王玉亭

(國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000)

0 引言

批量精裝修一定要做好，使每一套成品房的質(zhì)量能夠得到保障，這是房地產(chǎn)住宅批量精裝修項(xiàng)目管理的考核標(biāo)準(zhǔn)，也是對(duì)市場(chǎng)、消費(fèi)者的一種購(gòu)房保證。目前，很多房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)批量精裝修的項(xiàng)目管理不到位，管理力度不大，導(dǎo)致市場(chǎng)上很多精裝修住宅的品質(zhì)不佳，因此，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)住宅批量精裝修的管理。

1 房地產(chǎn)住宅批量精裝修項(xiàng)目?jī)?nèi)容

開發(fā)商做住宅批量精裝修已成為行業(yè)內(nèi)的首要趨勢(shì)，房地產(chǎn)住宅已經(jīng)從個(gè)體簡(jiǎn)裝修化走向批量精裝修化。房地產(chǎn)住宅批量精裝修指的是在原有的個(gè)體住房簡(jiǎn)裝修上進(jìn)行更深層次、更具全面、大批量的裝修。其過(guò)程要比住宅簡(jiǎn)裝修復(fù)雜得多，從房屋的外觀設(shè)計(jì)、到室內(nèi)設(shè)計(jì)、內(nèi)部構(gòu)造、功能設(shè)計(jì)、人性化設(shè)計(jì)等都需經(jīng)過(guò)縝密的思考，以滿足購(gòu)房者的用房需求。

2 住宅精裝修優(yōu)勢(shì)

2.1 節(jié)省裝修費(fèi)用

據(jù)相關(guān)部門比較，精裝房所花費(fèi)的成本要比購(gòu)房者自行裝修花費(fèi)的成本節(jié)省30%。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商精裝修的材料、家具等都是通過(guò)一站式采購(gòu)，節(jié)省了運(yùn)輸費(fèi)，儲(chǔ)藏費(fèi)，降低了裝修材料的浪費(fèi)。從以往情況來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商在向裝修材料供給商購(gòu)貨時(shí)，會(huì)用大量采購(gòu)的方式來(lái)降低購(gòu)買裝修材料的費(fèi)用，以此來(lái)降低裝修成本[1]。

2.2 方便入住，節(jié)約時(shí)間

購(gòu)房者購(gòu)買毛坯房，需要花費(fèi)時(shí)間尋找裝修公司裝修毛坯房，裝修時(shí)間往往都需要一年以上，而精裝房則少了繼續(xù)裝修的環(huán)節(jié)，購(gòu)房者可以直接入住，無(wú)論是自己居住還是投資都非常方便。

3 批量精裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理

3.1 設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)住宅批量精裝修的設(shè)計(jì)管理主要分為裝修設(shè)計(jì)時(shí)期和裝修施工時(shí)期。在裝修設(shè)計(jì)時(shí)期，需要對(duì)裝修施工時(shí)期做一個(gè)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)管理。在裝修設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮裝修施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的問題，對(duì)可能出現(xiàn)的問題提出解決措施，以防在裝修施工時(shí)，因?yàn)檫^(guò)程問題出錯(cuò)導(dǎo)致裝修施工的延期，從而影響精裝房的銷售。在裝修施工時(shí)期，也要做好設(shè)計(jì)管理，對(duì)施工團(tuán)隊(duì)的管理做出明確規(guī)定，防止因?yàn)檠b修階段裝修人員的不足，而延期施工；對(duì)裝修施工時(shí)期的安全問題，要保證安全的施工環(huán)境，做好出現(xiàn)裝修事故后的應(yīng)急備案；對(duì)裝修設(shè)計(jì)施工成本進(jìn)行設(shè)計(jì)管理，在提升施工質(zhì)量的同時(shí)，降低施工成本。

