孟 楠

(亳州學(xué)院,安徽 亳州 236800)

20世紀(jì)80年代末，新成立的深圳特區(qū)為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)拍賣了第一宗土地，拉開了房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的序幕。30年來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了深刻的變革，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和生活產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。十九大報(bào)告指出，我國(guó)社會(huì)主要矛盾是人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展嚴(yán)重影響了民眾的日常生活和國(guó)家的治理轉(zhuǎn)型。十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議明確將房地產(chǎn)稅法列入五年立法規(guī)劃。2017年底，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)肖杰提出了“立法先行，充分授權(quán)，分步推進(jìn)”的原則。2019年3月，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中表示，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅制變革迫在眉睫。

一、房地產(chǎn)稅制的改革期望

(一)解決地方財(cái)政困境

1994年實(shí)行分稅制改革，財(cái)權(quán)和財(cái)力向中央傾斜，中央宏觀調(diào)控能力顯著增強(qiáng)，為經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。但長(zhǎng)久以來，地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)并不匹配，財(cái)政壓力較大，不得不通過出讓土地滿足地方基礎(chǔ)建設(shè)、提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的資金需求，但這是不可持續(xù)的。首先，土地資源的稀缺性決定了土地出讓并非穩(wěn)定持久的收入來源；其次，土地價(jià)值升高、國(guó)民維權(quán)意識(shí)提升使得地方政府征地成本上升；最后，人口紅利衰減、中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控增強(qiáng)導(dǎo)致土地收益下降。2016年雖然提高了地方政府增值稅分配比例，但“營(yíng)改增”全面實(shí)施，取消了原本由地方政府支配的營(yíng)業(yè)稅，地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配這一矛盾依然無法解決。政府期望房地產(chǎn)稅制改革能夠幫助地方獲取穩(wěn)定的財(cái)政收入。

(二)促進(jìn)社會(huì)平衡發(fā)展

平衡發(fā)展是指社會(huì)可接受公平和資源合理配置下的可持續(xù)發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在創(chuàng)造巨大社會(huì)財(cái)富的同時(shí)也帶來了比較嚴(yán)重的貧富分化。北京大學(xué)謝宇教授2014年發(fā)表的研究報(bào)告顯示：1995年我國(guó)家庭凈資產(chǎn)基尼系數(shù)為0.45，2002年為0.55，2012年為0.73。進(jìn)入21世紀(jì)，房?jī)r(jià)一路高漲，房子不僅僅是消費(fèi)品，也成為中產(chǎn)家庭和富人鐘愛的投資品種，家庭財(cái)產(chǎn)配置中房地產(chǎn)投資占比明顯增大，而且反過來助推了房?jī)r(jià)，加劇了貧富分化的馬太效應(yīng)，富人多套住房閑置，窮人無房可住。政府和國(guó)民期望房地產(chǎn)稅能夠發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)有的調(diào)節(jié)效應(yīng)，促進(jìn)社會(huì)公平和資源合理配置。

(三)建立市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制

1998年，取消福利分房制度，購(gòu)房資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，開始推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格一路走高。1998年，北京二環(huán)房?jī)r(jià)約每平方米2 000元，現(xiàn)在達(dá)到了每平方米10萬元。20年來，北京、上海、廣州、深圳的平均房?jī)r(jià)上漲超過20倍，但全國(guó)的GDP上漲不超過9倍，城鎮(zhèn)居民可支配收入上漲不超過7倍。房?jī)r(jià)升高既有需求推動(dòng)，也有金融深度介入的因素，開發(fā)商高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，貸款拿地，購(gòu)房者貸款買房。房地產(chǎn)行業(yè)占用了大量資金，高杠桿、高房?jī)r(jià)直接影響了中國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，日本“失落的二十年”、美國(guó)“次貸危機(jī)”都是前車之鑒。政府期望房地產(chǎn)稅制改革能夠抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過速發(fā)展，緩解金融泡沫膨脹，促進(jìn)國(guó)民理性購(gòu)房。

二、房地產(chǎn)稅制改革困境分析

(一)現(xiàn)行稅制存在諸多問題

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在諸多問題。有學(xué)者指出，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值中已繳納土地出讓金的部分征收房產(chǎn)稅是重復(fù)征收，如果不厘清稅費(fèi)與土地出讓金之間的關(guān)系，會(huì)削弱房地產(chǎn)稅制改革的正當(dāng)性和合理性。除了土地出讓金之外，與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種包括耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等，間接相關(guān)的包括企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等，稅種十分繁雜，部分稅種稅基重疊，民眾理解困難?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制保有環(huán)節(jié)征稅低，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅高，并且僅對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房征稅，對(duì)居住用房免稅，沒有充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能。對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)一攬子項(xiàng)目進(jìn)行重新設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)工程。

