文/王瑞瑞 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 廣東深圳 518053

1、引言

近年來，隨著地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步趨近，社會經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境條件對于房地產(chǎn)價格的影響越來越大[1]。鑒于城市建成區(qū)內(nèi)這兩種影響因素存在著顯著的空間差異，城市居民住宅價格也呈現(xiàn)出明顯的空間分異格局[2]。本文以深圳市羅湖、福田、鹽田和南山4 個行政區(qū)為工作區(qū)，這是我國最早對外開放且城市化發(fā)展速度最快的地區(qū)，已經(jīng)發(fā)展成為國內(nèi)整體現(xiàn)代化水平最高的新城市中心區(qū)，其整體城市風(fēng)貌和基礎(chǔ)設(shè)施配套水平與外圍的寶安、龍華、龍崗、坪山、光明新區(qū)等其他區(qū)劃部分形成顯著差異[3]。利用2018年6月份102 個具有相對可比性的居住區(qū)房屋銷售均價結(jié)合遙感和土地利用資料作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，解析工作區(qū)居民住宅價格的空間格局特征，以期為今后城市房屋價格空間分異的驅(qū)動機(jī)制研究提供案例積累。研究這一地區(qū)住宅價格的空間分異格局及其影響因素，有助于揭示快速城市化地區(qū)住宅價格空間分布特征及成因，也為其他地區(qū)的相關(guān)研究和管理工作提供借鑒和參考。

2、空間格局分異特征

2.1 空間格局呈不規(guī)則多核心鑲嵌分布

深圳市住宅價格的空間格局分布呈現(xiàn)出不規(guī)則多核心鑲嵌分布的格局，空間變異特征明顯。其中4 個極高值聚集區(qū)域，房價均價在100000元/平方米以上，面積最大的聚集區(qū)位于深圳灣填海區(qū)，且南北綿延至華僑城、蛇口半島東部地區(qū)。另外3 個極高值聚集核位于南山區(qū)大南山東部區(qū)域、福田區(qū)蓮花山南部區(qū)域和香蜜湖片區(qū)。次高區(qū)的分布在南山區(qū)和福田區(qū)圍繞極高區(qū)圈層分布，在羅湖區(qū)分布在東湖水庫西部和南部，鹽田區(qū)集中在沙頭角區(qū)域。

2.2 居住空間分異特征顯著

從南部區(qū)域向北部區(qū)域，房價的變化幅度呈現(xiàn)出逐漸降低的總體趨勢，局部地區(qū)出現(xiàn)房價峰值，房價的變化幅度大。4 個行政區(qū)的南北走向房價剖面呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，南山 、羅湖、鹽田南北向房價總體趨勢趨于降低，福田區(qū)中部偏南出現(xiàn)了一個房價峰值，空間分異特征明顯。各區(qū)域房價高值區(qū)與其周邊地區(qū)房價差值較大，空間分異特征明顯已初步顯現(xiàn)出居住空間隔離的現(xiàn)象。

2.3 房價高值區(qū)呈現(xiàn)背山面海的景觀格局

房價均價為100000 元/平方米的高值區(qū)和75000-100000 元/平方米的次高值區(qū)其區(qū)位呈現(xiàn)背山面海的景觀格局。南山區(qū)華僑城-世界之窗片區(qū)北部靠近塘朗山，南部近深圳灣；深圳灣-蛇口半島東部區(qū)域西部鄰接大南山，東臨深圳灣。福田區(qū)的高值區(qū)北臨蓮花山，西南部朝向深圳灣。羅湖區(qū)由于沒有鄰接大海，其房價區(qū)間沒有呈現(xiàn)出這一景觀格局特征。鹽田區(qū)的房價高值區(qū)沙頭角地區(qū)，其北部為梧桐山，南部是大鵬灣。高值區(qū)背山面海這一景觀特征反映出房價空間格局和深圳臨海以及丘陵地形的地理特征相適應(yīng)。

