張林

一線和二線城市的房租價(jià)格在2018年經(jīng)歷了一輪不同尋常的上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年7月以來(lái)北京、上海、深圳、成都的房租同比漲幅分別為21.89%、16.46%、29.68%及30.98%。由于時(shí)值畢業(yè)生入職，從“買(mǎi)不起”到“租不起”直戳青年的痛處，房租上漲一時(shí)成為社會(huì)熱點(diǎn)話題。此時(shí)，干預(yù)租房?jī)r(jià)格或抑制租房需求都不是好的政策選擇。而從供給側(cè)入手，一方面增加公租房的供應(yīng)數(shù)量，一方面增加附著在房產(chǎn)之上的公共服務(wù)數(shù)量，雙管齊下，不僅能緩解房租過(guò)快上漲，也能較好地協(xié)調(diào)多方利益。

房租價(jià)格上漲的原因

相對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的大起大落，房租價(jià)格的波動(dòng)性較小，由于后者主要取決于城市就業(yè)機(jī)會(huì)和社會(huì)平均收入，因此一般會(huì)隨著平均收入水平的線性上漲而平穩(wěn)上升。房租價(jià)格的跳躍性上漲一定是短期之內(nèi)出現(xiàn)了某種力量，大幅抬升了市場(chǎng)需求或大幅降低了市場(chǎng)供給。本輪房租上漲是由于兩種力量提高了市場(chǎng)需求：

一是以長(zhǎng)租公寓為代表的企業(yè)機(jī)構(gòu)形成了壟斷性的市場(chǎng)力量。資本逐利的現(xiàn)象本身無(wú)可厚非，甚至可以說(shuō)是資本逐利的過(guò)程帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)繁榮，但是使用資本的機(jī)構(gòu)和個(gè)人卻可能不當(dāng)?shù)厥褂昧藟艛鄤?shì)力。在本輪房租上漲中，北京的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)奪租房源份額，以超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格20%的幅度從房東手上租下房子再進(jìn)行轉(zhuǎn)租，而市場(chǎng)上的壟斷者能更容易地將中間成本轉(zhuǎn)嫁給承租人。

房屋租賃市場(chǎng)是一個(gè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的市場(chǎng)，中介機(jī)構(gòu)即便不能壟斷所有房源，卻有可能壟斷出租和承租信息，因而在定價(jià)能力上具有天然的優(yōu)勢(shì)。在所有房租漲幅超過(guò)20%的13個(gè)中心城市當(dāng)中并沒(méi)有包括上海，原因就在于上海的中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)份額小而競(jìng)爭(zhēng)充分，沒(méi)有形成壟斷性的力量，無(wú)法容易地將中間成本轉(zhuǎn)嫁給承租人，也就沒(méi)有能力去濫用資本。北京房租上漲正是來(lái)源于壟斷性中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行不理性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并將競(jìng)爭(zhēng)成本轉(zhuǎn)嫁。

二是租購(gòu)?fù)瑱?quán)、人才吸引等舉措間接推高了房租市場(chǎng)的需求。自2017年以來(lái)，多個(gè)中心城市為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲及其帶來(lái)的人才流失，先后推出了租購(gòu)?fù)瑱?quán)及人才補(bǔ)貼政策。這些政策的出發(fā)點(diǎn)是很好的，卻在無(wú)意中對(duì)租房需求起到了推波助瀾的作用，結(jié)果按下葫蘆浮起瓢，反而造成了租房市場(chǎng)的供需失衡。一些積極落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)和人才流入政策的城市，也正是房租上漲幅度最大的城市。

為何難以在需求側(cè)進(jìn)行應(yīng)對(duì)

既然是需求一端出現(xiàn)了短期的擾動(dòng)因素，那么看上去似乎應(yīng)當(dāng)解鈴還需系鈴人，即要從需求側(cè)進(jìn)行房租上漲的治理。許多專業(yè)人士也是這么認(rèn)為的，率先披露競(jìng)價(jià)爭(zhēng)搶房源并因此從中介機(jī)構(gòu)離職的胡景暉就認(rèn)為，“應(yīng)當(dāng)迅速建立全國(guó)房租指導(dǎo)價(jià)”，建議政府對(duì)高于指導(dǎo)價(jià)的哄抬房租行為予以處罰。此外還有學(xué)者認(rèn)為租購(gòu)?fù)瑱?quán)是在走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路，應(yīng)該予以廢止。但是，以上兩種觀點(diǎn)在實(shí)際執(zhí)行當(dāng)中反而會(huì)引起更加糟糕的后果。

房租價(jià)格管制是強(qiáng)制性的、非市場(chǎng)化的干預(yù)方式，紐約、洛杉磯、香港都實(shí)行過(guò)，結(jié)果在實(shí)踐中屢次被證明無(wú)效乃至有害。以香港1970年代開(kāi)始實(shí)施的房租管制為例，為了讓年輕人租房成本有所限制，香港政府在1973年出臺(tái)了包括房租總價(jià)、房租上漲幅度在內(nèi)的限制措施。

