徐冉冉

[摘 要]進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的背景下，我國(guó)鐵路企業(yè)呈現(xiàn)了較為快速的發(fā)展。值得注意的是，鐵路企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)中，土地綜合開(kāi)發(fā)利用是非常重要的工作環(huán)節(jié)，需結(jié)合鐵路企業(yè)的實(shí)際情況，明確土地開(kāi)發(fā)利用思路，采取有效策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)鐵路企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)良性發(fā)展。文章重點(diǎn)圍繞“鐵路企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)中土地綜合開(kāi)發(fā)利用的思路策略”進(jìn)行分析研究，以期促進(jìn)鐵路企業(yè)的健康、穩(wěn)步發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]鐵路企業(yè);資本運(yùn)營(yíng);土地綜合開(kāi)發(fā)利用

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.07.111

鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作存在規(guī)模大、屬性多的明顯特點(diǎn);與此同時(shí)，在集約化以及市場(chǎng)化的條件下，鐵路企業(yè)在土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作過(guò)程中，需合理利用土地資源，結(jié)合資本運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的實(shí)際情況，采取有效的措施，使土地開(kāi)發(fā)利用工作的風(fēng)險(xiǎn)降低、效率提高。[1]總之，從鐵路企業(yè)的發(fā)展角度考慮，本課題對(duì)“鐵路企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)中土地綜合開(kāi)發(fā)利用”進(jìn)行分析研究具備一定的價(jià)值意義。

1 鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作需規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）政策限定方面的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合目前的法律法規(guī)，對(duì)鐵路企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)中土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作明確了一些禁止的項(xiàng)目，比如危險(xiǎn)品便不可列入可行的范疇當(dāng)中。與此同時(shí)，對(duì)于鐵路建設(shè)期間廣告牌的招商、設(shè)置，雖然存在一定的商業(yè)價(jià)值，但是從開(kāi)發(fā)工作安全角度考慮，相關(guān)法律法規(guī)也作出了限制的明文規(guī)定。因此，需了解政策限定這方面的風(fēng)險(xiǎn)，使鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作能夠順利、有序地開(kāi)展，確保此項(xiàng)工作實(shí)施的安全性。[2]

（2）環(huán)境污染方面的風(fēng)險(xiǎn)。部分項(xiàng)目容易引發(fā)嚴(yán)重的環(huán)境污染現(xiàn)象，拋開(kāi)土地綜合開(kāi)發(fā)利用的商業(yè)價(jià)值角度分析，但從環(huán)保角度考慮，便需規(guī)避環(huán)境污染帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為了避免環(huán)境污染風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生，需確保土地綜合開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目符合國(guó)家、地方污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，且確保排放量符合總量控制的要求。

（3）資源儲(chǔ)備不足方面的風(fēng)險(xiǎn)。部分企業(yè)可能出現(xiàn)資源儲(chǔ)備不足的情況，導(dǎo)致在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，依舊延續(xù)以往的粗放型模式，表現(xiàn)為“高投入、高消耗以及低效率”，顯然這樣會(huì)導(dǎo)致資源利用率降低。[3]為了規(guī)避資源儲(chǔ)備不足造成的風(fēng)險(xiǎn)，需做好資源配置優(yōu)化工作。

2 鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用的具體思路策略探究

（1）充分遵循土地開(kāi)發(fā)利用的基本原則。在鐵路土地資源運(yùn)營(yíng)中的土地開(kāi)發(fā)利用工作開(kāi)展過(guò)程中，需遵循一定的基本原則，總結(jié)起來(lái)包括：第一，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)原則。在土地開(kāi)發(fā)利用工作開(kāi)展過(guò)程中，需嚴(yán)格遵循并執(zhí)行國(guó)家以及地方頒布的相關(guān)法律法規(guī)，以行業(yè)管理制度為基礎(chǔ)，對(duì)鐵路和地方的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行綜合考量，對(duì)開(kāi)發(fā)程序加以規(guī)范，明確責(zé)權(quán)界定以及實(shí)施利用等環(huán)節(jié)的內(nèi)容，使土地開(kāi)發(fā)利用工作能夠有據(jù)可依。第二，嚴(yán)格遵守集約用地原則。對(duì)土地而言，屬于稀缺的資源，在土地開(kāi)發(fā)利用工作過(guò)程中，徐嚴(yán)格遵守集約用地的基本原則。與此同時(shí)，對(duì)于周邊發(fā)展規(guī)劃需充分融合，綜合考慮整體設(shè)計(jì)、空間利用以及價(jià)值發(fā)揮等要素，使資源浪費(fèi)現(xiàn)象得以避免。第三，遵循因地制宜原則。以目前具備的生產(chǎn)力布局為基礎(chǔ)，考慮和周邊市場(chǎng)配套的情況，結(jié)合地塊的不同屬性進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)利用，避免“一刀切”的開(kāi)發(fā)方式，考慮全局，確保土地開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目定位的精準(zhǔn)、合理、科學(xué)。第四，遵循市場(chǎng)導(dǎo)向原則?；诩扔挟a(chǎn)業(yè)政策框架范圍內(nèi)，對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目的市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展性進(jìn)行深入研究，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，同時(shí)結(jié)合可行性研究和過(guò)程監(jiān)管情況，充分考慮土地開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，注重產(chǎn)業(yè)、規(guī)模以及品牌的建設(shè)，使整體開(kāi)發(fā)能力水平得到有效提高。