3、空間格局分異的影響因素

影響房價空間格局的因素并非單一影響因子，主要分為確定性因素和隨機(jī)因素。確定性因素主要包括社會經(jīng)濟(jì)因素、生態(tài)環(huán)境因素、區(qū)位環(huán)境因素，隨機(jī)因素主要指政策性因素，住房本身的屬性以及價格波動對房價的空間格局沒有影響[4]。

3.1 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房價空間格局關(guān)系

深圳市開發(fā)建設(shè)始于羅湖區(qū)，羅湖區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的開發(fā)密度較高，居住用地開發(fā)趨于飽和，居住小區(qū)的建設(shè)年限普遍較早。羅湖東部的鹽田區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)活動弱，對房地產(chǎn)開發(fā)活動缺乏投資吸引力。福田區(qū)的開發(fā)建設(shè)晚于羅湖區(qū)而早于南山區(qū)，建設(shè)用地開發(fā)也趨于飽和狀態(tài)。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，新興產(chǎn)業(yè)均集中于南山區(qū)，成為深圳經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)所在。因此，4 個行政區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對房價西高東低的空間格局具有促進(jìn)作用。

3.2 區(qū)位環(huán)境與房價空間格局關(guān)系

南山區(qū)西部地區(qū)土地利用類型主要為工業(yè)用地，東部主要為居住用地、政府社團(tuán)用地和商服用地，因此造成了南山區(qū)房價東高西低且房價衰減幅度劇烈的格局。福田和羅湖區(qū)的土地利用類型以居住和政府社團(tuán)用地為主，因此房價變化較為平緩。鹽田區(qū)城市建設(shè)用地較少，土地利用類型以工業(yè)用地為主，居住用地集中在沙頭角地區(qū)，形成了鹽田區(qū)以沙頭角為中心房價向外圈層衰減現(xiàn)象。

3.3 生態(tài)環(huán)境與房價空間格局關(guān)系

房價高值區(qū)分布的華僑城、蛇口半島東部以及蓮花山南部，均是市內(nèi)人工綠地密度最高、城市公園配套最好的區(qū)域，且工業(yè)倉儲類用地較少，空氣污染、噪音、粉塵等外界負(fù)面影響較小，其生態(tài)環(huán)境的綜合質(zhì)量較高。距離海的距離、距離大型綠地斑塊的距離、景觀的多樣性和碎裂化與房價呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系，居住區(qū)的綠化率與房價具有正相關(guān)關(guān)系。因此，在其他社會公共服務(wù)均等化條件下，生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量對房價空間格局的形成具有重要驅(qū)動作用。

3.4 政策性因素與房價空間格局關(guān)系

國內(nèi)的土地制度、政策變化、城市規(guī)劃與房價密切相關(guān)。由于規(guī)劃導(dǎo)向、區(qū)位條件和景觀優(yōu)勢，深圳灣填海區(qū)的住宅區(qū)成為目前深圳市內(nèi)房價高值的聚集區(qū)域。福田中心區(qū)是深圳市城市中心區(qū)，但由于其空間、尺度、布局等問題以及開發(fā)策略和發(fā)展時機(jī)的欠缺[3]，未能拉動該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致高房價聚集區(qū)未在福田中心區(qū)。

4、結(jié)論與討論

房價空間格局對城市空間結(jié)構(gòu)[5]、城市土地利用和景觀生態(tài)格局具有影響作用。依據(jù)本文的研究成果，對深圳市內(nèi)普通商品住宅開發(fā)格局優(yōu)化提出以下建議：

深圳灣填海區(qū)宜發(fā)展高端的生態(tài)居住社區(qū)，注重社區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)和建設(shè)。蛇口半島的住宅建設(shè)宜將舊城改造與新城建設(shè)相結(jié)合，以生態(tài)社區(qū)開發(fā)為主。北部地區(qū)宜進(jìn)行政策保障性住宅和中低端住宅為主、高端住宅為輔的多層次住宅開發(fā)。中部的福田區(qū)和羅湖區(qū)作為中心城區(qū)，住宅開發(fā)宜以存量改造更新為主，適當(dāng)提高居住密度。