洪宇華

【摘 要】當(dāng)前，國內(nèi)一、二線城市房屋土地資源匱乏，加強(qiáng)城市內(nèi)既有站站區(qū)房屋的土地管理，提高其利用率，對(duì)鐵路部門盤活既有資產(chǎn)資源、促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值極為重要。文章梳理了浦口火車站站區(qū)舊址房屋的土地管理現(xiàn)狀，分析其整體規(guī)劃，對(duì)全面盤活利用站區(qū)房屋土地資產(chǎn)資源的可行性方案進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房屋土地;管理;利用

【中圖分類號(hào)】TU723 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2019）11-0132-02

浦口火車站站區(qū)舊址位于江蘇省南京市浦口區(qū)津浦路，緊鄰浦口碼頭，是全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位，站區(qū)主體及配套建筑，都被系統(tǒng)性地保存下來，是中國唯一完整保留歷史風(fēng)貌的“百年老火車站”。因此，鐵路部門加強(qiáng)站區(qū)舊址房屋土地管理和利用尤為緊迫。

1 回顧車站歷史，體會(huì)文化底蘊(yùn)

浦口火車站始建于清光緒三十四年（1908年），1914年建成通車，是當(dāng)年津浦鐵路（1911年完成鋪設(shè)，連接河北、山東、安徽、江蘇等11?。┑慕K起點(diǎn)。站前廣場(chǎng)四周的走廊是南京最早一批采用進(jìn)口熱軋“H”形鋼建造的，是百年前最頂尖的進(jìn)口技術(shù);站區(qū)月臺(tái)、雨廊等附屬建筑采用了鋼筋混凝土的結(jié)構(gòu)，也是南京最早采用鋼混結(jié)構(gòu)的建筑之一;站區(qū)候車室是具有英格蘭式建筑風(fēng)格的大樓，與直通月臺(tái)的單柱傘形長廊和連接輪渡碼頭的拱形雨廊一起呵護(hù)、迎送南來北往的旅客。

1968年10月南京長江大橋通車，津浦鐵路與滬寧鐵路連線，列車直過大橋，浦口火車站的客運(yùn)中止;1985年5月，車站恢復(fù)部分客運(yùn);1994年10月，車站再次停辦客運(yùn)，各項(xiàng)客運(yùn)設(shè)施全部封存，僅保留少量貨運(yùn)作業(yè)。2013年5月，浦口火車站舊址被列入第七批全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位名單（列為近現(xiàn)代重要史跡及代表性建筑，編號(hào)為7-1705-5-098）。

2 梳理站區(qū)舊址房屋土地管理現(xiàn)狀

浦口火車站站區(qū)舊址面積約為2 hm2，含有國家級(jí)文保建筑3處、市級(jí)文保建筑3處、區(qū)級(jí)不可移動(dòng)文保建筑5處、歷史建筑1處和一般性建筑，主要情況如下。

（1）車站主體大樓（候車室）：國家級(jí)文保建筑，為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，因經(jīng)歷過火災(zāi)，維修后為鋼筋混凝土樓面，現(xiàn)作為車站辦公用房;大樓為英式風(fēng)格建筑，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量尚可，除一樓候車室的門窗等少數(shù)部位進(jìn)行過改建外，基本保留了原有的建筑風(fēng)貌。

（2）月臺(tái)和雨廊：國家級(jí)文保建筑，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。兩者現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，現(xiàn)已閑置。

（3）售票大樓：市級(jí)文保建筑，為磚木結(jié)構(gòu)，曾經(jīng)做過電報(bào)房，1985年恢復(fù)客運(yùn)后將其又改為售票處。大樓現(xiàn)狀建筑質(zhì)量一般，外部破損較為嚴(yán)重，一樓現(xiàn)作為雜物存儲(chǔ)之用，二樓現(xiàn)被居民非法侵占并改造作為居住。

（4）鐵路派出所大樓：市級(jí)文保建筑，為磚木結(jié)構(gòu)，原為車站辦公大樓，后改為貴賓樓。大樓呈現(xiàn)出典型的民國建筑特征，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，現(xiàn)作為鐵路派出所的辦公地點(diǎn)。

（5）浦口電廠舊址：市級(jí)文保建筑，為磚木結(jié)構(gòu)。電廠與車站同時(shí)建造，曾為南京地區(qū)電力工業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，屬鐵路部門資產(chǎn)，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，現(xiàn)由鐵路集體企業(yè)作為生產(chǎn)廠房。

（6）9號(hào)、10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)和14號(hào)倉庫：區(qū)級(jí)不可移動(dòng)文保建筑，為磚木結(jié)構(gòu)。倉庫具有民國建筑特征，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，現(xiàn)由鐵路部門對(duì)外租賃給社會(huì)企業(yè)作為倉儲(chǔ)庫房。

（7）車站招待所：歷史性建筑，為磚木結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，原為旅客住宿休息場(chǎng)所，后將其部分功能改為食堂以滿足鐵路職工用餐需求，現(xiàn)已閑置。

