李薇

摘? ?要：本文針對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，研究提出了數(shù)據(jù)清理整合的主要內(nèi)容和技術(shù)路線，并針對(duì)當(dāng)前數(shù)據(jù)整合中存在的問(wèn)題給出了具體的解決措施，相信對(duì)從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)? 數(shù)據(jù)整合? 技術(shù)研究

中圖分類號(hào)：TP311? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1674-098X（2019）11（c）-0174-02

隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實(shí)施和各地不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的發(fā)放，全國(guó)各地展開(kāi)了不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建庫(kù)、信息系統(tǒng)建設(shè)的研究。全國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)管理局應(yīng)用了房產(chǎn)測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等信息化軟件，但各業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)孤立、“同一個(gè)實(shí)體，多個(gè)數(shù)據(jù)源”“圖、屬、檔分離”等現(xiàn)狀嚴(yán)重制約著整個(gè)房產(chǎn)信息化建設(shè)的發(fā)展。將不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)在其數(shù)據(jù)分散、多源異構(gòu)的情況下，統(tǒng)一按照不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整合建庫(kù)，最終整合的數(shù)據(jù)質(zhì)量滿足向上級(jí)不動(dòng)產(chǎn)管理部門匯交，保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利開(kāi)展，是開(kāi)展數(shù)據(jù)整合工作的目標(biāo)。

1? 清理整合目標(biāo)

通過(guò)清理整合實(shí)現(xiàn)土地房屋各類數(shù)據(jù)的完整性和正確性，并確保各類數(shù)據(jù)之間關(guān)聯(lián)掛接正確，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是要實(shí)現(xiàn)“五種數(shù)據(jù)”的“四個(gè)掛接”，如圖1所示。

1.1 五種數(shù)據(jù)

（1）土地登記信息：是土地登記中產(chǎn)生的用于描述土地的相關(guān)信息，主要包括土地權(quán)屬性質(zhì)和來(lái)源，土地權(quán)利主體所涉及的土地坐落、界址、面積、用途、價(jià)格、圖號(hào)、宗地代碼、使用年限等。

（2）宗地圖形：是由權(quán)屬界線封閉成的，描述地塊空間位置、形狀等的圖形，宗地是土地權(quán)屬調(diào)查的最小單元。

（3）房屋圖形：描述房屋空間位置、形狀等的圖形。

（4）樓盤表：是對(duì)土地和房屋的物理屬性以及相互關(guān)系的描述，是表現(xiàn)房屋物理狀態(tài)信息（包括每套房屋面積、戶型、層數(shù)、用途、坐落等）和權(quán)屬狀態(tài)信息而形成的一個(gè)二維變化的直觀表格。樓盤表由項(xiàng)目信息、樓幢、房屋三部分組成。

（5）房屋登記信息：是房屋登記中產(chǎn)生的用于描述房屋的相關(guān)信息，主要包括房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等），以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息。

1.2 四個(gè)掛接

（1）土地登記信息與宗地圖形掛接：是指通過(guò)關(guān)鍵字段（如宗地代碼、權(quán)利人、坐落等）實(shí)現(xiàn)土地登記信息和宗地圖形的正確對(duì)應(yīng)。對(duì)有宗地圖形而缺失土地登記信息的，要查詢?cè)恋氐怯洐n案，并在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中進(jìn)行土地登記信息的補(bǔ)錄，對(duì)有土地登記信息而缺失宗地圖形的要通過(guò)調(diào)閱相關(guān)資料（如地籍圖、地形圖、宗地附圖等）或外業(yè)調(diào)查測(cè)繪進(jìn)行宗地圖形的補(bǔ)充入庫(kù)。

（2）宗地圖形與房屋圖形掛接：是指通過(guò)宗地代碼（如：宗地代碼為500112008005GB00008的宗地）和房屋自然幢號(hào)（如：自然幢號(hào)為500112008005GB00008F0006的房屋）的對(duì)應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)宗地圖形和房屋圖形的掛接（即房屋落地）。對(duì)于宗地內(nèi)缺失房屋圖形的，要通過(guò)調(diào)閱相關(guān)資料（如地籍圖、地形圖、房屋附圖等）或外業(yè)調(diào)查測(cè)繪進(jìn)行房屋圖形的補(bǔ)充入庫(kù)。