(二)稅制設(shè)計(jì)影響因素復(fù)雜

房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)影響因素十分復(fù)雜，增加了改革難度。(1)我國(guó)城鄉(xiāng)二元化發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。從產(chǎn)權(quán)劃分，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分為公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)。公有產(chǎn)權(quán)包括國(guó)有產(chǎn)權(quán)和集體產(chǎn)權(quán)，其中，集體土地不允許直接在市場(chǎng)上交易，只能通過先被國(guó)家征收再出讓的方式才能流入自由交易市場(chǎng)。對(duì)這部分沒有交易市場(chǎng)的集體產(chǎn)權(quán)，是否納入征稅范圍？(2)住房從來源可以劃分為福利性住房和商品房。從20世紀(jì)80年代末開始，逐漸取消福利性分房，在取消之前，福利分房依然是獲得房產(chǎn)的主要途徑，房產(chǎn)大小、規(guī)格與收入關(guān)系不大，主要是根據(jù)貢獻(xiàn)大小無償或低償分配，高價(jià)值房產(chǎn)擁有者不一定就有高收入，如何征收房產(chǎn)稅呢？

(三)推行新稅制易引起抵觸

進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)房地產(chǎn)的保值增值能力對(duì)于普通家庭來說超過了大部分資產(chǎn)，房?jī)r(jià)上漲幅度讓世界瞠目結(jié)舌。無論窮富、無論是剛需抑或是投資，人們把絕大部分財(cái)富主要配置于房地產(chǎn)。我國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需求，內(nèi)需是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障。居民消費(fèi)能力高低依賴于自身?yè)碛胸?cái)富的多少，而現(xiàn)實(shí)是我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率逐年下降，杠桿率升高，大量資金涌入房地產(chǎn)，高房?jī)r(jià)大大擠壓了中產(chǎn)階級(jí)和貧困人群的消費(fèi)空間。房地產(chǎn)稅關(guān)系到成千上萬普通百姓的切身利益，如果征收稅額過高，很容易導(dǎo)致納稅人產(chǎn)生“高稅負(fù)”之痛，引起納稅人抵觸。

(四)顧忌房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加大

近年來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了較大變動(dòng)，表現(xiàn)為：一是房?jī)r(jià)高企與消費(fèi)水平不匹配開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)投資增速降低；二是中美貿(mào)易摩擦頻繁，人民幣匯率波動(dòng)加大；三是金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深度介入，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)增加。目前我國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需求，過去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”——投資、出口和消費(fèi)被“新三駕馬車”——養(yǎng)老、醫(yī)療和教育所替代，高房?jī)r(jià)限制了政府調(diào)控和居民消費(fèi)升級(jí)的空間，間接阻礙了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革創(chuàng)新。房?jī)r(jià)若大幅度下跌，居民凈資產(chǎn)將會(huì)縮水，甚至可能導(dǎo)致貸款買房者資不抵債，對(duì)金融市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊。新房地產(chǎn)稅法尚未出臺(tái)，就被一些學(xué)者稱為房?jī)r(jià)的“大殺器”，對(duì)房?jī)r(jià)的未知影響是新房地產(chǎn)稅遲遲難以出臺(tái)的重要原因之一。

三、房地產(chǎn)稅制改革的路徑思考

(一)明確功能定位

改革開放以來，我國(guó)數(shù)次改革實(shí)踐證明，改革目標(biāo)明確更易取得成功。人們對(duì)房地產(chǎn)稅制改革寄予了很大期望，賦予其諸多政策功能，功能之間卻并非完全協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅的功能定位直接影響稅制設(shè)計(jì)和實(shí)施，因此需要予以明確。

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求加強(qiáng)服務(wù)型政府的建設(shè)，強(qiáng)化地方政府的服務(wù)職能。依現(xiàn)有輿論和政府透露的信息看，改革后很可能把房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，在持有環(huán)節(jié)對(duì)個(gè)人住房征稅。不動(dòng)產(chǎn)難以隱藏，具有作為地方主體稅種的天然稟賦，龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模無疑能為地方財(cái)政做出巨大貢獻(xiàn)，能夠在這種“倒逼”式改革中發(fā)揮潛力和作用。地方政府提供公共服務(wù)，優(yōu)化本地投資環(huán)境，把房地產(chǎn)收益作為地方政府服務(wù)成本的補(bǔ)償，建立起地方稅收與公共服務(wù)之間的聯(lián)系，克服政府過去既抓生產(chǎn)建設(shè)又抓管理服務(wù)的弊端，實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)源與職能的對(duì)稱、財(cái)政收入與支出的良性循環(huán)。

