許冰清

即使身處品牌林立的繁華都市，大多數(shù)男性消費(fèi)者依然并不那么喜歡逛街—已在上海工作生活16年的Andrea Destefanis亦是如此。

這個(gè)意大利人偶爾會(huì)去逛一些“真的街”，有自然光和新鮮空氣流動(dòng)、商店沿著馬路鋪陳開來，不時(shí)會(huì)有些小驚喜的那種。但作為建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所Kokaistudios的創(chuàng)始合伙人，他十分清楚：想要在中國拓展業(yè)務(wù)，像商業(yè)街和百貨公司這樣的“傳統(tǒng)”思路絕不可能被手握資金和土地的客戶一下子挑中。

“大盒子”式的購物中心和商業(yè)綜合體，才是如今中國市場的首選方案?？臻g敞亮、流線清晰、一站式服務(wù)的購物體驗(yàn)，讓人們將對(duì)于逛街的理解從單純的購物需求上升到了綜合的生活方式。上海iapm、北京頤堤港、廣州太古匯、成都IFS等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的持續(xù)成功，也教會(huì)了華潤、中糧、遠(yuǎn)洋等一系列本土商業(yè)地產(chǎn)品牌如何用大空間和品牌組合，做全國中產(chǎn)家庭和年輕人的消費(fèi)生意。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)媒體贏商網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自2009年以來的10年間，中國市場總計(jì)有1924個(gè)全新的購物中心開門營業(yè)，商業(yè)總建筑面積超過2億平方米。2019年，這一趨勢(shì)有望被全國范圍內(nèi)計(jì)劃開業(yè)的982個(gè)購物中心繼續(xù)推向高點(diǎn)。

在一批外資背景、善于將全球購物中心的成功經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到中國內(nèi)地的開發(fā)商之外，建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所也被認(rèn)為是這一輪開發(fā)浪潮中的獲益者。

以凱里森、RTKL、貝諾和捷德為代表的數(shù)家外資建筑事務(wù)所，一度包攬了中國大部分優(yōu)質(zhì)購物中心的設(shè)計(jì)工作。但在設(shè)計(jì)購物中心的過程中，一些“中國特色”的問題不可避免，比如一定比例的消防疏散通道預(yù)留，或是出于安全考慮減少大中庭格局的設(shè)計(jì)。另有一些，則是從商業(yè)目出發(fā)的博弈。比如，與歐洲商業(yè)街上常見的小門面、大進(jìn)深的店鋪形制相比，在中國做生意的品牌往往都傾向于露出度更高、也更易掌握店倉空間配比的大門面、淺進(jìn)深結(jié)構(gòu)。想要均衡好這種關(guān)系，往往就需要設(shè)計(jì)方與品牌協(xié)商進(jìn)行微調(diào)。

一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，購物中心的設(shè)計(jì)不但直接決定了中國當(dāng)代消費(fèi)者的逛街體驗(yàn)，還能反映國內(nèi)零售生意的運(yùn)營趨勢(shì)，并進(jìn)一步影響其運(yùn)營效果—對(duì)于上述每一個(gè)層面，設(shè)計(jì)都是重要的影響要素。

iapm的弧度動(dòng)線

在上海，于2013年正式開業(yè)、建筑面積總計(jì)近12萬平方米的環(huán)貿(mào)iapm的商場部分被許多零售地產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為是在中國做購物中心設(shè)計(jì)的一個(gè)典型案例—利用曲線環(huán)繞式的走廊串起商場內(nèi)每一層的大小門店；電梯在樓層間錯(cuò)落有致地排列，還架設(shè)了跨越兩層樓的“飛天梯”；懸挑結(jié)構(gòu)搭建的走廊不用廊柱支撐，靈活調(diào)整中庭的尺寸；汽車可以利用建筑頂部搭出的坡道，直通商場二層；加裝大面積的玻璃頂棚和幕墻，適當(dāng)引入自然光和布景元素……