（3）房屋圖形與樓盤表掛接：是指通過(guò)房屋自然幢號(hào)的對(duì)應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋圖形和樓盤表的正確掛接（即樓盤落地）。

（4）樓盤表與房屋登記信息掛接：是指通過(guò)對(duì)登記信息的清理，將每幢房屋的各戶登記信息正確裝入樓盤表（即組幢）。對(duì)組幢漏缺、錯(cuò)亂的，要通過(guò)查詢登記檔案信息重新組幢。

以上四個(gè)“掛接”是實(shí)現(xiàn)地房數(shù)據(jù)合一的必要條件，任何一個(gè)掛接缺失或錯(cuò)誤，都會(huì)使房屋成為“空中樓閣”，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)無(wú)法辦理，因此，做好四個(gè)“掛接”是土地房屋數(shù)據(jù)清理整合的關(guān)鍵所在。

2? 技術(shù)路線

2.1 工作思路

充分利用現(xiàn)有地籍、房籍?dāng)?shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)土地房屋信息清理，完善土地房屋空間圖形，建立宗地、房屋、樓盤之間的關(guān)聯(lián)，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，最后整合為地房籍?dāng)?shù)據(jù)。

2.2 技術(shù)路線

以導(dǎo)出房籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中樓盤表為基礎(chǔ)，按宗地-房屋-樓盤表的層次排序，逐幢（樓盤）核實(shí)對(duì)應(yīng)正確宗地代碼和房屋自然幢號(hào)。采用內(nèi)業(yè)分析為主的方式，進(jìn)行土地房屋數(shù)據(jù)清理：根據(jù)樓盤表對(duì)應(yīng)房屋圖形的空間位置，建立宗地代碼和自然幢號(hào)對(duì)應(yīng)關(guān)系，批量提取一個(gè)宗地里只有唯一一幢房屋的，自然幢和房屋圖形直接對(duì)應(yīng)（自然幢號(hào)為宗地代碼后直接加F0001）;其余部分通過(guò)對(duì)照房籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中對(duì)應(yīng)宗地屬性信息、掃描圖件和宗地矢量數(shù)據(jù)中宗地圖形、屬性信息，結(jié)合現(xiàn)勢(shì)性遙感影像對(duì)應(yīng)自然幢和宗地，然后依據(jù)宗地與房屋圖形的空間幾何關(guān)系，核對(duì)房籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中房屋屬性信息、掃描宗地房產(chǎn)圖件、房屋矢量數(shù)據(jù)房屋圖形、現(xiàn)勢(shì)性遙感影像等，建立自然幢和房屋圖形的對(duì)應(yīng)關(guān)系。內(nèi)業(yè)土地房屋數(shù)據(jù)清理發(fā)現(xiàn)的無(wú)宗地圖形、對(duì)應(yīng)宗地內(nèi)無(wú)房屋圖形、宗地或房屋圖形與實(shí)際不符、房屋過(guò)多無(wú)法一一對(duì)應(yīng)等情況，開(kāi)展外業(yè)調(diào)查完善土地房屋空間信息。自然幢與宗地、房屋圖形對(duì)應(yīng)關(guān)系建立完善后，檢核數(shù)據(jù)完整性與正確性，并對(duì)宗地、房屋和戶室進(jìn)行編碼。

2.3 清理整合流程圖

清理整合流程圖如圖2所示。

3? 難點(diǎn)問(wèn)題及解決辦法

在土地房屋數(shù)據(jù)清理中，主要有四個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，包括樓盤組幢錯(cuò)漏，樓盤無(wú)法對(duì)應(yīng)落地，宗地房屋圖形缺失，房屋圖形跨多宗地。