（8）其他房屋建筑：一般性建筑物，為磚混、鋼結(jié)構(gòu)等，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量優(yōu)劣不等，現(xiàn)部分房屋作為倉庫和對(duì)外租賃，部分房屋已閑置或被非法侵占。

（9）鐵路線路：站區(qū)內(nèi)仍有小部分線路開展貨運(yùn)取送車、裝卸車作業(yè)和軍運(yùn)作業(yè)，作業(yè)量較小，大部分線路現(xiàn)已閑置。

（10）鐵路土地：站區(qū)土地已由鐵路部門領(lǐng)取了國有土地使用證，證載面積約2 hm2。

浦口火車站舊址現(xiàn)客運(yùn)業(yè)務(wù)已全部關(guān)閉，僅保留了少量的貨運(yùn)業(yè)務(wù)和軍運(yùn)職能;站區(qū)房屋土地除了鐵路部門自用外，大部分閑置或者出租，小部分被非法侵占，而且站區(qū)內(nèi)包含文保建筑和歷史建筑，反映出特定時(shí)期的時(shí)代風(fēng)貌，因此鐵路部門應(yīng)加強(qiáng)房屋土地管理的責(zé)任和法治意識(shí)、資產(chǎn)價(jià)值和科學(xué)管理意識(shí)，積極推進(jìn)浦口火車站站區(qū)舊址房屋土地從資產(chǎn)管理向資產(chǎn)和資源并重管理轉(zhuǎn)化，從簡單的使用管理向市場(chǎng)型規(guī)劃設(shè)計(jì)管理轉(zhuǎn)化，從被動(dòng)的跟蹤式管理向主動(dòng)的盤活式管理轉(zhuǎn)化。

3 動(dòng)態(tài)掌握站區(qū)舊址房屋土地整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

鐵路房屋土地既是鐵路部門運(yùn)輸生產(chǎn)的重要基礎(chǔ)和維護(hù)鐵路運(yùn)輸安全的重要條件，也是鐵路經(jīng)營管理的重要資產(chǎn)，更是鐵路改革與發(fā)展的重要資本。為切實(shí)管理好、保護(hù)好、利用好鐵路站區(qū)房屋土地，鐵路部門需加強(qiáng)與地方政府規(guī)劃部門對(duì)接，按照片區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分展示展現(xiàn)鐵路特色。

（1）2010年，南京市規(guī)劃局對(duì)《浦口火車站歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃》進(jìn)行公示，計(jì)劃對(duì)文保建筑和歷史性建筑進(jìn)行修繕保護(hù)。

（2）2014年，南京市政府致函中國鐵路總公司《關(guān)于商請(qǐng)對(duì)“浦口火車站舊址”實(shí)行屬地化管理的函》（寧政函〔2014〕56號(hào)），同年中國鐵路總公司復(fù)函（鐵總運(yùn)函﹝2014﹞1142號(hào)），表示為加強(qiáng)“浦口火車站舊址”文物專業(yè)保護(hù)和管理，由鐵路部門成立對(duì)應(yīng)的文物保護(hù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，土地房產(chǎn)權(quán)屬保持不變，委托南京市實(shí)施保護(hù)性開發(fā)與利用。

（3）2016年，南京市規(guī)劃局公布了江北新區(qū)浦口火車站片區(qū)規(guī)劃。此次規(guī)劃以車站舊址為中心，東至長江—浦東路—浦園路，西至沿山大道，南至定向河路，北至興浦路-浦珠路，規(guī)劃總面積約14.27 km2，規(guī)劃總體定位為凸顯民國文化、蘊(yùn)涵工業(yè)遺產(chǎn)的城市宜居組團(tuán)。

（4）2017年，南京市浦口區(qū)政府出臺(tái)了《關(guān)于下達(dá)2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展奮斗目標(biāo)的通知》（浦政發(fā)﹝2017﹞1號(hào)），將全面盤活浦口火車站站區(qū)房屋土地資源、做好站區(qū)的保護(hù)與利用納入年度工作要求，目前，與站區(qū)舊址緊鄰的地塊環(huán)境綜合整治已啟動(dòng)。

地方政府和鐵路部門均十分重視浦口火車站站區(qū)舊址房屋土地的管理和利用，南京市規(guī)劃局近年來對(duì)站區(qū)地塊分別進(jìn)行了保護(hù)規(guī)劃和整體規(guī)劃，浦口區(qū)政府文件計(jì)劃將這塊包含著厚重歷史底蘊(yùn)的區(qū)域打造成一個(gè)具有民國風(fēng)情概念的小鎮(zhèn)，而浦口火車站站區(qū)舊址就是該小鎮(zhèn)的中心點(diǎn)和聚焦點(diǎn)。

4 全面盤活利用站區(qū)舊址房屋土地資產(chǎn)資源

根據(jù)上述規(guī)劃要求，全面盤活浦口火車站站區(qū)舊址房屋土地資源，依托片區(qū)濃厚的文化底蘊(yùn)和獨(dú)特的歷史場(chǎng)景，鐵路部門可依靠地方政府強(qiáng)有力的政策扶持，將站區(qū)打造成集影視、旅游、度假、休閑、觀光為一體的大型綜合性旅游區(qū)。

