李 萌，姚 儉

（上海理工大學(xué)，上海200093）

1 引言

1999年住房分配制度改革以來，我國的商品房住宅價(jià)格一路上漲，2000年以后，第三次生育高峰時(shí)期出生的人口開始成家立業(yè)，成為購房的主力。將我國近年來的平均房價(jià)以折線圖的形式表示出來，如圖1所示。從2000—2010年十年間我國平均房價(jià)翻了約2.5倍，2010—2016年，我國平均房價(jià)的增長率高達(dá)52.4%，其中北京和上海房價(jià)的增長率更是分別達(dá)到了66.1%和81.3%的水平。住房問題嚴(yán)重影響當(dāng)代人的生活和工作。

圖2 老年撫養(yǎng)比

老齡化問題近年來也越來越多的被提及，伴隨著老齡化的發(fā)展也引發(fā)了一系列的社會(huì)問題，如養(yǎng)老難、勞動(dòng)力不足等（見圖2）。中國的老齡化的狀況可見表1、表2。表1列出了聯(lián)合國人口類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是由聯(lián)合國有關(guān)專家設(shè)計(jì)提出的，并在世界范圍內(nèi)得到了廣泛的應(yīng)用。根據(jù)表1衡量的指標(biāo)，結(jié)合我國六次人口普查的資料，得到表2中國的人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)得分。分析表1和表2，發(fā)現(xiàn)2000年左右，中國社會(huì)已經(jīng)開始步入老齡化，到2010年，老齡化狀況愈加嚴(yán)重。一方面，隨著生活水平的提高，教育、醫(yī)療條件等的改善，人均壽命延長；另一方面，受計(jì)劃生育、優(yōu)生優(yōu)育等政策和觀念的影響，出生率逐年降低，最終不可避免的，使得近年來我國社會(huì)的人口結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡、老齡化程度不斷加深。

表1 聯(lián)合國人口類型劃分標(biāo)準(zhǔn)

表2 中國人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)情況

截至2016年末，65歲及以上人口已占總?cè)丝诘?0.8%，老年撫養(yǎng)比達(dá)到了15%，遠(yuǎn)超其他發(fā)展中國家的平均水平。我國老年撫養(yǎng)比隨時(shí)間變化的情況如圖2所示。那么，房價(jià)和老齡化之間是否存在著相互影響？房價(jià)居高不下，與老齡化程度日益加深，這都是我國社會(huì)面臨的重要問題，深刻影響我國的社會(huì)變革，研究兩者之間的關(guān)系將有助于國家宏觀政策的制定以及我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

2 文獻(xiàn)綜述

隨著發(fā)達(dá)國家相繼步入老齡化社會(huì)，人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系問題就開始受到學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。Mankiw et al.（1989）等國外學(xué)者提出了“資產(chǎn)消融”(Asset Market Meltdown)效應(yīng)，認(rèn)為人們的消費(fèi)與投資需求會(huì)隨生命周期變化，老齡化會(huì)影響居民資產(chǎn)總需求的規(guī)模與投資結(jié)構(gòu)，從而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊，使房價(jià)下行，甚至崩潰。McFadden、Green和Hendershott、Dent、Takets分別采用不同的方法也得出了人口年齡結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著影響的結(jié)論。關(guān)于“資產(chǎn)消融”效應(yīng)的后續(xù)研究很多，但就其影響程度存在爭議。一些文獻(xiàn)（Farkas，2011;Hoim et al，2014）贊同這一假說。Siegel（2005）認(rèn)為國際資本流動(dòng)等其他機(jī)制可能熨平老齡化對房地產(chǎn)市場的沖擊。