縱觀世界各國(guó)稅收制度的發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低時(shí)，流轉(zhuǎn)稅收入占稅收總額比重較高，這是因?yàn)橐陨唐妨鬓D(zhuǎn)額征稅具有稅收穩(wěn)定、中性、易征收的優(yōu)點(diǎn)。但由于個(gè)人消費(fèi)需求的有限性，商品稅的個(gè)人負(fù)擔(dān)比重隨著收入的增加邊際遞減，商品需求彈性越低表現(xiàn)越明顯，相對(duì)富裕階層來說，貧困人群商品稅稅負(fù)占收入比重更高，這種間接稅的累退性不符合量能納稅原則，容易激起社會(huì)不同階層矛盾。發(fā)達(dá)國(guó)家的稅收歷史證明，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，流轉(zhuǎn)稅比重降低、直接稅比重升高有利于避免財(cái)富差距過大、緩解階層矛盾、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，在持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅能夠緩解財(cái)富升值帶來的貧富分化。

個(gè)人的住房需求是有限的，我國(guó)許多購(gòu)房行為是投資需求所促成的，征收房地產(chǎn)稅能夠促進(jìn)房主充分利用房地產(chǎn)資源以應(yīng)對(duì)持有成本上升的壓力。但也應(yīng)當(dāng)注意到，房地產(chǎn)稅增加了持有成本，在需求旺盛情形下，稅收成本會(huì)通過產(chǎn)權(quán)交易轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者一方，進(jìn)一步提升房?jī)r(jià)；在需求低迷情形下，持有成本升高會(huì)加重購(gòu)房者觀望情緒，進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)。持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅在供需失衡的情形下對(duì)價(jià)格有負(fù)面的放大效應(yīng)，稅制改革無法獨(dú)立承擔(dān)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重任。

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)稅制的功能定位應(yīng)以獲取財(cái)政收入和促進(jìn)社會(huì)平衡發(fā)展為主，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制為次。

(二)立法達(dá)成共識(shí)

財(cái)稅改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革和政治體制改革的交匯點(diǎn)，每一次經(jīng)濟(jì)環(huán)境或者制度發(fā)生重大變化，財(cái)稅制度都會(huì)隨之做出較大變革或修訂。1994年分稅制改革以來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中央與地方政府之間財(cái)權(quán)和事權(quán)不相匹配、支出責(zé)任劃分不清等弊端逐漸凸顯，為適應(yīng)全面深化改革的需要，我國(guó)開始了新一輪財(cái)稅體制綜合改革。房地產(chǎn)稅制改革是這次變革的重要組成部分，涉及利益復(fù)雜，需要各級(jí)政府、各個(gè)單位、廣大人民群眾的廣泛支持和協(xié)力配合，改革目標(biāo)和路徑的選擇需要社會(huì)各界達(dá)成共識(shí)。

稅收法定是世界各國(guó)稅制建設(shè)的積極經(jīng)驗(yàn)，立法是共識(shí)達(dá)成的重要路徑。在立法過程中，允許人們對(duì)改革路徑充分討論，表達(dá)自己的訴求和建議，一方面能夠增加理解、普及相關(guān)知識(shí)、發(fā)現(xiàn)改革中的利益矛盾，另一方面能夠?qū)Ω鞣N備選方案充分考慮、全面評(píng)估，最終形成切實(shí)可行、綜合各方利益的改革方案，這個(gè)方案是各個(gè)政治力量開放式博弈之后達(dá)成的，更有政治保障。

