張曉君

【摘 要】2017年7月份，“租售同權(quán)”政策先后在多個(gè)一、二線(xiàn)城市展開(kāi)試點(diǎn)實(shí)施。隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的急劇攀升，我國(guó)商品房租售市場(chǎng)發(fā)展變得嚴(yán)重不平衡，為了加快實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居、“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的目標(biāo)，各地的“租售同權(quán)”政策先后出臺(tái)。本文選取了南京、杭州和無(wú)錫三座經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部城市，并基于該政策落實(shí)在各地商品房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)以及人才就業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生的具體效應(yīng)，提出相關(guān)對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】租售同權(quán)；房?jī)r(jià)；租金；人才

一、引言

1.1 研究背景

自1998年我國(guó)實(shí)施住房制度改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入到一個(gè)新階段。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視導(dǎo)致了房?jī)r(jià)持續(xù)上升等一系列社會(huì)問(wèn)題。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，平衡平衡房屋租售市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，我國(guó)在2017年7月份推出了“租售同權(quán)”政策，7月18日在南京、杭州等12個(gè)一線(xiàn)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，7月28日無(wú)錫也發(fā)布了“租房可落戶(hù)”新政。各地出臺(tái)的“租售同權(quán)”政策，旨在保障承租人享有同買(mǎi)房人同等的基礎(chǔ)公共服務(wù)的權(quán)利，減緩房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，同時(shí)促進(jìn)當(dāng)?shù)厝瞬啪蜆I(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

1.2 研究?jī)?nèi)容

“租售同權(quán)”政策的試點(diǎn)實(shí)施，將會(huì)對(duì)我國(guó)試點(diǎn)城市的商品房屋出售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)以及人才就業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生不同程度的影響。本文選取了東部地區(qū)的南京、杭州和無(wú)錫三座經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，旨在分析在該項(xiàng)政策落實(shí)后三個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)、租金變化以及人才流動(dòng)方向，并進(jìn)行比較分析，得出“租售同權(quán)”政策實(shí)施后的有效效應(yīng)的結(jié)論，進(jìn)而推斷出該項(xiàng)政策在全國(guó)各地區(qū)展開(kāi)后的發(fā)展形勢(shì)。

1.3 研究目的

本文分別選取三家經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的典型城市，具體分析“租售同權(quán)”政策反映在商品房出售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和人才就業(yè)市場(chǎng)的效應(yīng)，基于以上研究，從而為我國(guó)實(shí)行該政策的全面落實(shí)提出因地制宜的具有建設(shè)性的有效意見(jiàn)。

二、“租售同權(quán)”含義及文獻(xiàn)綜述

“租售同權(quán)”是2017年7月我國(guó)住建部等九個(gè)部門(mén)聯(lián)合推出的一項(xiàng)改善房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)情況的政策?！白馐弁瑱?quán)”的“權(quán)”主要包含了租房者享受基本公共服務(wù)的各項(xiàng)權(quán)利，這樣有利于大大縮小租房者和買(mǎi)房者之間的差距，住房自有率下降，較大程度上削減了部分居民購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房的緊迫性。

目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)出臺(tái)的“租售同權(quán)”政策做了詳細(xì)深入的研究。陳星主要從落實(shí)以人為本，促進(jìn)社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)社會(huì)帕累托最優(yōu)；構(gòu)建多層次的住房保障體系，完善不同類(lèi)型的住房市場(chǎng)；促進(jìn)城市有序發(fā)展，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力三個(gè)方面具體闡述了“租售同權(quán)”帶來(lái)的影響。黃志權(quán)認(rèn)為“租售同權(quán)”的政策雖很美好，但能否順利落地還要取決于該城市教育資源分布的均衡程度。周文文、劉超、李佼研究發(fā)現(xiàn)：租售同權(quán)及貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的影響，調(diào)整家庭購(gòu)買(mǎi)資格與數(shù)量，短期內(nèi)會(huì)對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)整起到一定的作用，但是長(zhǎng)期效果不顯著。綜上，“租售同權(quán)”政策在我國(guó)初步實(shí)施，對(duì)我國(guó)的租售市場(chǎng)產(chǎn)生了可見(jiàn)的影響，但若要成功發(fā)展并長(zhǎng)期保持，我國(guó)在該政策上還有很長(zhǎng)的路要走。