對(duì)于消費(fèi)者來說，這樣的商場顯得“好看”“好逛”，而業(yè)內(nèi)人士討論最多的，是商場“好做”。開發(fā)商在前期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就將消費(fèi)者及品牌門店的需求更多納入討論范圍，也可以減少后期的運(yùn)營壓力。

貝諾公司董事龐嵚對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志介紹，在為購物中心做動(dòng)線設(shè)計(jì)時(shí)，貝諾會(huì)考慮利用關(guān)鍵的店鋪、設(shè)施和展陳，引導(dǎo)出一些“人在放松狀態(tài)下的流動(dòng)思路”，在路線清晰的前提下保證逛街的趣味性。同時(shí)，設(shè)計(jì)師也會(huì)考慮到中國市場對(duì)于大型項(xiàng)目的熱衷，以及開發(fā)商分割租賃空間時(shí)需要兼顧各種體量門店的想法，以避免在可能長達(dá)百米的路線或是垂直幾層樓的視野上，消費(fèi)者只能一眼看到十來家店鋪所造成的購物壓力。

“我們所討論的設(shè)計(jì)，更多是在平衡所有需要解決的商業(yè)問題基礎(chǔ)上，提出的綜合解決思路。雖然成熟的方案經(jīng)驗(yàn)可以被復(fù)用，但指導(dǎo)并滿足面向未來的空間需求，才是體現(xiàn)設(shè)計(jì)思維價(jià)值的部分?！饼媿抡f。

對(duì)于這個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，龐嵚也有許多遺憾之處。比如由于項(xiàng)目內(nèi)地塊分隔的原因，有一部分商場面積被孤懸于環(huán)形的主動(dòng)線之外，只能用延伸出來的一根直線走廊，配合精品店、咖啡館等吸引客流量的業(yè)態(tài)加以彌補(bǔ)?！耙坏﹦?dòng)線有主有次，人就幾乎不會(huì)走過去。”

上海K11和北京中糧廣場的“向下走”

對(duì)于市場的后來者而言—無論業(yè)主方、運(yùn)營方還是設(shè)計(jì)師—過去十多年來購物中心的建設(shè)浪潮意味著今后想在核心商圈接觸到體量龐大、有優(yōu)質(zhì)開發(fā)商主導(dǎo)，而且是從“一塊空地”狀態(tài)開始的項(xiàng)目的可能性已經(jīng)越來越小。相反，以建筑體量2萬到4萬平方米的百貨公司、賣場空間改造為代表的“城市更新”項(xiàng)目，很長一段時(shí)間內(nèi)會(huì)成為設(shè)計(jì)師需要應(yīng)對(duì)的主流問題。

在進(jìn)入上海市場的頭幾年里，Kokaistudios就遇上了一個(gè)相當(dāng)棘手的改造需求—讓淮海中路上的香港新世界大廈裙樓商場重現(xiàn)活力。

這個(gè)后來被稱作“上海K11”、以藝術(shù)展陳空間和小而精的零售配比聞名的項(xiàng)目，在當(dāng)時(shí)最讓Andrea Destefanis頭疼的，就是如何利用好總面積只有3.55萬平方米、結(jié)構(gòu)局促的樓宇空間，以及“漆黑一片”的商場地下層。

“幸運(yùn)的是，業(yè)主方面已經(jīng)先決定將創(chuàng)新的K11藝術(shù)博物館放到地下三層，我們就先利用電梯將消費(fèi)者直接送到地下，再用店鋪、光線和展陳做視覺引導(dǎo)，任由他們自己一層層向上逛?！盇ndrea Destefanis對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志說。

設(shè)計(jì)思路也由此被打開：大膽舍棄位于商場中心位置的可租賃面積，將其打通為一個(gè)自上而下、完全通透的中庭；大體量的視覺裝飾直接“上墻”“入地”，給消費(fèi)者帶來直接沖擊；大部分樓面動(dòng)線也由于圍繞中庭而變?yōu)楹唵蔚腃字形，利用體驗(yàn)型業(yè)態(tài)或品牌本身的吸引力，引導(dǎo)人的流動(dòng)。

