燕在珍，石運(yùn)杰 ，余永松，于文進(jìn)

（1.廣西大學(xué)農(nóng)學(xué)院，廣西 南寧 530004；2.云南大學(xué)資源環(huán)境與地球科學(xué)學(xué)院，云南 昆明 650500）

農(nóng)村宅院是指農(nóng)村中主要供從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者居住的場所，作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活的主要載體，是農(nóng)村土地利用的重要方式。目前，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，農(nóng)村宅院的結(jié)構(gòu)和功能發(fā)生不同趨勢的演變，由原來單一的居住功能，逐漸演變?yōu)榫幼　⒋鎯?chǔ)、商業(yè)經(jīng)營等不同用途的功能［1］，提高了農(nóng)村土地利用效率；同時(shí)也有一些地區(qū)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)卮迕裢獬鰟?wù)工現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致“空心化”［2］、容積率降低、土地利用方式粗放等問題出現(xiàn)。因此，研究農(nóng)村宅院用地利用狀況和利用效率，對加強(qiáng)農(nóng)村宅院節(jié)約集約利用、緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地矛盾以及加強(qiáng)農(nóng)村人居環(huán)境整治，對貫徹鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、構(gòu)建人與自然和諧共生的鄉(xiāng)村發(fā)展新格局具有十分重要的意義。

農(nóng)村土地作為土地利用的重要方式，國內(nèi)外學(xué)者相繼對其進(jìn)行了廣泛研究。在國外，通過加強(qiáng)對村莊的規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的集約節(jié)約利用，使村落布局集中緊湊，村民相關(guān)的居住和配套設(shè)施盡量集中分布在一起，從而提高土地利用效率［3-4］。國內(nèi)對農(nóng)村宅院用地的研究主要集中于對農(nóng)村宅院利用、閑置等方面的探究。宋偉等［5］詳細(xì)分析了我國農(nóng)村宅院總量、戶均宅院面積和宅院容積率的發(fā)展變化與現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)我國戶均農(nóng)村宅院的超標(biāo)現(xiàn)象嚴(yán)重且容積率低。韓康［6］從人口變化與人均宅院面積變化的角度分析了宅院閑置情況，發(fā)現(xiàn)隨著我國農(nóng)村人口的減少，人均宅院面積反而增加。陳士銀等［7］從農(nóng)村宅院利用管理的角度出發(fā)，分析了我國農(nóng)村宅院利用與管理的現(xiàn)狀及存在的主要問題，并提出通過改革宅基地產(chǎn)權(quán)制度、完善管理制度等對策來加強(qiáng)農(nóng)村宅院的利用與管理等措施。農(nóng)村居民點(diǎn)用地的評價(jià)研究起步較晚，研究內(nèi)容主要集中在評價(jià)方法和評價(jià)指標(biāo)體系的建立方面。其中評價(jià)方法主要包括多因素綜合評價(jià)法、層次分析法、主成分分析法等；在評價(jià)指標(biāo)體系建立方面，陳曦?zé)樀龋?］建立的農(nóng)村居民點(diǎn)集約利用評價(jià)指標(biāo)體系包括農(nóng)村居民點(diǎn)利用結(jié)構(gòu)的合理化指標(biāo)、充分化指標(biāo)、緊湊化指標(biāo)和利用強(qiáng)度指標(biāo)。也有從土地利用、土地效益和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等多個(gè)層面構(gòu)建指標(biāo)體系［9］，還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)從布局緊湊度、土地利用強(qiáng)度、投入強(qiáng)度和利用效益4個(gè)方面展開［10］。綜上，國內(nèi)外學(xué)者對農(nóng)村居民點(diǎn)的評價(jià)研究較多，評價(jià)方法也比較成熟，對宅基地的研究主要是宅基地的利用與管理及流轉(zhuǎn)居多［11］，宅院利用效率研究評價(jià)較少，針對不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)宅院的利用狀況差異及集約度研究更少。因此，對不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的農(nóng)村宅院集約利用評價(jià)研究有重要意義。

本研究通過2015年2月至2017年7月4次走訪南柴村和石家峪村近360戶村民，通過咨詢村委，調(diào)查問卷，分別獲取兩地農(nóng)戶宅院相關(guān)信息及經(jīng)濟(jì)收支情況，包括年總收入、年總支出、宅院面積、建筑面積、建筑造價(jià)、宅院收入、實(shí)際居住人口和閑置情況等數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，利用天地圖系統(tǒng)和ArcGIS10.0平臺對研究區(qū)宅院面積和位置等進(jìn)行獲取分析。

