周韻

【摘要】土地市場(chǎng)是是指土地和其上地建筑以及相關(guān)附屬產(chǎn)品的總和，土地市場(chǎng)屬于新型市場(chǎng)，存在交易行為不規(guī)范、政府管理缺失、交易規(guī)范不完善等一系列問題，使我國(guó)的國(guó)有土地資產(chǎn)造成了損失，本文針對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行剖析并提出相對(duì)應(yīng)的解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】土地市場(chǎng) 問題 解決對(duì)策

土地是我們生活基礎(chǔ)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有無(wú)可替代的作用，但由于我國(guó)建國(guó)時(shí)間較短，土地市場(chǎng)還未成型，想關(guān)規(guī)則制度還不完善，各省之間的發(fā)展差異較大，導(dǎo)致發(fā)展進(jìn)度變慢。同時(shí)，部分地區(qū)還存在土地市場(chǎng)混亂現(xiàn)象，一些不法分子趁虛而入，導(dǎo)致國(guó)家土地資產(chǎn)損失較大。

一、土地市場(chǎng)存在的問題

（一）土地市場(chǎng)有市無(wú)價(jià)

土地市場(chǎng)是新型市場(chǎng)，群眾往往忽視其作用，對(duì)土地市場(chǎng)并不重視，目前，我國(guó)部分地區(qū)的土地市場(chǎng)有名無(wú)實(shí)，在買賣土地時(shí)買賣雙方單獨(dú)約見面時(shí)間地點(diǎn)并進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，之后再到政府相關(guān)部門進(jìn)行登記，交易完成。更有甚者，在土地連到政府相關(guān)部門登記這一步也省略掉了。土地市場(chǎng)在對(duì)于買賣雙方來說只是一個(gè)名字而已，其真正價(jià)值并沒有體現(xiàn)。

（二）隱形市場(chǎng)沖擊土地市場(chǎng)

隱形市場(chǎng)是指現(xiàn)實(shí)中存在的非國(guó)家正式認(rèn)可的土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能流動(dòng)過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和所交易土地未經(jīng)批準(zhǔn)就擅自轉(zhuǎn)賣給個(gè)人、單位，在隱形市場(chǎng)進(jìn)行交易所交易土地的價(jià)格是隱蔽的，進(jìn)而方便了土地轉(zhuǎn)讓雙方進(jìn)行偷稅漏稅，從中獲得暴利。很多地區(qū)因隱形市場(chǎng)遭受沖擊，土地市場(chǎng)因隱形市場(chǎng)變得秩序紊亂、分配不合理等不良現(xiàn)象。

（三）交易流程模糊

由于部分地區(qū)土地市場(chǎng)交易流程模糊，導(dǎo)致交易雙方在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，會(huì)出現(xiàn)很多問題，如在辦理手續(xù)時(shí)，沒有明確相關(guān)注意事項(xiàng)，買主只進(jìn)行選房、看房、簽合同三個(gè)步驟，沒有進(jìn)行買方的實(shí)質(zhì)性階段。導(dǎo)致在后續(xù)交房驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)了很多麻煩。使買賣雙方在土地市場(chǎng)進(jìn)行交易數(shù)量逐漸減少，隱形市場(chǎng)越發(fā)活躍，導(dǎo)致土地管理調(diào)控部門不能完全的了解土地市場(chǎng)交易動(dòng)態(tài)，阻礙工作進(jìn)程和實(shí)時(shí)有效調(diào)控。

（四）土地管理制度不完善

土地管理制度不完善，政府監(jiān)管力度不夠，一些領(lǐng)導(dǎo)的不作為，導(dǎo)致了土地市場(chǎng)中違法行為異常活躍，使土地市場(chǎng)交易十分混亂。一是，土地市場(chǎng)管理制度不完善，對(duì)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，缺乏可行性的評(píng)估程序和評(píng)估方法，使政府和相關(guān)部門管理困難，阻礙政府對(duì)土地市場(chǎng)的控制和引導(dǎo)。由于地方隱形市場(chǎng)的發(fā)展，破壞了城市中的國(guó)有土地，阻礙了土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行，妨礙政府對(duì)土地的管理。二是，由于政府對(duì)沒有加強(qiáng)對(duì)地市的管理，在農(nóng)集體建設(shè)用地也存在使用權(quán)隱形市場(chǎng)，同時(shí)農(nóng)民缺乏相關(guān)法律知識(shí)，造成未經(jīng)政府批準(zhǔn)的耕地成為建筑用地，或未經(jīng)政府批準(zhǔn)的耕地直接進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行買賣，導(dǎo)致政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力降低。