在國內(nèi)，謝賢程（1992）是首位將人口因素加入到住宅需求影響模型的學(xué)者，他在Mankiw和Will的研究基礎(chǔ)上，對住宅需求模型進(jìn)行了進(jìn)一步的修正。顧鑒塘（1997）從中國人口年齡結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和人口家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)的變動(dòng)兩個(gè)方面對住房市場需求變動(dòng)的影響進(jìn)行了分析，認(rèn)為人口年齡結(jié)構(gòu)的變動(dòng)及其發(fā)展趨勢是影響住宅市場需求的重要因素。葉青等（2012）基于湖北省第六次人口普查及有關(guān)資料，研究了人口結(jié)構(gòu)特征及對城鎮(zhèn)化和房價(jià)的影響。徐建煒等(2012)與陳國進(jìn)等（2013）各利用固定效應(yīng)、系統(tǒng)廣義矩等方法考察了中國人口撫養(yǎng)比與房價(jià)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)少年撫養(yǎng)比降低了房價(jià)，而老年撫養(yǎng)比提高了房價(jià)。鄒瑾（2014）[1]的研究表明人口老齡化曾對房價(jià)上漲起到推動(dòng)作用，但從中長期來看，此趨勢可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)。劉新建（2014）[2]通過對中國的情況進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),借助面板數(shù)據(jù)多元線性模型，發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)老齡化確實(shí)推動(dòng)了中國住房價(jià)格的上漲。楊小金和陳林（2015）[3]通過一個(gè)基于誤差修正模型形式的panel data模型，并利用珠三角地區(qū)9大城市的數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)人口老齡化對房價(jià)波動(dòng)的影響，實(shí)證結(jié)果與理論結(jié)論完全一致:人口結(jié)構(gòu)老齡化將影響今后房地產(chǎn)市場的運(yùn)行，并且使房價(jià)的波動(dòng)幅度加大，也證實(shí)了人口老齡化是中國珠三角近年房價(jià)劇烈波動(dòng)的重要原因之一。他們還發(fā)現(xiàn)反映人口年齡結(jié)構(gòu)狀況的老年人口比重在長期內(nèi)對房價(jià)產(chǎn)生正效應(yīng)，彈性系數(shù)為0.312。這個(gè)結(jié)論與何帆（2011）以及陳國進(jìn)、李威等（2013）的研究結(jié)論一致。李通屏等（2017）認(rèn)為房價(jià)上漲具有一定的慣性,慣性預(yù)期可以解釋房價(jià)上漲的77%，人口老齡化推高了中國房價(jià)。王先柱等（2018）[4]則認(rèn)為人口老齡化總體上會(huì)抑制房價(jià)上漲。

3 實(shí)證

3.1 指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來源

本文旨在考察老齡化與房價(jià)的相互作用關(guān)系，并引入教育水平、以及房產(chǎn)稅，考慮到一國購買力受可支配收入的影響，價(jià)格最終受供求關(guān)系的影響，因此為保證模型的合理性，在方程中加入宏觀經(jīng)濟(jì)因素和市場因素，分別用各省份GDP和住宅商品房的銷售面積來表示。變量選取及解釋見表3，本文數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計(jì)局。

表3

3.2 模型設(shè)定

本文的模型設(shè)定為:

其中，HP為房價(jià)，AR代表老齡化，ED表示教育水平，BT表示房產(chǎn)稅，OF表示其他因素，這里是指宏觀經(jīng)濟(jì)因素和市場因素，具體參見表1。下標(biāo)i表示省份，t表示年份?？紤]數(shù)據(jù)的可得性，本文選取我國除西藏外的30個(gè)省份作為樣本省份，選取2002—2016年為樣本區(qū)間。

在時(shí)間序列變量回歸方程中，為防止謬誤回歸，需要進(jìn)行平穩(wěn)性分析。單位根檢驗(yàn)的輸出結(jié)果如表4所示，所有變量序列都是平穩(wěn)序列，因此可以進(jìn)行回歸分析。

表4 面板單位根檢驗(yàn)結(jié)果

3.3 回歸分析及結(jié)果解釋

此外本文通過stata軟件進(jìn)行了截面相關(guān)性檢驗(yàn)，結(jié)果得到統(tǒng)計(jì)量取值55.733，P值為0.002 0，拒絕不存在同期相關(guān)性的原假設(shè)，表明面板數(shù)據(jù)存在同期相關(guān)性。為此，本文通過采用似不相關(guān)回歸（SUR）來消除同期相關(guān)性的影響。

同時(shí)為避免宏觀經(jīng)濟(jì)因素和市場因素之間可能存在的自相關(guān)性，本文分別將這兩個(gè)影響房價(jià)的因素逐一引入，回歸結(jié)果如表5中[1]、[2]所示。最后，再將兩個(gè)因素同時(shí)放入，研究協(xié)同影響，表5中[3]報(bào)告了回歸結(jié)果。