1 兩地宅院用地現(xiàn)狀分析

壽光市位于山東半島中部，渤海萊州灣南畔。南柴村位于壽光市西北部，與東營接壤，村莊規(guī)模較大，截至2017年7月，全村有1 012戶3 506人。村莊以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，主要采用溫室大棚種植有機(jī)蔬菜，兼種糧食作物。村內(nèi)大部分村民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，部分年輕人在當(dāng)?shù)卮蚬?。目前該村附近有幾處較大型的塑料廠、紡織廠和器械廠為村民帶來了較多的福利，提供了打工就業(yè)機(jī)會(huì)，人均收入水平較高，可作為經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村典型代表。

蒙陰縣位于山東省中南部，沂蒙山區(qū)腹地。石家峪村位于蒙陰縣中東部，西側(cè)毗鄰山東省第二大人工湖云蒙湖，東臨336省道蒙陰段，處于蒙陰縣與沂南縣交界處。截至2017年7月，全村有208戶535人。村莊以果品種植為主，且外出打工較為普遍，大部分村民經(jīng)營蜜桃園，剩余土地用于種植紅薯、花生、玉米、煙草等作物，目前村內(nèi)建成一座煙站，給村民提供了一定數(shù)量的就業(yè)崗位。村中地勢起伏較大，屬于丘陵區(qū)，居民點(diǎn)較為分散，可作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村典型代表。

通過對兩地宅院性質(zhì)、農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)等相關(guān)信息的調(diào)查，初步概括出兩地宅院利用狀況和特點(diǎn)（表1），得出不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)的宅院用地利用存在較大差異，也存在不同的問題。

南柴村：土地利用方式種類多，宅院利用率較高。人口居住集中，且經(jīng)濟(jì)來源主要是當(dāng)?shù)卮蚬?、?wù)農(nóng)。以農(nóng)業(yè)勞作為經(jīng)濟(jì)來源的家庭的居住方式為宅院，以非農(nóng)工作方式為經(jīng)濟(jì)收入來源的家庭的居住方式為樓房。

石家峪村：地形多為丘陵，處于山區(qū)，交通不便。經(jīng)濟(jì)來源多為外出打工和本地務(wù)農(nóng)，因此土地利用類型較單一，宅院多為居住和耕作。房屋空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，土地利用率和宅院居住率較低，人口較分散。

表1 兩地區(qū)宅院用地現(xiàn)狀Table 1 Current situation of homestead land use in two villages

2 不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度評價(jià)

2.1 評價(jià)單元確定

宅院用地集約度評價(jià)單元是指進(jìn)行集約利用評價(jià)的基本單位，評價(jià)單元之間的利用現(xiàn)狀具有可比性，并且相互之間具有差異性。本文研究目的是為反映不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度差異，因此評價(jià)單元確定為不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)，即壽光市南柴村和蒙陰縣石家峪村共兩個(gè)評價(jià)單元。

2.2 評價(jià)指標(biāo)選取與指標(biāo)體系構(gòu)建

2.2.1 評價(jià)指標(biāo)選取原則 在建立評價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的選取應(yīng)遵循可比性原則、綜合性與引導(dǎo)性原則、科學(xué)性與可操作性原則、定量與定性分析結(jié)合原則以及主導(dǎo)因素原則等［12］。

2.2.2 評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建 選取的評價(jià)指標(biāo)主要根據(jù)宅院用地利用內(nèi)涵及特征，從投入程度、利用程度、利用效益［13］3個(gè)方面選擇，并且咨詢相關(guān)專家的意見，進(jìn)行修改后初步建立評價(jià)指標(biāo)體系（表2），構(gòu)建3個(gè)層次的評價(jià)指標(biāo)體系，即目標(biāo)層、因素層、因子層，該指標(biāo)體系的總目標(biāo)是不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度評價(jià)。根據(jù)壽光市和蒙陰縣宅院用地利用的特點(diǎn)，從宅院的投入程度、利用程度以及利用效益3個(gè)方面，對不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地利用的集約度進(jìn)行評價(jià)。因素層由因子層的具體指標(biāo)來反映，宅院投入程度因素層由戶均建筑投資、地均建筑投資、成新度、容積率和建筑密度來反映；宅院利用程度因素層由戶均院落用地面積、人均院落用地面積、人均建筑面積、閑置率4個(gè)指標(biāo)反映；宅院利用效益因素層由人均年收入以及戶均院落收入反映。

