崔海霞

摘要：在新形勢(shì)的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，物業(yè)企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，也進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期。但在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的形勢(shì)下，物業(yè)行業(yè)大多都存在著財(cái)務(wù)管理制度不完善、從業(yè)人員素質(zhì)低等一系列的問(wèn)題，在一定程度上制約了物業(yè)公司的發(fā)展。文章通過(guò)對(duì)物業(yè)公司在財(cái)務(wù)方面的管理進(jìn)行分析，并結(jié)合自身所掌握的理論知識(shí)以及在工作當(dāng)中積累的經(jīng)驗(yàn)為物業(yè)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理當(dāng)中遇到的一系列問(wèn)題提出應(yīng)對(duì)的措施，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力量。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；財(cái)務(wù)管理；改進(jìn)措施

一、物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理方面存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理不規(guī)范

目前大部分物業(yè)企業(yè)都是房地產(chǎn)公司的下屬公司，缺乏有效的財(cái)務(wù)管理制度和科學(xué)的財(cái)務(wù)管理手段。雖然部分公司有較為完整的財(cái)務(wù)管理制度，但基本上都是沿用的房地產(chǎn)公司的制度，但是不同行業(yè)之間的制度是不完全適用的。物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表太過(guò)籠統(tǒng)，沒(méi)辦法滿足股東、管理層、債權(quán)人、業(yè)主等不同方面的信息要求。很多中小型物業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表只是基于報(bào)稅的需求，所以最常見(jiàn)的報(bào)表只有三種形式：資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、利潤(rùn)表，而這三種報(bào)表數(shù)據(jù)太過(guò)簡(jiǎn)單。大部分物業(yè)企業(yè)缺乏活力、員工積極性不高歸根到底都是因?yàn)轭A(yù)算的方法太過(guò)于簡(jiǎn)單、沒(méi)有對(duì)有效指標(biāo)進(jìn)行分析，導(dǎo)致指標(biāo)數(shù)據(jù)和實(shí)際經(jīng)營(yíng)計(jì)劃脫節(jié)、業(yè)績(jī)指標(biāo)和項(xiàng)目情況脫節(jié)。

（二）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中缺乏有效的內(nèi)控工作

受物業(yè)公司發(fā)展水平和福利待遇的限制，所以物業(yè)公司管理層缺乏高素質(zhì)人才，導(dǎo)致在日常的工作當(dāng)中出現(xiàn)管理人員能力不夠、財(cái)務(wù)管理工作不規(guī)范、財(cái)務(wù)管控體系不健全等一系列的問(wèn)題。就比如說(shuō)：庫(kù)存的物資還有材料無(wú)人管理，在采購(gòu)的過(guò)程當(dāng)中只重視價(jià)格而不注重質(zhì)量；在物業(yè)費(fèi)用的支出上出現(xiàn)水電超支以及審批程序不嚴(yán)格等漏洞。這些工作當(dāng)中的問(wèn)題都是由內(nèi)控工作的疏漏造成的。

（三）缺乏先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念

從經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)看，整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)正常運(yùn)行的基本保障是財(cái)務(wù)管理，有了正確的財(cái)務(wù)管理理念和完善的制度才能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展本就比一些發(fā)達(dá)國(guó)家起步要晚，國(guó)內(nèi)的一些企業(yè)沒(méi)有形成完善的財(cái)務(wù)管理制度，所以當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的管理仍然存在著一些漏洞?，F(xiàn)階段在一些企業(yè)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，特別是以一些中小型的物業(yè)公司為主。它們所聘請(qǐng)的一些財(cái)務(wù)管理者缺乏豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，它們對(duì)于物業(yè)財(cái)務(wù)的管理問(wèn)題不夠重視，也沒(méi)有先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念。

