(西華大學(xué) 四川 成都 610039)

一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度較快，但隨著2019年房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控，市場逐步回歸理性，政府宏觀調(diào)控政策的實施力度加強，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇。規(guī)模小、經(jīng)驗不足的房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越小，極可能被市場淘汰或被大型房地產(chǎn)企業(yè)吞并。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)是能順應(yīng)社會變革，隨著市場環(huán)境變化能對自身制度進行整改的，而現(xiàn)金流管理是其重要手段之一。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流概念著手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀進行分析，并就如何進一步完善現(xiàn)金流管理提出相關(guān)對策。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流概述

現(xiàn)金流是企業(yè)在一定會計期間按照收付實現(xiàn)制，通過經(jīng)營、投資、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱?，F(xiàn)金流管理是指通過計劃、分析、預(yù)測、控制和決策等方式全面系統(tǒng)管理現(xiàn)金流入、流出并使其達到價值最大化的過程。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流計量周期為項目周期，分為三個階段：拿地階段、建設(shè)階段、開盤階段。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流主要有以下三個特點：

(一)投資大。近年來房地產(chǎn)市場火熱，各大房地產(chǎn)企業(yè)踴躍拿地，其中土地款就占企業(yè)開發(fā)支出的一大半，對現(xiàn)金流產(chǎn)生了極大的影響，并且后續(xù)的建設(shè)支出對資金需求也很大，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在前期要投入巨額資金。

(二)收益慢。房地產(chǎn)企業(yè)一個項目從拿地到清盤結(jié)算至少需要兩年的時間，具體時間會因為項目大小、開發(fā)節(jié)點、銷售進度而有所不同。并且在建設(shè)中期，資金回籠慢，資金成本過高，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)困難；在開盤期后，因市場、政策、房價等因素，導(dǎo)致銷售遇阻，去化速度慢。

(三)風(fēng)險高。房地產(chǎn)企業(yè)一旦開始新的項目，就不能輕易叫停，只有持續(xù)不斷地投入資金進行開發(fā)建設(shè)，并且很難預(yù)測未來市場及政策變化，也不能確保投入的資金會在未來產(chǎn)生相應(yīng)的回報。所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險，這些風(fēng)險都將對現(xiàn)金流管理產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀及存在的問題

(一)現(xiàn)金預(yù)算管理制度不完善。盡管大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已建立預(yù)算管理體系，但是對現(xiàn)金流量預(yù)算的有關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)和寬泛，在實際執(zhí)行的過程中缺乏有力的制度保障。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有多樣化，這給資金預(yù)算管理增加了難度，同時預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性受到業(yè)務(wù)人員工作經(jīng)驗、責(zé)任心等因素的影響，預(yù)算編制缺乏科學(xué)的籌劃，存在較大的隨意性?，F(xiàn)金預(yù)算管理制度不健全不僅影響了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金預(yù)算管理，而且資金預(yù)算不足可能會造成延期支付合作商的款項，拉低企業(yè)信譽額度，產(chǎn)生負(fù)面影響。

(二)資金管理意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏強烈的資金管理意識主要體現(xiàn)在兩個方面。一是部分房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價仍然以利潤為導(dǎo)向，片面重視開發(fā)利潤，而忽視了對回款和現(xiàn)金流的管理。二是職責(zé)分工不合理，管理層認(rèn)為開發(fā)部負(fù)責(zé)工程開發(fā)，營銷部負(fù)責(zé)銷售，財務(wù)部負(fù)責(zé)回款，往往各部門就是各自為戰(zhàn)，只顧本部門的利益，沒有把整體利益放在前面，這樣就很容易出現(xiàn)矛盾。若銷售部不負(fù)責(zé)回款，就容易導(dǎo)致銷售人員在沒有全面考察客戶收入、貸款、信用等級等情況下，盲目拉客戶，那財務(wù)部在后續(xù)回款過程中就會存在銀行審核不通過不能放款等問題，影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

(三)現(xiàn)金流管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)不適應(yīng)。企業(yè)在制定戰(zhàn)略計劃時，要結(jié)合現(xiàn)金流管理。目前現(xiàn)金流量管理的內(nèi)容主要是現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金預(yù)算等一些統(tǒng)計工作，沒有與發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來。例如，一些初出茅廬的房地產(chǎn)企業(yè)過于注重土地儲備，盲目購買土地，忽視資金管理，最終導(dǎo)致資金不足，企業(yè)的現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為負(fù)，這樣的企業(yè)始終避免不了被市場淘汰或被大型房地產(chǎn)企業(yè)吞并的局面。