3.1 樓盤組幢錯(cuò)漏

因老舊房屋登記檔案信息不全，地址模糊，缺失圖形等，清理時(shí)人工無(wú)法判斷戶室所在的正確位置，造成樓盤組幢錯(cuò)漏，為登記留下了隱患。出現(xiàn)這種情況，建議進(jìn)行外業(yè)調(diào)查，實(shí)地落實(shí)房屋層數(shù)、戶數(shù)，然后根據(jù)實(shí)地調(diào)查結(jié)果建立一個(gè)正確的空白樓盤表，將已經(jīng)落實(shí)正確的戶室裝入樓盤表，而不能確定或懷疑有誤的戶室暫時(shí)不裝入樓盤表，待進(jìn)行交易登記時(shí)，通過(guò)征詢產(chǎn)權(quán)人，再將戶室信息裝入正確位置。

3.2 樓盤無(wú)法對(duì)應(yīng)落地

將樓盤表與正確的房屋圖形關(guān)聯(lián)（樓盤落地），是實(shí)現(xiàn)地房關(guān)聯(lián)的重要紐帶，但因全國(guó)大部分地區(qū)為國(guó)土房管分設(shè)，國(guó)土房管數(shù)據(jù)各自管理，會(huì)出現(xiàn)樓盤表與房屋圖形出現(xiàn)多對(duì)一或一對(duì)多的情況，無(wú)法一一對(duì)應(yīng)關(guān)聯(lián)。對(duì)比房籍?dāng)?shù)據(jù)與房屋圖形、面積、位置關(guān)系等信息，結(jié)合判讀遙感影像，或通過(guò)開(kāi)展外業(yè)調(diào)查，對(duì)樓盤表或房屋圖形進(jìn)行合并或分割，建立樓盤表與房屋圖形的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

3.3 宗地房屋圖形缺失

對(duì)老舊城區(qū)或偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，未進(jìn)行過(guò)初始地籍測(cè)繪的區(qū)域，宗地和房屋圖形不完善。部分偏遠(yuǎn)地區(qū)沒(méi)建立地、房籍?dāng)?shù)據(jù)管理系統(tǒng)，采用手工發(fā)證，宗地房屋只有圖形、邊長(zhǎng)、面積等信息，缺乏坐標(biāo)信息。

對(duì)能夠落實(shí)實(shí)地位置，但缺乏土地房屋坐標(biāo)的區(qū)域，在國(guó)土房管部門的配合下，依據(jù)土地房屋登記檔案，利用地籍圖和影像圖，開(kāi)展外業(yè)調(diào)查，同時(shí)對(duì)外業(yè)核查的房屋座落和房屋主體名稱予以現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪上圖，完成土地房屋空間數(shù)據(jù)采集和相關(guān)屬性錄入，對(duì)新采集的數(shù)據(jù)采取打包更新方式進(jìn)入集中管理的地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)，樓盤數(shù)據(jù)按照統(tǒng)一編碼規(guī)則進(jìn)行掛接。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中難于落實(shí)位置的房屋，由基層國(guó)土房管部門協(xié)助查找。對(duì)于已拆遷或處于拆遷中的房屋以實(shí)地調(diào)查作為確認(rèn)依據(jù)，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)做好影像記錄，將拆遷區(qū)域排除出清理范圍。

3.4 房屋圖形跨多宗地

房屋原則上對(duì)應(yīng)一個(gè)宗地，但歷史原因造成一個(gè)房屋可能跨宗地情況。出現(xiàn)這種情況，對(duì)于有條件進(jìn)行宗地合并的，在國(guó)土房管部門配合下，進(jìn)行宗地合并;對(duì)于無(wú)法進(jìn)行宗地合并的，可作為歷史遺留問(wèn)題處理，將房屋歸屬到幾何中心所在宗地，并在房屋和樓盤表屬性中備注說(shuō)明該房屋跨宗地，待今后日常變更再處理。

4? 結(jié)語(yǔ)

此文提出的土地房屋數(shù)據(jù)清理整合技術(shù)方法，可為其他未開(kāi)展數(shù)據(jù)整合地區(qū)借鑒使用。土地房屋數(shù)據(jù)清理整合是復(fù)雜、長(zhǎng)期的工作，需要國(guó)土、房管、測(cè)繪、清理公司等部門協(xié)調(diào)配合才能順利完成此項(xiàng)工作。只有在做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查基礎(chǔ)上，建立統(tǒng)一信息平臺(tái)，才能順利推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

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