高興

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 實(shí)施方案

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理的意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理的意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理對(duì)策

（一）項(xiàng)目開發(fā)中的管理對(duì)策

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目剛起步時(shí)，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個(gè)階段的重要工作，關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。本文做了以下三方面可行性分析：一是依照營(yíng)銷部做出的市場(chǎng)調(diào)查，討論項(xiàng)目適合地理位置的選取，并對(duì)建筑戶型的規(guī)模和需求等級(jí)以及需求量做出合理的規(guī)劃。二是與規(guī)劃部門積極地溝通。運(yùn)用其對(duì)相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識(shí)，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃的指標(biāo)。三是根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的競(jìng)標(biāo)。

（二）項(xiàng)目施工中的管理對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理有內(nèi)容多、時(shí)間長(zhǎng)、涉及面廣、影響大等特點(diǎn)，且與工程管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項(xiàng)目工程的開工到竣工過程中，進(jìn)行施工管理的關(guān)鍵是以國(guó)家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對(duì)工程的成本、工期、質(zhì)量這三個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格控制。

第一，對(duì)施工合同的管理。施工企業(yè)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對(duì)其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對(duì)施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗(yàn)收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰等進(jìn)行明確的約定。

第二，施工質(zhì)量的控制。對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中的重點(diǎn)工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個(gè)單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項(xiàng)主要任務(wù)：一是依照委托監(jiān)理合同對(duì)承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)關(guān)鍵工序和重點(diǎn)部分，嚴(yán)格按照國(guó)家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格一項(xiàng)，才能進(jìn)行下項(xiàng)工序。二是對(duì)施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。三是對(duì)工程所用材料要管理得當(dāng)。嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求與合同約定，對(duì)市場(chǎng)做好調(diào)查，掌握市場(chǎng)材料信息。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)，運(yùn)用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價(jià)格合理的商家進(jìn)行材料選購(gòu)。

第三，工期的控制。工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個(gè)利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)?？梢越ㄗh施工單位采用project或p3軟件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管理。在每一個(gè)計(jì)劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對(duì)施工單位的各項(xiàng)檢查。如若有偏差出現(xiàn)，要及時(shí)進(jìn)行出現(xiàn)偏差的原因分析，并監(jiān)督施工單位采取有效的補(bǔ)救措施，確保對(duì)工程工期的控制。

第四，成本的控制。政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：一是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。二是施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。三是嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級(jí)負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場(chǎng)代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。

第五，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制。成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。

總之，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主方項(xiàng)目管理與委托監(jiān)理并行的項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，一方面呼吁建設(shè)監(jiān)理機(jī)制盡快健全與規(guī)范，推行全過程監(jiān)理：另一方面對(duì)業(yè)主方項(xiàng)目管理和委托監(jiān)理并行的管理模式進(jìn)行探討，解決房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問題。同時(shí)理順建設(shè)單位、監(jiān)理單位和承建單位之間的關(guān)系，將業(yè)主方項(xiàng)目管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)監(jiān)理工作。以此建立更加科學(xué)、合理、有效的項(xiàng)目管理模式，提高項(xiàng)目管理水平。

（作者單位為河北建投城鎮(zhèn)化建設(shè)開發(fā)有限公司）

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