(1.黑龍江大學(xué)政府管理學(xué)院 黑龍江 哈爾濱 150080;2.黑龍江大學(xué)生命科學(xué)學(xué)院 黑龍江 哈爾濱 150080)

一、前言

如今，我國(guó)各城市房?jī)r(jià)均相對(duì)較高，人們普遍面臨著巨大的住房壓力。2018年3月5日，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中指出要“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。這是繼2014年提出做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作后，第二次將房地產(chǎn)稅寫(xiě)入政府工作報(bào)告，表明我國(guó)房產(chǎn)稅改革已是大勢(shì)所趨，相關(guān)制度建設(shè)刻不容緩。為了有效地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，為地方政府籌集財(cái)政收入，調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性發(fā)展,自2011年起，試點(diǎn)城市重慶和上海的地方政府已經(jīng)出臺(tái)了房產(chǎn)稅稅制改革制度，并進(jìn)行了實(shí)踐。從改革內(nèi)容方面來(lái)看，新出臺(tái)的房產(chǎn)稅稅制改革制度或許是一種新的突破；但是，所收獲的效果卻并不盡如人意，無(wú)論是與全國(guó)稅收收入相比，還是與地方財(cái)政收入以及地方稅收收入相比，房產(chǎn)稅收入的占比始終較低暨盡管房產(chǎn)稅收入逐年上升，但是對(duì)地方稅收收入、財(cái)政收入的貢獻(xiàn)依舊十分有限，未能從根本上達(dá)到應(yīng)取得的效果。因此，尋找到房產(chǎn)稅改革中所存在的問(wèn)題，并提出具體的解決對(duì)策勢(shì)在必行。

我國(guó)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，作為主要對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)的房屋征收的，以范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人的，以房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收、按年征收、分期繳納的，以房屋的房產(chǎn)余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)的財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的適用稅率：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，為 1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，為22%。但我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，不應(yīng)搞“一刀切”，需要根據(jù)地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，實(shí)施差別化的房產(chǎn)稅政策。[1]

二、試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅征收存在問(wèn)題

雖然重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)中已經(jīng)對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求的存量獨(dú)棟商品住宅征收房產(chǎn)稅，但首批確定的存量房產(chǎn)僅約3500套，遏制高檔住房消費(fèi)雖初見(jiàn)成效，但因涉及的征稅對(duì)象較少，并沒(méi)有達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的；上海市對(duì)本市居民新購(gòu)二套及以上住房，非本市居民新購(gòu)商品住房、高新人才和住滿(mǎn)三年的放寬至第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，但因?yàn)槿司》坎怀^(guò)60平米享受稅收優(yōu)惠且本市居民新購(gòu)住房免稅的優(yōu)惠存在，涉及的征稅對(duì)象不多且適用稅率較低，遏制投資投機(jī)新購(gòu)房需求收效甚微，遠(yuǎn)不能達(dá)到為地方政府籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配的目的。

由此可見(jiàn)，在試點(diǎn)城市建立的房產(chǎn)稅征收制度存在一些問(wèn)題：首先，房產(chǎn)稅征收范圍過(guò)窄，適用對(duì)象較為單一，由此引發(fā)的后果是征收的房產(chǎn)稅占地方財(cái)政稅收的比重過(guò)低，對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)度不足，無(wú)論是重慶還是上海，調(diào)控效果皆不盡如人意；其次，房產(chǎn)稅征收的相關(guān)配套體系還很不完善，適用稅率雖然已經(jīng)確定，但房屋單價(jià)、房屋面積的測(cè)算暨房屋價(jià)值的計(jì)算中可能存在一些不合理的現(xiàn)象如房屋交易中簽訂了“陰陽(yáng)合同”、房屋折舊的價(jià)值計(jì)算不科學(xué)不準(zhǔn)確。

三、美國(guó)房產(chǎn)稅制度征收模式

眾所周知，美國(guó)的房產(chǎn)稅征收已經(jīng)形成了穩(wěn)定的征收模式，依筆者之見(jiàn)，雖然中美經(jīng)濟(jì)在性質(zhì)體制上存在著根本的區(qū)別，但美國(guó)相對(duì)完善的房產(chǎn)稅制度對(duì)于我國(guó)建立現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度、健全地方稅體系、遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展仍然具有重要的借鑒意義。

美國(guó)房產(chǎn)稅制度的征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財(cái)政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。[2]依筆者之見(jiàn)，美國(guó)的房產(chǎn)稅制度具有以下主要特點(diǎn)：