表2 不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度評價(jià)指標(biāo)體系Table 2 Evaluation index system of intensive degree of homestead land in different economic zones

2.3 評價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化

由于指標(biāo)數(shù)據(jù)的量綱不相同，為使各項(xiàng)指標(biāo)具有可比性，要將原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化并做標(biāo)準(zhǔn)化處理。目前，常見標(biāo)準(zhǔn)化處理方法有標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)化法、總和標(biāo)準(zhǔn)化法、極值標(biāo)準(zhǔn)化法和極大值標(biāo)準(zhǔn)化法。由于本研究所選的單元只有兩個(gè)，具有特殊性，所以本研究數(shù)據(jù)處理釆用極大值標(biāo)準(zhǔn)化法，結(jié)合壽光市和蒙陰縣統(tǒng)計(jì)年鑒、城鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)指標(biāo)作為參考值（表3），考慮指標(biāo)值對最終評價(jià)結(jié)果的作用方向，為使變化后的矩陣中各元素值在［0，1］之間，且其單調(diào)性不變，分正指標(biāo)和負(fù)指標(biāo)分別進(jìn)行處理，公式如下［14］：

表3 指標(biāo)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)Table 3 Index evaluation standard

式中，Yij為第i個(gè)對象的第j個(gè)評價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化后的指標(biāo)值，Xij為第i個(gè)對象的第j個(gè)評價(jià)指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)。max（Xij）為處理前第j個(gè)指標(biāo)的最大值，max（1/Xij）為處理前第j個(gè)指標(biāo)的倒數(shù)的最大值。其中，正向指標(biāo)采用式（1）計(jì)算，逆向指標(biāo)采用式（2）計(jì)算。將宅院利用現(xiàn)狀的指標(biāo)值共同標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到評價(jià)指標(biāo)無量綱標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)（表4）。

表4 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值Table 4 Index standardized value

2.4 評價(jià)指標(biāo)權(quán)重的確定

權(quán)重的確定是兩地區(qū)宅院用地集約度評價(jià)的關(guān)鍵，確定權(quán)重的方法主要有兩大類：一類是主觀賦權(quán)法，由專家根據(jù)實(shí)際情況由經(jīng)驗(yàn)判斷評價(jià)指標(biāo)相對于評價(jià)目的而言的相對重要程度，然后經(jīng)過處理獲得權(quán)重，如層次分析法、特爾菲法等；另一類是客觀賦權(quán)法，各個(gè)指標(biāo)根據(jù)一定規(guī)則賦權(quán)，如主成分分析法、灰色關(guān)聯(lián)分析法、因子分析法、多元線性回歸法等。本研究采用層次分析法確定指標(biāo)的權(quán)重。

2.4.1 構(gòu)造判斷矩陣 第i行和第j列的元素Xij表示指標(biāo)Xi與Xj比較后所得的標(biāo)度系數(shù)。

式中，bij必須滿足bij=1/bij（i≠j）（i,j=1,2,3,...n），bij=1（i=j）。

本研究以不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度評價(jià)為目標(biāo)層（A），相對于目標(biāo)層而言，投入程度（B1）、利用程度（B2）、利用效益（B3）三大因素層的重要性兩兩進(jìn)行比較，咨詢相關(guān)專家的意見，構(gòu)造判斷矩陣A-B。以投入程度（B1）、利用程度（B2）、利用效益（B3）為因素層，構(gòu)建判斷矩陣B1-C、B2-C、B3-C。

2.4.2 一致性檢驗(yàn) 判斷矩陣是建立在每兩個(gè)要素比較評分的基礎(chǔ)上，如果兩兩評分時(shí)客觀上具有一致性，那么判斷矩陣必具有完全的一致性。這里一致性檢驗(yàn)的實(shí)質(zhì)就是對經(jīng)過專家的判斷思考給出標(biāo)度的矩陣進(jìn)行滿意程度的驗(yàn)證［15］。