二、解決對(duì)策

為了有效解決上述問題，實(shí)踐中應(yīng)采取如下對(duì)策：

（一）對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)估

如何對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行全面的地價(jià)評(píng)估，一是，大量引進(jìn)相關(guān)專業(yè)人才，定期進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)提高他們的專業(yè)素養(yǎng)，讓在土地市場(chǎng)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓雙方交易信息公開、透明。二是，建立健全地價(jià)評(píng)估體系，這一評(píng)估體系需要包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和宗地評(píng)估，有完整的評(píng)估體系讓買賣雙方更安心，讓土地市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

（二）開展土地市場(chǎng)中介服務(wù)體系

土地市場(chǎng)正式開始運(yùn)行后，其中介服務(wù)體系也隨之推出，我國(guó)若想在土體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)看到成果，則建立一套完整的服務(wù)體系是不可避免的，土地市場(chǎng)服務(wù)體系首選中介服務(wù)體系，中介服務(wù)體系是依法設(shè)立的，介于政府和市場(chǎng)主體之間、市場(chǎng)主體和市場(chǎng)主體之間，通過土地行政部門管對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)判、調(diào)和、監(jiān)管的一系列行為，并收取土地交易市場(chǎng)的費(fèi)用并承擔(dān)責(zé)任。中介服務(wù)體系的獨(dú)立性、服務(wù)型、專業(yè)化、多元化這一系列特點(diǎn)，可以有效推動(dòng)土地市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，體現(xiàn)土地作為商品的重要性。

（三）制定交易流程，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行管控

土地行政部門與土地市場(chǎng)有關(guān)部門制定明確土地交易流程，“提交申請(qǐng)一審核一批轉(zhuǎn)一核驗(yàn)一發(fā)布信息一確認(rèn)一簽訂合約一公布一繳費(fèi)一發(fā)證”的交易流程，同時(shí)在每個(gè)流程中加入相關(guān)的注意事項(xiàng)，避免在交易環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題。以劃分方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)政府依法批注，土地使用者繳納費(fèi)用，取得國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)交易前后進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。土地市場(chǎng)有關(guān)部門制定土地交易合同的示范文本，加強(qiáng)土地交易交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的按順序銜接，建立土地交易平臺(tái)和不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的互通共享機(jī)制。

（四）完善土地管理制度，加強(qiáng)監(jiān)管力度

（1）政府加強(qiáng)對(duì)土地的審批監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)管理，督促土地相關(guān)部門對(duì)土地審批時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)土地使用者所提供的證件進(jìn)行檢驗(yàn)，禁止土地交易者用欺騙的手段騙取批注手段，已經(jīng)查處，終止土地交易，對(duì)違法者進(jìn)行嚴(yán)格處罰。嚴(yán)格執(zhí)行土地證書年檢制度，按時(shí)對(duì)土地使用證進(jìn)行核對(duì)和檢驗(yàn)。土地登記工作落實(shí)到位，使隱形市場(chǎng)和違法交易行為難以再持續(xù)下去，有效的保護(hù)了土地使用者的權(quán)益，保護(hù)了國(guó)有土地資源。

（2）政府加大對(duì)土地市場(chǎng)交易的檢查力度。土地市場(chǎng)中的相關(guān)部門應(yīng)積極配合政府的檢查，對(duì)在土地市場(chǎng)進(jìn)行違法交易不法分子進(jìn)行懲處。對(duì)非法交易者吊銷違法者相關(guān)的證件，終止交易，同時(shí)要求其重新提交相關(guān)信息，補(bǔ)辦相關(guān)證件。若只是讓其繳納違金而不補(bǔ)辦相關(guān)證件，會(huì)使國(guó)有土地資源受到侵害。就此看來，土地市場(chǎng)中的相關(guān)部門和政府部門必須嚴(yán)格執(zhí)法，以公開和透明的方式，創(chuàng)建一個(gè)健康的土地市場(chǎng)環(huán)境。

（五）普及關(guān)于土地市場(chǎng)的知識(shí)

政府做好宣傳工作，使廣大人民群眾知法、守法，杜絕隱形市場(chǎng)，抑制、消除隱形市場(chǎng)所帶來的危。一是，政府應(yīng)大力宣傳土地市場(chǎng)相關(guān)法律知識(shí)，通過發(fā)放免費(fèi)的宣傳資料、利用電視手機(jī)等多媒體設(shè)備廣泛宣傳土地市場(chǎng)的法律知識(shí)，并傳播隱形市場(chǎng)所帶來的危害。二是，在土地市場(chǎng)上安排相關(guān)政府人員向群眾介紹土地市場(chǎng)交易流程。方便政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，減少國(guó)有土地的損失，使土地市場(chǎng)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、結(jié)論

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是由國(guó)家和政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，政府有效的監(jiān)管，明確土地市場(chǎng)的交易流程，嚴(yán)格把控每一步的交易環(huán)節(jié)，避免不法分子的趁虛而入。政府必須隨時(shí)掌握土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和運(yùn)行情況，對(duì)不同土地市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)項(xiàng)評(píng)定，保證交易的透明化，保證土地的公平競(jìng)爭(zhēng)，保證土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。