(三)科學(xué)設(shè)計(jì)稅制

1.理順法理基礎(chǔ)。完善房地產(chǎn)稅制首先需要理順法理基礎(chǔ)。部分學(xué)者指出，國(guó)家擁有土地所有權(quán)，繳納土地出讓金僅獲取70年使用權(quán)，對(duì)已經(jīng)繳納土地出讓金這部分再征收房產(chǎn)稅是重復(fù)征收，針對(duì)這一爭(zhēng)議，可從以下幾點(diǎn)加以認(rèn)識(shí)：(1)土地出讓金是國(guó)家讓渡土地使用權(quán)獲取的收益，具有地租的性質(zhì)，房產(chǎn)稅是政府為公共治理收取的稅金，二者性質(zhì)不同；(2)物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)自動(dòng)續(xù)期，雖然還未正式出臺(tái)針對(duì)續(xù)期條件的相關(guān)法律，但從國(guó)務(wù)院相關(guān)部門透露的信息顯示，自動(dòng)續(xù)期成本將會(huì)非常低廉甚至無需任何成本；(3)在會(huì)計(jì)計(jì)量上，土地出讓金不屬于費(fèi)用類，是與建造房屋的鋼筋、水泥等共同構(gòu)成房屋開發(fā)成本，包含在房屋價(jià)格中，對(duì)鋼筋水泥沒有重復(fù)征稅，對(duì)土地出讓金同樣沒有；(4)對(duì)用益物權(quán)征收房地產(chǎn)稅，在國(guó)際上并非沒有先例，英國(guó)有多種形式的公有土地，這些土地使用權(quán)可以通過交易獲取，所有權(quán)依然屬于國(guó)家，但仍需繳納房地產(chǎn)稅。

2. 稅制設(shè)計(jì)的總體思路。(1)在建立現(xiàn)代財(cái)政制度這一改革總體目標(biāo)下構(gòu)建穩(wěn)定的稅收結(jié)構(gòu)體系。2013年，習(xí)近平在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》的說明中明確指出，新一輪財(cái)政體制綜合改革的目標(biāo)是明確事權(quán)、改革稅制、穩(wěn)定稅負(fù)、透明預(yù)算、提高效率，推進(jìn)國(guó)家現(xiàn)代化治理，形成中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的財(cái)稅體制。(2)在以穩(wěn)定稅負(fù)為前提，增加保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的同時(shí)，降低開發(fā)、流通、租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)。我國(guó)政府總收入包括公共財(cái)政收入、政府性基金收入、社會(huì)保險(xiǎn)基金收入和國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收入。如果按照政府總收入口徑計(jì)算宏觀稅負(fù)的話，相比國(guó)外大多數(shù)國(guó)家，我國(guó)處于較高水平。在當(dāng)前擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，不額外增加人民負(fù)擔(dān)有利于改革的穩(wěn)步推進(jìn)。(3)保證稅制設(shè)計(jì)的前瞻性、科學(xué)性、易行性。目前的房地產(chǎn)稅收體系稅制陳舊,稅種眾多，稅基重疊，設(shè)置環(huán)節(jié)不合理，房地產(chǎn)稅制改革需要與其他相關(guān)稅種重新平衡協(xié)調(diào)，切實(shí)考慮民眾感受，合理設(shè)置稅收要素。例如，改革后房地產(chǎn)稅以評(píng)估值為稅基征稅，那么房地產(chǎn)稅稅額會(huì)隨房產(chǎn)升值而增長(zhǎng)，與土地增值稅稅基就會(huì)重疊，可以考慮取消土地增值稅。再如，發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒幾百上千萬，擁有高價(jià)值房產(chǎn)的既有“房奴”也有“房叔”。如果按照累進(jìn)稅率來征收，那么很容易引起“房叔”的抵觸，也可能導(dǎo)致持有多套住房者大面積拋售，造成房?jī)r(jià)暴跌；如果按照比例稅率來征收，“房奴”的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較重，不利于擴(kuò)大中產(chǎn)階級(jí)規(guī)模；如果在比例稅率基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)以個(gè)人平均使用面積為標(biāo)準(zhǔn)的減免稅制度，既考慮了“房奴”的壓力，也顧及了“房叔”的感受，會(huì)更易于實(shí)施。(4)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在地區(qū)差異，稅制改革不必要求全國(guó)各地整齊劃一。把房地產(chǎn)稅制改革作為建立現(xiàn)代財(cái)政制度、重新劃分中央與地方財(cái)權(quán)和事權(quán)的突破口，必須給予地方政府更多的自主征稅權(quán)力。這可以通過賦予地方政府立法權(quán)來實(shí)現(xiàn)，也可以通過稅制設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)，如在設(shè)計(jì)稅制要素時(shí)使其有足夠的彈性，以便讓不同地區(qū)根據(jù)自己的特點(diǎn)和需求選擇最適合的方案。(5)對(duì)于歷史遺留問題所造成的房地產(chǎn)權(quán)利差異，可以實(shí)行稅基分步擴(kuò)圍的辦法。農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)土地不允許市場(chǎng)買賣，可以暫不征收房地產(chǎn)稅，隨著集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鄉(xiāng)差距逐步縮小，未來再擇機(jī)把農(nóng)村房地產(chǎn)納入征稅范圍，有利于降低農(nóng)村負(fù)擔(dān)，支持鄉(xiāng)村建設(shè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。對(duì)于福利分房，受房者無償獲取房產(chǎn)但不能自由買賣，雖然享受到與商品房同樣的公共服務(wù)，但考慮到受房者不一定有與房產(chǎn)價(jià)值相匹配的收入，可給予一定緩沖時(shí)間，在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理或者房屋買賣時(shí)補(bǔ)征。