式中，CI為一致性指標(biāo)，RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，CR為相對一致性指標(biāo)，max為判斷矩陣最大特征根，RI根據(jù)n查取，見表5。若CR＜0.1，則認(rèn)為判斷矩陣滿足一致性的要求，否則需對判斷矩陣進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，直到滿足要求為止。

本研究共建立4個(gè)判斷矩陣，經(jīng)過相關(guān)計(jì)算，得出4個(gè)判斷矩陣的矩陣一致性比例分別為A=0.0834、B1=0.0341、B2=0.0077、B3=0.0000，均滿足條件，可知判斷矩陣合理。

表5 平均隨機(jī)一致性指標(biāo)Table 5 Average random consistency index

2.4.3 計(jì)算權(quán)重 經(jīng)過計(jì)算，通過判斷矩陣得到不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)宅院用地集約度評價(jià)各指標(biāo)的權(quán)重，見表6。

表6 不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度評價(jià)指標(biāo)體系權(quán)重Table 6 Weight table of evaluation index system of intensive degree of homestead land in different economic development areas

2.5 宅院用地集約利用度評價(jià)

根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度評價(jià)指標(biāo)體系的權(quán)重和標(biāo)準(zhǔn)化后的指標(biāo)值，采用線性加權(quán)法，計(jì)算出壽光市南柴村和蒙陰縣石家峪村的綜合集約度效率分值，結(jié)果見表7，計(jì)算公式為［16］：

表7 不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度評價(jià)因子分值及評價(jià)結(jié)果Table 7 Scores and evaluation results of intensive evaluation factors for homestead land in different economic development areas

2.6 評價(jià)結(jié)果分析

圖1 不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度評價(jià)因子分值比較Fig. 1 Comparison of evaluation factor score of intensive degree of homestead land in different economic development areas

根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)宅院用地集約度評價(jià)因子分值，壽光市南柴村和蒙陰縣石家峪村的宅院用地集約度評價(jià)因子分值對比如圖1表示。

2.6.1 不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度各因子分值分析 各因子分值差異較大，從圖1和表7可以看出，戶均院落用地面積（C6）、人均建筑面積（C8）及閑置率（C9）占比較大，其中戶均院落用地面積（C6）和閑置率（C9）因子層中壽光市南柴村分?jǐn)?shù)較高，尤其是在閑置率方面，石家峪村的閑置率是南柴村的2.3倍，南柴村的優(yōu)勢明顯，這也顯示出蒙陰縣石家峪村宅院利用效率低的現(xiàn)狀。人均建筑面積（C8）方面石家峪村遙遙領(lǐng)先，是南柴村的1.4倍，石家峪村的宅院用地過大且實(shí)際居住人口較少是主要原因。

結(jié)合實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)，壽光市南柴村屬于平原區(qū)，交通發(fā)達(dá)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，家庭普遍比較富裕，實(shí)際在家居住生活人口比例也較蒙陰縣石家峪村高出不少，家庭勞動(dòng)力人員多且文化程度普遍偏高，有一定的經(jīng)濟(jì)能力興建新房或者擴(kuò)建翻建舊房，而且由于宅院較小的緣故，有很大一部分家庭建起了樓房，所以宅院利用率相對合理，宅院用地集約度較高。處于丘陵區(qū)的石家峪村，各因子的分值較南柴村普遍低，客觀上與丘陵地貌因素有關(guān)，但宅院用地偏大、交通區(qū)位劣勢以及勞動(dòng)力流出過多、資金投入不足、院落規(guī)劃不合理等是造成這一現(xiàn)象的主因。石家峪村雖然宅院的集約度偏低，但在宅院收入上卻有優(yōu)勢，該村有養(yǎng)殖家畜家禽的習(xí)慣，宅院不僅承擔(dān)了居住、貯存功能，養(yǎng)殖功能在這里也有深刻體現(xiàn)。

2.6.2 不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院用地集約度總分值分析 從表6可以看出，壽光市南柴村評價(jià)得分為0.9594，蒙陰縣石家峪村評價(jià)得分為0.7291。根據(jù)綜合評價(jià)分值對宅院用地集約水平進(jìn)行排序，得出農(nóng)村宅院利用水平與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，水平發(fā)展較高的地區(qū)宅院利用率較高，容積率較高。平原區(qū)的宅院用地集約度大于丘陵區(qū)的宅院用地集約度，這也符合我們調(diào)查前期的分析，造成兩地宅院用地集約度不同的原因有以下幾個(gè)方面：