(1)建立了以地方政府為征收主體的稅收分權(quán)體系：考慮到美國(guó)各州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與實(shí)際狀況的差異，沒(méi)有搞“一刀切”，而是各州實(shí)行差別化比例稅率，“以支定收”確定稅率，一般情況下可將房產(chǎn)稅稅率總體控制在0.2-2.5%的區(qū)間。根據(jù)美國(guó)數(shù)據(jù)網(wǎng)站W(wǎng)alletHub的統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)稅稅率最高的新澤西、伊利諾伊、新罕布什爾這三個(gè)州的稅率均超過(guò)了2%；而房產(chǎn)稅稅率最低的夏威夷、阿拉巴馬、路易斯安那均低于0.5%，可以看出不同的州由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等原因?qū)е抡魇辗慨a(chǎn)稅的稅率有較大差異，而政府是依每年的預(yù)計(jì)支出情況確定財(cái)政收入額度，再依比例分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)稅上進(jìn)行征收的。

(2)房產(chǎn)稅是州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入：由于房產(chǎn)稅使用遵循“取之于民、用之于民”的原則暨房產(chǎn)稅被主要用來(lái)建設(shè)學(xué)區(qū)與公共設(shè)施建設(shè)等，典型的如新澤西州的李堡市，2015年的財(cái)政年度征收房產(chǎn)稅僅為6300多萬(wàn)美元，但其中代學(xué)區(qū)征收的就有將近3200萬(wàn)美元，占比一半以上。且繳納流程簡(jiǎn)易公示，房地產(chǎn)稅征收官員將每個(gè)納稅人的稅單打印出來(lái)，通過(guò)郵寄形式寄給納稅人，也有些是用計(jì)算機(jī)磁帶形式送到銀行等金融機(jī)構(gòu)或是把原始稅單發(fā)給銀行等金融機(jī)構(gòu)，由其代為征收房產(chǎn)稅；納稅人在接到稅單后，按稅單上列明的應(yīng)納稅款開(kāi)一張支票，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)連同稅單一并寄回房產(chǎn)稅征收機(jī)關(guān)，也有一部分納稅人委托或通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)代為繳納；考慮到美國(guó)還有極少數(shù)人的經(jīng)濟(jì)狀況不夠好等原因，納稅人還可以直接到房產(chǎn)稅征收機(jī)關(guān)處繳納房產(chǎn)稅。并且州以下地方政府將房產(chǎn)稅的使用情況在網(wǎng)上進(jìn)行信息公開(kāi)，保證了房產(chǎn)稅使用的公開(kāi)透明，因此美國(guó)公民也愿意繳納房產(chǎn)稅，美國(guó)州以下的房產(chǎn)稅成為了地方政府最重要的收入。美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查資料顯示，美國(guó)地方政府房產(chǎn)稅占稅收總額的比重為72.688%，已成為了地方政府的主體稅種。在財(cái)產(chǎn)登記制度、網(wǎng)絡(luò)化房產(chǎn)信息管理、爭(zhēng)議解決機(jī)制等方面均構(gòu)建了較為完善的體系，以制度保證了征稅流程實(shí)施的較高效率。

(3)采用“政府征管+政府評(píng)估”模式，以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)：政府派相關(guān)人員進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估后再由政府征收房產(chǎn)稅，可以保證房產(chǎn)稅征收制度的連貫性，可以大大降低房產(chǎn)稅征收環(huán)節(jié)“暗箱操作”的可能性；州政府負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一的全州評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)流程，而地方政府則需要在建立評(píng)估委員會(huì)、劃定稅收評(píng)估區(qū)的基礎(chǔ)上，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算，然后報(bào)備州政府后轉(zhuǎn)由地方稅務(wù)部門(mén)執(zhí)行。若評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生了爭(zhēng)議，地方政府還需要負(fù)責(zé)相關(guān)的調(diào)解工作。目前已有19個(gè)州及特區(qū)對(duì)各類(lèi)型房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的上漲幅度設(shè)定了限制，同時(shí)部分州將不同類(lèi)型用房的評(píng)估價(jià)值相聯(lián)系進(jìn)行制約，例如假設(shè)自住用房的評(píng)估價(jià)值增長(zhǎng)率低于3%，則在制約條件下，另一類(lèi)別的農(nóng)用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值也將受其限制。