(四)加強(qiáng)征管能力

房地產(chǎn)稅的擴(kuò)圍改革，納稅人能明顯感覺到稅負(fù)增加。如果征管能力不具備，將會(huì)導(dǎo)致稅源流失、征納雙方矛盾激化，稅制落實(shí)無法得到保證，可考慮從以下幾個(gè)方面著手加強(qiáng)征管能力建設(shè)：

1.建立獨(dú)立專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)社會(huì)資本建立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和專業(yè)性，有利于緩解征納雙方矛盾，也有利于利用批量評(píng)估等先進(jìn)評(píng)估技術(shù)降低評(píng)估成本。

2.建立簡(jiǎn)便易行的申報(bào)制度?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅繳納主要依賴納稅人自主申報(bào)，這是符合財(cái)產(chǎn)稅特點(diǎn)的申報(bào)辦法，也有利于提高納稅人主動(dòng)納稅的意識(shí)。房地產(chǎn)稅制改革后，增加對(duì)居民住宅征稅，考慮到稅源分散、納稅人納稅意識(shí)有限等因素，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托社區(qū)、村委會(huì)、物業(yè)部門等代征。

3.建立便捷服務(wù)的溝通途徑。房地產(chǎn)稅制改革成功的關(guān)鍵在于獲得納稅人的理解、支持和配合，納稅服務(wù)水平的提升需要建立良好的征納雙方溝通機(jī)制，可以通過寄送紙質(zhì)或者電子稅單、建立信息服務(wù)網(wǎng)站等方式讓納稅人了解稅法和如何履行納稅義務(wù)，利用電子信息技術(shù)提供便捷的查詢、申報(bào)途徑。

4.建立信息共享的協(xié)作機(jī)制。房地產(chǎn)稅征管需要稅務(wù)部門能夠獲取準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息、房產(chǎn)交易信息、房?jī)r(jià)信息等。由于稅源可能分散在不同省份，這就要求在全國(guó)范圍內(nèi)建立起統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。2015年3月，我國(guó)已經(jīng)開始實(shí)施全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但小產(chǎn)權(quán)房、市民購(gòu)買的村證房等產(chǎn)權(quán)并不被法律認(rèn)可，暫未納入登記范圍，稅基擴(kuò)圍以后需通過法律途徑予以解決。

未來房地產(chǎn)稅制改革可能會(huì)有一些減免稅政策，假如制定人均免征面積，稅務(wù)部門就需要獲取戶籍人口信息；國(guó)土、房管部門在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)也需要了解產(chǎn)權(quán)所有人繳納稅款信息；房產(chǎn)稅征收需要采集納稅人銀行賬戶信息；納稅人如有失信行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要對(duì)其銀行賬戶進(jìn)行監(jiān)管。以上種種說明，房地產(chǎn)稅征管不能僅僅依賴稅務(wù)部門“單兵突擊”，需要與民政、公安、銀行、房地產(chǎn)管理等部門通力協(xié)作，建立起相關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制。

5.建立周全有效的保障體系?！吨腥A人民共和國(guó)稅收征收管理法》要考慮未來可能出現(xiàn)的情形，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行修訂或增加。例如，現(xiàn)行法律并沒有賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)核查納稅人住房的權(quán)力，假如未來房地產(chǎn)稅制改革把居民住房納入征稅范圍，就需要對(duì)現(xiàn)行法律進(jìn)行調(diào)整，賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)個(gè)人住房信息核查權(quán)。

通過開展納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查、稅務(wù)審計(jì)等工作加強(qiáng)稅收監(jiān)管，通過稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等措施確保稅款及時(shí)入庫(kù)。針對(duì)經(jīng)過調(diào)查認(rèn)定真實(shí)存在繳稅困難的特殊情形，可以制定延期申報(bào)制度。為激發(fā)納稅人自發(fā)納稅意愿，可以制定一些激勵(lì)措施，如提前繳納給予一定折扣或獎(jiǎng)勵(lì)?？梢钥紤]引入房地產(chǎn)證書年檢制度，限制沒有履行納稅義務(wù)的產(chǎn)權(quán)交易。