田淑芬

【摘 要】房地產(chǎn)住宅價(jià)格既關(guān)系到一般老百姓的生產(chǎn)和生活問題，也關(guān)系到一個(gè)城市發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力，更關(guān)系到國家的金融穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等。本文從經(jīng)濟(jì)和政策方面對(duì)房地產(chǎn)住宅價(jià)格進(jìn)行了系統(tǒng)分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);住宅;價(jià)格;影響因素

一、經(jīng)濟(jì)因素對(duì)住宅價(jià)格的影響

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長。GDP是對(duì)一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。GDP增長說明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，會(huì)帶動(dòng)對(duì)廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加，由此會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。

2.居民收入

居民收入水平及其增長對(duì)房地產(chǎn)、特別是住宅的價(jià)格有影響。通常，居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。

3.物價(jià)

物價(jià)變動(dòng)的主要指標(biāo)有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品等項(xiàng)目。當(dāng)前中國統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)。價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格、建筑構(gòu)配件價(jià)格、設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

4.利率

利率的升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的角度來看，利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降。從房地產(chǎn)需求的角度來看，由于現(xiàn)行購買房地產(chǎn)、特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降會(huì)增加或減輕房地產(chǎn)購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。綜合來看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。

5.匯率

匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。

二、政策因素對(duì)住宅價(jià)格的影響

1.房地產(chǎn)制度政策

房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。

目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是土地使用權(quán)價(jià)格。如果同時(shí)存在著所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格，則使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)越高，反之會(huì)越低。

在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式、措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)還是政府定價(jià)。

2.稅收政策

開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)稅收），會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率（或稅額標(biāo)準(zhǔn)）、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)。可將房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的。

3.國家金融政策

（1）銀行信貸對(duì)金融信貸的管理、對(duì)按揭首付比例的規(guī)范、對(duì)社會(huì)保障住房開發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施對(duì)遏制炒房、保障住房和限制開發(fā)具有重要影響，從而波及房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。比如對(duì)于按揭首付的規(guī)定，分面積和購房次數(shù)來決定首付數(shù)額比例，對(duì)于大面積住房和二次購房要支付較高的首付款，從而限制投機(jī)和盲目消費(fèi)。

（2）銀行利率。存款利率的調(diào)整直接影響到房地產(chǎn)投機(jī)行為，投機(jī)的減少帶來成交量的下降，因此有可能導(dǎo)致房價(jià)漲幅的回落，這一情況在一定程度上緩解了炒房熱，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸。

（3）貨幣政策。由于銀行信貸和外資的控制，貨幣供應(yīng)量的增加同樣是房價(jià)上升的重要原因，直接后果就是大量銀行信貸及民間資本流入房地產(chǎn)業(yè)，而這個(gè)過程有其背后的制度原因。首先，在強(qiáng)制結(jié)匯制度下，外匯占款導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣大量發(fā)行，并且由于人民銀行對(duì)沖能力有限，從而導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量快速增長;其次，投資渠道有限以及其他各種原因，導(dǎo)致儲(chǔ)蓄率過高，大量貨幣資產(chǎn)以儲(chǔ)蓄的形式存放在銀行等金融機(jī)構(gòu)內(nèi);最后，中央政府和地方政府在一段時(shí)間內(nèi)偏好性的扶持該行業(yè)，加之房地產(chǎn)作為一種投資品本身所具有的特殊性質(zhì)，促使房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)迅速攀升。

4.國家收入分配政策

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實(shí)際購買能力，進(jìn)而決定了居民住房消費(fèi)能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使居民用來購房的資金增加，同時(shí)也使居民有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動(dòng)了房價(jià)的上漲。因此，房價(jià)水平與人均可支配收入也應(yīng)呈現(xiàn)出正向關(guān)系。

5.特殊政策

國家鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展、實(shí)施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū)，相應(yīng)實(shí)行特殊的政策、特殊的體制機(jī)制、特殊的對(duì)外開放措施、國家給予必要的支持等等，往往會(huì)提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟(jì)特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中央決定開發(fā)開放上海浦東，重慶市升格為直轄市，都使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有較大上漲。

6.相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

政府的規(guī)劃和計(jì)劃是重要的公共政策。影響房地產(chǎn)價(jià)格的規(guī)劃和計(jì)劃很多，如國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土整治規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃。特別是其中的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，它們的編制、調(diào)整和修訂，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。

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