【摘 要】物業(yè)管理企業(yè)的安全管理工作關(guān)系著業(yè)主們?nèi)松怼⒇?cái)產(chǎn)安全，但是由于種種原因，致使物業(yè)管理企業(yè)在安全管理方面不夠重視或投入的人力物力不足等問題。本文分析了目前物業(yè)企業(yè)安全管理存在的問題，闡述了物業(yè)管理安全管理的幾點(diǎn)改進(jìn)對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】物業(yè);安全管理;存在問題;改進(jìn)對(duì)策建議

由于我國(guó)財(cái)產(chǎn)業(yè)受傷相對(duì)較晚，相關(guān)法律不完整，權(quán)力責(zé)任分清不清，財(cái)產(chǎn)成本低等影響較小，財(cái)產(chǎn)管理仍有很多不足，因此物業(yè)管理企業(yè)需要采用現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)理念，樹立科學(xué)的安全觀，加強(qiáng)安全管理體制建設(shè)，提高安全管理效率，為所有者提供安全的生活環(huán)境。

1.目前物業(yè)企業(yè)安全管理存在的問題

1.1物業(yè)管理涉及多方事物，安全問題難以落實(shí)

從目前的房地產(chǎn)管理情況來看，與多方面的問題有矛盾。房地產(chǎn)和賣方、房地產(chǎn)開發(fā)商、所有者委員會(huì)、所有者之間存在一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，同時(shí)這些關(guān)系的分割往往不明確。法律逐漸完善，對(duì)房地產(chǎn)管理方面的內(nèi)容制定了法律，但這些法律太普遍，在發(fā)生實(shí)際糾紛的情況下無法提供有效的依據(jù)，因此司法部無法解決這些問題。一些項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工過程中留下了很多問題，房地產(chǎn)管理基礎(chǔ)不牢固，施工質(zhì)量差，輔助設(shè)施不足都給安全管理帶來了巨大的困難。這些問題使房地產(chǎn)承擔(dān)更多的責(zé)任和義務(wù)，但獲得的收入較少，因此財(cái)產(chǎn)管理人員的積極性不高，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)安全管理制度的實(shí)施不完善。

1.2安全管理法規(guī)不健全，管理意識(shí)淡薄

目前我國(guó)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)比較少，對(duì)法律缺乏精密化和解釋，物業(yè)出現(xiàn)安全問題時(shí)不能按照相關(guān)法律追繳，因此，如果物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)重大安全問題，物業(yè)企業(yè)及相關(guān)負(fù)責(zé)人也不會(huì)受到太大懲罰，從而使財(cái)產(chǎn)企業(yè)不愿意進(jìn)行安全管理，降低企業(yè)的安全管理水平。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)是科學(xué)，但現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)管理忽視了管理的科學(xué)性，安全管理不重視對(duì)安全管理理論的研究，安全管理手段落后，物業(yè)安全管理問題頻繁出現(xiàn)。由于少數(shù)物業(yè)企業(yè)職員的安全意識(shí)淡薄，沒有及時(shí)調(diào)查和預(yù)防財(cái)產(chǎn)管理中存在的隱患等，分析其中的安全風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)安全管理不善。

1.3物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化程度有待提高

目前物業(yè)專業(yè)技術(shù)人員欠缺，物業(yè)管理人員中專業(yè)化人才分布不合理，只有高素質(zhì)的管理維護(hù)隊(duì)伍才能提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，目前差強(qiáng)人意的人員現(xiàn)狀亟需培養(yǎng)員工的職業(yè)技能。還有部分物業(yè)管理服務(wù)中管理人員行為馬虎，主動(dòng)意識(shí)薄弱。在服務(wù)過程中，物業(yè)管理人員對(duì)服務(wù)過程中存在不及時(shí)、不到位等服務(wù)的不足之處，部分工作出現(xiàn)拖沓和不及時(shí)處理的情況，在綠化和衛(wèi)生保潔方面，許多物業(yè)管理人員忽視了死角和偏角地區(qū)，只重視主要場(chǎng)所和主干道等地方，這些都是服務(wù)人員在工作中存在的問題。