表5 SUR回歸結(jié)果

由表5可知，分別引入宏觀經(jīng)濟(jì)因素指標(biāo)和市場指標(biāo)，以及同時(shí)引入兩個(gè)指標(biāo)，兩種情況下回歸結(jié)果中各變量的彈性系數(shù)符號(hào)穩(wěn)定，顯著性結(jié)果一致，表明模型成立。我們以模型[3]的結(jié)果進(jìn)行分析。具體結(jié)果及解釋如下。

由表5的結(jié)果可知，所有解釋變量的系數(shù)均在1%水平下顯著回歸。地區(qū)生產(chǎn)總值的系數(shù)顯著為-0.216 430，表明地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值與房價(jià)負(fù)相關(guān)，經(jīng)濟(jì)增長反而使得房價(jià)下跌，且地區(qū)GDP每增長1%，房價(jià)將下跌約21.6%。然而，眾多研究表明，正常情況下，房價(jià)上漲會(huì)引起投資增加等，進(jìn)而拉動(dòng)GDP的增長，即房價(jià)與GDP呈正相關(guān)關(guān)系。與本文所得結(jié)果相反。實(shí)際上，房價(jià)適當(dāng)?shù)纳蠞q，在消費(fèi)者可以接受的范圍內(nèi)上漲，那么就會(huì)促進(jìn)消費(fèi)，帶動(dòng)GDP的上漲。但是房價(jià)過分的上漲，上漲的幅度超過了人們的心理預(yù)期，消費(fèi)者難以接受，就會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)下降，GDP也會(huì)下降。該結(jié)果也從側(cè)面反映出近年我國房價(jià)飛速上漲的事實(shí)。

反映老齡化的指標(biāo)老年撫養(yǎng)比的回歸系數(shù)為0.239 623，且顯著為正，表明人口老齡化的加深確實(shí)對房價(jià)的上漲相關(guān)。平均老年撫養(yǎng)比每增加1%，房價(jià)提高約24%，但結(jié)果并不能說明老齡化與房價(jià)的因果關(guān)系，老齡化與房價(jià)的影響機(jī)制仍有待進(jìn)一步的研究。但是通過本文的實(shí)證結(jié)果，老齡化與房價(jià)的確存在這種正相關(guān)的線性關(guān)系。為了進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià)，可以考慮從人口結(jié)構(gòu)的方向入手，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，增加出生率，鼓勵(lì)二胎政策。

教育水平指標(biāo)的回歸系數(shù)表明，房價(jià)與教育水平負(fù)相關(guān)，6歲及以上大專及以上的人口數(shù)越多，房價(jià)反而會(huì)降低。對這一現(xiàn)象的解釋是:教育同樣是一種投資，當(dāng)部分家庭收入用于投資孩子的教育，對于住房投資的需求就會(huì)降低；另一方面，接受大專以上高等教育的人群的年齡普遍處于適婚年齡，接受大專以上的教育，普遍推遲了該部分人群的結(jié)婚年齡，因此同樣降低了對住房的需求。因此從需求的角度來考慮，教育水平的提高有助于抑制房價(jià)的飆升。該結(jié)論也表明國家應(yīng)重視高學(xué)歷人才的培養(yǎng)。

此外，房產(chǎn)稅指標(biāo)的回歸系數(shù)顯著為0.518 080，這表明房價(jià)與房產(chǎn)稅同方向變化。這表明，地區(qū)財(cái)政房產(chǎn)稅的增加會(huì)帶動(dòng)住房價(jià)格的提高。

3.4 穩(wěn)健性檢驗(yàn)

本文依次以商品房平均銷售價(jià)格(HP1)和別墅、高檔公寓平均銷售價(jià)格（HP2）來代替住宅商品房平均銷售價(jià)格（HP），檢驗(yàn)各項(xiàng)指標(biāo)對房價(jià)的影響是否穩(wěn)健。回歸結(jié)果如表6所示。