（四）物業(yè)企業(yè)收益水平不高，且融資困難

物業(yè)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的附屬公司，收入來(lái)源相對(duì)單一，其主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源是征收物業(yè)費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。相比于其他企業(yè)而言物業(yè)公司能進(jìn)行投資的項(xiàng)目比較少，由于對(duì)資金的運(yùn)營(yíng)能力不足，營(yíng)運(yùn)資本管理較弱，這會(huì)造成短期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。物業(yè)公司收入相較于房地產(chǎn)收入來(lái)說(shuō)差距很大，這也就造成投資者包括集團(tuán)股東對(duì)物業(yè)重視不夠，因此獲得股東投入資本相對(duì)較少，公司營(yíng)運(yùn)資金通常來(lái)自銀行貸款，沒(méi)有資金持續(xù)注入，物業(yè)公司發(fā)展大大受限。

（五）財(cái)務(wù)管理力量稍顯不足

物業(yè)公司由于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目較少，受經(jīng)營(yíng)規(guī)模與資金壓力影響，會(huì)出現(xiàn)一人身兼多職，并且出于成本考慮，對(duì)財(cái)務(wù)部人員配備比較少。大多數(shù)的物業(yè)公司通常將財(cái)務(wù)工作定義為記賬、收支、報(bào)表制作等工作，這種觀念就造成物業(yè)公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)人員招聘時(shí)，出于成本與工作適用性考量，選擇專業(yè)素質(zhì)能力較低的財(cái)務(wù)人員，這些人員卻并不能完全勝任財(cái)務(wù)管理工作；工作分配不夠合理，財(cái)務(wù)人員不能僅限于財(cái)務(wù)核算，收支登賬等工作，要參與到管理工作當(dāng)中。上述問(wèn)題都會(huì)造成大多企業(yè)不能發(fā)揮好財(cái)務(wù)管理工作，所以即使有許多企業(yè)設(shè)置了內(nèi)控部門，但卻沒(méi)發(fā)揮出它的職能。

二、提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作水平的幾點(diǎn)建議

對(duì)當(dāng)前物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，要從公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)出發(fā)，提高企業(yè)工作，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，做好財(cái)務(wù)管理工作，能夠降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，降低籌資資本成本。另外，外部支持對(duì)企業(yè)發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能起到關(guān)鍵作用，相關(guān)部門根據(jù)物業(yè)公司特點(diǎn)，建立專門適用于物業(yè)公司管理的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，保證各企業(yè)在準(zhǔn)則下運(yùn)營(yíng)。

（一）提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)

物業(yè)公司要把人才建設(shè)放在首要位置，對(duì)于財(cái)務(wù)人員招聘，不能以成本為參考，由于財(cái)務(wù)管理在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中的重要性，因而聘請(qǐng)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)注重專業(yè)素質(zhì)與管理經(jīng)驗(yàn)，積極吸收高素質(zhì)人才到企業(yè)中，提供優(yōu)厚待遇，才能有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。對(duì)財(cái)務(wù)管理人員定期進(jìn)行財(cái)務(wù)培訓(xùn)以及工作考核，學(xué)習(xí)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念與科學(xué)的管理方法，做到與時(shí)俱進(jìn)；對(duì)工作出現(xiàn)問(wèn)題提出并與商討解決，讓每位財(cái)務(wù)人員參與到財(cái)務(wù)管理工作當(dāng)中，貢獻(xiàn)個(gè)人力量，并且將財(cái)務(wù)人員的工資薪酬與工作績(jī)效聯(lián)系在一起，制定獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃提高職工工作積極性。

