白云峰

[摘 要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展迅猛，但是在迅猛發(fā)展的過(guò)程中，存在很多的問(wèn)題。其中最主要的就是房地產(chǎn)成本控制問(wèn)題，這些問(wèn)題如果不得到科學(xué)合理的解決，將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)很多額外的開(kāi)支。文章針對(duì)于目前房地產(chǎn)成本控制所存在的問(wèn)題進(jìn)行闡釋，并且針對(duì)存在的問(wèn)題給出科學(xué)合理的成本精細(xì)化管理方案，旨在更好地控制房地產(chǎn)成本。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);成本控制;精細(xì)化管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.07.155

1 前 言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)蒸蒸日上，在目前遍地開(kāi)花的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目中，其集中體現(xiàn)的問(wèn)題就是房地產(chǎn)成本控制問(wèn)題，這些問(wèn)題的產(chǎn)生有些是來(lái)自項(xiàng)目管理問(wèn)題，有些是來(lái)自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的調(diào)研工作不充分所導(dǎo)致的問(wèn)題，還有的就是在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，其設(shè)計(jì)方案不斷變更而導(dǎo)致的問(wèn)題，這些問(wèn)題如果不能夠科學(xué)合理地進(jìn)行緩解，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理工作的開(kāi)展帶來(lái)很大的阻力，針對(duì)于這些問(wèn)題，筆者也給出了幾點(diǎn)精細(xì)化成本管理建議，從而更好地對(duì)房地產(chǎn)成本浪費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行改善。

2 房地產(chǎn)成本控制所面臨的問(wèn)題

房地產(chǎn)成本控制過(guò)程中所面臨的問(wèn)題主要來(lái)自三個(gè)方面，包括了管理體系不健全、開(kāi)發(fā)前調(diào)研不充分和項(xiàng)目進(jìn)展中設(shè)計(jì)方案頻繁變更等，其內(nèi)容如下。

2.1 房地產(chǎn)成本管理體系不健全

不健全的原因來(lái)自兩個(gè)方面，一個(gè)是房地產(chǎn)成本管理意識(shí)不足，第二是房地產(chǎn)成本管理技術(shù)不夠。[1]在房地產(chǎn)成本管理意識(shí)方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者由于個(gè)人意識(shí)不足，導(dǎo)致在項(xiàng)目開(kāi)展的各個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有嚴(yán)格把控，很多的物料采購(gòu)不合理，最終導(dǎo)致成本的不必要浪費(fèi)。

另外一點(diǎn)就是技術(shù)方面，目前很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目所應(yīng)用的成本管理技術(shù)還是原來(lái)傳統(tǒng)的管理技術(shù)，這無(wú)法滿足目前日新月異的變化，在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，財(cái)務(wù)在記賬體系上不能夠全方位地進(jìn)行記錄，其次財(cái)務(wù)體系在事前預(yù)算、事中跟進(jìn)和事后結(jié)算中，沒(méi)有起到應(yīng)該有的督導(dǎo)職能，無(wú)法對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)合理的分析，其配套軟件由于沒(méi)有更新，也無(wú)法對(duì)財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行科學(xué)合理地分析，對(duì)于其浪費(fèi)的地方進(jìn)行指出，以便更好地改進(jìn)。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前調(diào)研不充分

很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于工期比較緊張，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目正式開(kāi)發(fā)之前，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期調(diào)研工作做的不充分，沒(méi)有整理出來(lái)科學(xué)具體的可行性報(bào)告就盲目拿地，拿地之后就進(jìn)行很多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這會(huì)導(dǎo)致在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于政府相關(guān)政策的變動(dòng)而設(shè)計(jì)方案改變，設(shè)計(jì)方案一旦改變就會(huì)帶來(lái)很多不必要的開(kāi)支。

有些房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)候，只是感覺(jué)價(jià)格比較低，但是在真正開(kāi)發(fā)時(shí)候，政府考慮到綜合因素，對(duì)于其不符合政府要求的地方需要建立綠化帶等，這就會(huì)導(dǎo)致很大成本的浪費(fèi)。[2]除此之外，如果開(kāi)發(fā)前調(diào)研工作不充分，甚至?xí)霈F(xiàn)其地質(zhì)研究不充分，有些地方不太適合按照常規(guī)方式建立開(kāi)放項(xiàng)目，這就會(huì)導(dǎo)致地基成本嚴(yán)重提升，最終影響到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案變更頻繁

房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)候，需要通過(guò)設(shè)計(jì)方案的，但是由于后面的具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)各種問(wèn)題，最終導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案收到影響，頻繁進(jìn)行設(shè)計(jì)方案變更，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目成本提升。設(shè)計(jì)方案的變更主要是以下幾個(gè)因素導(dǎo)致的：第一，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)合理精密的勘察，在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案與現(xiàn)實(shí)情況不符合，最終需要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更。[3]

第二，在施工過(guò)程中，各方需要進(jìn)行密切的溝通，特別是設(shè)計(jì)部門和施工部門，在施工之前，設(shè)計(jì)部門需要與施工單位進(jìn)行充分溝通，否則容易信息不對(duì)稱，最終導(dǎo)致成本浪費(fèi);第三，就是施工圖紙問(wèn)題，在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)到實(shí)施過(guò)程中，針對(duì)于施工圖紙的審核不完善，最終導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案頻繁變更，導(dǎo)致不必要的成本浪費(fèi)。