(4)房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠形式多樣，使居民稅負(fù)處于相對(duì)合理的水平，且欠稅懲罰措施相對(duì)完善：既包括對(duì)特定低收入貧困人群減稅甚至免稅的優(yōu)惠形式，又包括對(duì)因區(qū)位條件突然改善如地鐵竣工帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格提高的產(chǎn)權(quán)所有人可延期繳納因房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值提高而導(dǎo)致的稅收應(yīng)納增長(zhǎng)額，還包括納稅人繳納的財(cái)產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅的比例超過(guò)了各州設(shè)有不同比例的稅收抵免的法律規(guī)定時(shí)可以享受稅收抵免的制度扶持。不僅如此，美國(guó)國(guó)內(nèi)稅務(wù)局(IRS)稅表申報(bào)的頁(yè)面的文件中顯示，美國(guó)房產(chǎn)稅的納稅人享有延期申報(bào)的權(quán)利，期限通常為30日。但是若未能按期繳清稅費(fèi)，稅務(wù)機(jī)構(gòu)會(huì)處以罰款并加收滯納金，同時(shí)估價(jià)人員還可在現(xiàn)有估價(jià)的基礎(chǔ)上施加10%的懲罰。若長(zhǎng)期欠稅(一般為三年以上)，政府將有權(quán)處理并出售房主的財(cái)產(chǎn)以抵扣稅費(fèi)。但即便如此，美國(guó)稅收留置權(quán)協(xié)會(huì)(NTLA)最新的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)每年拖欠的房產(chǎn)稅金的規(guī)模仍在120億美元上下。

四、借鑒意義

眾所周知，按照購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的不同目的，消費(fèi)需求可被分為兩類(lèi)暨消費(fèi)型需求和投資型需求。筆者認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的目的是用于滿(mǎn)足基本居住需求的與住房基礎(chǔ)消費(fèi)有關(guān)的剛性需求或改善性需求暨消費(fèi)型需求，需要盡可能降低與之相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)；而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的目的是通過(guò)短期交易、長(zhǎng)期出租或單純?yōu)榱瞬粍?dòng)產(chǎn)升值而長(zhǎng)期占有不動(dòng)產(chǎn)的方式營(yíng)利的投資型需求，需要謹(jǐn)慎對(duì)待以防止“炒房”這種投機(jī)性行為的發(fā)生?！俺捶俊边@種投機(jī)性行為，不僅會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的運(yùn)作機(jī)制、帶來(lái)“房地產(chǎn)泡沫”暨“房?jī)r(jià)虛高”的問(wèn)題，還會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，甚至危害社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

筆者認(rèn)為可以按照運(yùn)營(yíng)回報(bào)的評(píng)估值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)：不僅僅是美國(guó)，目前國(guó)際上多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)都是以市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估值為征稅依據(jù)，再乘以適當(dāng)?shù)谋壤?，?duì)應(yīng)征數(shù)額進(jìn)行核算。但我國(guó)由于近年來(lái)房?jī)r(jià)較高，若是以市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估值為稅基，很可能會(huì)增加民眾的納稅負(fù)擔(dān)。建議可按一套個(gè)人住房按社區(qū)平均年租金收入扣除運(yùn)營(yíng)成本后的凈收入暨運(yùn)營(yíng)回報(bào)的評(píng)估值為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，可先計(jì)算一套個(gè)人住房的年凈收益，再按一定的資本化率來(lái)進(jìn)行核算，從而得到這套個(gè)人住房的評(píng)估價(jià)值。[3]筆者認(rèn)為，在某種程度上，這種按租金收入算得的房屋價(jià)值評(píng)估值更適合中國(guó)的當(dāng)前國(guó)情。

眾所周知，對(duì)建筑在土地之上的建筑物及構(gòu)筑物而言，土地資源是影響住宅供給量的最主要因素。作為一種特殊的生產(chǎn)資料，土地供給具有稀缺性，而土地使用則具有增值性。[4]

石振武、關(guān)曉璐基于哈爾濱市的實(shí)證，以房產(chǎn)稅相關(guān)因素對(duì)哈爾濱市住宅價(jià)格的影響為研究目的，選取了哈爾濱市 2002 年 ～2014 年的年度數(shù)據(jù)作為樣本，以供求理論作為研究的理論基礎(chǔ)，初步建立了包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的商品住宅價(jià)格影響因素的模型。運(yùn)用主成分分析法，以數(shù)據(jù)為分析對(duì)象，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境因素是商品房住宅價(jià)格變化的主要影響因素，其與后者呈正相關(guān)關(guān)系。

