馬兆良

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇給房地產(chǎn)公司的費用管控提出了新的要求，房地產(chǎn)企業(yè)基于預(yù)算管理的費用管控還存在很多的問題，比如預(yù)算體系和管理制度還有待完善，預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督體系尚未成熟，投資分析有待加強等，要創(chuàng)新預(yù)算管理體系，針對項目全過程開展嚴格的成本控制，保證企業(yè)利益。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)公司;預(yù)算管理;費用管控

[中圖分類號]F275

1 引 言

房地產(chǎn)行業(yè)近年來的競爭逐步加劇，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)形式也發(fā)生了很大的變化，企業(yè)愈加集團化，整個行業(yè)的利潤水平呈下降趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展時間并不長，還沒有建立起特別完善的市場秩序，某些不規(guī)范行為給我國的國民經(jīng)濟帶來了很大的影響，國家不斷出臺的調(diào)控政策對于企業(yè)的成本控制提出了更高的要求，企業(yè)就更加需要加強內(nèi)部費用管控。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了其受到國家政策的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)時刻面臨著政策風(fēng)險，而且此類風(fēng)險是不可控的，因此要預(yù)先做好預(yù)算管理。對于房地產(chǎn)公司來說，企業(yè)的預(yù)算管理水平必須要有提升，通過對有限的資源進行最優(yōu)化的配置來保證經(jīng)營指標的增長和公司的利益。

2 房地產(chǎn)公司費用管控存在的問題

2.1 全面預(yù)算體系和管理制度有待完善

房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭和復(fù)雜的市場環(huán)境當中一直保持平穩(wěn)的發(fā)展，就需要有一整套完善的預(yù)算體系和預(yù)算管理制度作為有效支撐。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理意識相對比較淡薄，在風(fēng)險控制方面都沒有非常完善的機制，對于預(yù)算管理的重視度不是很高，也沒有非常完善的預(yù)算管理體系和管理制度。完善的預(yù)算管理和風(fēng)險控制機制不是單純地由管理者說了算，而是需要各部門相互配合、通力協(xié)作的。由于體系和制度的缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)對于預(yù)算編制的管理不能有效實施，預(yù)算的考核和監(jiān)督方面還有一些欠缺，在風(fēng)險防范上也不能做到盡善盡美，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制和預(yù)算管理的實際效果并不是很理想。

2.2? 預(yù)算執(zhí)行的評價和監(jiān)督體系有待完善

在房地產(chǎn)企業(yè)項目預(yù)算目標編制結(jié)束之后，如何來執(zhí)行預(yù)算體系并圍繞著預(yù)算目標進行工作是重點內(nèi)容。但實際上目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有充分認識到預(yù)算執(zhí)行層面控制的重要性，預(yù)算執(zhí)行缺乏良好的束縛，并沒有相對完善的評價和監(jiān)督機制。鑒于此，在項目開發(fā)和建設(shè)進程中，資源和成本的消耗、預(yù)算執(zhí)行情況、目標是否達成等，都沒有及時有效的更正信息，就很容易導(dǎo)致全面預(yù)算管控相關(guān)工作的盲目開展。而且由于對于預(yù)算執(zhí)行無法進行有效的監(jiān)督，會滋長項目建設(shè)主體在資金使用上的隨意性，造成資源和資金的不充分使用和浪費，企業(yè)預(yù)算控制的實際力度會不斷被削弱。

2.3 投資分析和成本控制需要加強

近年來我國城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)事業(yè)如火如荼，某些房地產(chǎn)商看到了房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，盲目跟風(fēng)，在沒有對周圍環(huán)境以及居民生活水平、物價水平、綠化等各方面做出相對全面的調(diào)查的情況下，就開始選址購買地皮，匆忙地開展企業(yè)所認為的“穩(wěn)賺不賠的”的項目建設(shè)，造成企業(yè)成本大幅增加，銷售額不盡如人意，成本收益率較低。尤其是在項目建設(shè)后期，預(yù)算經(jīng)常不夠用，某些支出并不在預(yù)算之列，計劃跟不上變化，企業(yè)的投資和成本控制都應(yīng)該在預(yù)算基礎(chǔ)上根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整，成本控制方面的困難需要企業(yè)逐一解決。