(四)現(xiàn)金流管理內(nèi)部控制體系不健全。由于對現(xiàn)金流缺乏足夠的認(rèn)識，企業(yè)對現(xiàn)金流的控制往往只重視事后監(jiān)管環(huán)節(jié)，忽視了現(xiàn)金流事前、事后的監(jiān)管工作。在現(xiàn)金流內(nèi)部控制手段的運用上,也比較單一，企業(yè)沒有建立健全的現(xiàn)金流管理內(nèi)部控制體系。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問題的對策

(一)完善資金預(yù)算管理制度。在現(xiàn)金流預(yù)算管理方面，房地產(chǎn)工程項目的周期長，企業(yè)應(yīng)根據(jù)其發(fā)展情況，制定現(xiàn)金流預(yù)算管理目標(biāo)，按年度、季度、月份進行細(xì)化，并且定期對短期現(xiàn)金流管理預(yù)算進行監(jiān)督控制，從而實現(xiàn)現(xiàn)金流管理符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。資金預(yù)算并不僅僅是財務(wù)人員的任務(wù)，還應(yīng)該讓相關(guān)管理人員參與其中，對預(yù)算進行科學(xué)地籌劃，構(gòu)建專業(yè)化、多元化、動態(tài)化的預(yù)算體系，確保現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行工作的質(zhì)量。

(二)切實增強現(xiàn)金流管理意識。有什么樣的意識就有什么樣的行為，切實增強現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)的首要職責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從兩個方面解決意識不強引起的現(xiàn)金流管理問題，一是將現(xiàn)金流管理納入公司年終考核范圍，分析現(xiàn)金流管理對企業(yè)利潤的影響，對自身的優(yōu)勢要保持發(fā)揚，對自身的短處要改正完善。二是以整體利益為前提，合理進行職能分工，各部門加強橫向溝通，及時反饋工作節(jié)點推進難度，避免信息不對稱。

(三)將現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配。在制定戰(zhàn)略目標(biāo)時，不僅要考慮行業(yè)發(fā)展趨勢、市場需求等因素，還有考慮企業(yè)自身的現(xiàn)金流是否支撐戰(zhàn)略的實施，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生命周期特征做好現(xiàn)金流的長遠(yuǎn)規(guī)劃。例如，在市場上行時，企業(yè)應(yīng)增加開發(fā)項目，增加負(fù)債融資，把握好融資與現(xiàn)金流量支出管理；在市場處于穩(wěn)定狀態(tài)時，企業(yè)應(yīng)穩(wěn)定現(xiàn)金收支，控制好經(jīng)營風(fēng)險和銷售利潤率；在市場下行時，企業(yè)應(yīng)減少投資，加快項目周轉(zhuǎn)，加快資金回籠，使經(jīng)營性現(xiàn)金凈額盡快回正。

(四)建立健全現(xiàn)金流管理的內(nèi)部控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制時，應(yīng)當(dāng)樹立“內(nèi)控優(yōu)先”的思想，首先建章立制，采取有效的控制措施，然后再開展相應(yīng)的業(yè)務(wù)活動。現(xiàn)金流內(nèi)部控制體系應(yīng)當(dāng)包括對組織規(guī)劃、授權(quán)審批、全面預(yù)算、風(fēng)險防范的控制，健全、有效的內(nèi)部控制需要涉及現(xiàn)金流整個流程的控制活動，將事前預(yù)測、事中控制、事后分析有機結(jié)合起來，同時要加強對這些活動的監(jiān)督與評價。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，現(xiàn)金流被稱為房地產(chǎn)企業(yè)正常生產(chǎn)運作的“血液”，要想在激烈的競爭中保持優(yōu)勢，就要格外重視現(xiàn)金流的管理。房地產(chǎn)企業(yè)要加強現(xiàn)金流管理意識，完善預(yù)算制度，健全現(xiàn)金流內(nèi)部控制體系，將現(xiàn)金流與戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，這樣才能更好地適應(yīng)時代的發(fā)展潮流，不被市場所淘汰。