（2）充分明確土地開(kāi)發(fā)利用詳細(xì)思路。對(duì)于鐵路土地開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目工作來(lái)說(shuō)，在開(kāi)展過(guò)程中需和企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)充分融合，確保項(xiàng)目的開(kāi)展，能夠?yàn)殍F路企業(yè)增效增益，并使風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。此外，還需充分明確土地開(kāi)發(fā)利用的詳細(xì)思路，總結(jié)起來(lái)包括：第一，物流基地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目思路：明確鐵路貨運(yùn)設(shè)施布局，掌握物流集散情況，針對(duì)存量鐵路用地實(shí)行綜合性物流開(kāi)發(fā)改造，把物流關(guān)鍵點(diǎn)用地建設(shè)為物流基地、戰(zhàn)略裝車(chē)點(diǎn)以及交易市場(chǎng)等;對(duì)于非節(jié)點(diǎn)用地，則可開(kāi)發(fā)成為材料加工基地以及倉(cāng)儲(chǔ)廠房等，使物流開(kāi)發(fā)綜合實(shí)行。第二，綜合體建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目思路：充分融合地方城市規(guī)劃和鐵路站區(qū)規(guī)劃，將站區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)納入地方綜合體建設(shè)的范疇，使路地協(xié)同發(fā)展。第三，房產(chǎn)、商業(yè)配套開(kāi)發(fā)項(xiàng)目思路：以收購(gòu)、置換為主要方法，對(duì)土地資源加以集中，做好科學(xué)統(tǒng)籌，進(jìn)一步實(shí)施商品房和商業(yè)配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)工作。[4]注重上蓋與地下空間商業(yè)及住宅開(kāi)發(fā)的探索，使土地綜合利用效率提升，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。第四，高鐵沿線土地保護(hù)性盤(pán)活項(xiàng)目思路：以鐵路運(yùn)輸安全為基礎(chǔ)，針對(duì)高鐵沿線土地實(shí)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)，例如進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)、建設(shè)新農(nóng)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目以及零星倉(cāng)庫(kù)等，使此方面的用地充分盤(pán)活。

（3）充分明確土地開(kāi)發(fā)利用策略。在充分遵循土地開(kāi)發(fā)利用的基本原則，并明確規(guī)劃思路的基礎(chǔ)上，還需采取有效策略，使土地綜合開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目工作的實(shí)施更加順利，總結(jié)起來(lái)包括：第一，構(gòu)建完善的機(jī)制。基于鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目工作開(kāi)展過(guò)程中，對(duì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組織機(jī)制、內(nèi)控管理機(jī)制、市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制等，均需加以完善;與此同時(shí)，為提高工作人員工作積極性，對(duì)于激勵(lì)機(jī)制、考核機(jī)制也需充分完善，并加強(qiáng)全過(guò)程管控，使項(xiàng)目的實(shí)施能夠順利、有序進(jìn)行。第二，注重市場(chǎng)分析。對(duì)于市場(chǎng)，具備動(dòng)態(tài)、持續(xù)變化的特征，可通過(guò)市場(chǎng)分析，找準(zhǔn)規(guī)律，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，并結(jié)合鐵路企業(yè)自身區(qū)域特點(diǎn)及土地資源的屬性，細(xì)化項(xiàng)目投資效益分析，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作符合市場(chǎng)發(fā)展。第三，注重風(fēng)險(xiǎn)的控制。需對(duì)資本運(yùn)營(yíng)的成本效益性充分關(guān)注，對(duì)取得的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益是否高于發(fā)生的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)成本、籌融資費(fèi)用等成本費(fèi)用;并且，需對(duì)資本運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度加以研究，對(duì)企業(yè)防范及化解相關(guān)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)、財(cái)務(wù)管理以及信息體制等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的能力加以評(píng)估，進(jìn)一步采取有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策?？偨Y(jié)起來(lái)，在鐵路企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)中的土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，需從項(xiàng)目調(diào)研論證階段、規(guī)劃方案制定階段、項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施階段以及項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段四個(gè)階段實(shí)行全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)控制方案。以項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控為例，指的是在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)需根據(jù)國(guó)家以及地方相關(guān)法規(guī)法律，充分承擔(dān)安全主管責(zé)任。為了達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，一方面，需注重完善的安全管理制度的建立;另一方面，針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行封閉管理，掛設(shè)符合安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的明顯標(biāo)志，使出入安全通道的平整暢通得到有效維持，并配套相關(guān)設(shè)施設(shè)備，確保施工的安全性。此外，還有必要構(gòu)建完善的服務(wù)保證機(jī)制，接納各方反饋意見(jiàn)，注重服務(wù)的優(yōu)化以及技術(shù)的創(chuàng)新;并且，對(duì)于項(xiàng)目已利用資源潛力需充分挖掘，充分開(kāi)發(fā)鐵路站區(qū)空間。[5]總之，風(fēng)險(xiǎn)防控是鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作項(xiàng)目開(kāi)展的重點(diǎn)內(nèi)容，需充分重視，確保此項(xiàng)工作提升效益的同時(shí)，安全性得到最大化的提升。

3 結(jié) 論

綜上所述，鐵路企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)中土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作，首要工作是明確潛在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，從政策、環(huán)境、資源儲(chǔ)備等方面充分考量。進(jìn)一步在土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作中，需明確需遵循的基本原則，掌握建設(shè)思路以及策略，加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施前、中、后三個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制，使土地綜合開(kāi)發(fā)利用工作的風(fēng)險(xiǎn)降至最低化，經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益得到最大化提升，最終為鐵路企業(yè)的穩(wěn)健、良性發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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