【摘要】近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加推動房價上漲。從2003年開始，這十幾年來我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過高速迅猛發(fā)展，對人民生活條件的改善、城市化進程發(fā)長的促進、帶動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，并成為國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的一舉一動都影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展以及吸引著媒體和大眾的目光。而2014年初起連續(xù)5個季度住宅銷售面積出現(xiàn)同比下滑，除個別以外，房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績普遍走低。房價已從單邊快速上漲轉(zhuǎn)為上下區(qū)間波動，房地產(chǎn)行業(yè)總體銷售收入增速開始放緩，利潤率下滑，導(dǎo)致房企資金短缺，建設(shè)項目成本全過程管理與控制將起到至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);全過程管理;控制;管理

成本管理與控制廣義上是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理與控制是由成本規(guī)劃、成本計算、成本控制和業(yè)績評價四項內(nèi)容組成。成本規(guī)劃是根據(jù)企業(yè)的資金、規(guī)劃、競爭戰(zhàn)略、宏觀經(jīng)濟、微觀經(jīng)濟環(huán)境而制定的，也是對成本管理做出的規(guī)劃，為成本管理提供具體的思路和總體要求。成本計算是成本管理與控制的基礎(chǔ)，不管是成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等，都需先進行計算各項數(shù)據(jù)。成本控制是利用成本計算提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采取經(jīng)濟、技術(shù)和組織等手段實現(xiàn)降低成本或改善目標(biāo)成本的一系列活動。業(yè)績評價是對成本控制效果的評估，目的在于改進原有的成本控制方式和激勵約束各部門人員能力的行為。

而在建筑行業(yè)里，房地產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，而房地產(chǎn)業(yè)里成本管理與控制包含的內(nèi)容更加細化：

1、建立和完善成本控制體系、成本管理規(guī)范、制度、業(yè)務(wù)流程及標(biāo)準(zhǔn)，并組織實施;

2、成本策劃，確定各階段成本指標(biāo)，并對各指標(biāo)，提出控制要點;

3、制定年度、季度、月資金計劃，設(shè)置成本臺帳賬，即時反映各目標(biāo)成本執(zhí)行情況;

4、項目各分包工程的招標(biāo)文件的編制，并組織開展對投標(biāo)單位的資格審查、發(fā)售招標(biāo)文件、答疑、開標(biāo)評標(biāo)、商務(wù)談判、定標(biāo);

5、項目工程、設(shè)備、材料采購合同編制、協(xié)商、簽訂，并監(jiān)督執(zhí)行情況;

6、項目預(yù)（結(jié)）算編制、審核，現(xiàn)場技術(shù)變更、工程簽證、進度款審查;

7、項目的目標(biāo)成本及動態(tài)成本管理，組織項目后成本分析評估，項目總投資對比分析、項目概預(yù)算超支分析，形成工程造價后評估報告;

8、進行項目成本相關(guān)專業(yè)的指標(biāo)、分析、考核等成本信息收集，建設(shè)及維護成本數(shù)據(jù)庫。

9、其他與成本管理與控制相關(guān)內(nèi)容。

隨著建筑業(yè)不斷的發(fā)展，使成本管理慢慢地成為建筑業(yè)主要管理部份。原本從簡單的造價計算發(fā)展到成本管理，也是伴隨建筑業(yè)不斷發(fā)展與擴大息息相關(guān)。建筑項目工程是一個復(fù)雜而長期的施工過程，涉及到的施工環(huán)節(jié)特別多，為了實現(xiàn)項目投資經(jīng)濟效益的最大化，提高投資項目在激烈的市場競爭中的優(yōu)勢，在保證建筑項目工程質(zhì)量的前提下，加強對建筑項目工程全過程的成本的控制與管理，已經(jīng)成為我國建筑行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，建筑項目工程大致可分為投資決策、設(shè)計、施工和竣工這四個階段，對每個階段加以控制與管理，將能實現(xiàn)預(yù)期的效果。我們就成本管理與控制對投資決策、設(shè)計、施工和竣工這四個階段進行分析。

1、決策階段的工程成本管理與控制

項目決策是指投資者在調(diào)查分析、研究的基礎(chǔ)上，選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同建設(shè)方案進行技術(shù)、經(jīng)濟比較并做出判斷和決定的過程。決策階段是項目建設(shè)全過程的起始階段，決策階段的工程計價對項目全工程的成本管理與控制起著宏觀調(diào)控作用。在項目全工程中決策階段影響工程造價的程度高達70%-90%。在市場調(diào)研過程中，要充分考慮建筑工程的可行性及其所需要的各方面投資，以正確地做出決策，避免盲目建設(shè)，造成資源浪費，從而影響到建筑工程的成本管理與控制。決策階段是決定工程成本管理與控制的基礎(chǔ)階段。

2、設(shè)計階段的工程成本管理與控制

國內(nèi)外研究數(shù)據(jù)表明，設(shè)計階段的費用只占工程全部費用的1%，但在項目決策正確前提下，它對工程造價影響程度高達75%以上。建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑物空間與平面布置以及建筑群體的配置是影響建設(shè)項目工程造價的主要因素。合理、科學(xué)運用的設(shè)計階段，實現(xiàn)對成本有效地管理與控制。

3、施工階段的工程成本管理與控制

在建筑項目工程的施工階段，施工圖工程成本是整個程序中重要的技術(shù)經(jīng)濟文件。是控制施工圖設(shè)計不突破設(shè)計概算的重要措施。也是合理支付工程款的依據(jù)，同時也是與施工單位簽訂合同價款的基礎(chǔ)。

對建筑項目工程成本有效的控制和管理，提高施工進度和施工效率，最終實現(xiàn)建筑項目工程成本的良好控制與管理。

嚴(yán)格控制設(shè)計變更，可以有效的提高對建筑項目工程的進度、質(zhì)量和投資的控制與管理。在進行設(shè)計變更之前，要對工程量及工程造價等相關(guān)因素進行分析，以防施工單位通過設(shè)計變更增加工程成本，從而導(dǎo)致成本增加。

此外，對于材料的檢驗費、稅金等費用，要進行明確的記錄，防止在建筑項目工程施工結(jié)束后出現(xiàn)經(jīng)費不明的問題，影響到工程造價的控制與管理。

4、竣工階段的工程成本管理與控制

項目竣工決算是所有項目竣工后，項目單位按照國家有關(guān)規(guī)定在項目竣工驗收階段編制的竣工報告。是反映工程項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費用、建設(shè)成果和財務(wù)情況的總結(jié)性文件，是竣工驗收報告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟責(zé)任制的依據(jù)，是反映建設(shè)項目實際成本和投資效果的文件。

建筑單位要根據(jù)設(shè)計圖紙、現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更等，對竣工資料進行分析，準(zhǔn)確核實工程建設(shè)的數(shù)量，對于未完工的工程及尚未進行的工程在結(jié)算時應(yīng)當(dāng)給予扣除，而且在核對和計算過程中，要嚴(yán)格按照合同中規(guī)定的計算方法進行，以保證工程造價核算的準(zhǔn)確性和合理性，從而有效控制與管理建筑項目的成本。

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作者簡介：

趙蓉蓉，浙江之信工程項目管理有限公司，浙江樂清。