譚璐

入華3年時間，共享辦公領(lǐng)域最早的創(chuàng)業(yè)公司W(wǎng)eWork，在氪空間、優(yōu)客工場等中國學(xué)徒的“圍堵”中，繼續(xù)加速擴張。

全斌是中國WeWork北方區(qū)總經(jīng)理，他告訴《21CBR》記者，“（北京市場從）3到19棟樓，增加了16棟，平均每個月會多開1棟以上，這在地產(chǎn)行業(yè)是很夸張的?！盬eWork通過不斷試水，已熟悉中國市場環(huán)境，今年公司將保持高速發(fā)展。

WeWork于2016年正式進入中國市場，目前在上海、北京八個大城市共擁有74個辦公場所。在國內(nèi)社交媒體上，WeWork成為新的打卡圣地，用戶分享周一早餐、調(diào)酒日、周末休閑派對等活動。過去一年，WeWork在全球共舉辦了近10萬場活動。

WeWork高管也樂于向外界傳遞出這樣一個公司形象——WeWork不是一家地產(chǎn)或共享辦公企業(yè)，而是一個創(chuàng)造者社區(qū)以及辦公解決方案提供商，這也是投資者最為關(guān)心的企業(yè)競爭力問題，但WeWork真的能撐起高達470億美元估值嗎？

科技賦能

WeWork之所以能區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)公司，受到用戶追捧，最重要的原因之一，是其無所不在的科技元素與大數(shù)據(jù)運用，讓普通用戶也有機會接觸到具有硅谷范兒的工作環(huán)境。

“科技在中國WeWork當(dāng)中的發(fā)展中扮演了重要角色，WeWork期待看到的是人、工作、生活、社區(qū)與科技之間的互相融合?！盬eWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成在接受《21CBR》記者采訪時表示，公司不斷加大對科技創(chuàng)新的投入。2019年，中國WeWork的技術(shù)團隊將從現(xiàn)階段的85人擴張到300人。

全斌以WeWork北京坊會議室為例，稱等到晚上用戶下班之后，房間所有的燈會自動關(guān)掉;如果用戶回來，燈會再度點亮。

WeWork辦公場所的傳感器不僅能感應(yīng)到用戶狀態(tài)，還能通過不斷累積其使用記錄，推測用戶的工作習(xí)慣，比如喜歡在辦公室還是在公共區(qū)域辦公等等。全斌把WeWork比作今日頭條，“（WeWork）產(chǎn)品不是我們想要的，而是你（會員）想要的。”

在空間產(chǎn)品和內(nèi)部系統(tǒng)中WeWork早已大量使用人工智能，一方面最大化滿足會員個性化需求，同時優(yōu)化公司內(nèi)部的工作效率。比如，使用入住率感應(yīng)器收集數(shù)據(jù)，加速設(shè)計師對空間設(shè)計的迭代;AI人臉情緒追蹤，感知會員的滿意度;公司內(nèi)部創(chuàng)建一個人力資源模型，從而判斷應(yīng)聘者與現(xiàn)有團隊之間的匹配度。

作為WeWork最重要的海外市場之一，中國技術(shù)團隊擁有極高的自主權(quán)。中國WeWork創(chuàng)新技術(shù)負(fù)責(zé)人盧漢森表示，“WeWork總部以及創(chuàng)始人，非常支持我們在中國做創(chuàng)新?！北镜鼗a(chǎn)品的創(chuàng)新是為中國市場量身而定的，適合國內(nèi)市場環(huán)境。并且，像最新推出的按時計費產(chǎn)品閃座（WeWork GO），有可能輸出成為WeWork全球標(biāo)準(zhǔn)，復(fù)制到其他市場。

押注大企業(yè)

按月靈活支付租金的聯(lián)合辦公行業(yè)，最初瞄準(zhǔn)的消費群體為中小企業(yè)和自由職業(yè)者。隨著行業(yè)進一步發(fā)展，大企業(yè)成為其爭奪對象，重要性愈發(fā)明顯。

WeWork公布的2018年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，目前，其全球大企業(yè)會員占比為32%，是營收增長的主要推動力。到2018年年底，已經(jīng)為WeWork帶來超過20億美元的營收。

“從軟銀、傳統(tǒng)五百強企業(yè)，到BAT、滴滴、今日頭條（字節(jié)跳動）等新的互聯(lián)網(wǎng)公司，都是WeWork的客戶?！比蠓Q，在北京WeWork社區(qū)空間，大企業(yè)占比將近50%，遠超全球32%的均值。

艾鐵成將大企業(yè)分為兩大類：走進來與走出去。

比如位于北京中關(guān)村及朝陽大悅城的WeWork，一棟樓都被字節(jié)跳動租用了，“今日頭條有專門負(fù)責(zé)地產(chǎn)的部門，他們在選址方面優(yōu)先找到WeWork?！比蠓Q，像今日頭條這樣“走進來”的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，更重視員工的工作環(huán)境，社區(qū)有諸多類似生日派對的活動，千禧一代的員工更喜歡這種辦公方式，“公司要做這些事情，還是蠻花時間和精力的?，F(xiàn)在就不用操心，WeWork幫他們組織。”

“走出去”則是向大企業(yè)輸出WeWork的設(shè)計、社區(qū)運營等一整套辦公解決方案，客戶來提供辦公場所，即為大企業(yè)定制項目（Powered By We）。

艾鐵成告訴《21CBR》記者，Powered By We亞洲區(qū)第一個項目是位于香港的渣打銀行總部，WeWork將渣打銀行總部進行了重新整改，將其中一個區(qū)域打造成更適合創(chuàng)新與合作的工作空間。隨后，WeWork的投資方弘毅資本位于深圳的全球PE中心也交給WeWork打理，它是中國內(nèi)地市場的第一批嘗鮮者。