上海K11的改造大獲成功后，Kokaistudios稱團(tuán)隊(duì)在短時(shí)間內(nèi)接到了近200份提案，其中大多數(shù)需求是希望“做出下一個(gè)K11”。他們拒掉了其中90%的案子，開始在全國范圍內(nèi)嘗試更多小體量，但在設(shè)計(jì)上更有創(chuàng)意的零售、辦公、酒店乃至公共建筑項(xiàng)目，“就是希望外界不要只因?yàn)樯虾11而記住我們?！?/p>

不過，在2 017年參與改造位于北京長安街要沖位置的中糧廣場時(shí)，Kokaistudios再次給出了“向下走”的設(shè)計(jì)方案。

整個(gè)中糧廣場的改造從體量最小的C座商場入手。將這個(gè)夾在A、B兩座寫字大樓中間，建于1990年代的家居賣場改造成寫字樓的過程本身并不難，但想要兼顧整個(gè)項(xiàng)目體對(duì)于健身、餐飲、商務(wù)會(huì)議、畫廊展廳、共享辦公等一系列配套服務(wù)的需求，并重塑分階段改建的3棟樓宇之間的關(guān)系，低區(qū)空間就又有了被利用起來的機(jī)會(huì)。

“酒店的客房與寫字樓的辦公室，在功能上是有相通性的?！盇ndrea Destefanis對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志打了個(gè)比方，“你在酒店的時(shí)候，一般會(huì)順著樓梯向上尋找配套服務(wù)；在中糧廣場這個(gè)項(xiàng)目里，我們就用一個(gè)大的螺旋樓梯作為引導(dǎo)，將這些部分倒置，放在了地下。當(dāng)C座的一樓空間部分外露后，一個(gè)串聯(lián)起3棟樓的軸線就會(huì)出現(xiàn)。我們?cè)谶@條線上做了個(gè)城市廣場，嘗試一種開放的氛圍?！?h3>社區(qū)商街式的蘇州大悅春風(fēng)里

中糧旗下另一個(gè)知名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是大悅城。在中國的許多一線和新一線城市里，大悅城都以洞悉年輕人潮流與愛好、創(chuàng)造城市地標(biāo)，以及“IP體驗(yàn)場景”和“主題式街區(qū)”等概念聞名于行業(yè)。2017年年底，大悅城又推出了瞄準(zhǔn)年輕中產(chǎn)家庭需求、更接近社區(qū)商業(yè)街形態(tài)的新產(chǎn)品線“大悅春風(fēng)里”。

由貝諾主導(dǎo)總體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)于2021年入市的蘇州“大悅春風(fēng)里”，將會(huì)是這條產(chǎn)品線落地后，正式開業(yè)的第一個(gè)項(xiàng)目。

“從概念上看還是購物中心，但從展開的方向上看，是將大盒子按功能拆解成幾個(gè)小盒子，頂在了一條商業(yè)街上?！饼媿聦?duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志解釋道。為了強(qiáng)化“商業(yè)街”部分的感覺，貝諾團(tuán)隊(duì)在商場的地面部分加入了大量的綠化和公共空間，同時(shí)利用扶梯、臺(tái)階、橋梁等多種方式，將街面與零售盒子的各層串聯(lián)起來，在垂直方向上做出一條多層次的游覽動(dòng)線。

如果將大悅城旗下兩條產(chǎn)品線所提出的種種新概念，與其本身的中端定位結(jié)合起來看，增加消費(fèi)者逗留時(shí)長、提升客單價(jià)是一個(gè)必然的最終目的。但在購物中心內(nèi)零售品牌與購物體驗(yàn)同質(zhì)化、競爭日益激烈的背景下，一份讓設(shè)計(jì)為主題、概念和IP們服務(wù)的建設(shè)計(jì)劃書，已經(jīng)成了許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商握緊的第一根稻草。

上海世茂百聯(lián)的“公共舞臺(tái)”

