīng)費，工業(yè)企業(yè)投入經(jīng)費8個影響因素進行分析。

（一）地區(qū)生產(chǎn)總值。也就是地區(qū)GDP，是一定時期內(nèi)本地區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營活動的成果。地區(qū)生產(chǎn)總值是衡量地區(qū)經(jīng)濟實力的重要指標，地區(qū)生產(chǎn)總值高說明該地區(qū)經(jīng)濟實力強，富裕程度更高，這在一定程度上就會對地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，所以二者可能具有正相關的關系，即地區(qū)生產(chǎn)總值高，住宅投資高。

（二）常住人口。常住人口是指經(jīng)常居住在某一地區(qū)的人口，不包括臨時寄住的人口。常駐人口越多，對住宅的需求也就越大。所以二者可能具有正相關關系，即常住人口越多，住宅投資越高。

（三）城鄉(xiāng)居民儲蓄額。儲蓄是財富的積累，人們在購買住宅時，必須先繳納一定比例的首付，然后再根據(jù)個人支付能力選擇全款還是按揭。而首付的部分來源于居民的儲蓄，居民個人財富積累的越多，就有更強的住宅投資能力，因此二者可能存在正相關關系。

（四）政府預算支出。政府一般預算支出包含了很多會計科目，其中與住宅投資有關的有取暖費、租賃費、物業(yè)管理費、住房補貼等。在現(xiàn)實生活中，住房投資者會經(jīng)常關注政府的預算支出中的相關科目，政府提供的福利待遇水平越好，就越容易吸引投資者進行住房投資。

（五）城區(qū)面積。隨著我國城鎮(zhèn)化水平的提高，越來越多的人涌入城市，在城市中安家立業(yè)，這就對城市的容納量提出了更高的要求。開放城區(qū)空地，擴大城市面積成為了解決城市容納量的解決措施。城區(qū)面積越大，對城市而言就會越有發(fā)展空間，就會更容易吸引投資者進行住宅投資。

（六）公共交通運輛營量。公共交通發(fā)展水平是衡量一個城市綜合實力的重要依據(jù)。投資者在進行住宅投資選擇時，會注重對城市交通運營量的參考，特別是想要投資的住宅周邊公共交通的配套情況。在現(xiàn)實生活中，公共交通運營量越多，對住宅投資者的吸引能力越強。

（七）教育經(jīng)費。教育決定城市的未來，政府支出的教育經(jīng)費越多，越有利于當?shù)亟逃降陌l(fā)展。往往教育水平越高的省份，經(jīng)濟、科技以及文化也越發(fā)達，這樣就會為地產(chǎn)投資者創(chuàng)造一個良好的投資環(huán)境。

（八）工業(yè)企業(yè)投入經(jīng)費。企業(yè)加大經(jīng)費投入，就越容易產(chǎn)生技術的進步，企業(yè)才會更強大。如果一個地區(qū)的工業(yè)企業(yè)投入經(jīng)費很大，則該地區(qū)的企業(yè)在未來就更具有發(fā)展?jié)摿Γ@在極大程度上會促進當?shù)氐姆睒s。

三、因子分析

因子分析可以視為主成分分析的推廣，按照相關性把變量進行分組，組內(nèi)的變量相關性較高，但不同組的變量相關性較低，則每組可以代表一個基本結構，即因子。接下來對8個變量進行因子分析。R運行結果如圖3-1。

從上述因子正交旋轉的結果可以看出，方差累計貢獻率達到了94.61%，第一個因子與城區(qū)面積（X5），工業(yè)企業(yè)經(jīng)費（X8）有很強的正相關關系，相關系數(shù)分別為0.8895，0.8361;第二個因子與常住人口（X2）有很強的正相關關系，相關系數(shù)達到了0.9202。

從因子得分圖中顯示，我國各地區(qū)地產(chǎn)投資水平參差不齊，不平衡問題嚴重。我國地產(chǎn)投資影響因素的第一個因子得分情況來看，江蘇、山東、廣東得分較高，青海、甘肅等地區(qū)得分較低;第二個因子得分，河南、廣東、四川得分相對較高，因為這些省份的人口較多，資源豐富，人均資源占有量不高。

四、結論與建議

本文以2014年全國31個省份及直轄市的影響住宅投資的八個因素為樣本，進行因子分析，得出如下結論：

（一）我國各地區(qū)住宅投資環(huán)境差距明顯。具體表現(xiàn)為東部沿海發(fā)達省份住宅投資環(huán)境極好，西南、西北等地區(qū)的住宅投資環(huán)境較差，吸引投資者的能力明顯不足。東部地區(qū)的江蘇、山東等各項因素都有助于吸引投資者的因素，如經(jīng)濟發(fā)展水平、交通運輸能力、城區(qū)面積，人口等排名位于前列，這樣的環(huán)境對投資者來說無疑是非常具有吸引力的，而西北、西南地區(qū)的甘肅、青海等省份，經(jīng)濟實力等各項指標競爭力明顯不足，這樣的環(huán)境對于住宅投資者來說是毫無吸引力的;

（二）經(jīng)濟因素對住宅投資的影響是最為顯著的。本文選取的變量中包含經(jīng)濟因素的變量有地區(qū)生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民儲蓄額、財政支出，教育經(jīng)費這4個變量，這些經(jīng)濟因素較高的地區(qū)，住宅的投資量也有很高的表現(xiàn)。經(jīng)濟發(fā)展水平的高低直接決定了投資環(huán)境，經(jīng)濟發(fā)展水平好，會給該地區(qū)創(chuàng)造更多的發(fā)展機會。

就上述研究得出的結論本文提出如下建議：

政府部門應多向欠發(fā)達地區(qū)進行政策上的輔助，大力發(fā)展經(jīng)濟。我國地區(qū)的發(fā)展水平基本呈現(xiàn)出東富西貧的特點，東部地區(qū)基本都為發(fā)達地區(qū)，綜合實力很強。西部地區(qū)大都為欠發(fā)達地區(qū)，無論是人民富裕程度還是基礎設施建設與東部比差距十分明顯，政府應加大對西部基礎設施建設的投入來提高西部地區(qū)的發(fā)展水平，逐步營造一個良好的投資環(huán)境，以促進地區(qū)繁榮，進而促進房地產(chǎn)的繁榮。

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