孫克青

摘 要 隨著城市居民對居住環(huán)境要求的提高，住宅小區(qū)建設(shè)的高檔化與高端物業(yè)公司進行強強聯(lián)合，對商品房售價具有正面影響效應，顯示了物業(yè)管理對新建商品房定價與二手房估價的影響力度。本文從物業(yè)管理對一級市場和二級市場的房地產(chǎn)銷售價格兩個方面，闡述了物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 房地產(chǎn) 價格 影響

一、物業(yè)管理公司的作用

（一）物業(yè)管理公司對房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的支持作用

房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的市場競爭極其激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商極盡能事創(chuàng)造房地產(chǎn)熱賣點，而良好的物業(yè)管理公司的管理，則是越來越成了商品住宅的熱賣點。人們在選購商品房時，同樣是要先了解住宅小區(qū)有沒有物業(yè)管理，如果有物業(yè)管理，它的服務范圍以及收費標準又是如何，任何一個購房者都在關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理情況，并成為消費者選購商品房的重要條件。

（二）對房地產(chǎn)估價的助推作用

物業(yè)公司的管理就是按照服務合同約定，以一系列的管理活動和服務行為，確保業(yè)主房屋得以正常、方便和舒適地利用與使用，確保房屋配套設(shè)施與設(shè)備安全得以持續(xù)和高效地運轉(zhuǎn)，最終不會使房屋貶值而達到其保值增值目的。所以，小區(qū)物業(yè)管理公司管理活動與服務行為的優(yōu)劣，對房屋的一、二級市場客觀而合理估價均有重要的影響，并使之成為房屋估價的重要因素。小區(qū)的物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售具有越來越大的助推作用，物業(yè)管理已然成為商品房的品牌延續(xù)以及對房地產(chǎn)品牌進行有效傳播的軟實力。

二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響

（一）物業(yè)管理對一級房地產(chǎn)市場銷售價格的影響

物業(yè)管理公司對一級房地產(chǎn)市場銷售價格的影響，作用于房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商身上，其影響的特殊性則是在于：當房地產(chǎn)開發(fā)商以及建筑商通過了一定程度的投入以后，并使商品房達到了我國法規(guī)的相關(guān)銷售要求時，他們方可制訂面向一級市場的對外銷售價格，但商品房對外的銷售價格往往又都可以進行量化；可是，扮演房地產(chǎn)服務商角色的物業(yè)管理公司，盡管在期房還未成就時，也沒對未形成入住格局的期房小區(qū)開始進行管理服務時，它卻對期房的銷售價格卻已經(jīng)產(chǎn)生了影響。但物業(yè)公司的這種影響則還是難以形成的量化式影響。由此可以看到，房地產(chǎn)服務商（物業(yè)管理）公司對一級房地產(chǎn)市場銷售價格的影響，并非是它已經(jīng)提供了什么樣的管理或服務，而僅僅還是通過它的企業(yè)在物業(yè)管理市場當中所建樹的企業(yè)品牌，使期房購買者對未來小區(qū)的物業(yè)管理充滿信心，以在期房購買者心目中所產(chǎn)生的，對未來居住房屋的良好預期愿望而實現(xiàn)對期房價格的良性影響。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商在制訂面向一級市場期房銷售價格時，就已經(jīng)將未來的物業(yè)管理因素給予了充分的考慮，并以其影響對期房價格進行了正確地評估。

（二）物業(yè)管理對二級房地產(chǎn)市場銷售價格的影響

欲售商品房（二手房）所在小區(qū)房地產(chǎn)服務商（物業(yè)管理公司）管理與服務質(zhì)量的優(yōu)劣對欲售商品房（二手房）的折舊額度卻是有非常大的影響。在對欲售商品房（二手房）的實際估價當中，既需要考慮欲售商品房（二手房）物質(zhì)折舊因素，又要考慮它的功能折舊因素，還要考慮它的經(jīng)濟折舊因素。

第一，欲售商品房（二手房）的物質(zhì)折舊，與房地產(chǎn)服務商（物業(yè)管理公司）有直接關(guān)系，如果他們提供的管理與服務確能保證房屋一直是處在正常使用狀態(tài)下，而又確保了房屋的設(shè)施設(shè)備安全，并能一再保持它的持續(xù)而高效地運轉(zhuǎn)，最終不能因物業(yè)管理而使房屋自身貶值。所以，因物業(yè)管理而未減少房屋的意外破壞毀損，亦無杜絕延遲維修而致?lián)p壞殘存的現(xiàn)象，它將會降低物質(zhì)上的折舊額度。

第二，在二手房功能折舊方面，如果房屋功能出現(xiàn)某些殘缺或者是房屋設(shè)施設(shè)備落后而不適用最高最佳使用時，因其造成的房屋價值損失，有時是可以通過優(yōu)良的物業(yè)管理給予彌補。比如從在市場上一直得到持續(xù)熱賣的小戶型二手房來看，凡是物業(yè)管理水平高和服務質(zhì)量優(yōu)的住在小區(qū)，相比那些無物業(yè)管理與服務小區(qū)或有物業(yè)管理和服務，但管理與服務質(zhì)量又較差小區(qū)，其二手房的市場售價均相對高許多，這就充分說明了良好物業(yè)管理與服務對二手房并不怎么嚴重的功能性缺損，不但不是影響房價降低的因素，反倒是使房價增值的原因。

第三，至于二手房的經(jīng)濟折舊，同樣與小區(qū)物業(yè)管理難脫干系。假如因物業(yè)管理不到位而引起小區(qū)居住環(huán)境惡化，使小區(qū)空氣污染嚴重，甚至有噪聲現(xiàn)象出現(xiàn)，都會加大二手房經(jīng)濟折舊的額度。因為目前人們對居住環(huán)境的要求較高，愈加關(guān)注自己居住環(huán)境質(zhì)量，所以，只有良好物業(yè)管理小區(qū)才能盡可能保持居民居住環(huán)境的良性治理?？梢?，二手房所在小區(qū)的物業(yè)管理水平，是影響二手房經(jīng)濟折舊的重要因素。從一定意義上說，二手房小區(qū)的物業(yè)管理水平與房屋市場估價近乎為正比例關(guān)系。

三、結(jié)語

不論是一級房地產(chǎn)市場，還是二級房地產(chǎn)市場，作為房地產(chǎn)開發(fā)商或建筑商，或是二手房業(yè)主，在對所售商品房進行估價時，均可將物業(yè)管理水平影響因考慮其中，以便對新建商品房或二手房進行科學合理的定價或估價，以物業(yè)管理因素拉動商品房快速進入市場銷售渠道。

（作者單位為青島國清管理培訓學校）

參考文獻

[1] 黃麗娟.房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題和對策研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（27）.