1.4門衛(wèi)和安全監(jiān)控及停車場(chǎng)等地方的管理仍需提高改進(jìn)

任何物業(yè)無論其封閉性有多大，也無法完全保證社區(qū)的絕對(duì)安全，所以物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)治安人員保持密切聯(lián)系，了解犯罪分子動(dòng)向。這方面的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，還需要更加重視。

1.5應(yīng)急能力有待提高

在突發(fā)事件上，油田服務(wù)區(qū)的處理和應(yīng)急能力還有待提高。突發(fā)事件包括突發(fā)事件、自然災(zāi)害和消防事故等，油田服務(wù)區(qū)應(yīng)該熟悉本地區(qū)的自然氣候和環(huán)境，做好災(zāi)害的第一手準(zhǔn)備，堅(jiān)持業(yè)主至上的原則，對(duì)待突發(fā)事件應(yīng)該及時(shí)處理，這方面的風(fēng)險(xiǎn)也是油田物業(yè)管理部門應(yīng)該考慮到的。

2.物業(yè)管理安全管理的改進(jìn)對(duì)策建議

2.1樹立科學(xué)的安全意識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)在安全管理方面存在管理體系不夠科學(xué)、認(rèn)識(shí)不夠全面等問題，要想提升安全管理水平必須要建立科學(xué)的安全觀，及時(shí)對(duì)發(fā)生的事故進(jìn)行分析和解決，積累有效的豐富的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而制定相應(yīng)的安全預(yù)防措施，使安全管理實(shí)現(xiàn)最大化。同時(shí)營(yíng)造良好的安全文化氛圍，讓員工無時(shí)無刻的感受到安全的重要性，將要我安全，轉(zhuǎn)化為我要安全，調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性，自主強(qiáng)化安全意識(shí)，規(guī)范安全行為，落實(shí)安全規(guī)范，推動(dòng)安全發(fā)展。

2.2建立物業(yè)安全管理制度規(guī)范

制度是安全的保障，通過制度的規(guī)范執(zhí)行，對(duì)監(jiān)管者的言行進(jìn)行約束，能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題和漏洞，及時(shí)的改進(jìn).物業(yè)安全管理包括治安管理、消防管理和車輛道路管理三方面;治安管理方面，要嚴(yán)格按照《治安管理?xiàng)l例》的要求執(zhí)行，對(duì)非法侵入他人住宅等行為要及時(shí)報(bào)公安機(jī)關(guān)處理，對(duì)物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活和工作的行為如發(fā)出噪音、亂扔垃圾等要及時(shí)制止;消防管理方面，預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生，日?；顒?dòng)中要大力宣傳防火安全知識(shí)，按時(shí)進(jìn)行消防器材的檢查和維修;車輛道路管理方面，要指揮好車輛行駛和停放，保證車輛和人身安全。

2.3加強(qiáng)在物業(yè)安全科技創(chuàng)新管理

在當(dāng)前形勢(shì)下，應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加速創(chuàng)新，解決相關(guān)突出問題，以多元化的策略來提升安全管理的綜合指數(shù)。物業(yè)企業(yè)可在資源和品牌優(yōu)勢(shì)下對(duì)管理模式進(jìn)行優(yōu)化，如萬科物業(yè)退出的黑貓一號(hào)產(chǎn)品，支持多種開門方式，實(shí)現(xiàn)人臉開門，實(shí)現(xiàn)快速通行。改善了人與人、人與商業(yè)、人與物業(yè)之間的關(guān)系，全數(shù)字消防體系的開發(fā)實(shí)現(xiàn)了全生命周期的消防覆蓋，對(duì)于消防安全隱患能實(shí)現(xiàn)時(shí)限預(yù)警和立體化預(yù)警，人行智能通道技術(shù)在保障安檢安防功能的同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)交通智能疏導(dǎo)，能有效促進(jìn)特定場(chǎng)合的人流控制，還有其他相關(guān)技術(shù)都極大的推進(jìn)了安全管理的發(fā)展。