3.2 進(jìn)度管理

批量精裝修的工程進(jìn)度管理占裝修全過(guò)程很大的比例，能有效控制施工有條不紊的進(jìn)行。進(jìn)度管理主要有編輯進(jìn)度計(jì)劃、具體管理進(jìn)度計(jì)劃。因?yàn)榫b修進(jìn)度重要性大，項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容繁雜較多，所以在施工過(guò)程中要提升對(duì)施工進(jìn)度的管控能力。在編輯進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，要特別注意計(jì)劃中工程進(jìn)度時(shí)間，對(duì)施工的各個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)都要認(rèn)真審查，對(duì)工程的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行標(biāo)注，防止出錯(cuò)。在常見的房地產(chǎn)住宅批量精裝修中，進(jìn)度計(jì)劃一般是2～4d 完成測(cè)量放線，在工程期4～26d 是材料進(jìn)場(chǎng)，在工程期6～28d 布管布線、線盒安裝，在工程期8～24d 吊筋、墻面批膩?zhàn)樱诠こ唐?6～30d 地面地磚鋪貼、吊頂、墻面乳膠漆調(diào)制，在工程期25～35d 門、五金、燈具制作安裝，在工程期30～35d 木飾面油漆、潔具安裝、工程局部修整，在工程期35～40d 衛(wèi)生清理、工程交工。批量精裝修的計(jì)劃思路要明確，精裝修住宅工期要按時(shí)完成，要保證裝修的進(jìn)度在編輯好的進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)，切忌工程延期和因工程交付時(shí)間在即而忽略工程質(zhì)量，盲目操作加快工程的進(jìn)度。

3.3 材料組織

精裝修材料的管控在保證施工的進(jìn)行有著舉足輕重的作用，它與施工進(jìn)度有很大的關(guān)系。由于精裝修項(xiàng)目完成后，購(gòu)房者無(wú)需等待就能立即入住，因此，在施工過(guò)程中要協(xié)調(diào)好裝修材料的供應(yīng)，保障施工設(shè)備齊全，所用材料的質(zhì)量滿足裝修施工的需求。在一定程度上要做好裝修工程質(zhì)量的把關(guān)，因?yàn)樵诰b修施工過(guò)程中對(duì)某一環(huán)節(jié)、某一材料的疏忽管理，都會(huì)影響到用戶的居住體驗(yàn)。材料質(zhì)量的管控在精裝修施工過(guò)程中是非常重要的一項(xiàng)管控措施，因?yàn)樵诮环亢?，用戶就能直接觀察到室內(nèi)家具、門窗、裝修材料的品牌，通過(guò)網(wǎng)上查找可以獲取這些設(shè)施的信息。因此，在裝修過(guò)程中一定要提高對(duì)裝修材料質(zhì)量管理的關(guān)注度。

3.4 成品、半成品保護(hù)

設(shè)置專職人員負(fù)責(zé)成品、半成品的保護(hù)，對(duì)已完成裝修的區(qū)域，專職人員負(fù)責(zé)好成品的安全性，未經(jīng)許可，不得入內(nèi)。根據(jù)成品所處位置的特殊性，設(shè)立專門警戒線，或者建造防護(hù)措施，來(lái)保護(hù)成品的完整性。要嚴(yán)格落實(shí)成品、半成品保護(hù)條例，施工方在裝修期間要肩負(fù)起對(duì)成品、半成品的保護(hù)責(zé)任。施工方在交接裝修任務(wù)時(shí)，應(yīng)該對(duì)成品、半成品的保護(hù)也進(jìn)行交接，保證一天24h 成品、半成品都有人負(fù)責(zé)看管。加強(qiáng)對(duì)成品、半成品保護(hù)的宣傳教育，制定完善的成品、半成品保護(hù)機(jī)制，對(duì)成品的完整性造成破壞時(shí)，應(yīng)該及時(shí)做好彌補(bǔ)措施。建立問責(zé)制度，加大對(duì)損壞成品、半成品的處罰力度。

