鄭宏

【摘要】隨著全球經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的發(fā)展規(guī)劃不斷完善，許多新興產(chǎn)業(yè)，如房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也逐步加快。越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)始對(duì)公司的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，而不僅僅是關(guān)注當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)利益。本文就此展開(kāi)了探討，首先明確了此項(xiàng)管理工作涉及的內(nèi)容，其次重點(diǎn)分析了管理工作中的要點(diǎn)問(wèn)題，希望能夠幫助房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)健康、可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；企業(yè)運(yùn)營(yíng)；管理要點(diǎn)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式相當(dāng)豐富，例如：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)持有、金融投資及綜合運(yùn)作等。其中綜合運(yùn)作又稱綜合體運(yùn)營(yíng)管理模式，它是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售為基礎(chǔ)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，具有廣泛的產(chǎn)品特色，其產(chǎn)品涵蓋公寓，酒店，住宅，辦公樓和商戶。在這樣的背景下對(duì)于綜合性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行分析有著重要的意義。

1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理工作內(nèi)容

1.1運(yùn)營(yíng)管理的系統(tǒng)目標(biāo)

要加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，企業(yè)需要制定系統(tǒng)的目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，所有運(yùn)營(yíng)和管理工作必須基于系統(tǒng)目標(biāo)進(jìn)行，并關(guān)注系統(tǒng)目標(biāo)。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，應(yīng)認(rèn)真細(xì)致地分析得到的信息，并清楚地了解公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的問(wèn)題，這樣才能對(duì)于企業(yè)發(fā)展中所面臨的內(nèi)外部問(wèn)題做到準(zhǔn)確掌握，更好地迎接機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。運(yùn)營(yíng)管理中要注意一個(gè)重點(diǎn)，即績(jī)效管理，因?yàn)榱己玫目?jī)效管理可以為公司提供決定性的意見(jiàn)，促進(jìn)管理的順利發(fā)展。

1.2運(yùn)營(yíng)管理的戰(zhàn)略

任何房地產(chǎn)公司都必須制定符合其自身發(fā)展的戰(zhàn)略，在這一部分具體包含三個(gè)方面，分別是公司的整體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略以及職能戰(zhàn)略。應(yīng)該注意的是，在制定公司戰(zhàn)略時(shí)，每個(gè)級(jí)別的經(jīng)理和員工都需要積極參與，而不僅僅是依據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)理的意見(jiàn)來(lái)確定。這樣所制定的策略才能更好地服務(wù)于公司的發(fā)展，促進(jìn)公司運(yùn)營(yíng)管理工作不斷進(jìn)步。

1.3運(yùn)營(yíng)管理的評(píng)價(jià)對(duì)象

對(duì)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)和管理而言，明確評(píng)價(jià)的對(duì)象至關(guān)重要，一方面，具體的信息收集和信息組織取決于準(zhǔn)確的對(duì)象。另一方面，當(dāng)評(píng)估結(jié)果出來(lái)時(shí)，它們可以被實(shí)施到特定的評(píng)估目標(biāo)中，評(píng)估結(jié)果將真正適用于員工。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司有兩種績(jī)效管理評(píng)估對(duì)象，一種是公司的整體績(jī)效，另一種是個(gè)人績(jī)效。公司的整體業(yè)績(jī)可以使公司的經(jīng)營(yíng)管理工作更加優(yōu)化，更加完善，并提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。個(gè)人績(jī)效的有效實(shí)施可以促進(jìn)員工更好地履行職責(zé)，在員工之間創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)員工職業(yè)升華。

1.4運(yùn)營(yíng)管理的評(píng)價(jià)指標(biāo)

要使得運(yùn)營(yíng)管理工作更好地實(shí)施，必須有一個(gè)明確的評(píng)價(jià)指標(biāo)作為基礎(chǔ)。在評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，企業(yè)應(yīng)該從多個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，此外還要在考慮對(duì)象的多樣性的情況下分析評(píng)估對(duì)象。

1.5運(yùn)營(yíng)管理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定對(duì)于做好運(yùn)營(yíng)管理工作意義重大，在房地產(chǎn)公司的發(fā)展過(guò)程中，只是對(duì)公司的績(jī)效進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，實(shí)際用處有限。所以公司應(yīng)該有一套符合自身實(shí)際發(fā)展的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)導(dǎo)者可以通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)了解并使運(yùn)營(yíng)管理更有意義。在選擇標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理人員必須考慮哪些標(biāo)準(zhǔn)符合公司未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃，哪些標(biāo)準(zhǔn)是基礎(chǔ)的標(biāo)準(zhǔn)。為不同的項(xiàng)目設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，以便于更有效地實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理工作。

2、管理要點(diǎn)

