2016年“脫歐”公投后,英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷,經(jīng)濟(jì)前景的不確定性讓購(gòu)房者開始觀望,上市交易的房產(chǎn)數(shù)量也處于歷史低位。
然而,對(duì)海外投資者而言,貶值近15%的英鎊匯率,讓英國(guó)房?jī)r(jià)看起來(lái)更加“誘人”。尤其是在最具投資價(jià)值的倫敦核心區(qū)房?jī)r(jià)下挫10%以上的形勢(shì)下,國(guó)際投資者蠢蠢欲動(dòng)。
根據(jù)英國(guó)房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“正確舉動(dòng)”的統(tǒng)計(jì),2018年12月,倫敦房產(chǎn)的平均報(bào)價(jià)為60.3萬(wàn)英鎊(1英鎊約合8.7元人民幣),大大高于英國(guó)全國(guó)29.75萬(wàn)英鎊的平均報(bào)價(jià)。其中,11月和12月倫敦房產(chǎn)報(bào)價(jià)環(huán)比累計(jì)下跌3.2%,是自2012年以來(lái)連續(xù)兩個(gè)月的最大跌幅。英國(guó)房?jī)r(jià)通常以每個(gè)房產(chǎn)的交易價(jià)格來(lái)統(tǒng)計(jì),不計(jì)算單位面積價(jià)格。
“倫敦不同區(qū)域不同價(jià)位,行情差別很大”,長(zhǎng)期跟蹤研究英國(guó)房產(chǎn)的《英國(guó)房產(chǎn)投資指南》總編輯范慧勇說(shuō),“比如公投之后,受印花稅調(diào)整等影響,市中心150萬(wàn)以上豪宅最大下滑幅度超過10%,但倫敦工薪階層剛需居住區(qū)域房?jī)r(jià)仍小幅上漲。”
倫敦核心區(qū)房產(chǎn)被譽(yù)為“國(guó)際保險(xiǎn)箱”,除非遭遇房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤,否則其保值功能非常明顯。因此,即便在“脫歐”背景下如此低迷的市場(chǎng),范慧勇說(shuō),有潛力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或黃金地段項(xiàng)目銷售異常火爆。
2008年國(guó)際金融危機(jī)曾引發(fā)倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。然而,在倫敦核心區(qū)的主導(dǎo)下,2010年至2014年間房?jī)r(jià)快速反彈。當(dāng)時(shí),大批國(guó)際資本涌入倫敦,在截至2014年6月的12個(gè)月里,倫敦房?jī)r(jià)飆升20%。
本國(guó)民眾對(duì)蜂擁而入的海外投資者頗有微詞。因此,自2016年4月1日起,英國(guó)對(duì)額外住房購(gòu)買者(二套房及用于出租的住房)加征3%的印花土地稅,但這并未打擊海外投資者的熱情。有數(shù)據(jù)顯示,2017年,倫敦18%的新建房產(chǎn)被海外投資者購(gòu)買,其中約61%來(lái)自新加坡、馬來(lái)西亞和中國(guó)等亞洲國(guó)家。去年10月,英國(guó)首相特雷莎·梅稱,將在現(xiàn)有印花稅基礎(chǔ)上對(duì)海外投資者額外征收1%至3%的印花稅,以確保英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,并增加財(cái)政收入。此后政府又確認(rèn),該稅率為1%,將于2019年1月發(fā)布文件征詢意見。
目前文件尚未發(fā)布。該舉措一經(jīng)宣布,就遭到不少市場(chǎng)人士的反對(duì),理由是“脫歐”后英國(guó)應(yīng)更加開放,不應(yīng)對(duì)外國(guó)人有歧視性政策。
“脫歐”前景仍是今年倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大影響因素。英國(guó)央行曾在去年11月預(yù)測(cè),在最壞情境下,無(wú)協(xié)議“脫歐”將導(dǎo)致英國(guó)房?jī)r(jià)下跌30%。
分析人士認(rèn)為,“脫歐”導(dǎo)致的短期波動(dòng)可以預(yù)見,但從英國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體可承受度、各項(xiàng)政策的應(yīng)對(duì)空間綜合分析,倫敦房產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景仍然樂觀。
首先,市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供應(yīng)不足狀態(tài),每年新建住房約為3萬(wàn)套,遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足每年新增逾6萬(wàn)套的實(shí)際需求。因此,只要房?jī)r(jià)下滑到一定程度,就會(huì)有本地自住買家或國(guó)際投資者入場(chǎng)抄底;其次,倫敦房地產(chǎn)的居住屬性非常強(qiáng),房產(chǎn)的空置率僅為約0.6%;第三,國(guó)際金融危機(jī)后,英國(guó)央行對(duì)出租房按揭貸款出臺(tái)了嚴(yán)格監(jiān)管政策,要求銀行確保房產(chǎn)月租金收入達(dá)到月供款的135%至145%,能有效避免房貸斷供現(xiàn)象。(文章來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào))
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)·上旬2019年2期