三、“租售同權(quán)”政策基于南京、杭州、無(wú)錫的效應(yīng)研究

3.1 對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的變化

“租售同權(quán)”政策的實(shí)施對(duì)短期內(nèi)在一定程度上可以控制房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)急速上漲的趨勢(shì)，但是從長(zhǎng)期看來(lái)，房?jī)r(jià)變化情況的好轉(zhuǎn)程度又將趨于0，以下圖1是南京、杭州和無(wú)錫三座城市在2017年和2018年商品房屋銷(xiāo)售單價(jià)的變化趨勢(shì)。

圖1：南京、杭州、無(wú)錫市2017-2018年商品房屋的銷(xiāo)售單價(jià)（萬(wàn)元/㎡）

從圖中商品房銷(xiāo)售單價(jià)的變化趨勢(shì)可以看出，南京市2017年7月份實(shí)行了“租售同權(quán)”政策后，在那一年里，房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)不變，但是2018年的房?jī)r(jià)又開(kāi)始呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；而杭州市的房?jī)r(jià)在2017年也是較為平緩地小幅度增長(zhǎng)，到了2018年的房?jī)r(jià)又上漲到一個(gè)新的階段；相對(duì)于其他兩個(gè)一線(xiàn)城市，無(wú)錫市的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于南京市和杭州市，2017年一直呈現(xiàn)微小幅度的上升趨勢(shì)，2018年的上升幅度開(kāi)始有所提升，但總體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)。綜上，“租售同權(quán)”的政策的確在短期內(nèi)穩(wěn)定了一定城市范圍的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，有效降低了人們對(duì)于商品住宅購(gòu)買(mǎi)的期望，但是后續(xù)房?jī)r(jià)的反彈上漲不禁引起了疑問(wèn)：“租售同權(quán)”政策在我國(guó)是否能夠最終貫徹落實(shí)？

3.2 對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的變化

“租售同權(quán)”政策實(shí)施后，最直觀的影響可以說(shuō)是體現(xiàn)在房屋的租金上。這里引用“租售比”來(lái)比較三所城市的房屋租金變化。“租售比”指的是房屋租金與售價(jià)的比例，它是國(guó)際上用來(lái)衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300。比值越高，說(shuō)明房?jī)r(jià)中的投資需求越大。

表1 2017年和2018年三所城市的住房租售比

從租售比的角度分析，位于二線(xiàn)城市的無(wú)錫遠(yuǎn)沒(méi)有位于一線(xiàn)城市的南京和杭州的租售比值高。縱向來(lái)看，2017年到2018年，三所城市的房屋租售比都有相應(yīng)地降低，這說(shuō)明了租金與房?jī)r(jià)的差距在慢慢減小，房?jī)r(jià)在降低，而租金在抬高。“租售同權(quán)”的政策在穩(wěn)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的同時(shí)，還促進(jìn)了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。但是南京和杭州的租售比值依然過(guò)高，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)帶來(lái)商品房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加，部分投資客可能會(huì)轉(zhuǎn)而投資潛力大的房屋租賃市場(chǎng)。但若沒(méi)有國(guó)家相應(yīng)的公共資源服務(wù)的提供與支持，由于住房租金相對(duì)便宜很多，租金的回報(bào)率低下會(huì)讓絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意從事租賃住房的開(kāi)發(fā)。

3.3 對(duì)人才就業(yè)市場(chǎng)的變化

對(duì)于南京、杭州和無(wú)錫三座經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期吸引并留住人才是經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的根本。

“租售同權(quán)”政策的實(shí)施保障了租房者獲得與購(gòu)房者同等的享有房屋基本公共服務(wù)的權(quán)利，其中人們最關(guān)注的便是外來(lái)子女的受教育權(quán)利。這無(wú)疑向起初尋求工作又身無(wú)分文的高端人才拋去了橄欖枝。針對(duì)這一政策，本團(tuán)隊(duì)特地對(duì)三座城市的外來(lái)工作人才進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，有效問(wèn)卷總共為207份。其中72%的人都贊同“租售同權(quán)”政策的落實(shí)會(huì)很大程度上緩解人們買(mǎi)房的緊迫性，更多地選擇長(zhǎng)期租房。針對(duì)該項(xiàng)政策，63%的人都十分愿意繼續(xù)留在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市工作，這會(huì)大大減輕他們的工作生活壓力，有利于人才的價(jià)值創(chuàng)造。即使未來(lái)可能會(huì)遭遇租金持續(xù)上漲的可能，但是考慮到租金的低廉成本和租房者享有的基本設(shè)施公共服務(wù)的權(quán)利，他們樂(lè)意去租房，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)工作。