2.5加強(qiáng)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)

物業(yè)的安全管理水平與管理人員的工作能力有著較大的關(guān)聯(lián)作用，只有提升工作人員的工作能力，使工作人員具備了專業(yè)的安全管理方法和技能才可以勝任自己的本職工作，做好相應(yīng)的安全管理工作。除了對(duì)專業(yè)技能的培訓(xùn)外，還要加強(qiáng)對(duì)工作人員的應(yīng)變能力進(jìn)行鍛煉，當(dāng)面對(duì)突發(fā)情況時(shí)，物業(yè)管理人員必須要有沉著冷靜的心態(tài)才能穩(wěn)妥的處理各類事件。

2.6加強(qiáng)物業(yè)安全教育

首先，要對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的全體員工進(jìn)行一系列的安全教育活動(dòng)，例如安全專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、安全案例教育、消防演練等，使他們對(duì)安全有明確的意識(shí)，清楚怎樣應(yīng)對(duì)安全突發(fā)事件，怎樣合理解決安全問題，將把不必要的安全損失減到最小。其次是對(duì)物業(yè)管轄范圍內(nèi)業(yè)主和使用者的安全教育，通過各種宣傳手段，使人們意識(shí)到安全與每個(gè)人的行為息息相關(guān)，只有積極地配合物業(yè)服務(wù)人員的安全管理工作，才能共同的維護(hù)大家庭的安全健康。

2.8提高應(yīng)急處置能力

物業(yè)安全管理中，最難控制、危害性最大的是突發(fā)事件或不可抗力的災(zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)。在面臨突發(fā)事件時(shí)，要及時(shí)、冷靜、高效地處理。針對(duì)自然災(zāi)害，要求安全管理人員對(duì)本地區(qū)的環(huán)境有熟悉的認(rèn)識(shí)，并對(duì)有可能造成的危害采取預(yù)防措施。針對(duì)消防事故，要建立一支專業(yè)性很強(qiáng)的消防隊(duì)伍，日常加強(qiáng)訓(xùn)練，開展區(qū)域內(nèi)的消防培訓(xùn)，強(qiáng)化防火意識(shí)和防御災(zāi)難的常識(shí)，使每一個(gè)人都了解和掌握發(fā)生火災(zāi)時(shí)的自救方法.同時(shí)定期進(jìn)行消防演習(xí)，通過實(shí)際演練不僅能檢驗(yàn)消防設(shè)施設(shè)備完好情況，而且可以進(jìn)一步鍛煉消防員的業(yè)務(wù)技能，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹立消防觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)的損失。

3.結(jié)語

物業(yè)安全管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，要以預(yù)防為主，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題，把管理工作落到實(shí)處，細(xì)致入微到不留任何安全隱患，用科學(xué)的物業(yè)安全觀為基礎(chǔ)，制定出切實(shí)可行的、有效的方法和手段指導(dǎo)管理工作，本著對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度做好每一項(xiàng)安全防護(hù)工作。物業(yè)安全是指在物業(yè)企業(yè)的管理和保護(hù)下，在物業(yè)管理企業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的人、物、環(huán)境和物業(yè)管理企業(yè)本身不受安全威脅。物業(yè)管理企業(yè)的安全服務(wù)能力取決于內(nèi)部的安全管理制度、管理人員的安全認(rèn)識(shí)、應(yīng)對(duì)突發(fā)事件和安全威脅的應(yīng)急措施等。

【參考文獻(xiàn)】

[1]卜法彬.居民住宅區(qū)物業(yè)消防安全管理的問題與對(duì)策[J].黃岡師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（4）.

作者簡(jiǎn)介：王海新（1973—），男，政工師，從事安全主任監(jiān)督工作。