上海最著名的南京路步行街的起點(diǎn)，是上海世茂廣場。在經(jīng)營權(quán)被世茂集團(tuán)收回之前，這座曾經(jīng)的“浦西第一高樓”，其裙樓商場大部分都被劃給傳統(tǒng)的百貨公司。樓內(nèi)能被消費(fèi)者記住的，只有占據(jù)獨(dú)立空間的“耐克上海001”概念店、以及M&Ms的全球旗艦店。

由于商場是分階段建成的，相比于小而局促的上海K11的物業(yè)條件，世茂廣場在建筑結(jié)構(gòu)上的硬傷更多：總計(jì)10層的商場，西側(cè)部分呈L型，沿南京東路的一大塊三角形空間無法有效利用；東側(cè)是常見于傳統(tǒng)百貨公司的“核心筒”結(jié)構(gòu)，封閉的外立面讓入駐的絕大多數(shù)品牌失去了對(duì)外展示的機(jī)會(huì)；東西兩側(cè)的建筑看似連為一體，動(dòng)線上卻相對(duì)獨(dú)立，消費(fèi)者在樓間不僅流動(dòng)困難，也比在一般的商場更容易迷失方向。

“雖然有很多結(jié)構(gòu)性的困難，但相比許多傳統(tǒng)的百貨公司，世茂廣場的建設(shè)背景依然是一個(gè)購物中心，這使得我們?cè)谛拚ㄖY(jié)構(gòu)、動(dòng)線、外立面等方面，動(dòng)作都可以大一些?！笔烂掏渡虾９究偨?jīng)理肖濤在此前接受《第一財(cái)經(jīng)》雜志記者采訪時(shí)這樣表示。

接手這一改造項(xiàng)目后，Kokaistudios首先將兩側(cè)建筑間的內(nèi)部動(dòng)線做了最大程度的打通，同時(shí)將目光投向了此前只被用作商場入口、放置巨幅廣告的三角形戶外空間。在與業(yè)主方協(xié)商后，這個(gè)緊鄰南京東路的戶外空間，被改造成了項(xiàng)目中最?yuàn)Z人眼球、與途經(jīng)商場的消費(fèi)者互動(dòng)也最多的一塊“舞臺(tái)”：

利用透明玻璃幕墻，將每一層L型空間中的商戶最大程度地對(duì)外露出；商場主入口不再設(shè)于一樓，而是用一架直通三樓的“飛天梯”代替；與iapm案例中減少廊柱的思路正相反，多根細(xì)長的白色立柱成了“舞臺(tái)”上的視覺焦點(diǎn)；商場中層在立柱與建筑本體之間加建了許多紅色露臺(tái)，作為輔助動(dòng)線和商業(yè)外擺，也兼具視覺效果。

相比于過去的被動(dòng)局面，改造后的世貿(mào)廣場變得更為“外向”。大部分的品牌門店被展示出來，消費(fèi)者也可以清楚地看到最直接的到達(dá)路徑。

而對(duì)于商場方面來說，“飛天梯”將原先商業(yè)價(jià)值偏弱的三樓區(qū)域變成了客流量更大的“首層”，商場內(nèi)的潮流買手店、餐飲主題區(qū)和主題樂園的客流量都有了一定保證。至于低區(qū)完整的雙層空間，經(jīng)過簡單分隔后成了品牌的旗艦大店，一舉解決了小型購物中心內(nèi)不同體量門店的“平衡性”問題。

重裝開業(yè)后，Andrea Destefanis自己參觀了幾次商場。他喜歡看人在商場內(nèi)留出的公共空間里進(jìn)進(jìn)出出，并堅(jiān)持認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目最大的價(jià)值不在于其商業(yè)理念的成功性，而是它處于上海核心商圈這個(gè)位置本身。

“說到底，我們是在為客戶的客戶，也就是最終消費(fèi)者做設(shè)計(jì)。我們要提供不同的消費(fèi)體驗(yàn)，也要提供輕松觸達(dá)這些體驗(yàn)的不同路徑。即使是將這座商場作為公共空間使用的人，相信也能從中獲得對(duì)城市的全新感受?！彼麑?duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志說。