（二）建立投入資金機(jī)制 實(shí)行集中管理制度

對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，資金就像血液匯入投資的各個(gè)方面，然后再回到企業(yè)中來(lái)，帶動(dòng)整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展，所以只有建立科學(xué)的投入資金機(jī)制才能提高工作效率、促進(jìn)資金高效流動(dòng)。而物業(yè)企業(yè)有一個(gè)最大的特殊性：需要較大的資金流動(dòng)，所以要想建立一個(gè)有效的資金投入機(jī)制就必須實(shí)行集中的管理制度。第一、要確保有充足的資金流入，加大對(duì)收取服務(wù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等工作的管理力度。第二、對(duì)于存放資金的賬戶要實(shí)行科學(xué)化的管理。將收入賬戶和支出賬戶分開(kāi)管理，并進(jìn)行定期清理，提高管理與核查的工作效率。第三、物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身資產(chǎn)情況與發(fā)展方向?qū)Y金進(jìn)行合理的調(diào)動(dòng)和分配，在企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）通過(guò)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的方式提高物業(yè)公司利潤(rùn)空間

大多物業(yè)企業(yè)的盈利方式都是收取物業(yè)費(fèi)，資金來(lái)源單一且征收困難。因此不論是大品牌開(kāi)發(fā)商還是本土的小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，物業(yè)公司都可能會(huì)面臨著賠本的問(wèn)題。要想改變這種現(xiàn)狀，就要開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)方式，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。例如，依靠自己所在的房地產(chǎn)行業(yè)，拓寬營(yíng)業(yè)范圍，可發(fā)展家居裝飾、商家店面、綠化、維修、小區(qū)智能化設(shè)備等項(xiàng)目，對(duì)物業(yè)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)多加利用，從而提高經(jīng)濟(jì)效益；通過(guò)廣告位進(jìn)行招商，入駐商家可以提高自身的知名度，而物業(yè)企業(yè)也能因此獲得一筆不小的收入；物業(yè)企業(yè)擁有其它企業(yè)沒(méi)有的地理優(yōu)勢(shì)，可構(gòu)建一個(gè)現(xiàn)代化的信息服務(wù)平臺(tái)，為居民提供定報(bào)紙、家政服務(wù)、保潔以及定車船票等服務(wù)，既便利了居民，又能拓寬了企業(yè)的收入來(lái)源。不斷拓寬物業(yè)企業(yè)的服務(wù)范圍，形成公司特有的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，才能逐步增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展實(shí)力。

（四）提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)分析能力

企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算最重要的工具就是財(cái)務(wù)分析，財(cái)務(wù)分析能夠保證公司的正常運(yùn)作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。而物業(yè)公司要提高財(cái)務(wù)分析能力，則應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：第一、財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)定期對(duì)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)價(jià)，將現(xiàn)階段的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益的構(gòu)成情況反映出來(lái)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)分析包括物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的每個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，控制好運(yùn)營(yíng)成本，在項(xiàng)目具體實(shí)施的過(guò)程當(dāng)中也要做好跟進(jìn)工作。第二、財(cái)務(wù)部門除了分析企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀還要評(píng)價(jià)企業(yè)的管理水平，讓管理人員能夠及時(shí)掌握到自身資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)狀況，權(quán)衡利弊。第三、在財(cái)務(wù)分析的過(guò)程當(dāng)中一定要重視財(cái)務(wù)預(yù)算和預(yù)測(cè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的大背景之下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，物業(yè)企業(yè)也面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，這其中就包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以在項(xiàng)目進(jìn)行之前先進(jìn)行有效的預(yù)算就尤為重要，這也是為了給管理層進(jìn)行科學(xué)決策提供有效的依據(jù)。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，財(cái)務(wù)管理作為物業(yè)公司日常管理工作的重要組成部門，對(duì)企業(yè)制定經(jīng)營(yíng)決策，制定戰(zhàn)略目標(biāo)有著重大影響，所以要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。主要可以通過(guò)完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，做好財(cái)務(wù)監(jiān)督，內(nèi)控工作，確保企業(yè)資金能夠得到充分利用，本文就當(dāng)前物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀存在部門問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)的對(duì)策，希望能夠?qū)ζ渌飿I(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作改善提供借鑒。

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[2]石墨羽.物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施[J].企業(yè)改革與管理，2017（06）.

（作者單位：龍礦集團(tuán)新新物業(yè)）