相較抗風(fēng)險能力較弱的中小企業(yè)與自由職業(yè)者，大企業(yè)的發(fā)展更為穩(wěn)定，能提供持久的營收。相應(yīng)地，大企業(yè)也擁有更大的自主權(quán)，想服務(wù)好這類客戶并不容易。

與競爭對手相比，WeWork的辦公地點遍布全球27個國家、100個城市，擁有40萬名會員，這些先發(fā)優(yōu)勢是吸引大企業(yè)的重要因素。

40萬會員生態(tài)

滴滴最初進入墨西哥市場時，先租用了數(shù)個工位試水。滴滴在墨西哥市場的業(yè)務(wù)增長很快，工位數(shù)在一年內(nèi)大概增長了10倍。

“拎包辦公”、可短租、有熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境的會員……WeWork靈活的辦公方式，對于跨國企業(yè)開拓國際市場極具吸引力，在某種程度上扮演著“向?qū)А苯巧?。?jù)了解，lululemon、Mediamonks、nHack等海外公司進入國內(nèi)市場時，中國WeWork也提供了支持。

會員間形成這種互幫互助的社區(qū)氛圍，是WeWork的特色之一。

全斌表示，中國的“社區(qū)”概念更多基于地理意義，沒有“社交”概念。WeWork在進行空間設(shè)計時，隱藏了很多“小心思”來促進會員交流。比如，走廊偏窄，會員相遇時會不自覺抬頭打招呼;在公共空間布局了象棋、書籍、桌游等設(shè)施，為有相同興趣的人創(chuàng)造交流的場景……

除了空間設(shè)計，WeWork另一大舉措是舉辦各類活動。艾鐵成稱，他自己十分熱衷于參加WeWork舉辦的活動，包括Summer Camp這一類全球大型活動，以及每周在WeWork社區(qū)內(nèi)舉辦的活動。全斌透露，某地招商部門也入駐了WeWork空間，通過參與各種活動來完成招商任務(wù)。

2018年4月，WeWork創(chuàng)造者大賽在上海舉辦中國賽區(qū)決賽，北京萌動智能孕期助手是獲勝者之一，其創(chuàng)始人兼CEO馬驥良在接受《21CBR》記者采訪時表示，社區(qū)活動相當(dāng)于小團建，讓員工在工作間隙得到放松，并且一些會員孕媽還成了新產(chǎn)品測試員。

“WeWork做這些社區(qū)活動只有一個非常單純的目的，就是促進社區(qū)會員之間的交流?！卑F成說。目前，WeWork在全球有40萬會員，其中在中國有8萬會員。一組常被引用來證明WeWork社區(qū)活動效果的數(shù)據(jù)：全球會員有75%以上互相產(chǎn)生過溝通，50%以上有相互的生意往來。

在虧損中擴張

WeWork對外披露的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，公司在2018年的營收從2017年的8.86億美元翻一番至18億美元，而虧損同樣增長一倍多，從9.33億美元增至19億美元。打著“共享”旗號的聯(lián)合辦公行業(yè)實則是“租賃”，換言之，就是將長租而來的寫字樓轉(zhuǎn)租給他人。所以，“二房東”WeWork需要提前預(yù)付大筆房租，再從會員身上慢慢收回投資。

雖然WeWork并不認(rèn)為自己是傳統(tǒng)物業(yè)公司，但其超過八成收入來自會員費以及入駐者每月支付的使用費，其倡導(dǎo)“社區(qū)”等競爭優(yōu)勢未能體現(xiàn)在財務(wù)數(shù)據(jù)上。

全斌將WeWork比作“行走的Facebook”，但就目前超過40萬會員的量級而言，WeWork會員網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)一時還難以實現(xiàn)。并且，聯(lián)合辦公領(lǐng)域還有諸多競爭對手，不管是為了增加會員量，還是搶占市場份額，WeWork都難以停下擴張的腳步。

這仍是一個不斷燒錢的行業(yè)，比競爭對手幸運的是，WeWork背靠金主日本軟銀集團。截至目前，軟銀在WeWork上的投資總額約為104億美元。不過，今年1月份，軟銀僅投資了20億美元，遠低于最初的計劃。而社會投資者對WeWork望而卻步，公司債券的交易價格低于一年前的發(fā)行價。

WeWork也在“開源節(jié)流”，比如，加速拓展更為穩(wěn)定的大企業(yè)會員數(shù)量;在中國市場推出的“閃座”業(yè)務(wù)，也是為了將空間利用效率最大化;WeWork中國與遠洋集團、武漢光谷等地產(chǎn)開發(fā)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，推行“輕資產(chǎn)模式”。

2019年1月，公司為了方便拓展新業(yè)務(wù)，更名為“The We Company”。今年3月，WeWork宣布裁減約300名員工，約占員工總數(shù)3%。WeWork稱，這是在新一輪招聘計劃之前的調(diào)整，而今年計劃增加6000名新員工。其國內(nèi)模仿者們經(jīng)過一輪并購潮之后，也面臨裁員、縮減投資的煩惱。

行業(yè)進入淘汰階段，充足的資金是保證自己繼續(xù)待在牌桌上的最重要砝碼。WeWork對外表示，截至2018年12月，現(xiàn)金流及承諾現(xiàn)金流達到66億美元，有足夠的資金來保持業(yè)務(wù)增長。

就中國市場而言，艾鐵成稱將開拓更多新城市，進一步加強與地產(chǎn)商的合作。雖然資金充足，WeWork仍需要拿出更佳的業(yè)績來支撐其高達470億美元估值的合理性。不然，即便熬死競爭對手，也難以走出虧損泥潭。