紀(jì)宏奎 趙輝 紀(jì)瑋

定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。《合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！边@就是我們通常說的定金罰則。第一百一十六條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！?/p>

我國《擔(dān)保法》第九十條規(guī)定：“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效?！钡诰攀粭l規(guī)定，“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”因此，從法律角度看，定金有雙重性質(zhì)。第一，它可作為合同的擔(dān)保，以保證合同履行。第二，可以起到合同成立的證明作用。定金具有懲罰性，即給付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行合同的，要雙倍返還定金。定金作為法定的形式，法律有其具體的要求：形式要件，必須以書面的形式約定；數(shù)額的限定，定金的總額不得超過合同標(biāo)的額的20%；此外在選擇賠償時只能在定金和違約金中選其一。

訂金與定金僅一字之差，在法律性質(zhì)上卻有天壤之別?！坝喗稹蹦壳拔覈F(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%比例的限制。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！庇纱丝梢姡?dāng)事人在合同中寫明“訂金”而沒有約定定金性質(zhì)的，則不能適用定金罰則。

房地產(chǎn)企業(yè)收取的定金與收取的訂金，在納稅上也是天壤之別。

首先，在增值稅上，根據(jù)財稅［2016］36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第八款之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金視同收到預(yù)收款；收到訂金不視同收到預(yù)收款。

其次，在土地增值稅上，按照《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)取得定金應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)收取的訂金則不存在預(yù)繳土地增值稅。

其三，在企業(yè)所得稅上，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)［2009］31號）第六條規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)?！钡诰艞l規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品的預(yù)售收入要按照規(guī)定的預(yù)計毛利率計算預(yù)計計稅毛利，應(yīng)該以簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了《預(yù)售合同》或《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了定金，均應(yīng)該按照規(guī)定并入預(yù)收款預(yù)計計稅毛利；反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項定金或訂金，是不需要并入預(yù)收款預(yù)計計稅毛利。