四、“租售同權(quán)”政策的相關(guān)建議

4.1 加快立法，保障承租人的權(quán)益

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)并不完善，應(yīng)加快有關(guān)“租售同權(quán)”政策的立法進(jìn)程，明確承租人和房東的權(quán)利義務(wù)。通過(guò)法律的形式，一方面保障承租人享有同購(gòu)房者相等的享受醫(yī)療、接受教育的基本公共服務(wù)的權(quán)利；另一方面對(duì)房東進(jìn)行約束，避免出現(xiàn)不合理的漲租和退租現(xiàn)象，以保護(hù)承租人的合法權(quán)益。

4.2 頒布稅費(fèi)優(yōu)惠和補(bǔ)貼制度

國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家針對(duì)各自住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，都實(shí)施了有效保障租賃住戶(hù)權(quán)益的政策：德國(guó)擁有著世界上最高的54.6%的租賃住房率，其著力于構(gòu)建“租賃房、構(gòu)建房、福利房”的多元化住房供給體系；而美國(guó)政府更加偏向稅收減免計(jì)劃，并從需求端對(duì)住戶(hù)進(jìn)行補(bǔ)貼；新加坡奉行“居者有其屋”的理念，規(guī)定只有低收入者才可以申請(qǐng)公共房屋。而上述有效政策也為我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展提供了啟發(fā)。一方面，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了避免資金周轉(zhuǎn)效率低下的問(wèn)題，我國(guó)應(yīng)適當(dāng)降低租賃市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成本，給予開(kāi)發(fā)商一定程度的稅收優(yōu)惠和利息減免，從而提高開(kāi)發(fā)租賃市場(chǎng)的積極性；另一方面，對(duì)租房者而言，為避免因租金上漲造成的經(jīng)濟(jì)壓力，我國(guó)也應(yīng)該對(duì)低收入的承租人提供一定的租房補(bǔ)貼和利息減免政策，一步步完善租賃市場(chǎng)的公平公正。

4.3 將房產(chǎn)與過(guò)多價(jià)值分離

“租售同權(quán)”政策推出后的一年里，南京、杭州和無(wú)錫三座城市的房?jī)r(jià)均在一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定后又出現(xiàn)了反彈上升的跡象，長(zhǎng)此以往，房屋租賃市場(chǎng)的租金會(huì)不斷上漲，但與此同時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也并不會(huì)有所下降，甚至有持續(xù)升高的趨勢(shì)?！白馐弁瑱?quán)”政策雖規(guī)定保障承租者享有享受基礎(chǔ)公共服務(wù)的權(quán)利，但權(quán)利的優(yōu)劣程度卻未明說(shuō)。人們買(mǎi)房最看重的便是子女受教育的權(quán)利，該政策解決了外來(lái)人口的子女上學(xué)難的問(wèn)題，但并未解決外來(lái)子女能上好學(xué)校的問(wèn)題。究其原因還是買(mǎi)房獲得的房產(chǎn)附加的有利價(jià)值太多，而租房的性?xún)r(jià)比遠(yuǎn)不及買(mǎi)房來(lái)得高。我國(guó)應(yīng)適當(dāng)?shù)貙⒎慨a(chǎn)與過(guò)多的價(jià)值分離，縮小購(gòu)房與租房得益的差距，穩(wěn)定房?jī)r(jià)并促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

五、總結(jié)

基于南京、杭州和無(wú)錫“租售同權(quán)”政策的研究，該政策短期內(nèi)穩(wěn)定了房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，一定程度上降低了房屋的租售比，緩解了外來(lái)人才被迫買(mǎi)房的壓力。但若要想將該政策落實(shí)并覆蓋到各個(gè)城市，我國(guó)還需要加快“租售同權(quán)”政策的立法進(jìn)程；對(duì)于開(kāi)發(fā)租賃市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商和低收入的租戶(hù)，應(yīng)頒布合理的稅費(fèi)優(yōu)惠和補(bǔ)貼制度；在該政策發(fā)展并完善的過(guò)程中，還應(yīng)一步步將房產(chǎn)與其過(guò)多的附加價(jià)值相分離開(kāi)來(lái)，最終實(shí)現(xiàn)居民生活幸福指數(shù)的提升。

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