（1）車站現(xiàn)有的少量貨運(yùn)作業(yè)和軍運(yùn)作業(yè)，經(jīng)研究分析和評(píng)估，可整體移轉(zhuǎn)至南京地區(qū)其他鐵路貨場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)有貨運(yùn)、軍運(yùn)職能無影響。站區(qū)內(nèi)已出租的房屋土地，可由鐵路部門在合理合法的前期下，向租賃方提前收回。站區(qū)內(nèi)已被侵占的房屋土地，可由鐵路部門聯(lián)合地方政府，采用法律手段全數(shù)追回。

（2）按照文保的相關(guān)要求，對(duì)文保建筑進(jìn)行改造或出新需由建筑產(chǎn)權(quán)人逐級(jí)報(bào)批，因此可由鐵路部門與地方政府共同研究制訂浦口火車站站區(qū)舊址文保建筑物保護(hù)、出新方案，并由鐵路部門向文保部門逐級(jí)報(bào)批后，對(duì)建筑物實(shí)施保護(hù)和出新施工。

（3）依據(jù)中國鐵路總公司《關(guān)于鐵路土地合資合作開發(fā)的指導(dǎo)意見》（鐵總開發(fā)﹝2016﹞285號(hào)），鐵路部門作為浦口火車站站區(qū)舊址房屋土地產(chǎn)權(quán)人，可將現(xiàn)有房屋土地整體租賃給地方政府，由地方政府對(duì)房屋土地進(jìn)行更新改造和保護(hù)出新后，依據(jù)整個(gè)片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)站區(qū)舊址進(jìn)行整體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，并開展招商經(jīng)營，每年向鐵路部門支付房屋租金、土地使用費(fèi)及設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)等，由此全面盤活利用站區(qū)舊址房屋土地資產(chǎn)資源，最大限度地取得資產(chǎn)資源收益。

（4）創(chuàng)新利用浦口火車站歷史元素，并保持原有歷史尺度，進(jìn)行藝術(shù)與文化展示等，站區(qū)整體業(yè)態(tài)可初步設(shè)計(jì)如下：月臺(tái)、雨廊及站區(qū)內(nèi)老舊鐵路線、空置土地?cái)M改造為鐵路主題公園，車站主體大樓擬改造為鐵路博物館，售票大樓擬改造為民國文化館和歷史展覽館，鐵路派出所大樓擬改造為展示陳列館，鐵路倉庫擬改造為私人博物館，浦口電廠及周邊樓房擬改造為影視文化基地，車站招待所擬改造為青年旅社，沿街裙房擬改造為特色商業(yè)購物業(yè)態(tài)，站區(qū)內(nèi)部分生產(chǎn)用房、集裝箱貨場(chǎng)區(qū)域擬改造為餐飲業(yè)態(tài)、旅游區(qū)辦公場(chǎng)所和游客服務(wù)中心。

（5）浦口火車站片區(qū)民國氛圍濃厚，依據(jù)原有地區(qū)優(yōu)勢(shì)植入博物館、影視基地、旅社、餐飲、特色商業(yè)及文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能，形成地區(qū)24小時(shí)活力。白天活力主要集中在歷史建筑區(qū)域，提供觀光、錄影、展覽等功能;夜晚活力主要集中在住宿商業(yè)區(qū)域，提供休閑、購物、娛樂等功能。

5 結(jié)語

浦口火車站承載著豐富的歷史人文因素，呈現(xiàn)出特定時(shí)期的城市風(fēng)貌，鐵路部門作為站區(qū)舊址房屋土地產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)加強(qiáng)房屋土地規(guī)范管理和高效利用，可在對(duì)房屋土地尤其是文保建筑進(jìn)行全面安全保護(hù)的基礎(chǔ)上，借助地方政府完備的社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用房屋土地資源，優(yōu)化資源配置，盤活既有鐵路固定資產(chǎn)，促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]南京市規(guī)劃局.浦口火車站歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃[Z].2010.

[2]南京市人民政府.關(guān)于商請(qǐng)對(duì)“浦口火車站舊址”實(shí)行屬地化管理的函（寧政函〔2014〕56號(hào)）[Z].2014.

[3]中國鐵路總公司.關(guān)于“浦口火車站舊址”實(shí)行屬地化管理的復(fù)函（鐵總運(yùn)函〔2014〕1142號(hào)）[Z].2014.

[4]南京市規(guī)劃局.南京江北新區(qū)NJJBd010單元控制性詳細(xì)規(guī)劃[Z].2016.

[5]南京市浦口區(qū)政府.關(guān)于下達(dá)2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展奮斗目標(biāo)的通知（浦政發(fā)﹝2017﹞1號(hào)）[Z].2017.

[6]中國鐵路總公司.關(guān)于鐵路土地合資合作開發(fā)的指導(dǎo)意見（鐵總開發(fā)〔2016〕285號(hào)）[Z].2016.