通過(guò)理論分析可知，在一定程度上，在一定的范圍內(nèi)，市場(chǎng)投入越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)便會(huì)越受歡迎，商品房住宅價(jià)格自然越會(huì)上漲。而GDP的增長(zhǎng)也會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)熱情及投資熱情高漲，最終導(dǎo)致商品房住宅價(jià)格上漲。[5]地方政府的財(cái)政支出在一定程度上會(huì)影響房地產(chǎn)的投資環(huán)境，地方政府的財(cái)政支出增加會(huì)提高地方政府的公共服務(wù)水平，進(jìn)而提高商品房住宅的價(jià)格。

五、哈爾濱市住宅用地房產(chǎn)稅征收建議

眾所周知，開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)在一定程度上增加購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的持有成本從而在一定程度上達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的，進(jìn)一步分析，尤其是對(duì)以出租獲利為目的的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)影響投資者的資產(chǎn)收益和價(jià)格預(yù)期，使部分市場(chǎng)投資者在一定程度上對(duì)房產(chǎn)投資持觀(guān)望態(tài)度，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情在一定程度上下降，有助于在一定程度上達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。[6]

眾所周知，根據(jù)稅收發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的環(huán)節(jié)不同，可以將幾個(gè)涉及到的稅種進(jìn)行歸類(lèi)。其中，契稅、土地增值稅屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種；城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅應(yīng)屬于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅種。[7]

石振武、關(guān)曉璐通過(guò)建立各變量與因變量之間的多元線(xiàn)性回歸模型來(lái)做計(jì)量分析，得出了如下擬合度高達(dá)99.2%，顯著性為 0.000<0.005暨非常顯著且可信度較高的如下模型：

“P=1105.637+0.243X1-0.951X2+0.121X3+0.500X4+0.752X6+4.026X7”

其中：P-房屋價(jià)格；

X1-住宅投資額(億元)；

X2-住宅竣工面積(萬(wàn)平方米)；

X3-住宅銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米)；

X4-GDP(億元)；

X6-房產(chǎn)稅(百萬(wàn)元)；

X7-地方財(cái)政預(yù)算支出(億元)

由上述公式可知，房產(chǎn)稅稅收每增長(zhǎng)1%，相應(yīng)地，在其他影響因素不改變的情況下，房屋價(jià)格將上漲 0.752%。此外，住宅竣工面積與商品房住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，住宅投資額、住宅銷(xiāo)售面積、GDP 及地方財(cái)政預(yù)算支出與商品房住宅價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。[8]

眾所周知，稅率是稅制設(shè)計(jì)的核心，可以衡量征稅的程度。稅率的確定涉及到兩個(gè)方面:一是稅率水平，二是稅率結(jié)構(gòu)。[9]依筆者之見(jiàn)，房產(chǎn)稅的再分配作用大小依賴(lài)于高累進(jìn)性的稅率設(shè)計(jì)，在一定程度上，一定的范圍內(nèi)，稅率累進(jìn)性越強(qiáng)，再分配作用就越明顯。但房產(chǎn)稅關(guān)系到公民的切身利益，敏感度極高；作為可能會(huì)涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的直接稅，對(duì)公民而言，“痛感”強(qiáng)烈，因此政府需要在重點(diǎn)保證調(diào)節(jié)中高端市場(chǎng)為主的前提下，設(shè)計(jì)稅率水平。在稅率結(jié)構(gòu)上，可采用超額累進(jìn)稅率，并且要注意避免在級(jí)距端點(diǎn)出現(xiàn)稅額的不合理增長(zhǎng)，將納稅人所有房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行加總，扣除一定的稅收減免以后，再將房產(chǎn)價(jià)值總額劃分為不同等級(jí)并分別設(shè)置相應(yīng)稅率。采取超額累進(jìn)的方法計(jì)算房產(chǎn)稅額，既符合量能課稅原則，也能保持較高的稅收收入，提高調(diào)控力度。考慮到我國(guó)現(xiàn)有的征管技術(shù)及“簡(jiǎn)化稅制”的稅制改革思路，房產(chǎn)稅稅率級(jí)次不宜過(guò)多，可考慮設(shè)置三級(jí)，同時(shí)設(shè)置較高的級(jí)距。除此之外，筆者建議對(duì)別墅、奢侈性住房單獨(dú)設(shè)立較高的稅率，進(jìn)而加大對(duì)富裕階層的調(diào)控力度。