（1）兩地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，據(jù)2013 年縣（市）統(tǒng)計(jì)年鑒中社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)顯示，壽光市地區(qū)生產(chǎn)總值為7 01.28億元，農(nóng)業(yè)增加值為67.78億萬元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為17 00.15億萬元；蒙陰縣地區(qū)生產(chǎn)總值為1 65.66億萬元，農(nóng)業(yè)增加值為21.16億萬元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為2 90.98億萬元。相比之下，蒙陰縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于壽光市，兩地農(nóng)民對于宅院的投資也有差異，壽光市南柴村屬于對宅院高投入、高利用，宅院用地集約度要比蒙陰縣石家峪村高。

（2）兩地的交通狀況不同，規(guī)模不同，這對宅院用地集約度也有很大影響。南柴村內(nèi)部六橫四縱的交通網(wǎng)絡(luò)串聯(lián)整個(gè)村莊，使得臨街宅院便于經(jīng)營，龐大的村莊規(guī)模也使繁榮的村內(nèi)經(jīng)濟(jì)更加活躍，宅院用地的集約度更高、價(jià)值更高。而石家峪村屬于小聚居村落，由于受地形影響較大，村莊200多戶村民基本分散在3個(gè)區(qū)域，使得村莊規(guī)模更小，雖然每個(gè)聚居區(qū)都有硬化道路，但受限于地形影響沒有形成網(wǎng)絡(luò)。小聚居形式促生了每家每戶的大宅院，但外出打工的村民較多，從而使宅院用地的集約度偏低。

（3）由于壽光市工業(yè)發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)丶庸S等企業(yè)較多，促進(jìn)了本地就業(yè)，也是導(dǎo)致南柴村宅院用地集約度評價(jià)相對較高的一個(gè)不可忽視的原因，而蒙陰縣處于山東中南部丘陵區(qū)，外出打工是石家峪村農(nóng)民的主要經(jīng)濟(jì)收入，大量人員一年四季絕大部分時(shí)間都在外地，導(dǎo)致當(dāng)?shù)貙?shí)際居住人口較少，出現(xiàn)大量宅院閑置現(xiàn)象。

3 結(jié)論與建議

通過實(shí)地調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)宅院利用狀況有所不同。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)：壽光市南柴村地處平原區(qū)，受地勢、交通等區(qū)位因素以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響，宅院建筑密度較大，宅院用地集約度較高，由于某些城市遷移現(xiàn)象和工作影響，出現(xiàn)宅院閑置、容積率較低等問題；經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)：處于蒙陰縣丘陵區(qū)的石家峪村，各因子分值普遍較南柴村低，這不僅與宅院偏大和經(jīng)濟(jì)落后引起的外出打工有關(guān)，也與資金投入不足、院落規(guī)劃不合理等因素密不可分。雖然石家峪村宅院的集約度偏低，但在宅院收入方面卻有優(yōu)勢，宅院不僅承擔(dān)了居住、貯存功能，養(yǎng)殖功能在這里也有深刻的體現(xiàn)。

從評價(jià)的總分中可以得出，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)的宅院用地集約度存在一定的差異，但兩地均存在閑置率過高、容積率偏低的問題。無論在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)還是經(jīng)濟(jì)較落后地區(qū)，宅院用地不合理現(xiàn)象普遍存在，隨著生活水平的提高，農(nóng)民對宅院的要求也越來越高，高投入的宅院能夠滿足人們對高質(zhì)量生活的需求，但是宅院用地浪費(fèi)也越發(fā)嚴(yán)重，宅院用地的集約度水平仍有待進(jìn)一步提高。根據(jù)兩地宅院用地調(diào)查出現(xiàn)的問題及集約利用評價(jià)結(jié)果，提出以下幾點(diǎn)對策建議：

（1）合理規(guī)劃房屋建筑布局，控制宅院用地面積。針對兩地調(diào)查中出現(xiàn)的宅院面積普遍過大、容積率偏低現(xiàn)象，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府角度考慮，應(yīng)統(tǒng)籌安排宅院建設(shè)用地的面積監(jiān)督控制工作，加強(qiáng)農(nóng)村土地綜合整治［16-17］，通過控制人均宅院面積來提高宅院利用強(qiáng)度，鼓勵(lì)農(nóng)民建設(shè)適合當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的房屋類型，提高房屋建筑的集約利用水平。

