青云

日前，作為中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)龍頭之一的碧桂園公布了2018年年報，向投資者交出一份亮麗答卷。在報告期內(nèi)，碧桂園的營業(yè)收入約為3790.8億元，同比增長約67.1%，此數(shù)據(jù)高于中期預(yù)測的3518.9億元。實現(xiàn)毛利約為1024.8億元，同比增長約74.3%;凈利潤約為485.4億元，同比增長約68.8%。股東應(yīng)占利潤約為346.2億元，同比增長32.8%。

精準(zhǔn)定位，逆流而上

2018年是房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的一年。尤其是在7月份“堅決遏制房價上漲”的輿論基調(diào)確立后，新房銷售額增速大幅下降。但是，碧桂園在2018年的經(jīng)營業(yè)績繼續(xù)逆流而上。按照第三方統(tǒng)計機構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，2018年碧桂園全口徑銷售金額7287億元，同比增長32%。同萬科、恒大公布的6069.8億元、5513.4億元銷售金額相比，碧桂園已經(jīng)成為中國地產(chǎn)行業(yè)的NO1。

這得歸功于碧桂園強大的基因。資料顯示，碧桂園創(chuàng)立于順德，逐步向周邊廣州、佛山及珠三角其他城市拓展。2007年上市后開啟大規(guī)模的全國化布局，至2013年時已實現(xiàn)全國范圍重點省市的覆蓋，并將業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至馬來西亞和澳大利亞。公司創(chuàng)立了獨特的大盤運營模式，同時也配合發(fā)展小面積的產(chǎn)品線，產(chǎn)品線完善，十余年的時間已經(jīng)發(fā)展成為一家規(guī)模領(lǐng)先，布局廣泛完善的多業(yè)態(tài)綜合企業(yè)，更在2018年地產(chǎn)行業(yè)競爭中脫穎而出，成為中國地產(chǎn)行業(yè)的新標(biāo)桿。

財務(wù)健康

擁有應(yīng)對行業(yè)波動的高主動權(quán)

在經(jīng)營業(yè)績高歌猛進(jìn)之時，公司的財務(wù)數(shù)據(jù)也愈發(fā)健康。一是現(xiàn)金流大幅提升，為未來發(fā)展提供了充足的資金儲備。在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)金儲備始終被企業(yè)視作最重要的財務(wù)指標(biāo)。但過去十幾年時間，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中大部分企業(yè)因為高速擴張而處于現(xiàn)金流緊繃狀態(tài)，多數(shù)公司凈經(jīng)營性現(xiàn)金長期為負(fù)，依賴外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。市場上，僅有少數(shù)運營能力較強的企業(yè)，能夠讓現(xiàn)金流在內(nèi)部良性運轉(zhuǎn)。

碧桂園就是這樣的優(yōu)勢企業(yè)，在過去三年，公司經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步提升的同時，實現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在一定程度上折射出碧桂園在財務(wù)上極強的內(nèi)控能力，公司對外部融資的依賴相對下降。截至2018年12月31日，公司賬面擁有現(xiàn)金余額2425.4億元，占總資產(chǎn)比例14.9%。另有約3017億元銀行授信額度尚未使用。

其次，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，應(yīng)付行業(yè)變化的主動權(quán)更為突出。房地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的負(fù)債問題，是中國多數(shù)房地產(chǎn)商頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。拋開5628億元的合同負(fù)債，截至2018年12月31日，碧桂園實際資產(chǎn)負(fù)債率約為55%。合同負(fù)債為預(yù)收賬款，開發(fā)商在物業(yè)最終交付前，這些資金在財報上列入到負(fù)債類，物業(yè)交付后即被列入到營收項。同時，再剝開來看碧桂園的有息負(fù)債。截至2018年末，碧桂園的有息負(fù)債總額為3284.75億元（含銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可轉(zhuǎn)股債券）。業(yè)內(nèi)人士指出，如果把中國前30家房企做一個統(tǒng)計，碧桂園的有息負(fù)債明顯低于行業(yè)平均水平。在此其中，須于一年以內(nèi)償還的短期有息債務(wù)為1261億元，占總有息負(fù)債之38.4%，碧桂園現(xiàn)金余額對于短期有息債務(wù)的覆蓋比例達(dá)到1.92倍，經(jīng)營狀態(tài)較為穩(wěn)健。

由此可見，在取得可觀的現(xiàn)金流與回款背后，碧桂園在運營中動用的是經(jīng)營杠桿而非有息杠桿。碧桂園在行業(yè)中排名持續(xù)躥升的核心驅(qū)動力之一就是在較低的凈負(fù)債下完成了銷售額的高速增長。行業(yè)分析師認(rèn)為，未來地產(chǎn)行業(yè)的波動對碧桂園的業(yè)務(wù)發(fā)展影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他高負(fù)債杠桿經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，這也使公司在應(yīng)對產(chǎn)業(yè)政策波動過程中握有主動權(quán)。

基石扎實 成長猶可期

較佳的財務(wù)結(jié)構(gòu)，意味著公司未來的財務(wù)負(fù)擔(dān)較輕，這其實也是公司高盈利能力的來源之一。最具代表性的考量指標(biāo)則是凈資產(chǎn)收益率（ROE），這也是巴菲特選擇標(biāo)的最為看重的一項指標(biāo)。2015年至今的四年里，碧桂園的凈資產(chǎn)收益率分別為15.21%、17.01%、31.82%、32.2%——持續(xù)提升的ROE水平顯示出公司強大的盈利能力。又由于財務(wù)狀況的健康，低負(fù)債率的運行態(tài)勢，公司在2019年的實現(xiàn)高盈利仍可期待。

與此同時，土地儲備依然豐厚，將成為未來發(fā)展的強勁基石。2018年財報數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，碧桂園在國內(nèi)已簽約或已摘牌的權(quán)益土地儲備達(dá)到約2.4億平方米，其中未售權(quán)益可售貨值約1.7萬億元，可滿足集團未來三到四年的銷售量。其中，在2018年獲取的土地中，目標(biāo)一二線與目標(biāo)三四線的地塊按金額劃分的比例為40∶60。如此較佳的區(qū)域匹配，支撐起公司未來業(yè)務(wù)發(fā)展的基石。更為重要的是，我國的城鎮(zhèn)化趨勢仍然在進(jìn)行中，這也是房地產(chǎn)市場最大的利好支撐。