其結(jié)果先是造成了租房市場(chǎng)的萎縮，許多房東索性不再出租，但流入香港的人口卻在不斷增長(zhǎng)，供需反而更加失衡。在這種狀況下，一方面房東對(duì)租客挑三揀四，或收受租客的贈(zèng)禮或其它費(fèi)用。另一方面房東將房子分割成小間進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并形成了繞過(guò)管制的黑市價(jià)格。最終香港租房市場(chǎng)成為了一種社會(huì)頑疾。由此對(duì)照北京、上海等一線城市，由于大城市的集聚效應(yīng)和城市群發(fā)展的自然需求，人口流入是必然趨勢(shì)，實(shí)施房租管制只能重蹈香港的覆轍。

也正是由于一二線城市人口流入的趨勢(shì)，權(quán)利的平等才顯得尤為重要，租購(gòu)?fù)瑱?quán)也是應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的改革方向。相比東京、紐約等城市，中國(guó)的一線城市還有發(fā)展的充足空間。而公共治理理論表明，基本的公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)均等化對(duì)于城市治理尤為重要，不僅有助于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還有利于社會(huì)氛圍的和諧穩(wěn)定。

基本公共服務(wù)的均等化，意味著租房的人和買(mǎi)房的人理應(yīng)享受均等的公共服務(wù)，尤其是租房人也為當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)了稅收收入。租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策也并非在走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路，公共服務(wù)權(quán)利的平等是中央政府和地方政府積極努力的改革方向，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身要求逐漸消除身份性的權(quán)利歧視。

在供給側(cè)應(yīng)對(duì)的好處

需求側(cè)的管制措施不能解決房租過(guò)快上漲的問(wèn)題，房屋中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也很難避免壟斷機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，因此在供給一側(cè)提高公租房、廉租房的供給數(shù)量便成為恰當(dāng)?shù)恼哌x擇。在這里需要注意的是，政府增加供應(yīng)的一定是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的公租房或廉租房，產(chǎn)權(quán)完整的保障房往往會(huì)帶來(lái)新的市場(chǎng)扭曲。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，正是由于其產(chǎn)權(quán)完整而價(jià)格低廉，不僅不能成為租房市場(chǎng)的有效供給，反而增加了尋租和腐敗的空間，因此各地先后取消了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和新增供應(yīng)。

但是，公租房和廉租房的供給同樣需要付出成本，政府能動(dòng)用的收入和資源仍是有限的，這意味著政府提供大量低價(jià)甚至免費(fèi)的出租房屋并不現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，低價(jià)或免費(fèi)公租房必然沖擊市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期的超調(diào)甚至帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰。香港房?jī)r(jià)在1990年代末的暴跌和政府意欲出臺(tái)的大規(guī)模公屋計(jì)劃有很大的關(guān)聯(lián)。另一方面，公租房一般選擇建在土地成本相對(duì)較低的郊區(qū)，如果公租房或廉租房參照市場(chǎng)價(jià)格定價(jià)或稍低于市場(chǎng)價(jià)格，雖然能夠解決政府和社會(huì)資本的激勵(lì)問(wèn)題，卻不能滿足承租人的實(shí)際意愿。一些地方推出的政策性住房和租賃房屢次出現(xiàn)申請(qǐng)人棄選的現(xiàn)象。

這就是說(shuō)，公租房的建設(shè)一方面需要解決激勵(lì)問(wèn)題，另一方面還要防止對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)度沖擊。為了平衡這些問(wèn)題，政府需要在提高公租房數(shù)量的同時(shí)，努力增加交通、醫(yī)療、教育等資源的供給，并優(yōu)先將其配置在公租房的建設(shè)區(qū)域。由于公共服務(wù)的便利性，承租人進(jìn)入市場(chǎng)的愿意便大大加強(qiáng)了，公租房的價(jià)格也不至于偏離市場(chǎng)價(jià)格太遠(yuǎn)。當(dāng)然，供給側(cè)的政策思維也并不局限于政府本身，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公共服務(wù)的提供完全可以鼓勵(lì)社會(huì)資本或與社會(huì)資本合作來(lái)提供。

公租房和附著在公租房上的公共服務(wù)同時(shí)增加供給，使得承租人獲得了穩(wěn)定而價(jià)格實(shí)惠的租房市場(chǎng)、獲得了亟需的公共服務(wù)，使得社會(huì)上的資本投入方能夠從租房市場(chǎng)上獲得合理的回報(bào)，使得市場(chǎng)價(jià)格的沖擊降到最低，也使得政府滿足了社會(huì)的居住和公共物品需求。為了避免房租上漲現(xiàn)象的再次發(fā)生，政府和社會(huì)需要更多利用供給側(cè)改革的思維，以最低的成本達(dá)到最好的政策和社會(huì)效果，而不應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單的頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。

（作者系中國(guó)奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)50人論壇研究助理）