李平花

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，拉動了我國經(jīng)濟的增長，已經(jīng)成為第三產(chǎn)業(yè)中不可或缺的重要組成部分。土地與資金是房地產(chǎn)發(fā)展中始終無法回避的兩個關鍵問題，尤其是對于土地增值稅的清算執(zhí)行，不僅關系到企業(yè)的長遠發(fā)展，也是保障房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的重要工作。但是，由于多種因素的限制，導致房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中依舊存在諸多問題，不利于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行規(guī)范和約束。本文將針對當前房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題進行深入分析，探索土地增值稅清算執(zhí)行中問題的解決對策。

關鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 清算執(zhí)行 問題 對策

按核定清算和按據(jù)實清算，是土地增值稅清算的兩種主要方式。據(jù)實清算存在一定的弊端，比如資料獲取困難和審核時間長等，不能適應當前土地增值稅清算的要求。因此，核定清算征收的方式成為主要模式，在此過程中對于征收率合理性的評定成了關鍵問題。在房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中，應該明確核定征收的程序，嚴格遵循相關規(guī)定執(zhí)行操作，滿足稅收法規(guī)和會計制度的要求。但是，在當前土地增值稅清算執(zhí)行中，依舊存在土地使用權問題、預計成本扣除問題和成本支撐證據(jù)的缺陷問題等，導致清算執(zhí)行工作陷入困境，不利于企業(yè)內(nèi)部管理工作的順利進行，也導致企業(yè)經(jīng)濟效益面臨較大風險。因此，應該明確土地增值稅清算執(zhí)行的流程與規(guī)定，制定針對性解決對策，促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題

（一）開發(fā)費用扣除問題

在房地產(chǎn)開發(fā)工作中，由于涉及的資金量較大，而且具有很長的持續(xù)周期，為了應對籌資問題，開發(fā)商一般會運用財務標杠效應。委托貸款是房地產(chǎn)公司經(jīng)常采用的一種方式。按照相關規(guī)定，據(jù)實扣除的方式主要適用于能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的情況，在財務費用的利息支出中，不能高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

（二）產(chǎn)品定位問題

產(chǎn)品價格低于市場同期同類產(chǎn)品的問題，是存在于產(chǎn)品定位中的主要問題之一[1]。在出售給股東的過程中，需要交納相應的土地增值稅，為了應對市場價格帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)往往存在侵蝕稅基的行為。企業(yè)在定價中應該與協(xié)同多部門之間的交流與溝通，以保障定價調(diào)整區(qū)間的合理性。但是，由于缺乏與財務部門的交流，導致忽略了土地增值稅敏感性稅率跳點問題。這種問題會導致企業(yè)經(jīng)濟效益受到嚴重影響。售價的增長反而會帶來利潤的降低。

（三）安裝工程費扣除問題

建筑工程費的扣除涉及廣泛，這也是房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的難點。滿足清算條件時，未能完成相關項目的審計，相關條款對總包與分包的合同執(zhí)行產(chǎn)生影響;最終決算尚未完成，開發(fā)商未收到成本發(fā)票。另一方面，由于受到房地產(chǎn)公司財務人員專業(yè)水平的限制，導致成本核算歸集制度不合理，缺乏有效的企業(yè)內(nèi)部管理機制，使得成本核算缺乏規(guī)范性與專業(yè)性。

（四）土地使用權問題

現(xiàn)代化建設速度的加快，使得城市土地資源出現(xiàn)緊張局面，政府部門對于土地交易的有效控制，能夠提升房地產(chǎn)市場的規(guī)范性，防止土地獲取中出現(xiàn)不法行為[2]。但是，有的房地產(chǎn)企業(yè)只顧眼前經(jīng)濟利益，忽視土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理，導致資金回流出現(xiàn)嚴重違紀，影響企業(yè)的健康發(fā)展。稅企爭議的出現(xiàn)，會導致土地增值稅和流轉(zhuǎn)稅的流失，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行問題的解決對策