2.1改進(jìn)溝通協(xié)調(diào)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，責(zé)任界定明確，不需要頻繁溝通，大家都明確自身應(yīng)該肩負(fù)的職責(zé)以及工作的進(jìn)展。溝通和協(xié)調(diào)更多地是在部門之間分工模糊的狀態(tài)下進(jìn)行的，或者公司有新任務(wù)，以前沒(méi)有遇到過(guò)，不知道應(yīng)該由哪個(gè)部門來(lái)完成，這時(shí)，部門以及人員之間溝通協(xié)調(diào)的作用優(yōu)勢(shì)就會(huì)凸顯出來(lái)。溝通和協(xié)調(diào)不是盲目的，它能夠確保計(jì)劃實(shí)施時(shí)有更為明確的主題以及目的。對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理人員來(lái)說(shuō)，自己先要整體把握專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)以及實(shí)際項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況等，這樣才能通過(guò)溝通協(xié)調(diào)達(dá)成共識(shí)，讓不同部門的人員一步一步，合理對(duì)接，完成目標(biāo)任務(wù)。溝通和協(xié)調(diào)是一門藝術(shù)和一門科學(xué)，它并不是單向的向上溝通或者是向下溝通，而是同時(shí)包含上下以及橫向溝通這三個(gè)維度，向上影響決策，向下影響執(zhí)行，橫向則是影響協(xié)作。在實(shí)際工作開(kāi)展時(shí)務(wù)必要明確這些方面，才能更好地發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)的作用。

組織各部門舉行特別會(huì)議和協(xié)調(diào)會(huì)議是溝通和協(xié)調(diào)的主要形式之一，這一工作是從公司的角度來(lái)全面考慮問(wèn)題，會(huì)得出具有一定高度的結(jié)論。有一些情況對(duì)于一個(gè)或兩個(gè)部門來(lái)說(shuō)是有利的，但從公司的角度來(lái)看，卻又可能是不利的。例如，在完成施工圖后再進(jìn)行投標(biāo)，這時(shí)采購(gòu)部門可以使清單更準(zhǔn)確；對(duì)于成本部門，合同計(jì)劃可以詳細(xì)完成，但對(duì)于公司，施工圖完成后表明施工立即開(kāi)始，所有投標(biāo)和采購(gòu)以及合同簽署必須預(yù)先做好，否則就會(huì)導(dǎo)致工期延誤，影響銷售和收款，同時(shí)公司年度業(yè)務(wù)目標(biāo)也會(huì)受到影響。所以在考慮問(wèn)題時(shí)必須綜合整體情況，全面進(jìn)行，選擇利益最大化的方案。運(yùn)營(yíng)就是一切從公司的整體情況來(lái)看，著眼于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，要有具體的標(biāo)準(zhǔn)作為參照，溝通時(shí)要做到公正，公平，合理。因此，標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)果的梳理和總結(jié)也是一項(xiàng)重要的操作任務(wù)。

2.2完善項(xiàng)目預(yù)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都有以下兩個(gè)特點(diǎn)，一是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，二是資金需求大。所以做好項(xiàng)目預(yù)算顯得尤為重要。做好項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)計(jì)劃先行，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃可分為兩條主線，分別是報(bào)批報(bào)建、工程施工。報(bào)批報(bào)建受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法確定或控制的因素影響，往往成為制約項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。預(yù)算基于計(jì)劃，需要與公司現(xiàn)有資源相匹配，并結(jié)合業(yè)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃。預(yù)算包括項(xiàng)目計(jì)量和年度預(yù)算，這兩者是一體化的，年度預(yù)算和業(yè)務(wù)計(jì)劃兩者又相匹配。項(xiàng)目預(yù)算貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，根據(jù)具體階段的不同，企業(yè)會(huì)制定出不同的處理方法。例如方案版就是此過(guò)程的一個(gè)關(guān)鍵，其在其他方案設(shè)計(jì)通過(guò)審批之后30天內(nèi)完成。在這一階段，具體的開(kāi)發(fā)計(jì)劃也會(huì)有一定的調(diào)整，它們是項(xiàng)目管理目標(biāo)或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)大綱的依據(jù)。項(xiàng)目計(jì)量表包括指標(biāo)分析表，計(jì)劃表，開(kāi)發(fā)計(jì)劃表，銷售表（持有物業(yè)作為租賃表），成本支出和結(jié)轉(zhuǎn)表等。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)市場(chǎng)行業(yè)和物料成本的變化，動(dòng)態(tài)更新項(xiàng)目計(jì)量表，掌握最新收入指標(biāo)的變化。

2.3強(qiáng)化制度保障

一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，必然有非常完善的規(guī)章制度和流程指引，而且能夠起到實(shí)際的效果，在流程設(shè)置方面往往比較簡(jiǎn)明化，且具有實(shí)際價(jià)值。規(guī)章制度的建立應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理和控制模式相結(jié)合。管控模式可以分為權(quán)力下放型和集中型等，不同的模式其管理實(shí)踐的重點(diǎn)是不同的。具體的運(yùn)營(yíng)應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的階段相結(jié)合，不斷修訂規(guī)章制度，更新流程體系。成果管理在此項(xiàng)工作中也有著重要的地位，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中積累的實(shí)證數(shù)據(jù)，形成案例庫(kù)，用于內(nèi)部共享，主要用于內(nèi)部管理改進(jìn)或者轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)構(gòu)指南或操作手冊(cè)?？傊贫鹊闹贫ū仨氁Y(jié)合公司的實(shí)際情況，不可盲目進(jìn)行或者是照搬其他公司的制度，制定之后還要有相應(yīng)的監(jiān)督體系，保障其準(zhǔn)確實(shí)施，助力運(yùn)營(yíng)管理工作順利進(jìn)行。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前提下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。完善自身經(jīng)營(yíng)管理，制定符合自身發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，加大績(jī)效管理的實(shí)施力度。明確房地產(chǎn)公司的發(fā)展目標(biāo)，員工必須積極配合企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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