3 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的對策分析

3.1 創(chuàng)新全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)新全面預(yù)算管理體系，完善相關(guān)管理制度，從企業(yè)制度層面保證企業(yè)能夠面對激烈的市場競爭，保持穩(wěn)定發(fā)展。首先，要加強財務(wù)預(yù)算和業(yè)務(wù)預(yù)算的銜接。業(yè)務(wù)的開展極大依賴于預(yù)算的編制和執(zhí)行，傳統(tǒng)預(yù)算管理更加注重財務(wù)預(yù)算的核算和監(jiān)督，要加強財務(wù)預(yù)算和業(yè)務(wù)預(yù)算的銜接并從制度上確認和加強二者的融合。以業(yè)務(wù)開展為依據(jù)，對部門預(yù)算進行強化，在保證業(yè)務(wù)開展資金需求的基礎(chǔ)上堅持“權(quán)責(zé)發(fā)生制”，對預(yù)算編制過程中的財務(wù)敢于審核進行加強，并根據(jù)業(yè)務(wù)開展需求，對各方面預(yù)算的財務(wù)核算控制進行加強，確保財務(wù)預(yù)算和業(yè)務(wù)預(yù)算的一致性。其次，要將項目預(yù)算和年度預(yù)算進行銜接。當前，房地產(chǎn)企業(yè)對于項目全生命周期的管理研究比以前明顯增強，對項目投資、項目設(shè)計、招投標管理、項目施工、產(chǎn)品銷售等各階段的預(yù)算都進行了充分考慮，涉及各階段的資金如何優(yōu)化使用，資金使用的合理性如何保證等方面內(nèi)容。通過將生命周期預(yù)算和年度預(yù)算進行有效銜接，使二者相互促進，相輔相成，避免項目預(yù)算和管理目標與年度預(yù)算目標相違背。

3.2 對項目全過程開展嚴格的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程包括項目立項、項目規(guī)劃、項目設(shè)計、項目施工、項目完成、產(chǎn)品銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本控制需要貫穿于項目實施的全過程，要從各個環(huán)節(jié)入手，對每個環(huán)節(jié)進行嚴格的成本控制，以此來達到房地產(chǎn)項目工程成本控制的目的。項目立項過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在前期土地購買準備時，要選擇專業(yè)的工作人員，組建投資決策小組，對所要開展的項目進行全面系統(tǒng)地調(diào)研，對整體和細節(jié)情況都要有一個完整的認知，對投資的可行性和可能收益進行合理評估，在對情況有較為準確把握的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)市政政策信息，工作小組討論決定項目發(fā)展的總體規(guī)劃，不能僅由某些管理者“拍腦門”決策，規(guī)避可能的風(fēng)險。在項目規(guī)劃和項目設(shè)計過程中，要根據(jù)市場需求和客戶需求調(diào)研結(jié)果來開展項目的規(guī)劃和設(shè)計，盡可能地在現(xiàn)有資金預(yù)算情況下編制出相對合理細致化的預(yù)算，爭取最大化滿足更多潛在客戶的需求，防止預(yù)算超標。在項目開展過程中，要注意預(yù)算執(zhí)行的核算和監(jiān)督，成本投入在之前就已經(jīng)基本上確定下來了，要落實在執(zhí)行當中，在項目實施過程中嚴格控制成本，避免資金的浪費和不當?shù)馁Y源資金使用，最大化利用好現(xiàn)有資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本收益。

3.3 加強房地產(chǎn)企業(yè)項目預(yù)算的精度

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理進程中， 良好的預(yù)算體系能有效地避免由于房地產(chǎn)項目高投入、高負債而帶來的各種風(fēng)險， 良好的項目預(yù)算對于項目的開展有提綱挈領(lǐng)的作用， 精準且科學(xué)的項目預(yù)算是保證房地產(chǎn)企業(yè)項目不出現(xiàn)問題的必要前提。為了有效地提升項目預(yù)算的精度， 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的開展應(yīng)當從實際的角度出發(fā)， 加強預(yù)算審核， 對于各個部門的各項預(yù)算申報都加以有效的審計。有必要的預(yù)算申報，最大限度對成本進行降低，不必要或者可有可無的申報予以排除，且在每一個項目進程結(jié)束后都對項目的實際情況與預(yù)算情況相比對， 為以后的項目預(yù)算提供精確的數(shù)據(jù)支持。項目預(yù)算能促進項目開展， 降低房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的難度。在房地產(chǎn)企業(yè)的精細化成本管理體系中， 對于具體工程項目的成本管理職責(zé)分工要落實到具體的負責(zé)人頭上， 實行成本管理崗位責(zé)任制;不斷地完善成本管理控制的制度建設(shè)， 加強對成本控制管理的實時監(jiān)控， 用制度規(guī)范成本管理工作的過程;在具體管控的過程中也要加強對施工單位、材料和設(shè)備商三者之間的組織協(xié)調(diào)， 以保證工程項目的施工有序進行;規(guī)范與加強甲供材料的管理， 加強對甲供材料的選用、合同、驗收、保管、領(lǐng)用、結(jié)算等過程的有效管理， 提高甲供材的質(zhì)量、確保數(shù)量供應(yīng)， 從而保障項目工程的材料成本能夠得以真實的反映， 確保工程施工進度的順利進行， 這是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)所在。

4 結(jié) 論

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理和成本控制對企業(yè)來說十分重要，是保障企業(yè)穩(wěn)定運行和持續(xù)發(fā)展的前提，做好企業(yè)的資金管理和風(fēng)險控制不是一蹴而就的，需要長期堅持，落實到各個環(huán)節(jié)當中，要根據(jù)企業(yè)實際、項目開展情況和外部環(huán)境的變化不斷修整，對自身問題進行整改，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

參考文獻：

[1]肖燦.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建[J].中小企業(yè)管理與科技，2018（35）：70-71.

[2]崇彩蘭.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題研究[J].納稅，2018，12（36）：257-258.