（一）完善信息交換制度

房地產(chǎn)企業(yè)應該對信息交換制度進行調(diào)整與完善，以便于協(xié)調(diào)政府部門、房管部門和住建部門之間的工作，針對土地增值稅清算執(zhí)行中的問題進行會議商討，實現(xiàn)順暢交流與溝通。促進涉稅信息共享平臺的建立，對于信息交換的方式和時間進行明確，以便于各部門對納稅人信息進行了解和掌握，依照稅法規(guī)定開展清算執(zhí)行工作。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)納稅行為的規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)也應自覺遵守相關制度要求，消除清算執(zhí)行中遇到的問題。另一方面，稅務人員應該以房地產(chǎn)具體項目為依據(jù)，對于銀行等機構開具的證明文件進行核實與確認，對于土地增值稅清算執(zhí)行中抵扣金額數(shù)量進行明確[3]。

（二）建設專業(yè)團隊

為了對項目開發(fā)過程進行專業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應該建設專業(yè)工作團隊，可以通過聘請稅務師事務所、會計師事務所和財稅專業(yè)人才等，為商品房的定價提供專業(yè)指導。稅收策劃工作的開展，應該以當前稅收政策的可扣除標準條件、免稅條件等為依據(jù)，保障在避稅過程中的合法性。對于銷售價格區(qū)間的確定，應該由多部門協(xié)同商定，分析土地增值稅敏感性稅率跳點，保障售價標準的一致性，為領導人員的決策提供參考。避免在此過程中出現(xiàn)內(nèi)部價格、特殊價格和侵蝕稅基等現(xiàn)象，合理合法控制企業(yè)土地增值稅清算執(zhí)行過程，降低企業(yè)的經(jīng)營成本負擔[4]。

（三）執(zhí)行土地增值稅的被動性清算

在土地增值稅清算執(zhí)行中，應該避免土地增值稅繳納時間的拖延或者不繳納行為，防止房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到影響。針對房地產(chǎn)稅收繳納中的拖延行為，應該以當前法律政策為依據(jù)，采用被動性清算的方式。土地增值稅清算資料的繳納，應該在滿足清算條件后由房地產(chǎn)企業(yè)向稅務機關報送，時間不得超過90天。

（四）加強成本管理

對于財務人員應該進行定期專業(yè)培訓，以增強其專業(yè)知識與技能，及時掌握當前稅收政策的相關條例，明確成本核算辦法。對于成本費用原始憑證、合同的收集與管理，可以借助于信息化手段開展，增強其計算機網(wǎng)絡技術的應用能力，對成本歸集標準進行規(guī)范，為土地增值稅清算執(zhí)行提供保障。稅務人員也應該明確房地產(chǎn)開發(fā)成本，這是土地增值稅清算執(zhí)行中最為關鍵的一項工作。避免在清算執(zhí)行中發(fā)生成本漏記和多記等問題[5]。加強對相關工作人員的監(jiān)督管理，審查建筑修建成本明細，落實人員崗位責任。職能部門應對成本進行審核，明確成本價格。

（五）避免違規(guī)取得土地使用權的行為

對于土地使用權的流轉(zhuǎn)管理，應該由政府部門負責，打擊未辦理產(chǎn)權登記而形成土地產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的行為。在土地交易的過程中，國土部門應該明確自身職能，對于市場存量土地資源進行監(jiān)督管理，嚴格審查土地的二次轉(zhuǎn)讓。當開發(fā)建設單位與開發(fā)立項單位建設項目出現(xiàn)不對應問題時，應該拒絕辦理產(chǎn)權報備和開工審批等手續(xù)。

三、結語

土地增值稅的清算執(zhí)行，是當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的關鍵工作，對于提升企業(yè)經(jīng)濟效益與市場競爭力起到了重要作用。對于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，稅務部門應該加強調(diào)查和了解，以當前法律法規(guī)為依據(jù)，保障房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算執(zhí)行的科學性與合理性。對于成本計量、土地使用權和開發(fā)費用扣除等問題，應該進行綜合考量與協(xié)調(diào)處理，保障清算財務人員具備豐富的專業(yè)技能，促進土地增值稅清算執(zhí)行工作的順利進行，促進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。

參考文獻：

[1]王海珍.關于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的探討[J].納稅，2018，12（32）：28.

[2]尹麗芬.房地產(chǎn)土地增值稅的清算及其稅收籌劃風險[J].納稅，2018，12（31）：24.

[3]李倩.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算審核中常見問題分析[J].納稅，2018，12（28）：26.

[4]王超.關于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的思考[J].會計師，2018（16）：31-32.

[5]黃一明.房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對策[J].商業(yè)會計，2008（04）：25-26.

（作者單位：云南涌鑫地產(chǎn)有限公司）