4 案例分析

4.1 項(xiàng)目概況

廈門“國(guó)貿(mào)天悅一期（J2014P01 地塊四號(hào)地塊）工程位于集美區(qū)11-11 片區(qū)杏林北路與杏錦路交叉口南側(cè)。設(shè)計(jì)地面標(biāo)高±0.000，相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高（黃海）8.0m?；A(chǔ)采用樁基礎(chǔ)，地下室均為混凝土框剪結(jié)構(gòu)，上部為剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為七度，剪力墻抗震等級(jí)為二級(jí)，框架抗震等級(jí)為三級(jí)，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，耐火等級(jí)一級(jí)。設(shè)計(jì)地下層，1#、2#、3#樓地上二層為架空層，三層及以上為住宅區(qū)；5#、6#、7#樓地上一層為架空層，二層及以上為住宅區(qū)。D1-D5#樓為商業(yè)店面?？偨ㄖ娣e為134920.72 m2，其中地上建筑面積109521.45 m2，地下室建筑面積24214.02 m2；

該工程為批量精裝修交付項(xiàng)目，于2015年5月開始施工，2016年9月結(jié)構(gòu)封頂，2017年1月精裝修班組進(jìn)場(chǎng)，2017年10月底現(xiàn)場(chǎng)施工結(jié)束。2018年2月完成各項(xiàng)驗(yàn)收并取得竣工備案，2018年3月底正式交付。該工程一次交房率達(dá)到98.3%，交付期業(yè)主戶均提出問題數(shù)0.6 條，創(chuàng)造公司批量精裝修項(xiàng)目交房各項(xiàng)數(shù)據(jù)最優(yōu)記錄。

4.2 批量精裝修工程管理流程

4.2.1 精裝圖紙會(huì)審。仔細(xì)審查核實(shí)精裝修工程的各項(xiàng)工作要求。

4.2.2 主體界面移交。包括土建結(jié)構(gòu)主體實(shí)測(cè)實(shí)量、整改及水電點(diǎn)位、管線等的移交工作。

4.2.3 隱蔽基層施工。對(duì)廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)防水、戶內(nèi)給水管、電管試通及穿線的施工；還包括墻面、吊頂膩?zhàn)雍湍咀鞯幕鶎邮┕ぁ?/p>

4.2.4 飾面材料下單。對(duì)廚衛(wèi)客餐廳墻地磚、門頭石、吊頂鋁扣板、入口門、戶內(nèi)門、衛(wèi)生間、凸窗臺(tái)等位置材料的下單。

4.2.5 泥水濕作業(yè)。包括客餐廳走道地磚的鋪貼，衛(wèi)生間墻地面磚的鋪貼，陽(yáng)臺(tái)地磚等其他位置面的地磚鋪貼。

4.2.6 涂料面層。對(duì)墻面、天棚膩?zhàn)优?、打磨及涂底料漆，再?duì)墻面、天棚涂料面進(jìn)行噴涂作業(yè)。

4.2.7 木材、石材、燈具等的安裝。對(duì)戶內(nèi)門套及門扇對(duì)的安裝，對(duì)玄關(guān)門、走道柜的安裝，對(duì)衛(wèi)生間臺(tái)盆柜、馬桶等的安裝。

4.2.8 驗(yàn)收及精保潔。對(duì)于收尾工作，一定要做到認(rèn)真細(xì)致。包括第一次初保潔、第二次精保潔，對(duì)問題進(jìn)行及時(shí)的排查和整改。

5 結(jié)語(yǔ)

國(guó)家各地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)住宅批量精裝修的政策大力支持，制定各種精裝修條例來(lái)保護(hù)購(gòu)房者和開發(fā)商。批量精裝修會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的流行大趨勢(shì)，也是發(fā)展的必然結(jié)果。做好批量精裝修項(xiàng)目管理，為中國(guó)住房用戶保駕護(hù)航。