（2）完善農(nóng)村宅院使用制度，健全相關(guān)法律法規(guī)。兩地宅院閑置率較高，分別達(dá)18.5%和27%，應(yīng)積極探索宅院流轉(zhuǎn)機(jī)制和宅院退出政策，完善宅院使用制度。完善土地承包法、物權(quán)法，在宅院流轉(zhuǎn)過程中有法可依，規(guī)范宅院流轉(zhuǎn)行為［18］。宅院盡量在本村內(nèi)部流轉(zhuǎn)，可將宅院有償退回村里或有償轉(zhuǎn)讓給本村居民。制定宅院退出政策，鼓勵(lì)已到城市就業(yè)、居住的村民退出常年閑置的宅院?？蛇M(jìn)行村莊土地定級評估，且參考已使用年限對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

（3）加強(qiáng)農(nóng)村宅院功能開發(fā)，提高宅院經(jīng)濟(jì)收入。本研究結(jié)果表明，兩地的宅院利用不合理現(xiàn)象嚴(yán)重，宅院功能單一，宅院經(jīng)濟(jì)收入比重較小。針對這種現(xiàn)象，應(yīng)加強(qiáng)對農(nóng)村宅院已有功能的合理利用以及新功能的開發(fā)利用，對于居住、貯存、養(yǎng)殖等傳統(tǒng)功能高效利用，對于出租、經(jīng)營等新功能進(jìn)行可行性開發(fā)，從而提高宅院經(jīng)濟(jì)收入，增強(qiáng)宅院用地集約度水平。

（4）積極推進(jìn)農(nóng)村宅院登記整理，促進(jìn)農(nóng)村土地集約利用。針對兩地出現(xiàn)的一戶多宅現(xiàn)象，村鎮(zhèn)政府必須堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民每戶只能擁有一處宅院，面積必須符合國家（省，區(qū)，市）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。做好現(xiàn)有宅院的普查登記工作，對于手續(xù)齊備、符合法律規(guī)定的給予登記造冊，對通過不合法渠道多占多用的宅院則不予登記［19］。宅院普查工作量大面廣，可以先對農(nóng)村宅院進(jìn)行調(diào)查核實(shí)登記，向社會(huì)公告。多占多用宅院必須通過行政乃至法律手段強(qiáng)行收回。

（5）加強(qiáng)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作，提高土地利用效率。根據(jù)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略意見》對宅基地改革的核心要求“保障宅基地農(nóng)戶資格和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”［20］，放活宅基地使用權(quán)的方式主要有以下兩種：第一，可以通過房屋租賃的形式流轉(zhuǎn)，提高宅基地利用的經(jīng)濟(jì)效益；第二，可以在宅基地使用權(quán)上設(shè)定集體土地使用權(quán)，集中流轉(zhuǎn)經(jīng)營土地。通過集體組織的管理，集體流轉(zhuǎn)的土地可以租賃開發(fā)鄉(xiāng)村特色文化產(chǎn)業(yè)，打造成具有文化特色的旅游村，也可以發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品包裝加工等二三產(chǎn)業(yè)，或者作為農(nóng)耕文化建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品電商、農(nóng)村書屋、農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等公共場地，提高本村村民知識文化水平。通過以上方式，可以提高對農(nóng)村閑置房屋或利用率較低房屋的使用效率，加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加農(nóng)民收入。

（6）加強(qiáng)農(nóng)村宅院利用法制宣傳教育，提高農(nóng)民節(jié)約集約利用意識。加強(qiáng)對農(nóng)村宅院利用相關(guān)法律的宣傳力度，有利于增強(qiáng)農(nóng)民對宅院用地利用的法律意識和宅院的集約節(jié)約利用意識。一方面可以提高農(nóng)民的土地法律意識和保護(hù)耕地的自覺性，促進(jìn)農(nóng)村土地集約利用；另一方面，從村鎮(zhèn)政府角度不僅增強(qiáng)了土地管理力度，而且減輕了政府部門在處理土地違法行為中的壓力，提高了土地管理效率。