3 房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理方案

3.1 健全完善房地產(chǎn)成本預(yù)算機(jī)制

預(yù)則立，不預(yù)則廢。良好的房地產(chǎn)成本預(yù)算機(jī)制可以節(jié)省很多不必要的成本。在健全完善房地產(chǎn)成本預(yù)算機(jī)制上，首先要提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理層的成本管理意識(shí)，要在項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算機(jī)制的設(shè)立。首先要針對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理等管理層進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)算的進(jìn)一步培訓(xùn)，讓其充分考慮項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程各環(huán)節(jié)的成本預(yù)算問(wèn)題，建立健全績(jī)效機(jī)制，如果對(duì)于項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的成本管理出入較大，將會(huì)對(duì)個(gè)人工資績(jī)效造成影響。

其次，就是要和財(cái)務(wù)部門進(jìn)行溝通，財(cái)務(wù)部門要引進(jìn)最新最科學(xué)的房地產(chǎn)成本核算系統(tǒng)，針對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。另外，要加強(qiáng)和監(jiān)理部門的溝通，針對(duì)于項(xiàng)目某方面的過(guò)度浪費(fèi)現(xiàn)象，必須要建立健全追責(zé)制度，讓相對(duì)應(yīng)的部門必須闡述成本浪費(fèi)的理由，精細(xì)化進(jìn)行各個(gè)環(huán)節(jié)的管理。[4]

3.2 充分做好項(xiàng)目開(kāi)始前的調(diào)研工作

上文中我們知悉了目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始之前沒(méi)有做好項(xiàng)目調(diào)研的工作，針對(duì)于這個(gè)問(wèn)題我們需要進(jìn)行科學(xué)合理的解決。首先，要找到認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)的調(diào)研團(tuán)隊(duì)，對(duì)于項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查分析，首先是項(xiàng)目的地質(zhì)問(wèn)題，項(xiàng)目開(kāi)始之前，需要對(duì)項(xiàng)目所處的地質(zhì)屬性進(jìn)行分析，有些地質(zhì)是不適合進(jìn)行高層建筑物的建設(shè)的，這種地質(zhì)需要開(kāi)發(fā)商浪費(fèi)很多成本在于地基建立上，需要用專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行地質(zhì)可行性分析。

其次，對(duì)于政府的相關(guān)政策進(jìn)行充分的解讀，不能夠有投機(jī)行為，不能夠因?yàn)榈蛢r(jià)偏低就急忙拿下，后期政策的改變將會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展帶來(lái)很大影響，需要對(duì)于整體的規(guī)劃進(jìn)行分析，和相關(guān)部門進(jìn)行充分的溝通。[5]綜合下來(lái)，需要針對(duì)于開(kāi)發(fā)地段的經(jīng)濟(jì)情況、地質(zhì)情況和預(yù)期施工開(kāi)展情況進(jìn)行分析，然后出具可行性調(diào)研報(bào)告，針對(duì)于報(bào)告中不明確的地方，要進(jìn)行及時(shí)地改正，最終按照可行性報(bào)告進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，就能夠避免很多不必要的成本浪費(fèi)。

3.3 建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制體制

在健全房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制體制時(shí)候，需要考慮以下幾個(gè)方面：一是對(duì)所涉及的物料進(jìn)行匯總管理，不能夠到處都是物料，但是沒(méi)有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)支持，針對(duì)于這些物料要合理地進(jìn)行存放，統(tǒng)一進(jìn)行管理，倉(cāng)庫(kù)管理人員需要嚴(yán)格進(jìn)行物料資源的出入把控，對(duì)每一筆的出入明細(xì)要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)地反饋給財(cái)務(wù)部門，更好的把控物料的成本。

二是為設(shè)計(jì)方案的協(xié)調(diào)，上文中我們得知由于政策和施工部門等因素導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案調(diào)整頻繁，因此需要針對(duì)于施工各環(huán)節(jié)的涉及部門組織在一起，要及時(shí)有效地進(jìn)行溝通，涉及部門需要聽(tīng)取施工部門的建議，知悉施工過(guò)程中所存在的現(xiàn)實(shí)技術(shù)問(wèn)題，施工部門要及時(shí)反饋未來(lái)施工中可能會(huì)遇到的問(wèn)題，然后設(shè)計(jì)部門核實(shí)之后，針對(duì)于存在問(wèn)題，進(jìn)行科學(xué)合理的方案設(shè)計(jì)，減少不必要的成本開(kāi)支。[6]

4 結(jié)束語(yǔ)

目前房地產(chǎn)成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展的關(guān)鍵所在，成本控制不下來(lái)，凈利潤(rùn)就會(huì)受到影響，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是損失。房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理方案的有效落實(shí)，可以很好地確保房地產(chǎn)項(xiàng)目成本降低，只有不斷地進(jìn)行方案優(yōu)化，才能夠給房地產(chǎn)成本控制帶來(lái)更好的改變。文章針對(duì)于房地產(chǎn)成本控制所面臨的問(wèn)題進(jìn)行闡釋，并且給出了科學(xué)合理的建議，希望能夠給讀者一定思路，更好地降低房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本。

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