表6 穩(wěn)健性檢驗(yàn)回歸結(jié)果

表6結(jié)果顯示，變換解釋變量并沒有影響各個(gè)指標(biāo)的符號(hào)，表明原方程具有較好的穩(wěn)健性。

4 結(jié)論與建議

本文利用我國30個(gè)省份2002—2016年面板數(shù)據(jù)，通過似不相關(guān)回歸方法對影響房價(jià)的宏觀因素進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果顯示:①地區(qū)生產(chǎn)總值與房價(jià)逆向相關(guān)，說明近年來我國住房價(jià)格的增長確實(shí)過快，畸形發(fā)展。過高的房價(jià)不利于我國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；②目前階段來看老齡化現(xiàn)象助推了房價(jià)上漲；③教育水平的提高對抑制房價(jià)具有正向促進(jìn)作用；④地方財(cái)政房產(chǎn)稅收入與房價(jià)正相關(guān)。

基于上述結(jié)論，本文提出政策建議如下:

第一，本文的數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明，對于房價(jià)的上漲，地方政府不應(yīng)簡單歸因于經(jīng)濟(jì)的增長，同時(shí)也不能抬高房價(jià)以期拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)。多年來，我國房價(jià)飛速上漲，國家出臺(tái)住房調(diào)控措施，房價(jià)仍然居高不下，住房問題深刻影響著我國人民生活。地方政府應(yīng)轉(zhuǎn)換思維，更多地考慮其他行業(yè)的發(fā)展以提高地區(qū)生產(chǎn)總值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性增長。

第二，老齡化問題越來越不可回避，習(xí)近平主席在黨的十九大報(bào)告中明確提出“積極應(yīng)對人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會(huì)環(huán)境，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等一系列應(yīng)對人口老齡化的新理念，各地政府應(yīng)采取措施積極響應(yīng)這些理念。一方面，各地政府應(yīng)盡快完善養(yǎng)老體系，建立系統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)制，形成全社會(huì)愛老、敬老的社會(huì)風(fēng)氣；另一方面，政府應(yīng)著重人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，由于老齡化已成既定趨勢，因此須從新生人口入手，政府需一定程度的鼓勵(lì)生育，提高我國的出生率。近年來，隨著我國二胎政策的全面開放，人口出生率持續(xù)走低的趨勢也將逐步得到緩解，但并不十分明顯。調(diào)整人口結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略宜因地制宜，可以鼓勵(lì)不同省份地區(qū)在國家人口發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，結(jié)合地方實(shí)情出臺(tái)更加具體的政策引導(dǎo)措施，如可以將“二孩政策”的重心放在中西部地區(qū)和三四線城市，從而以合理的人口增長管控舉措改變房價(jià)預(yù)期。此外，適當(dāng)降低法定結(jié)婚年齡也對出生率的增加有一定作用。

第三，“百年大計(jì)，教育為本”。教育方面國家應(yīng)加大經(jīng)費(fèi)投入，制定并完善高層次人才培養(yǎng)戰(zhàn)略，以及出臺(tái)相應(yīng)的政策制度，引導(dǎo)適齡人群接受相應(yīng)的教育，尤其提高青年接受大專以上的高等教育的機(jī)會(huì)，營造崇尚學(xué)業(yè)有成的社會(huì)氛圍，提升地區(qū)人才層次水平。

第四，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，各省份地區(qū)因地制宜，建立完善的稅改制度，推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革。目前，國內(nèi)對房地產(chǎn)稅收改革主要存在以下定位，一是房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要政策內(nèi)容。二是調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平發(fā)展。三是籌集財(cái)政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。但是，目前我國房地產(chǎn)市場在價(jià)格形成機(jī)制方面市場化程度還不夠，特別是作為房地產(chǎn)最大成本之一的土地，在一級(jí)市場則由政府供給，導(dǎo)致無法按市場供需關(guān)系和競爭機(jī)制等規(guī)律形成價(jià)格，在一線城市房地產(chǎn)市場剛需存在的情況下，稅收增加成本可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步走高。在三四線城市和縣、城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場已屬于過剩產(chǎn)能，需要通過降稅費(fèi)來降低價(jià)格，如果采取增加稅收的調(diào)控措施則會(huì)進(jìn)一步加劇產(chǎn)能過剩趨勢。房產(chǎn)稅的改革推進(jìn)阻力較多，政府應(yīng)多方考察，做出相對合理的改革措施。